Si vous débutez dans le domaine de l'investissement immobilier, vous vous demandez peut-être ce qu'est un contrat immobilier est et quels peuvent être les différents types. Quel rôle jouent ces contrats d'investissement immobilier ? Et, peut-être plus important encore, quels avantages offrent-ils aux investisseurs ?
Il existe essentiellement quatre types de contrats immobiliers :les contrats d'achat, les contrats d'acte, les contrats de location et les contrats de procuration. Ils ont chacun des utilisations et des stipulations différentes. Cet article couvrira les différents contrats immobiliers et vous donnera les connaissances de base pour prendre des décisions d'investissement éclairées.
Un contrat immobilier est un document juridiquement contraignant qui décrit les conditions convenues lorsque deux personnes ou plus ont négocié une transaction immobilière. Les conditions énoncées dans un contrat entrent en vigueur dès la signature. Ils incluent généralement des détails tels que les éventualités immobilières, les appareils inclus, le montant du dépôt, qui est responsable du paiement des frais de clôture et la date de clôture. En tant qu'investisseur immobilier, vous vous retrouverez à négocier et à signer des contrats immobiliers chaque fois que vous conclurez un accord.
En termes simples, un contrat immobilier vise à clarifier le processus d'achat d'une maison tout en offrant une protection à la fois à l'acheteur et au vendeur. Il peut être utile de garder cela à l'esprit lorsque vous commencez à construire un contrat immobilier. Pour commencer, un acheteur potentiel soumettra sa lettre d'offre officielle. Le vendeur peut rejeter ou contrer l'offre, en modifiant des éléments tels que le prix d'achat, les frais de clôture ou les imprévus. Débutant ainsi la partie négociation de la construction d'un contrat immobilier. À partir de là, l'acheteur peut choisir de modifier ou d'accepter les nouvelles conditions - en ajustant les mêmes éléments énumérés ci-dessus. Souvent, ce processus se produit entre les agents immobiliers de l'acheteur et du vendeur. Ce qu'ils décideront finalement deviendra alors leur contrat immobilier.
Un contrat immobilier est juridiquement contraignant, c'est pourquoi Adam Garcia, fondateur de The Stock Dork, recommande de travailler avec un professionnel qualifié. "En principe, chaque contrat doit être conclu par des personnes ayant la capacité juridique de s'engager dans un contrat", déclare Garcia.
Un contrat immobilier devient juridiquement contraignant lorsque le document garantit le statut d'une propriété et est signé par les deux parties. En termes plus simples :un contrat ne devient juridiquement contraignant que lorsqu'il est signé et scellé. Les contrats immobiliers sont scellés par les propriétés, puis signés par ceux qui se trouvent à chaque extrémité de la transaction. Pour obtenir les deux signatures, toutes les parties doivent être d'accord avant qu'un contrat soit considéré comme valide. Si l'une des parties soumet une contre-offre, le contrat initial ne sera pas juridiquement contraignant car les deux personnes n'ont pas accepté les conditions.
Les investisseurs peuvent prendre quelques mesures pour assurer le succès d'un contrat immobilier. Tout d'abord, chacun doit comprendre ce qui est dit dans l'accord. Cela nécessitera d'utiliser un langage courant, d'éviter les abréviations et de passer en revue tous les domaines potentiellement déroutants. Les investisseurs doivent également s'assurer d'inclure une date d'expiration, car les contrats immobiliers sont souvent urgents. Incluez des délais dans le contrat et précisez ce qui se passe s'ils ne sont pas respectés (généralement, cela entraînerait la rupture du contrat).
L'acheteur et le vendeur doivent signer un contrat immobilier. Les deux signatures sont nécessaires pour rendre le document juridiquement contraignant. Dans certains cas, les agents immobiliers peuvent signer le document au nom de leur client (avec consentement). Cependant, dans presque tous les cas, les acheteurs et les vendeurs sont responsables de la signature du contrat immobilier pour conclure la transaction.
Comme pour la plupart des contrats, des exigences doivent être remplies avant qu'un contrat immobilier puisse être exécutoire. Voici toutes les exigences requises dans les contrats immobiliers :
Offre : La première partie présentera une offre à la seconde sous la forme d'un contrat immobilier. Il doit l'écrire, le signer, puis le remettre à la seconde partie. La deuxième partie peut alors accepter, rejeter ou faire une contre-offre.
Acceptation : La seconde partie accepte l'offre en signant le contrat immobilier. Le contact doit avoir les signatures originales des deux parties. Toute modification apportée par l'une ou l'autre des parties doit être initiée. Dans le cas d'une contre-offre, l'offre initiale sera annulée et non juridiquement contraignante pour l'une ou l'autre des parties. Si l'offre est rejetée, le contrat est résilié. Si vous ne recevez aucune réponse, le contrat expirera à la date indiquée.
Considération : La considération indique quelque chose de valeur qui sera échangé entre les deux parties (le plus souvent sous forme d'argent). La contrepartie peut également être une autre propriété ou une promesse de performance.
Capacité juridique : Les deux parties doivent être éligibles pour conclure un contrat immobilier. Ceux qui ne sont pas légalement capables comprennent les mineurs, les personnes souffrant de troubles mentaux, etc.
