Le processus d'achat d'une maison est relativement simple, mais de nombreuses pièces mobiles peuvent être accablantes si vous ne savez pas à quoi vous attendre. Il y a plusieurs étapes entre l'acceptation d'une offre et l'emménagement dans votre nouveau logement — une période généralement appelée processus d'entiercement . L'entiercement est important à comprendre car il solidifie la transaction immobilière et a un impact direct sur la rapidité avec laquelle vous obtenez les clés de votre nouvelle maison. Passez en revue les étapes nécessaires pour vous préparer au calendrier du processus d'entiercement avant de commencer à rechercher des maisons potentielles.
Le processus d'entiercement prend environ 30 jours. Le calendrier exact dépendra de quelques facteurs, mais la plupart des transactions sont capables de respecter ce calendrier. Il existe certains scénarios où le dépôt fiduciaire peut prendre jusqu'à 60 jours, bien que cela soit généralement le résultat d'un problème lors du processus de clôture. Voici quelques facteurs qui peuvent avoir un impact sur le calendrier du processus d'entiercement :
Si l'acheteur a été pré-approuvé ou non
Réglementations de l'État sur le processus d'entiercement
Combien de temps faut-il au prêteur pour garantir le prêt
S'il y a des imprévus ajoutés après l'inspection
Marcher à travers le processus d'entiercement étape par étape est la meilleure façon d'apprendre à quoi s'attendre. Lisez la liste suivante de ce qui se passe pendant l'entiercement :
Ouvrir un compte séquestre
Attendre l'évaluation du prêteur
Sécurisez votre financement
Approuver les divulgations du vendeur
Obtenez une inspection de la maison
Acheter une assurance contre les risques
Obtenez un rapport de titre et une assurance
Faites une dernière visite virtuelle
Passez en revue le formulaire HUD-1
Fermer l'entiercement
L'entiercement commence après l'acceptation d'une offre lors d'une transaction immobilière. À ce moment-là, l'acheteur travaillera avec son agent immobilier pour créer un compte séquestre. Une société tierce neutre tiendra le compte, qui aidera ensuite à gérer la transaction. La société d'entiercement peut être une institution financière, une société de titre ou une agence d'entiercement. Ce compte contiendra tout argent ou document échangé lors du processus de clôture.
Le but d'un compte séquestre est de protéger les deux parties pendant que le prêt et d'autres aspects de la vente de la maison sont finalisés. Une fois que l'acheteur ouvre le compte séquestre, c'est là qu'il placera le dépôt d'arrhes (une partie de l'acompte qui montre que l'acheteur est sérieux au sujet de la transaction).
Le fournisseur de prêt hypothécaire planifiera une évaluation au cours du processus de clôture. Cela est nécessaire pour garantir le financement de la propriété. L'évaluateur vérifie que la valeur de la propriété reflète le prix proposé. Cela garantira que le prêteur est protégé au cas où il devait exclure la propriété. Si l'évaluation est trop basse, les acheteurs ont plusieurs options :
Trouvez un nouveau prêteur avec qui travailler et planifiez une autre évaluation
Renégocier avec le vendeur pour faire baisser le prix de vente
Annuler la vente et rechercher une nouvelle propriété
Fournissez à l'évaluateur des informations supplémentaires sur la propriété pour augmenter la valeur d'expertise
La prochaine étape pour les acheteurs consiste à obtenir un financement auprès du prêteur. Une fois l'évaluation terminée, les prêteurs rédigent un engagement de prêt qui décrit le montant potentiel de l'hypothèque, le taux d'intérêt, la durée et les frais de clôture. Les acheteurs peuvent utiliser ces informations pour négocier les meilleurs taux directement avec leur prêteur. Une fois la déclaration convenue, l'éventualité du financement peut être retirée du contrat d'achat (le cas échéant).
À ce stade du processus, les acheteurs doivent être conscients de toute divulgation du vendeur incluse pendant les négociations. Cela signifie essentiellement que les vendeurs ont partagé tout ce qui a été fait à la propriété et qui pourrait affecter l'état de la maison. Par exemple, si un ajout a été ajouté à la maison sans permis. Les vendeurs doivent divulguer ces informations avant que la vente puisse être conclue, et les acheteurs devront approuver chaque article (ou abandonner la vente).
Les acheteurs doivent également s'assurer de planifier une inspection de la maison pendant le processus d'entiercement, car cela aidera à révéler le véritable état de la propriété. Les inspections ne sont pas toujours requises lors de la fermeture, mais elles sont toujours recommandées. La raison en est que les inspections peuvent révéler des aspects de la maison que les acheteurs ne peuvent pas voir lors d'une visite. Il existe différents types d'inspections à envisager en fonction de la propriété et de son emplacement :
Inspection générale de la maison : Une inspection de base de la maison vous indiquera dans quel état se trouve la maison. Les inspecteurs en bâtiment examineront l'électricité, la plomberie, le CVC, la toiture, les fondations, etc., pour rechercher tout problème potentiel avec la maison. Ils publieront un rapport officiel avec des recommandations sur les réparations nécessaires.
Inspection environnementale : Les acheteurs voudront peut-être ajouter des tests supplémentaires pour des choses comme la moisissure, le radon et d'autres problèmes environnementaux qui pourraient affecter la maison. Cela peut généralement être regroupé avec l'inspection générale de la maison, mais dans certains cas, vous devrez peut-être embaucher un inspecteur spécialisé.
