Points clés
Quelle est l'importance de votre pointage de crédit dans l'immobilier ?
Un pointage de crédit de qualité est l'un des atouts les plus précieux qu'un investisseur immobilier puisse avoir. Cette ressource a le pouvoir non seulement de conserver des taux hypothécaires et de refinancement attractifs, mais aussi d'amplifier le pouvoir de négociation d'un investisseur lors de la recherche d'un prêt. Bien qu'un score inférieur ne disqualifie pas automatiquement les investisseurs potentiels, ce nombre très important dans le réaménagement résidentiel pourrait entraver la capacité d'accéder à certains programmes de prêt.
"Les cotes de crédit sont un élément crucial du processus d'achat d'une maison, ayant un impact sur tout, de la taille d'un paiement hypothécaire au taux d'intérêt sur un prêt immobilier", a déclaré Ken Chaplin, vice-président principal de TransUnion.
"Les personnes bénéficiant d'un crédit subprime peuvent être confrontées à des obstacles financiers à l'accession à la propriété, ce qui rend difficile la réalisation de la maison de leurs rêves", a déclaré Chaplin.
La bonne nouvelle est qu'il existe encore des moyens d'investir dans l'immobilier avec un mauvais crédit, y compris plusieurs façons de le faire sans utiliser votre budget personnel. En tant qu'investisseur, la première étape consiste à comprendre l'importance de votre pointage de crédit, y compris les moyens de l'améliorer.
Avant de commencer, les investisseurs se posent généralement une question :quelle est l'importance de votre pointage de crédit dans l'immobilier ? L'importance d'un pointage de crédit de qualité ne doit jamais être sous-évaluée, en particulier pour les investisseurs immobiliers. Un bon crédit équivaut à de meilleures offres et à des tactiques d'économie d'argent - qui, en retour, offrent de multiples options pour financer l'immobilier et naviguer dans le processus de prêt hypothécaire. Le secret est de comprendre comment un pointage de crédit est compilé et quels facteurs l'affectent.
Un pointage de crédit typique est analysé en points. FICO, le modèle de notation le plus populaire, va de 300 à 850 :
Il est également important de noter qu'il existe plusieurs modèles de notation de crédit - Equifax, Transfix et VantageScore - qui ont chacun leurs propres systèmes d'évaluation, basés sur différents facteurs. De manière générale, cependant, un calcul de pointage de crédit typique comprend cinq facteurs principaux :
Les cotes de crédit sont importantes aux yeux d'un prêteur, car elles déterminent le risque que vous lui posez. Il fournit essentiellement une méthode statistique pour déterminer la probabilité qu'une personne rembourse l'argent qu'elle a emprunté. La cote de crédit moyenne pour un prêt immobilier conventionnel est de 752. Les cotes supérieures à 760 sont considérées comme le premier niveau, les prêteurs offrant généralement les meilleurs taux et le plus de choix pour ces emprunteurs. Les cotes de crédit inférieures à 620 entrent dans la catégorie des subprimes, ce qui peut rendre beaucoup plus difficile la localisation d'un prêteur.
"Le processus d'achat d'une maison commence bien avant que vous ne commenciez à chercher un bien immobilier", a déclaré Chaplin. "Un pointage de crédit, qui a un impact significatif sur le processus de financement immobilier, repose sur de bonnes habitudes de dépenses et sur un modèle d'emprunt responsable établi tout au long de la vie."
Les cotes de crédit sont construites sur de longues périodes de temps avec plusieurs éléments clés qui les influencent. En tant qu'investisseur immobilier, la première étape consiste à tirer votre dossier de crédit et à évaluer où vous en êtes. Il existe trois principaux bureaux de crédit aux États-Unis - Experian, Equifax et TransUnion, et chacun utilise sa propre méthode pour déterminer un score. Pour ceux qui ont des scores moins que favorables, il est important de réaliser qu'ils peuvent toujours être améliorés. La prochaine étape consiste à comprendre comment aller de l'avant avec un mauvais crédit.
Il existe toujours d'autres moyens d'obtenir du financement pour les investisseurs ayant une bonne, une mauvaise ou une mauvaise cote de crédit. Bien que certaines puissent s'appliquer ou non à vous, l'aspect le plus important est de comprendre les options mises à votre disposition. Voici quelques-unes des méthodes courantes (et moins courantes) pour investir dans l'immobilier avec un mauvais crédit :
En tant qu'investisseur immobilier avec un mauvais crédit, les prêteurs d'argent dur sont votre ticket vers le succès, car votre pointage de crédit n'est pas une considération décisive. Contrairement aux méthodes de financement traditionnelles, ces prêteurs sont généralement constitués de particuliers ou d'entreprises qui offrent des taux d'intérêt élevés et de l'argent à court terme aux investisseurs immobiliers. Dans la plupart des cas, les taux d'intérêt sur l'argent comptant varient entre 10 et 18 %, les prêteurs facturant des frais supplémentaires appelés "points", qui peuvent représenter entre 3 et 10 % du montant du prêt.
