Points clés :
Qu'est-ce qu'un contrat de location-achat ?
Types de contrats de location-achat
Comment fonctionne la location avec option d'achat ?
Comment mettre en place des contrats de location avec option d'achat
Les meilleurs investisseurs immobiliers d'aujourd'hui reconnaissent les contrats de location avec option d'achat pour ce qu'ils sont vraiment :un outil inestimable qui peut améliorer le processus de clôture. Comment? En offrant aux investisseurs et aux acheteurs de maison une flexibilité. À tout le moins, cette stratégie d'achat largement sous-utilisée offre aux acheteurs un moyen de plus d'acquérir une maison. Cela dit, il est dans l'intérêt de chaque acheteur d'apprendre à mettre en place un contrat de location avec option d'achat.
Un contrat de location-achat est un contrat de location entre un acheteur et un vendeur. L'accord permet à un acheteur potentiel de louer une propriété jusqu'à ce qu'il puisse économiser suffisamment d'argent pour éventuellement acheter la maison.
Au cours du contrat, le locataire paiera plus que la juste valeur marchande de la propriété en loyer chaque mois (l'argent supplémentaire sera appliqué à l'acompte à une date ultérieure). À la fin du contrat, le locataire aura généralement la possibilité d'acheter la maison ou de partir.
S'ils exercent ce dernier, ils perdront l'argent supplémentaire qu'ils ont payé chaque mois. Cependant, s'ils choisissent d'exercer l'option d'achat, ils devront demander un prêt hypothécaire en utilisant les paiements accumulés comme mise de fonds.
Il existe deux types de contrats de location avec option d'achat :un contrat de location avec option d'achat et un contrat de location avec promesse d'achat.
Le premier des deux types - un contrat de location avec option d'achat - est le plus courant. Comme son nom l'indique, ce contrat donne aux locataires la possibilité d'acheter un logement à la fin de la période de location (le maître mot étant option).
Ainsi, les locataires n'ont aucune obligation d'achat lorsqu'ils signent un bail avec option d'achat. Si le locataire décide d'acheter la maison, il respectera le contrat et exercera son option d'achat. Dans le cas où le locataire ne souhaite pas acheter la maison, il laissera simplement l'offre expirer et s'éloignera de la propriété.
La dernière des deux options de contrat — le bail avec promesse d'achat — est moins flexible. En fait, les locataires qui concluent ce type de contrat peuvent être légalement tenus d'acheter la propriété en question à la fin du terme. Hormis l'obligation d'acheter la maison avant l'expiration du contrat, tout le reste imite le premier type de contrat.
Les contrats de location-achat sont initiés une fois que les vendeurs et les acheteurs se sont mis d'accord sur les conditions. Par conséquent, avant que quoi que ce soit ne puisse se produire, l'acheteur et le vendeur doivent rédiger un contrat de location avec option d'achat que chaque partie est à l'aise de poursuivre.
Le contrat prendra la forme soit d'un bail avec option d'achat, soit d'un bail avec promesse d'achat. Une fois que chaque partie s'est mise d'accord sur le type de contrat, elles s'entendront ensuite sur un prix d'achat. Alors que le prix d'achat est généralement conforme aux comparables proches, les contrats de location-achat sont toujours entièrement négociables.
Souvent inclus dans le prix d'achat d'un contrat de location avec option d'achat, il y a ce qu'on appelle des frais d'option. Les frais d'option sont payés d'avance et s'élèvent généralement à un pour cent du prix d'achat de la maison. Ces frais donneront à l'acheteur la possibilité d'acheter la maison à un prix convenu à l'avenir. Le paiement des frais est généralement considéré comme un paiement de « bonne foi », ce qui suggère que l'acheteur est susceptible d'exercer son droit d'acheter la maison à la fin de la période de location. Pour être clair, ces frais seront appliqués à l'achat final de la propriété si l'option est exercée.
Le contrat détaillera également la période pendant laquelle le bien restera loué. Cette durée varie considérablement d'un contrat à l'autre en fonction de la situation financière personnelle de chaque acheteur. Le locataire paiera suffisamment d'argent chaque mois pour couvrir le prix de location convenu ainsi que des paiements supplémentaires qui serviront à verser un acompte à une date ultérieure. Par conséquent, la période de location est généralement déterminée par le montant que les locataires peuvent payer chaque mois. Cependant, la plupart des contrats de location-achat augmentent les loyers mensuels demandés de 25 % à 30 %.
Une fois que chaque partie a accepté le prix d'achat, le loyer mensuel et la période, il est temps de définir ses rôles de maintenance. Étant donné que les deux parties auront un intérêt actif dans la maison, les rôles peuvent devenir un peu déroutants. Par conséquent, il est important de déterminer à l'avance si ce sera le locataire ou le propriétaire qui paiera les améliorations, les réparations, les équipements et les services publics.
Si chaque partie peut s'entendre sur les conditions, la prochaine chose à faire est d'exécuter le contrat. Le locataire continuera à vivre dans la propriété pendant la durée convenue et, à l'expiration du contrat, il pourra soit exercer son droit d'acheter la maison, soit s'en aller. S'ils décident de donner suite à un achat, ils devront demander un prêt hypothécaire et suivre le processus de clôture - en utilisant l'argent supplémentaire qu'ils ont payé dans le loyer de chaque mois comme acompte. Si le locataire ne veut pas acheter et que son contrat ne l'oblige pas légalement à effectuer l'achat, il peut renoncer à la transaction. Ce faisant, cependant, ils perdront l'argent supplémentaire qu'ils ont payé chaque mois.
