La gestion d'un bien locatif coûte de l'argent. Vous devez payer les frais d'entretien et les taxes foncières, et vous engagez également des dépenses pour les déchets, l'aménagement paysager et peut-être même les services publics.
Tous ces frais augmentent avec le temps. La valeur des propriétés augmente, et les impôts avec eux. Le réfrigérateur qui a coûté 700 $ à remplacer l'année dernière coûte 775 $ cette année. Et avec la hausse des prix du carburant, votre paysagiste et votre service d'ordures factureront plus.
Pour compenser la hausse des coûts, vous devrez augmenter votre loyer d'année en année. Vous vous demandez probablement :"de combien devrais-je augmenter le loyer chaque année ? ” et quelles sont les limitations légales ? Regardons de plus près !
L'augmentation moyenne du loyer dépendra principalement de la localisation de votre bien locatif. D'une part, de nombreux États et municipalités imposent des limites légales aux augmentations de loyer au cours d'une année donnée. Une augmentation parfaitement légale dans une ville pourrait vous exposer à des amendes dans une autre ville. Assurez-vous de connaître vos lois locales !
Cela dit, la plupart des propriétaires prévoient une augmentation comprise entre 5% et 10% l'année prochaine. C'est plus que la plupart des années, mais cela explique la forte inflation de cette année.
Quoi qu'il en soit, il y aura d'autres facteurs à considérer. S'il y a beaucoup de demande dans votre région, vous pouvez augmenter votre loyer. Si votre marché local a une surabondance de logements locatifs, une augmentation plus modeste s'impose. Vous pourrez peut-être augmenter une location saisonnière en saison, alors que même une petite augmentation hors saison pourrait faire fuir les locataires. Tout dépend de votre propriété.
Un propriétaire peut augmenter le loyer chaque fois que le bail est renouvelé; si la location est mensuelle, ils peuvent l'augmenter à tout moment. Et lorsqu'un nouveau locataire emménage, vous n'êtes pas obligé de lui proposer les mêmes conditions de location que l'ancien locataire.
Cela dit, il existe d'autres limitations dans certains cas. Par exemple, le gouvernement limite de combien vous pouvez augmenter le loyer des logements de la section 8. Et les lois de contrôle des loyers de la ville de New York sont un monde à elles seules.
Les propriétaires ne peuvent pas fonctionner sans faire des augmentations de loyer périodiques. Et dans la plupart des cas, ils disposent d'un large pouvoir discrétionnaire pour le faire. Cela dit, il existe certains scénarios où il peut être illégal d'augmenter votre loyer. Ces scénarios peuvent inclure les éléments suivants :
Le bail a une durée déterminée et n'a pas encore expiré.
Le bail stipule que le loyer n'augmentera pas lors du renouvellement.
Vous n'avez jamais présenté au locataire d'avis d'augmentation de loyer.
La propriété est soumise aux lois nationales ou locales sur le contrôle des loyers.
L'augmentation de loyer était une mesure de représailles.
L'augmentation du loyer était due à la discrimination raciale ou à d'autres formes de discrimination couvertes par la loi sur le logement équitable.
En supposant que vous êtes légalement autorisé à augmenter votre loyer, la prochaine étape consiste à déterminer de combien l'augmenter. Ne l'augmentez pas assez et vous perdrez de l'argent. Augmentez-le trop, et vos locataires seront en colère. Voici un processus en trois étapes pour déterminer le bon prix.
Avant de savoir combien vous facturer pour le loyer, vous devez savoir combien vous dépensez pour le bien locatif. Passez en revue vos dossiers et comptez ce que vous avez payé au cours de la dernière année. Ne partez pas avec un relevé mensuel car de nombreuses dépenses varient d'un mois à l'autre. Le calcul des dépenses de toute l'année vous donnera une image plus claire de combien vous dépensez réellement.
