L'assurance hypothécaire est un outil puissant qui permet aux gens de devenir propriétaires même avec une mise de fonds minime. Cette assurance paiera votre hypothèque en cas de défaut de paiement. Cela ne vous protège pas - votre crédit en souffrira toujours et vous pourrez toujours être expulsé. Mais comme le prêteur sait qu'il est assuré d'être payé, il se soucie moins de votre cote de crédit ou du montant de votre mise de fonds.
Mais comme toute assurance, l'assurance hypothécaire est assortie d'une prime. Dans le cas d'une prime d'assurance hypothécaire (MIP), il s'agit de frais supplémentaires que vous payez chaque mois en plus de votre versement hypothécaire régulier. Alors, comment cela fonctionne-t-il et qu'est-ce que cela signifie pour vous en tant qu'acheteur de maison ? Voici ce que vous devez savoir.
Le MIP est une commission attachée aux hypothèques garanties par la Federal Housing Administration (FHA). Parce que les prêts FHA ont tendance à aller aux emprunteurs à haut risque, l'assurance hypothécaire offre une mesure de protection. Les prêteurs soutenus par la FHA sont protégés contre les pertes, c'est pourquoi la FHA exige que tous les emprunteurs souscrivent une assurance hypothécaire.
Auparavant, les primes d'assurance hypothécaire étaient déductibles, tout comme les intérêts hypothécaires. Cependant, la Tax Cut and Jobs Act de 2017 a supprimé cette déduction. Une loi ultérieure adoptée en 2020 a autorisé les déductions MIP au cours de cette année d'imposition et rétroactivement pour les années d'imposition 2018 et 2019. Pour l'instant, le MIP reste non déductible.
Les prêts garantis par la FHA comportent des risques inhérents plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels. Les emprunteurs peuvent avoir un score FICO aussi bas que 580 et peuvent verser un acompte d'aussi peu que 3,5 %, donc le défaut de paiement est un risque réel.
Pour cette raison, tous les emprunteurs hypothécaires FHA doivent obtenir une assurance hypothécaire. Cette assurance nécessite deux primes :des frais initiaux de 1,75 % de la valeur du prêt et une prime annuelle supplémentaire. Selon l'hypothèque, cela peut aller de 0,45 % à 1,05 % du prêt. Les frais initiaux sont toujours dus à la clôture. Le coût des frais annuels dépendra de la valeur du prêt, du ratio prêt-valeur et de la durée du prêt.
Au lieu que les frais annuels soient facturés une fois par an, ils sont divisés en 12 paiements mensuels. Ces paiements sont ensuite combinés avec le paiement hypothécaire dans la même facture mensuelle. Les factures hypothécaires comprendront également les frais d'entiercement de la taxe foncière et les frais d'assurance habitation.
En comparaison, les prêts hypothécaires traditionnels utilisent une assurance différente appelée assurance hypothécaire privée (PMI). Le PMI est facultatif sur la plupart des prêts hypothécaires, ce qui permet aux acheteurs de maison d'économiser de l'argent. PMI est requis si l'acompte est inférieur à 20% du prix d'achat. Une fois que vous aurez acquis 20 % de la valeur nette de la maison, vous serez autorisé à annuler la couverture.
Comme nous en avons déjà discuté, la loi de 2017 sur les réductions d'impôts et l'emploi a éliminé la déduction fiscale MIP. Et bien qu'il ait été ressuscité de 2018 à 2020, rien n'indique qu'il reviendra. Par conséquent, il n'y a actuellement aucune incidence fiscale sur les primes d'assurance hypothécaire; c'est un revenu imposable ordinaire. Cela dit, voici comment vous appliqueriez la déduction si elle redevenait disponible.
Tout d'abord, vous recevrez le formulaire 1098 Mortgage and Interest Statement de votre prêteur. Ce formulaire indique le total de vos versements hypothécaires, vos paiements d'intérêts et d'autres détails de paiement. Pour savoir combien vous avez payé en MIP ou PMI, regardez le nombre dans l'encadré 5. Si vous détaillez vos déductions, vous pourrez déduire ce montant. Il va dans la même section que les intérêts hypothécaires sur l'annexe A.
MIP et PMI sont différents types d'assurance. Le PMI est destiné aux prêts hypothécaires conventionnels, tandis que le MIP est spécifique aux prêts hypothécaires garantis par la FHA. Discutons des autres différences entre ces deux types d'assurance hypothécaire.
L'annulation fonctionne de manière entièrement différente pour PMI et MIP. En général, le PMI est beaucoup plus flexible. Une fois que vous détenez 20 % de la valeur nette de votre propriété, vous êtes libre d'abandonner votre couverture. Lorsque vous atteignez 22 % de capital, l'assurance est automatiquement annulée et vous constatez une baisse de votre facture mensuelle.
En ce qui concerne le MIP, les choses sont un peu plus compliquées. Si votre acompte était inférieur à 10 %, il n'y a aucun moyen d'annuler votre couverture et vous paierez le MIP pour la durée de votre prêt hypothécaire.
Cependant, si votre acompte était de 10 % ou plus, vous n'aurez à payer le MIP que pendant 11 ans, et à ce moment-là, il sera automatiquement abandonné.
Cela dit, il existe un autre moyen d'annuler le MIP plus tôt. Une fois que vous atteignez 20 % de fonds propres, vous pouvez simplement refinancer avec un prêt traditionnel.
