En tant qu'investisseur immobilier, une chose est certaine :il y a de fortes chances que vous deviez faire preuve de créativité dans vos options de financement. Bien que les prêteurs privés, les prêteurs d'argent dur et même les hypothèques traditionnelles soient d'excellentes options pour obtenir un financement, ils ne suffisent pas toujours. Investir dans l'immobilier n'est rien si ce n'est compliqué et peut nécessiter d'autres formes de financement pour réaliser une transaction. Cela dit, il y a une autre méthode de financement que les investisseurs d'aujourd'hui devraient avoir dans leur arsenal :le sous réserve d'hypothèque . Excellente option de financement alternative, un prêt hypothécaire peut faire pencher la balance en faveur des acheteurs, mais uniquement s'il est effectué de manière responsable et avec une bonne connaissance de la marche à suivre.
Une hypothèque sujette est, comme son nom l'indique, une hypothèque qui fait l'objet d'une hypothèque existante. En d'autres termes, le vendeur d'un sujet à traiter ne rembourse pas son hypothèque actuelle, mais demande plutôt au nouvel acheteur de rembourser ses obligations existantes. Souvent mal compris, les prêts hypothécaires soumis ne sont pas aussi complexes que beaucoup le supposaient initialement. Si pour rien d'autre, peu de gens sont réellement conscients de ce qu'est un sujet à hypothèque, mais la réponse est dans le nom. Dans sa forme la plus simple, le «sous réserve de» dans un sujet à l'hypothèque fait référence au prêt qui est déjà en place. Lorsque vous achetez une propriété soumise à, vous achetez essentiellement la maison soumise à l'hypothèque existante - c'est vraiment tout ce qu'il y a à faire. La souscription originale est conservée telle quelle, y compris le nom sous lequel le prêt a été acheté. Cela signifie que le vendeur conserve la responsabilité de rembourser le prêt, mais que l'acheteur a accepté d'effectuer les versements hypothécaires au nom du vendeur initial. Au cours d'un sujet à hypothèque, l'acheteur effectuera des paiements au vendeur, qui, à son tour, remboursera l'hypothèque en échange de l'acte.
Il est important de noter que le vendeur ne remboursera pas le prêt en cours mais utilisera plutôt les paiements qu'il reçoit de l'acheteur imminent pour le faire. Cela signifie que le solde impayé actuel du propriétaire sera pris en compte dans le prix d'achat pour le nouvel acheteur.
Les acheteurs d'un objet de « transaction » n'assument pas formellement le prêt, mais ils reçoivent l'acte en échange d'effectuer des paiements. En d'autres termes, ils prennent le contrôle de la maison sans assumer l'hypothèque. Les paiements sont donc versés au vendeur afin qu'il puisse rembourser le prêt initial à partir de l'argent qu'il reçoit de l'acheteur chaque mois. Les conditions que l'acheteur crée avec le vendeur sont uniques à chaque situation et convenues par les deux parties avant qu'un accord ne soit conclu. Par conséquent, l'objet d'un financement nécessite peu ou pas d'argent et, lorsqu'il est utilisé correctement, peut fournir une stratégie de financement alternative et viable.
Les stratégies d'assujettissement ne sont pas si courantes, mais vous constaterez qu'elles peuvent être utiles dans certaines circonstances. Les vendeurs en détresse, par exemple, peuvent être disposés à vendre sous réserve s'ils veulent se débarrasser immédiatement d'une propriété. D'autre part, les acheteurs auront tendance à privilégier le moment où les taux d'intérêt sur le prêt existant sont inférieurs aux taux actuels du marché.
Tout bien considéré, il y a un moment et un lieu pour exécuter un sujet à hypothèque, mais le processus n'est pas sans risque. S'entendre avec un vendeur n'est jamais sans risque, mais je m'égare. Comme toutes les autres stratégies de sortie, il y a des avantages et des inconvénients. La clé est de peser le pour et le contre et de déterminer par vous-même si un prêt hypothécaire vous convient. Cela dit, assurez-vous de consulter un avocat connaissant bien le droit immobilier avant de prendre des décisions pour vous-même. En attendant, voici une liste des avantages et des inconvénients les plus courants auxquels vous pouvez vous attendre.
Le plus souvent, la principale raison d'acheter un bien immobilier est de capitaliser sur le taux d'intérêt du propriétaire actuel. Par conséquent, les acheteurs qui contractent l'hypothèque existante voudront s'assurer que c'est le bon moment pour le faire. Dans un environnement de taux d'intérêt bas, comme aujourd'hui, il n'est peut-être pas très logique d'acheter un bien immobilier. Si les taux d'intérêt sont inférieurs au taux actuel de la maison, les acheteurs peuvent perdre de l'argent. Cependant, il est parfaitement logique d'acheter une propriété sujette à un taux d'intérêt inférieur au taux actuel du marché.
