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Qu'est-ce qu'une vente à découvert ?
Chronologie du processus de vente à découvert
Processus de vente à découvert pour les acheteurs
Processus de vente à découvert pour les vendeurs
Le processus de vente à découvert est devenu une pratique courante pour les propriétaires dont la situation financière n'est pas parfaite, et pour une bonne raison :cela indique l'incapacité imminente d'un emprunteur à rembourser son prêt hypothécaire. Cependant, contrairement à la croyance populaire, les ventes à découvert sont tout sauf mauvaises; ils sont simplement associés à une situation malheureuse. En fait, vous pourriez dire que les ventes à découvert profitent à toutes les personnes impliquées. Le processus de vente à découvert est, après tout, spécifiquement destiné à aider les propriétaires lorsqu'ils en ont le plus besoin.
Bien sûr, aucun propriétaire n'est heureux de se retrouver dans la position de mener une vente à découvert, mais le fait demeure :les ventes à découvert se sont avérées bénéfiques pour toutes les personnes impliquées. Les propriétaires n'ont plus à craindre la menace imminente d'une saisie, les banques peuvent récupérer une partie de l'argent qui leur avait été initialement promis au moment de la signature du contrat hypothécaire, et il y a de fortes chances que l'acheteur final se retrouve avec beaucoup. Bas et voici, le processus de vente à découvert est une bénédiction déguisée, et ce qui suit devrait clarifier pourquoi.
Une vente à découvert est une tournure de phrase utilisée pour décrire le processus par lequel un propriétaire vend sa propriété à un prix inférieur à celui qu'il doit sur l'hypothèque en cours. S'il devient clair que l'emprunteur ne sera pas en mesure de respecter ses obligations hypothécaires, le prêteur initial peut lui permettre d'exécuter une vente à découvert. De cette façon, le prêteur peut avoir la possibilité de récupérer toute perte potentielle résultant d'un défaut de paiement, et le propriétaire peut éviter la forclusion (ou toute autre tache sur son dossier de crédit). Bien qu'une vente à découvert ne soit pas le scénario idéal pour la banque ou le propriétaire, elle est sans équivoque meilleure que les alternatives pour toutes les personnes impliquées.
Le calendrier du processus de vente à découvert est à la merci de beaucoup de « paperasserie » bureaucratique et est donc difficile à déterminer avec certitude. Ne serait-ce que pour rien d'autre, il y a trop de pièces mobiles et de décisions à prendre pour que l'on puisse estimer avec précision la durée exacte d'une vente à découvert respective. Cela dit, les ventes à découvert peuvent prendre entre un mois et six mois, et il existe de nombreuses raisons pour lesquelles le processus de vente à découvert peut être encore plus long.
Pour être clair, une vente à découvert prendra probablement plus de temps à se concrétiser qu'une vente traditionnelle pour une raison simple :la communication. Presque chaque étape du processus de vente à découvert nécessite que le propriétaire communique avec la banque à un niveau ou à un autre. En tant que tel, il y a beaucoup de va-et-vient, et encore plus d'attente pour que les choses soient résolues. Cela peut prendre jusqu'à quatre mois pour que le prêteur initial approuve même une vente à découvert.
Vous voyez, les banques n'autoriseront les emprunteurs à effectuer une vente à découvert qu'en dernier recours, elles vont donc faire preuve de diligence raisonnable et veiller à ce qu'une vente à découvert soit le seul choix logique pour procéder. Les prêteurs n'ont aucun problème à prendre leur temps pour s'assurer qu'ils font le bon choix, car il y a beaucoup d'argent en jeu. Ce n'est qu'une fois qu'ils sont certains qu'une vente à découvert est dans leur meilleur intérêt qu'ils iront de l'avant avec le processus. Malheureusement pour les vendeurs, cela pourrait prendre des mois, et ce n'est que le début.