Ensuite, divisez ce nombre par 12 pour déterminer une moyenne mensuelle. C'est le strict minimum que vous devez percevoir en loyer - juste pour atteindre le seuil de rentabilité. Au-delà de cela, vous réaliserez des bénéfices !
Le marché de la location est en constante évolution et les prix peuvent changer radicalement en un clin d'œil. Avant de décider d'une augmentation, il est sage de vérifier les tendances du marché. Plus précisément, il vaut la peine d'examiner l'impact de ces changements sur les locataires.
Les locataires restent-ils dans leurs appartements à mesure que les prix augmentent ? Ou choisissent-ils d'emménager dans des logements plus abordables? Si le marché favorise des prix plus élevés, vous pouvez vous permettre de faire une augmentation plus forte. Mais si les locataires optent pour un loyer inférieur, vous souhaiterez peut-être limiter l'augmentation de vos tarifs.
En fin de compte, les marchés immobiliers sont locaux. Si vous voulez avoir une bonne idée de ce que vous pouvez facturer pour votre propriété, regardez des propriétés comparables dans votre région. Cela ne nécessite aucune compétence particulière.
Tout ce que vous avez à faire est de parcourir les listes d'appartements locaux et de voir ce que les gens facturent. Assurez-vous de regarder des quartiers similaires au vôtre, avec des équipements similaires dans l'appartement. Plus les unités sont similaires, meilleure sera la comparaison.
Trouvez plusieurs unités comparables et faites la moyenne du coût. Cela ne vous donnera pas un nombre parfait. Mais cela vous donne une idée de ce à quoi les locataires s'attendront.
Dans la plupart des États, la loi oblige les propriétaires à envoyer une lettre pour informer leurs locataires des augmentations de loyer imminentes. Puisque vous augmenterez le loyer à la fin de leur bail, vous devriez probablement leur envoyer une lettre de toute façon. Et il est facile de combiner les deux lettres en une seule.
Demandez à votre locataire s'il a l'intention de déménager ou de renouveler son bail. Faites-leur savoir que s'ils choisissent de renouveler, ils paieront le montant mensuel à l'avenir. Par exemple, si le loyer actuel est de 900 $ et que vous l'augmentez à 950 $, indiquez-le explicitement.
Assurez-vous d'envoyer cette lettre bien avant la fin du bail; quatre-vingt-dix jours à l'avance est la meilleure pratique. Ainsi, vos locataires auront tout le temps de se décider.
Si vous entretenez de bonnes relations avec vos locataires, augmenter le loyer peut être gênant. C'est quelqu'un que vous aimez, et maintenant vous lui demandez de payer plus chaque mois.
Dans ce cas, il n'y a rien de mal à expliquer à vos locataires pourquoi vous augmentez le loyer. Faites-leur savoir que votre augmentation est conforme aux normes du marché et expliquez que vos dépenses ont augmenté depuis l'année dernière. Cela peut au moins aider à atténuer le choc.
C'est à vous de décider si vous souhaitez ou non négocier le prix du loyer. C'est votre propriété et vous n'êtes pas obligé de la louer à n'importe quel prix. Cependant, les locataires voudront parfois négocier. Dans ce cas, ce n'est pas toujours une mauvaise idée de voir si vous pouvez arriver à un accord. Cela est particulièrement vrai s'il s'agit d'un bon locataire et que vous ne voulez pas le perdre.
Cela dit, vous pouvez décider de rester ferme sur le prix. Dans ce cas, assurez-vous d'informer le locataire par écrit qu'il doit soit accepter le nouveau prix, soit quitter la propriété à la fin du bail.
Augmenter le loyer n'est jamais une décision facile. Mais en suivant ce conseil, vous pouvez compenser la hausse des coûts sans enfreindre les limites légales ni perdre de bons locataires. Décider de combien vous devriez augmenter le loyer chaque année dépend de plusieurs facteurs comme vos dépenses d'exploitation et les comps locaux. J'espère que vous avez également appris une chose ou deux sur la façon de garder vos locataires heureux.
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