Le MIP se présente sous deux formes :votre prime annuelle et la prime initiale. La prime initiale coûte 1,75 % de la valeur du prêt, ce qui en fait un investissement important.
Cependant, le PMI n'entraîne généralement pas de frais initiaux, et tout ce que vous payez est la prime annuelle, qui est répartie sur vos 12 paiements mensuels.
Cela dit, certains assureurs hypothécaires privés offrent la possibilité de payer la totalité de la prime à la clôture. Dans cette situation, vos frais de clôture seront nettement plus élevés. Mais il n'y aura pas de primes annuelles, donc vos mensualités seront réduites.
Le coût annuel du MIP varie de 0,45 % à 1,05 % de la valeur du prêt. Le coût est basé sur trois facteurs :la durée du prêt, le montant du prêt et l'acompte. Plus la durée est longue et plus la mise de fonds est faible, plus le pourcentage sera élevé. Les prêts coûteux coûtent également plus cher à assurer car ils représentent une perte potentielle plus importante.
Les taux PMI, cependant, sont basés sur l'acompte et votre pointage de crédit. Même si votre mise de fonds est faible, un bon dossier de crédit peut vous rapporter une prime raisonnable. Les taux varient de 0,1 % à 2 % par an.
Même avec le coût du MIP, les prêts FHA représentent une excellente option pour de nombreux emprunteurs. Voici quelques avantages de payer un MIP :
Acomptes aussi bas que 3,5 %. Certes, vous pouvez faire un acompte de 3% sur un prêt classique, mais les conditions de crédit sont beaucoup plus serrées. Les prêts FHA rendent les prêts à faible mise de fonds plus accessibles.
Idéal pour les personnes à faible crédit ou à faible revenu. Les prêts FHA sont beaucoup plus faciles à obtenir que les prêts traditionnels. Ils sont également une excellente option pour les acheteurs d'une première maison qui n'ont pas de valeur nette de la propriété existante à verser pour un acompte.
Peut être moins cher qu'un prêt hypothécaire privé. Même si vous êtes admissible à un prêt conventionnel avec PMI, cela vaut toujours la peine de comparer les coûts à un prêt garanti par la FHA. Si votre pointage de crédit n'est que marginal, il se peut que vos coûts pour le PMI soient plus élevés que ce que vous paieriez pour le MIP.
Nous avons parlé des avantages du MIP. Quels sont certains des inconvénients? Voici quelques bonnes raisons de s'en tenir à un prêt hypothécaire et à une assurance conventionnels :
Vous payez des frais initiaux. Des frais initiaux de 1,75 % ne sont pas une blague. Sur une maison de 300 000 $, cela représente des frais supplémentaires de 5 250 $ dus à la clôture.
Il est difficile d'annuler. À moins que vous ne fassiez un acompte d'au moins 10 %, le MIP sera exigé pendant toute la durée du prêt. La seule issue est de refinancer avec un prêt conventionnel après avoir acquis 20 % de capitaux propres dans la propriété.
Un prêt conventionnel vous permet d'annuler le PMI une fois que vous possédez 20 % de la valeur nette de la maison ou après avoir effectué 11 ans de paiements réguliers. Avec un prêt FHA, cela devient plus difficile.
Nous avons déjà décrit les défis de l'annulation du MIP. Si votre acompte était inférieur à 10% de la valeur de la maison, vous seriez coincé avec le MIP pour la durée du prêt. À moins que vous ne puissiez vous permettre de refinancer avec un prêt non FHA, vous n'aurez d'autre choix que de continuer à payer.
Cela dit, il y a une autre issue. Si votre prêt a pris naissance entre le 31 décembre 2000 et le 3 juillet 2013, vous pouvez annuler votre MIP tant que vous possédez au moins 78 % de la valeur nette de votre maison. Donc, si vous avez obtenu votre prêt pendant cette période, cela vaut la peine d'essayer de l'annuler.
Le seuil de 10 % est important pour les emprunteurs qui envisagent un prêt conventionnel par rapport à un prêt FHA. Le prêt conventionnel est presque toujours une meilleure affaire si vous avez l'intention de payer moins de 10 % en acompte. À moins que les coûts du PMI ne soient vraiment scandaleux, être coincé avec le MIP pour la durée du prêt est tout simplement un trop grand inconvénient.
Là encore, les emprunteurs qui ont l'intention de payer 10 % ou plus devraient envisager à la fois les prêts conventionnels et FHA. Selon votre cote de crédit et d'autres facteurs, l'un ou l'autre pourrait être une meilleure valeur.
Une prime d'assurance hypothécaire fait partie du coût de financement d'un prêt hypothécaire garanti par la FHA. Il ouvre le monde de l'accession à la propriété à des personnes qui, autrement, ne pourraient peut-être pas s'offrir leur propre maison. Et cela donne aux prêteurs l'assurance qu'ils ne perdront pas d'argent sur leur investissement.
Prêt à commencer à profiter des opportunités actuelles du marché immobilier ?
Que vous débutiez dans l'investissement ou que vous ayez conclu quelques transactions, notre nouveau cours immobilier en ligne couvrira tout ce que vous devez savoir pour vous aider à démarrer avec l'investissement immobilier. L'investisseur expert Than Merrill explique les meilleures stratégies immobilières pour vous aider à vous mettre sur la voie d'un meilleur avenir financier.
Inscrivez-vous à notre webinaire GRATUIT sur l'immobilier et commencez à apprendre comment investir dans le marché immobilier d'aujourd'hui !
[]