Inspections antiparasitaires : Une inspection des nuisibles aidera à confirmer qu'il n'y a pas de termites, de fourmis, de rongeurs ou d'autres nuisibles présents dans la propriété. Si c'est le cas, le vendeur devra gérer la situation avant que le processus d'entiercement puisse se poursuivre.
Rapports d'inondation : Selon l'endroit où se trouve la propriété, il peut être judicieux de tirer un rapport géographique de la propriété. Cela révélera si la propriété est susceptible d'être inondée ou de subir d'autres dommages dus à des événements météorologiques et peut avoir un impact sur la police d'assurance de votre propriétaire.
Magasinez pour la meilleure assurance habitation, en tenant compte de tout ajout potentiel noté au cours du processus d'inspection (comme l'assurance inondation ou incendie). Les acheteurs sont tenus d'avoir une assurance habitation pour la durée de leur prêt hypothécaire. Les prêteurs recommandent généralement un fournisseur, mais vous n'êtes pas obligé de travailler avec eux. Faites des recherches sur les compagnies d'assurance pour comparer les taux et la couverture avant d'acheter une police.
Un rapport de titre vous permettra de savoir s'il existe des privilèges fiscaux ou des réclamations de propriété sur la propriété. Il s'agit d'une étape cruciale pour obtenir un financement et faire avancer le processus d'entiercement. Votre agent immobilier ou votre prêteur recommandera généralement une société de titres à passer, et ils vous fourniront le rapport. De plus, les acheteurs peuvent souscrire une assurance titres pour se protéger en cas de litige concernant la propriété immobilière à l'avenir.
Les acheteurs ont la possibilité d'effectuer une dernière visite de la propriété avant la fin du processus d'entiercement. Le but de la procédure pas à pas finale est généralement de confirmer que toutes les modifications ou réparations convenues ont été effectuées par le vendeur. Par exemple, si des problèmes sont survenus lors de l'inspection, c'est l'occasion de confirmer si le vendeur les a résolus ou non. Les acheteurs peuvent également confirmer qu'aucun nouveau dommage n'a été causé à la propriété pendant le processus d'entiercement.
Un formulaire HUD-1 est utilisé partout aux États-Unis au moment de l'émission d'un prêt hypothécaire. Il précisera les informations sur l'acheteur et le vendeur, les détails du financement, les frais de clôture, les frais de transaction, etc. Il est crucial d'examiner chaque partie de ce document avant la conclusion du processus d'entiercement. Le formulaire HUD-1 finalise les détails financiers, alors assurez-vous de vérifier l'exactitude du document. Portez une attention particulière aux frais associés à la transaction pour éviter d'être surfacturé ou surpris par le montant dû au moment de la clôture.
La dernière étape du processus d'entiercement implique une grande quantité de paperasse pour les deux parties. Une fois terminé, l'agent d'entiercement émettra un nouvel acte de propriété et nommera l'acheteur en tant que propriétaire. Ensuite, l'acte sera soumis aux bureaux d'enregistrement du comté appropriés. Les acheteurs doivent ensuite fournir le reste de l'acompte et des fonds pour couvrir les frais de clôture restants. Ces fonds seront transférés directement sur le compte séquestre avant d'être finalement distribués au vendeur et au prêteur du vendeur. Après réception de ceux-ci, l'acheteur recevra les clés de sa nouvelle maison et le compte séquestre sera officiellement fermé.
Si l'entiercement ne ferme pas à temps, l'acheteur ou le vendeur devra renégocier le calendrier de la vente. Les raisons les plus courantes en sont des problèmes inattendus lors de l'inspection ou des problèmes de finalisation du prêt. Selon le problème en cause, l'acheteur ou le vendeur peut être en mesure de se retirer de la vente. Cependant, si les deux parties ont l'intention de conclure la transaction, l'entiercement peut être retardé jusqu'à ce que les problèmes soient résolus.
Si vous utilisez un prêt FHA, vous devrez garder un compte séquestre ouvert après la fermeture de la propriété. Après la conclusion de la vente, le compte séquestre est l'endroit où vous paierez votre hypothèque, vos impôts fonciers et votre assurance habitation chaque mois. Cela transformera vos impôts fonciers et vos frais d'assurance en paiements mensuels plus petits plutôt qu'en paiements annuels plus importants.
La raison en est que les prêteurs considèrent que les candidats FHA courent un risque plus élevé lors de l'approbation d'un prêt. Le compte séquestre permet de garantir le paiement régulier de chacune de ces dépenses. À la fin de l'année, les prêteurs seront tenus de remettre aux acheteurs un rapport d'entiercement détaillant chaque paiement. Les coûts de l'année suivante peuvent être ajustés en fonction de la taille du compte à la fin de l'année.
Le processus d'entiercement protège les acheteurs, les vendeurs et même les prêteurs lors d'une transaction immobilière. Les étapes énumérées ci-dessus aideront à révéler tout problème potentiel avec la maison ou le prêt et donneront à toutes les parties une chance de résoudre la situation. Il est crucial de savoir à quoi s'attendre avant d'acheter une maison, afin d'être prêt pour chaque étape du processus d'entiercement. Naviguer dans l'entiercement vous demandera d'être diligent, mais si tout se passe comme prévu, vous aurez les clés d'une nouvelle maison en aussi peu que 30 jours.
Quel est votre meilleur conseil pour naviguer dans le processus d'entiercement ? Laissez un commentaire ci-dessous pour les acheteurs d'une première maison.
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