Une fois qu'un propriétaire reçoit le feu vert, on s'attend à ce qu'il vende lui-même la maison. Avec la crise des stocks d'aujourd'hui, il est prudent de supposer que les maisons se vendront plus rapidement que dans l'histoire récente, mais je m'éloigne du sujet. Le marché du logement ne suit pas exactement de règles. Plus tôt cette année, les maisons étaient cotées sur le marché pendant 53 jours en moyenne, selon RedFin. Bien sûr, ils pourraient vendre rapidement, mais encore une fois, ils pourraient ne pas le faire. Et rappelez-vous, le temps qu'il faut pour vendre la maison s'ajoute au temps passé à chercher l'approbation de la banque en premier lieu. Dans le meilleur des cas, le propriétaire moyen envisage déjà trois à quatre mois.
Après avoir reçu une offre, le propriétaire doit la faire approuver par le prêteur avant de pouvoir aller de l'avant, ce qui donnera plus de temps au processus de vente à découvert. S'ils ont de la chance, les banques accepteront simplement les termes de l'offre. Cependant, il est possible que d'autres négociations soient nécessaires, prolongeant encore le processus.
Le processus de vente à découvert est sans aucun doute plus facile pour les acheteurs que pour les vendeurs. Cela dit, l'achat d'une vente à découvert coïncide avec une mise en garde importante :vous ne négociez pas uniquement avec le propriétaire, mais plutôt le propriétaire et son prêteur. Toute offre soumise sur une vente à découvert doit recevoir l'approbation du prêteur respectif, ce qui pourrait rendre les négociations un peu plus longues et plus difficiles.
Les conseils pour l'achat d'une propriété à découvert peuvent aller de l'inutile à l'inestimable. Cela dit, il existe de nombreuses informations que vous devrez parcourir vous-même pour déterminer si elles méritent ou non d'être appliquées à votre propre stratégie de vente à découvert. Cependant, il existe plusieurs conseils universellement acceptés que personne ne discréditera, notamment les suivants :
Patience à l'exercice : Ceux qui comprennent déjà le calendrier du processus de vente à découvert sont plus que conscients du temps que cela prend. Cependant, comme je l'ai déjà mentionné, le calendrier d'une vente à découvert peut être long. Les acheteurs doivent donc faire preuve de patience au plus haut degré. L'achat d'une vente à découvert peut prendre beaucoup de temps, mais la remise pourrait très bien valoir la peine d'attendre.
Ne soumettez pas d'offre lowball : Bien que les ventes à découvert soient souvent assorties d'une remise, ce n'est pas le moment de soumettre une offre objectivement basse. Deidre Woollard de Millionacres souligne qu'il ne vaut peut-être même pas la peine pour un investisseur de soumettre des offres inférieures aux valeurs du marché local, suggérant que "la plupart des banques refuseront une offre très basse si la propriété se trouve sur un marché relativement actif". N'oubliez pas que votre offre doit être approuvée par la banque pour être acceptée, et il est prudent de supposer qu'elle ne prendra rien de moins que ce qu'elle pense pouvoir obtenir. Non seulement cela, mais il est probable qu'il y ait plusieurs offres sur chaque vente à découvert sur le marché actuel. Si vous soumettez une offre basse, elle est plus susceptible d'être reléguée à la poubelle qu'en haut de la pile. Tous ceux qui soumettent une offre plus élevée auront automatiquement un avantage sur vous.
Utiliser de l'argent : À l'instar d'une vente traditionnelle, l'argent liquide sera toujours plus attrayant pour les vendeurs que l'utilisation d'un prêt traditionnel. Si vous pouvez trouver de l'argent, il y a de fortes chances que le vendeur privilégie votre offre par rapport à celles qui ne sont pas en espèces. Peut-être plus important encore, les transactions en espèces sont beaucoup moins susceptibles de s'effondrer à la onzième heure.