Les prêts en argent dur sont généralement déterminés par ce que l'on appelle le ratio prêt / valeur (LTV), qui est calculé en divisant le ratio du montant du prêt par la valeur de la propriété. Dans la plupart des cas, les prêteurs d'argent dur prêteront jusqu'à 65 à 75 % de la valeur actuelle de la propriété.
La bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers avec un mauvais crédit est que les prêteurs d'argent dur prêtent attention à la valeur de la transaction, plutôt qu'uniquement à la cote de crédit d'un investisseur ; leur principale préoccupation est la valeur de la propriété et la sécurité de la transaction.
Une autre forme de financement est l'argent privé. Semblable à l'argent dur, les prêteurs d'argent privés sont garantis par des groupes privés ou des individus qui définissent leurs propres critères, notamment en dictant les conditions, les frais, les taux et les directives. Pour certains, les cotes de crédit peuvent jouer un rôle, mais ces prêteurs cherchent généralement à diversifier leur argent dans d'autres investissements, y compris un retour sur investissement sain. Les aspects les plus importants d'un prêt d'argent privé sont :
La vente en gros est une autre façon créative d'investir dans l'immobilier avec un mauvais crédit. Cette stratégie innovante consiste à trouver des propriétés qui peuvent être acquises à des prix de valeur marchande nettement inférieurs, à les contrôler grâce à l'utilisation d'un accord spécial, puis à trouver un acheteur disposé à acheter votre contrat. Dans la plupart des cas, aucun acompte n'est nécessaire et aucune vérification de crédit n'est jamais effectuée, ce qui en fait l'un des moyens les plus innovants d'investir dans l'immobilier avec de faibles cotes de crédit.
L'un des moyens les plus populaires d'investir dans l'immobilier avec un mauvais crédit consiste à contracter un prêt FHA. Cette option, mandatée par la Federal Housing Administration, une division du Département du logement et du développement urbain (HUD), nécessite une cote de crédit de 620 et un acompte minimal de 3,5 %. Bien que la FHA n'accorde pas réellement de prêts immobiliers, elle garantit que le prêteur sera remboursé si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt.
Bien que vous puissiez toujours obtenir un prêt FHA avec un crédit inférieur à la moyenne, il existe certaines directives. D'une part, les candidats doivent avoir un historique d'emploi stable de deux ans, y compris le paiement de leurs factures à temps. Vous devrez fournir des documents sur vos revenus avec les déclarations de revenus et les états financiers de votre entreprise pour les investisseurs indépendants. Les autres qualifications incluent une cote de crédit minimale de 600, non en souffrance sur une dette fédérale telle que des prêts étudiants ou des impôts sur le revenu; et deux ans retirés de la faillite du chapitre 7 et trois ans retirés de la forclusion.
La structure de crédit des prêts FHA pourrait potentiellement changer dans un avenir proche. Selon un rapport relativement récent, la National Association of Realtors (NAR) et le HUD travaillent ensemble pour réévaluer l'ensemble de la structure de crédit et trouver des moyens d'augmenter la disponibilité du crédit pour les emprunteurs qualifiés qui présentent de bons risques de crédit.
"Nous examinerons toutes les options qui offrent des opportunités de logement à plus d'Américains", a déclaré le secrétaire du HUD, Julian Castro.
Bien que les prêts FHA ne puissent généralement pas être utilisés pour financer un immeuble de placement, ils ont leur place dans le paysage des investisseurs ; cela inclut le refinancement d'un prêt FHA existant ou l'achat d'un duplex.
Une autre option sous-estimée, qui commence à faire un grand retour, est les prêts hypothécaires à risque. Ce plan d'action alternatif propose différents types de programmes de prêts hypothécaires non qualifiés conçus pour aider ceux qui ont des cotes de crédit inférieures à la normale. Bien qu'une cote de crédit minimale soit requise, de nombreux prêteurs ont plusieurs programmes pour des cotes spécifiques, ce qui les rend très attrayants pour les investisseurs immobiliers avec un mauvais crédit.
Avoir une cote de crédit de qualité est important pour les investisseurs immobiliers, car c'est souvent l'une des premières choses que les prêteurs demandent avant d'accorder un prêt. Bien qu'il existe de nombreuses méthodes de financement disponibles - prêteurs d'argent dur, prêts FHA, prêts hypothécaires à risque - une bonne cote de crédit peut grandement contribuer à l'obtention de votre prochaine transaction. Cela étant dit, quelle est l'importance de votre pointage de crédit dans l'immobilier ? C'est important, mais il y a des façons de travailler avec ce que vous avez. Recherchez les méthodes de financement ci-dessus pendant que vous travaillez à l'amélioration de votre crédit, et vous serez sur la bonne voie pour constituer un portefeuille immobilier performant.
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