Les contrats de location-achat ont un objectif unique et ne doivent être réservés qu'aux personnes qui ont réellement besoin de les utiliser. Ne serait-ce que pour rien d'autre, tout le monde ne bénéficiera pas de la mise en œuvre d'un contrat de location avec option d'achat. Cela dit, ceux qui se retrouvent avec un contrat de location avec option d'achat peuvent s'attendre aux avantages suivants :
Les locataires potentiels peuvent acquérir une maison pour beaucoup moins d'argent à l'avance.
Les acheteurs peuvent affecter chaque mois une partie de leur loyer à l'acompte imminent et au prix d'achat.
Le prix d'achat est entièrement négociable et déterminé à l'avance.
Les acheteurs avec un faible crédit peuvent être en mesure d'acquérir une maison qu'ils n'auraient pas pu acheter autrement avec un contrat de location-achat.
Il est possible de bloquer un prix d'achat dans un marché où les prix s'apprécient.
Les acheteurs peuvent essentiellement "tester" la maison avant de s'engager dans un achat.
Ces arrangements permettent aux locataires de constituer une valeur nette dans un actif, mais leur laissent également la possibilité de s'en aller si quelque chose d'autre se présentait.
Les locataires ne sont pas légalement tenus d'acheter la maison après le contrat, ce qui leur laisse la meilleure option à ce moment-là.
Les contrats de location-achat peuvent permettre aux vendeurs de vendre plus facilement une maison qu'ils n'auraient pas pu vendre autrement.
Les propriétaires peuvent bénéficier d'un locataire à long terme pendant la durée du contrat.
Dans le cas où le locataire n'exerce pas le contrat, le propriétaire peut conserver les frais d'option et les fonds mis de côté pour le séquestre.
En raison, en grande partie, de la nature du secteur immobilier, chaque stratégie de sortie comporte au moins un certain degré de risque, et les contrats de location-achat ne font pas exception. En fait, il existe des pièges notables associés au processus. Voici une liste de certains des inconvénients potentiels associés aux contrats de location-achat :
"Si vous obtenez une excellente offre pour la maison, un contrat de location avec option d'achat signifie que vous ne pouvez pas accepter l'offre", déclare Ben Reynolds, PDG et fondateur de Sure Dividend.
S'éloigner et négliger d'exercer l'option d'achat entraînera la perte de l'argent qui a été dépensé au-delà du chèque de loyer de chaque mois.
Dans le cas où le locataire signe un contrat de location avec promesse d'achat, il est légalement tenu d'acheter le logement, quelle que soit sa situation à la fin du contrat.
Les locataires ne sont pas propriétaires du bien tant que l'option d'achat n'est pas exercée, ce qui signifie qu'ils ont moins de contrôle sur la période précédant la transaction.
Il est toujours possible que les prix baissent au cours des accords de location-achat.
En tant que contrats unilatéraux, les propriétaires doivent donner suite au cas où le locataire déciderait d'exercer l'option. Le locataire, en revanche, n'est pas tenu d'exercer, ce qui laisse tout au locataire.
Les contrats de location-achat sont relativement faciles à mettre en place, tant que chaque partie s'accorde sur les conditions énoncées. La mise en place d'un contrat de location-achat commence et se termine avec le contrat lui-même. Pour commencer, le contrat doit préciser s'il s'agit d'un bail avec option d'achat ou d'un bail avec promesse d'achat. C'est une distinction importante à faire, car elle déterminera si le locataire est légalement obligé d'acheter la maison après l'expiration du contrat.
Ensuite, le prix d'achat doit être fixé et accepté par les deux parties. En règle générale, le prix d'achat est conforme aux comparables proches. À ce moment, le locataire/acheteur paiera des frais d'option initiaux. Lorsqu'ils sont appliqués au prix d'achat à une date ultérieure, ces frais d'option donnent à l'acheteur le droit d'exercer l'option d'achat.
Les deux parties conviendront alors d'une durée de location, ou de la durée pendant laquelle le locataire vivra dans la propriété en tant que locataire avant l'expiration de l'option. Avant que le locataire n'emménage, le contrat doit indiquer qui s'occupera des problèmes d'entretien.
Initier un contrat de location avec option d'achat est beaucoup moins courant que la plupart des types de ventes de maisons, mais le processus est néanmoins précieux pour les acheteurs potentiels. Grâce, en grande partie, à la capacité de négocier les conditions contractuelles, les accords de location-achat peuvent profiter à toutes les personnes concernées. Les acheteurs, en particulier, bénéficient de plusieurs avantages par rapport aux prêts hypothécaires traditionnels, dont certains peuvent même leur permettre d'acquérir des propriétés qu'ils auraient autrement dû léguer. Par conséquent, chaque acheteur doit apprendre à mettre en place un contrat de location avec option d'achat.
Avez-vous déjà suivi le processus de location-achat? Votre contrat de location avec option d'achat a-t-il facilité le processus d'achat ? Veuillez nous en informer dans les commentaires ci-dessous :
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