Une autre raison pour laquelle quelqu'un peut vouloir acheter un bien immobilier est sa situation financière et ses antécédents de crédit. Vous voyez, quelqu'un avec de mauvaises informations financières et une faible cote de crédit peut ne pas être admissible à l'hypothèque dont il a besoin pour acheter une maison. Heureusement, sous réserve de propriétés offrent à ces acheteurs une « solution de contournement ». Les acheteurs qui ne sont pas éligibles pour les hypothèques traditionnelles peuvent acheter une propriété sujette à la propriété et assumer l'hypothèque existante, le tout sans avoir à se qualifier eux-mêmes pour une hypothèque ultérieure.
Dernier point mais non le moindre, sous réserve d'hypothèques éliminer les dépenses onéreuses. L'achat d'un sujet à la propriété peut éliminer les frais de clôture, les frais de montage, les commissions de courtage et d'autres frais coûteux associés à l'achat d'une maison.
Regardons un exemple pour vous montrer les économies potentielles lors de l'achat d'un sujet à la propriété. Disons que vous envisagez une maison qui se traduira par une hypothèque totale de 150 000 $. Dans cet exemple, nous dirons que si vous deviez contracter un prêt traditionnel, votre taux d'intérêt serait de 6 %. Cela se traduirait par un paiement mensuel de 899,33 $ pour un total de 10 791,96 $ en coûts annuels.
D'un autre côté, si vous achetez une propriété sujette et prenez en charge l'hypothèque sur la propriété à son taux d'intérêt actuel de 2 %, vos paiements seraient moins élevés. Pour cette même hypothèque de 150 000 $, vous paieriez 554,43 $ par mois pour un total de 6 653,16 $ par année. Cela représente une économie de 4 138,8 $ par an !
Comme vous pouvez le constater, il existe un potentiel d'économies considérables lorsque vous utilisez cette stratégie pour acheter une propriété.
Bien qu'il soit courant de soupçonner qu'un sujet à hypothèque implique un financement par le propriétaire, ce n'est pas toujours le cas. En fait, il existe différents types de prêts hypothécaires, dont les moindres ont leurs propres complexités. Plus précisément, il existe trois types courants de prêts hypothécaires avec lesquels les investisseurs doivent se familiariser :
Sous réserve d'hypothèques sont une source largement utilisée et viable de financement alternatif. Cependant, il est important pour les investisseurs qui souhaitent utiliser un sujet d'hypothèque de bien comprendre dans quoi ils s'embarquent. En particulier, les investisseurs devraient être en mesure d'identifier les différences entre les hypothèques assumées et les hypothèques assujetties. Par coïncidence, les deux ne sont pas interchangeables et ont semé la confusion dans le secteur de l'immobilier.
Comme vous l'avez déjà appris, un sujet à hypothèque est une hypothèque qui fait l'objet d'une hypothèque existante. Le vendeur d'un sujet à traiter ne rembourse pas son hypothèque actuelle, mais demande plutôt au nouvel acheteur de rembourser ses obligations existantes. Les hypothèques assumées, en revanche, délèguent la responsabilité. Si un acheteur donne suite à une acquisition et assume l'hypothèque, il est alors responsable de la dette. Comme dans le cas d'un prêt traditionnel, les acheteurs assumeront l'hypothèque que leur accorde le prêteur. Comme son nom l'indique, le vendeur dans une transaction supposée n'est plus principalement responsable. Si l'hypothèque y est soumise, le vendeur n'est cependant pas libéré de ses obligations.
Le sujet est loin d'être la seule option de financement mise à la disposition des investisseurs d'aujourd'hui ; c'est simplement un complément à toutes les autres stratégies existantes. Si, pour rien d'autre, plus vous avez de stratégies financières à votre disposition, plus vous aurez de chances d'en utiliser une pour décrocher votre prochaine transaction.
Sous réserve de stratégies sont une alternative au financement traditionnel, ce qui pourrait être utile lorsque la bonne situation se présente. C'est une distinction importante à faire, car le financement est une stratégie de niche - il y a un moment et un endroit pour l'utiliser. Voici un aperçu des avantages et des inconvénients les plus évidents du sujet au financement pour vous donner une idée de si oui ou non cela reste une option pour votre prochaine acquisition :
L'achat sous réserve comporte des risques pour les acheteurs et peut engager la responsabilité des vendeurs. En raison de ces risques potentiels, il est fortement recommandé de demander des conseils juridiques sur les documents requis et le respect des risques.