Tout documenter : Il est absolument impératif que les acheteurs potentiels documentent tout ce qu'ils peuvent pendant le processus de vente à découvert. Garder tout en ordre, des documents aux réunions, aidera à faciliter un processus déjà compliqué. "Vous pouvez être transmis à plusieurs personnes, il est donc important de conserver des enregistrements détaillés de la personne à qui vous avez parlé et de ce qui a été dit", selon Woollard. Par conséquent, il est dans votre intérêt d'éviter que quoi que ce soit ne soit "perdu dans la traduction" ou simplement perdu.
Le processus de vente à découvert pour les vendeurs peut être décomposé en cinq étapes simples :
Identifiez la situation actuelle
Démontrer des difficultés financières prouvées
Faites appel aux services d'un agent qualifié
Rassemblez les documents appropriés
Procéder à la vente de la maison
Le processus de vente à découvert pour les vendeurs commence lorsqu'ils sont officiellement informés de leur manque inhérent de fonds pour couvrir leurs obligations hypothécaires prédéterminées. En d'autres termes, l'incapacité imminente d'un propriétaire à payer intégralement son capital et ses intérêts chaque mois est un signe révélateur qu'une vente à découvert peut être en ordre. Il convient toutefois de noter que les ventes à découvert sont le résultat direct de difficultés croissantes et non d'un défaut de paiement. C'est une distinction importante à faire, car les ventes à découvert sont volontaires; le propriétaire demandera une vente à découvert si le fardeau de rembourser son hypothèque devient trop lourd. Les propriétaires qui manquent réellement de paiements seront soumis à une saisie - un processus entièrement différent, tout à fait.
C'est vrai ce qu'ils disent :la première étape est d'admettre qu'il y a un problème, et les ventes à découvert ne font pas exception. Les propriétaires qui ont du mal à faire face aux versements hypothécaires doivent l'admettre s'ils doivent être considérés comme candidats à une vente à découvert. Cependant, il y a plus que l'admission; ils devront réellement prouver leurs difficultés. C'est là qu'intervient la deuxième étape :prouver au prêteur que les paiements sont trop difficiles à suivre.
Pour être pris en considération pour une vente à découvert, les propriétaires doivent prouver à leurs prêteurs - sans l'ombre d'un doute - qu'ils ne peuvent pas continuer à effectuer des paiements à leur taux actuel. Mieux encore, ils doivent fournir la documentation financière appropriée qui suggère que leurs paiements actuels sont incapables de continuer. Il appartient à l'emprunteur de prouver à son prêteur qu'il ne peut pas continuer à effectuer des paiements.
Cela devrait aller de soi, mais les prêteurs n'aiment pas trop l'idée de mener une vente à découvert, ce qui soulève la question :pourquoi les prêteurs envisageraient-ils même le processus de vente à découvert ? Pourquoi sont-ils prêts à laisser les propriétaires vendre leurs maisons pour moins que ce qu'ils doivent sur l'hypothèque ? La réponse est simple :il vaut mieux récupérer au moins une partie de l'argent d'une vente à découvert que de risquer que le propriétaire tombe en forclusion.
Une fois que le prêteur est convaincu que le propriétaire ne peut pas faire face à ses paiements, il peut approuver une vente à découvert. Lorsqu'une vente à découvert est approuvée, les propriétaires devraient envisager d'embaucher un agent spécialisé dans les transactions de vente à découvert, car ils sauront comment naviguer dans le processus de manière fluide et efficace. Pourvu qu'ils aient fait leur travail, les offres devraient arriver. Cependant, les ventes à découvert sont tout sauf traditionnelles. Lorsque les propriétaires reçoivent une offre, ils doivent la soumettre avec certains documents au prêteur pour recevoir l'approbation. "Chaque prêteur a des exigences spécifiques en matière de documents pour le processus de vente à découvert une fois que vous avez une offre, et votre agent vous communiquera le processus", selon SF Gate.
Si le prêteur accepte la demande, le propriétaire peut procéder comme une vente traditionnelle; sinon, d'autres négociations pourraient être nécessaires. Dans tous les cas, le propriétaire devra travailler avec le prêteur pour obtenir une offre spécifique.