Bien qu'elle ait déjà été évoquée dans la section « contre » précédente, la clause de mise en vente vaut la peine d'être répétée. Ne serait-ce que pour rien d'autre, l'idée que le prêt peut être appelé à échéance le plus tôt possible est potentiellement le plus grand écueil d'un sujet à l'hypothèque. Pour être clair, cependant, la plupart des montages de prêt contiennent une clause d'exigibilité à la vente. Les clauses d'exigibilité à la vente stipulent généralement que l'initiateur du prêt a le droit d'annuler le prêt dans son intégralité si le titre est transféré de l'emprunteur initial à un autre. L'idée d'une clause d'échéance est de protéger le prêteur contre le transfert de son prêt à des emprunteurs non qualifiés. Par conséquent, si le titre change de mains, le prêteur peut demander au nouveau titulaire de rembourser le prêt en totalité, ce qui rend les choses extrêmement difficiles pour certains. Cela dit, ces clauses ne donnent aux prêteurs que le droit de rembourser le prêt, cela ne signifie pas qu'ils le feront. Néanmoins, c'est toujours quelque chose que les investisseurs doivent garder à l'esprit.
Tout comme la clause d'échéance de la vente, les exigences en matière d'assurance méritent d'être répétées. Comme peut-être l'un des plus grands pièges d'un sujet à hypothèque, les parties doivent décider qui assurera la propriété. Peut-être plus important encore, un changement de police d'assurance déclenchera-t-il la clause d'échéance ? Il y a beaucoup à penser, et assurer la maison ne fait pas exception. Il est devenu courant pour le propriétaire d'être propriétaire de la police d'assurance, mais comme il n'y a pas de règles strictes et rapides, il peut y avoir une certaine confusion.
Pour trouver un objet à vendre, les investisseurs doivent d'abord comprendre pourquoi certains vendeurs seront motivés à rechercher un objet à traiter. Cela dit, il y a deux raisons courantes pour lesquelles un propriétaire envisagerait d'utiliser une stratégie d'assujettissement à l'hypothèque :soit il ne peut pas vendre au prix qu'il souhaite, soit il doit vendre plus tôt que tard. La première raison suggérerait que le propriétaire a peu ou pas de fonds propres et qu'il doit vendre à un certain prix, sans exception. La dernière des deux raisons est assez explicite ; soit ils ne peuvent plus effectuer de paiements, soit ils doivent déménager dès que possible.
En fin de compte, les acheteurs doivent demander aux vendeurs s'ils souhaitent procéder à la vente d'un objet (si cela est même possible). À tout le moins, vous ne saurez jamais jusqu'à ce que vous demandiez. D'un autre côté, il peut être payant de se rendre au palais de justice local et d'identifier les propriétaires en détresse. Les propriétaires en retard de paiement sont de notoriété publique et sont mis à la disposition de ceux qui se renseignent. Par conséquent, les acheteurs qui cherchent à exercer une stratégie d'assujettissement doivent d'abord identifier les propriétaires en difficulté, puis formuler une stratégie de marché fondée sur les principes d'une assujettissement à l'hypothèque.
La plupart des investisseurs utiliseront rarement un soumis à une hypothèque stratégie, mais je m'égare. Un contrat hypothécaire n'est pas censé être votre seul moyen de financer une transaction, mais plutôt un complément aux stratégies que vous avez déjà en place. Le simple fait de savoir comment utiliser la bonne clause d'assujettissement à l'hypothèque est un excellent outil à avoir à votre disposition, si la bonne situation se présente. Si, pour rien d'autre, plus vous connaissez de stratégies de financement, plus vous pourrez conclure de transactions. Par conséquent, si vous voulez vous donner les meilleures chances de décrocher plus d'offres, vous devez savoir comment conclure plus d'offres, et un contrat de prêt hypothécaire est un excellent point de départ.
La stratégie de contrat hypothécaire existant n'est pas destinée à être utilisée dans chaque acquisition, mais il existe des scénarios uniques dans lesquels elle peut faciliter une transaction mieux que toute autre option de financement.
Un sujet à hypothèque obligera l'acheteur à prendre le contrôle de la propriété et à effectuer des paiements au vendeur, qui remboursera ensuite l'hypothèque en son propre nom.
Un bien soumis à une clause hypothécaire doit être examiné par un avocat immobilier avant toute prise de décision.
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