Je tiens à ce que ce soit très clair :un agent n'est pas nécessaire pour vendre une maison via une vente à découvert. Il est tout à fait possible de réaliser une vente à découvert sans faire appel aux services d'un agent professionnel, mais je m'éloigne du sujet. Ce n'est pas parce que vous le pouvez que vous devriez le faire. Peut-être plus important encore, le prêteur apprécierait l'aide d'un agent immobilier. Cela dit, un agent peut certainement aider à vendre la maison plus rapidement et pour plus d'argent. Un très bon agent, qui connaît bien le processus de vente à découvert, peut facilement compenser son coût avec un prix de vente plus élevé.
Pour être clair, ni les ventes à découvert ni les saisies ne sont des situations idéales dans lesquelles les propriétaires veulent se retrouver. Ces deux processus se présentent généralement aux propriétaires en difficulté (ceux qui accusent des retards de paiement ou risquent de le faire). Quelle que soit la route empruntée par le propriétaire, il sera obligé de quitter la maison. Cependant, le temps qu'il faut pour partir et les conséquences laissées dans le sillage sont différents dans chaque scénario.
Encore une fois, les ventes à découvert sont une tentative de la part des propriétaires en difficulté de devancer une mauvaise situation. À condition que le prêteur le lui permette, le vendeur tentera d'effectuer une vente à découvert pour récupérer le plus possible de l'argent qu'il doit à la banque. Dans une vente à découvert, le propriétaire vendra la maison, mais tout l'argent ira à la banque; ce paiement est généralement suffisant pour éviter au propriétaire d'avoir à déposer une demande de forclusion.
Les saisies sont généralement les dernières options exercées par les prêteurs. Si une vente à découvert n'est pas possible, le prêteur saisira simplement la maison lorsque l'emprunteur n'effectuera pas les paiements. Étant donné qu'aucune partie de l'argent n'a été récupérée, l'emprunteur fait face à des ramifications plus graves.
Ceux qui ont dû passer par une vente à découvert sont généralement autorisés à acheter une autre maison immédiatement, à quelques exceptions près. Ceux qui ont été saisis, cependant, font face à des peines beaucoup plus sévères. Ne serait-ce que pour rien d'autre, les saisies ont un impact négatif sur le dossier de crédit d'une personne et peuvent l'empêcher d'acheter pendant au moins cinq ans.
Les ventes à découvert et les saisies sont les dernières choses dont les propriétaires veulent avoir à se soucier. Ni le processus de vente à découvert ni la saisie ne sont de bonnes nouvelles pour un emprunteur ; les deux entraînent la perte d'une maison avec des ramifications ultérieures. Cela dit, les propriétaires peuvent envisager des alternatives de vente à découvert avant de s'engager sur une voie dont ils peuvent revenir.
Au lieu de se résigner au processus de vente à découvert, les propriétaires devraient consulter leur prêteur pour voir s'il existe des alternatives à envisager. Selon la situation, le propriétaire peut envisager de revoir son plan de paiement ou de modifier son prêt. Le plus souvent, les prêteurs voudront travailler avec des emprunteurs à court d'argent pour réduire leurs risques de délinquance.
Le processus de vente à découvert est mal compris par ceux qui regardent de l'extérieur, et même par ceux qui ont des affiliations plus étroites avec l'industrie. Cependant, ceux qui ne savent pas comment se déroule le processus de vente à découvert se rendent un mauvais service. Au moins, ce sont ceux qui savent comment se déroule le processus qui sont les mieux placés pour en tirer parti.
Vous êtes-vous déjà demandé comment le processus de vente à découvert œuvres? Vous êtes-vous déjà demandé ce que c'est que d'acheter une maison à découvert? N'hésitez pas à nous faire savoir comment cette introduction vous a aidé dans les commentaires ci-dessous, ou s'il y a quelque chose que nous avons laissé de côté qui pourrait vous être utile à l'avenir.
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