Légalité du but : Le contrat immobilier ne peut pas inclure d'actes illégaux.
Les contrats sont utilisés pour conclure différents types de transactions immobilières, et chaque accord variera en conséquence. Il y a cependant quelques éléments essentiels à tout contrat immobilier avec lesquels vous devriez vous familiariser. En comprenant les documents nécessaires, vous pouvez vous assurer que chaque accord que vous concluez est complet et précis. La liste suivante décrit les éléments à inclure dans divers accords et contrats immobiliers :
Prix et délais : Les deux éléments les plus élémentaires nécessaires à tout contrat immobilier sont le prix d'achat final de la propriété et le calendrier de la transaction. Cette partie du contrat doit préciser quand les éventualités seront terminées et quand le titre sera transféré. Les deux parties doivent comprendre clairement ces informations pour que l'achat réussisse, et c'est généralement avec quoi le contrat immobilier s'ouvrira.
Éventualités : Les éventualités font référence à tous les éléments qui doivent être complétés pour que la transaction soit effectuée. Chaque type de contingence précisera comment et quand cela doit être fait. Par exemple, le vendeur peut avoir besoin d'effectuer certaines réparations à la propriété avant la période de fermeture. Si les éventualités ne sont pas remplies, les deux parties ont le droit de se retirer de l'accord.
Détails de l'inspection : Les éventualités les plus courantes sont celles associées à l'inspection de la maison. Chaque contrat immobilier devrait inclure une éventualité qui permet aux acheteurs de se retirer si l'inspection de la propriété ne se déroule pas comme prévu. Ils doivent préciser quelles réparations, le cas échéant, les vendeurs sont tenus d'effectuer avant la clôture. Les détails de l'inspection (et les éventualités) clarifieront les attentes des deux parties et empêcheront les acheteurs d'être contraints à une transaction pour laquelle ils ne se sont pas inscrits.
Clause de financement : Il est important d'inclure également une éventualité qui permet aux acheteurs de se retirer de la transaction en cas d'échec de leur financement. Dans certains cas, il est également judicieux d'ajouter une clause protégeant l'acheteur si son ancien logement ne se vend pas.
Frais de clôture : Précisez toujours qui est responsable des frais de clôture et gardez toujours un œil sur ces informations. Dans de nombreux cas, les vendeurs peuvent couvrir ces coûts, mais ils peuvent être enfouis dans le contrat. Assurez-vous que les informations sur les frais de clôture sont claires dans tout contrat immobilier pour éviter toute confusion.
Garantie : Certains vendeurs incluront une garantie habitation lors de la publicité d'une propriété. Cela est destiné à couvrir certains frais de réparation, bien que tout dépende des vendeurs. S'il existe une garantie pour la propriété, elle doit être indiquée dans le contrat, afin que les deux parties comprennent qui est responsable de quoi.
Contrat par défaut : Il est très courant que les contrats immobiliers stipulent ce qui se passe si une ou plusieurs parties font défaut. Cela définit des attentes claires pour les acheteurs et les vendeurs et permet d'éviter les poursuites judiciaires si quelqu'un ne respecte pas sa part du marché. En incluant les ramifications du défaut, il n'y aura pas de questions "et si" au moment de l'accord.
Avenants et avenants : Cette partie du contrat précisera toute information supplémentaire nécessaire à la transaction. L'exemple le plus courant d'avenant ou d'addendum est l'information sur un HOA, le cas échéant. Le contrat immobilier doit énoncer clairement les règles et les exigences, en informant pleinement l'acheteur potentiel.
Électroménagers : Si vous souhaitez que l'un des appareils existants reste dans la maison à la fermeture, assurez-vous de le spécifier dans le contrat. Si vous ne précisez pas avec quels appareils la maison doit être laissée, il n'est jamais garanti qu'un accord verbal suffira.
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Plusieurs types de transactions immobilières exigeront l'utilisation d'un accord contractuel. Avant de se lancer dans la dissection des différents contrats immobiliers, il sera utile de passer en revue les types de transactions immobilières suivants :
Acheter une maison : En tant qu'investisseur, vous rencontrerez de nombreuses propriétés que vous voudrez acheter tout au long de votre carrière. Vous pouvez travailler avec un agent d'achat pour vous aider à trouver des offres potentielles via le MLS, soumettre des offres en votre nom et vous aider à naviguer dans le contrat d'achat.
Vendre une maison : Vous vous retrouverez également à vendre certaines des propriétés que vous aviez achetées et, espérons-le, à une valeur accrue grâce à des améliorations et à une appréciation. Votre agent de vente peut vous aider à commercialiser votre immeuble de placement auprès d'acheteurs potentiels.
Acheter une propriété à louer : Si vous êtes intéressé à devenir propriétaire et à gagner un revenu locatif, vous achèterez bien sûr des biens locatifs. Cela peut aller des maisons unifamiliales aux immeubles à logements multiples.
Corriger et retourner : Une propriété fixe et réversible est le type d'investissement dans lequel vous acquérez généralement une propriété qui est vendue sous sa valeur marchande, comme une saisie ou une maison en difficulté, et investissez pour la rénover. Les investisseurs remettront généralement la propriété en vente sur le marché dès que possible pour une valeur accrue.
Vente en gros d'une propriété : Un grossiste joue un rôle essentiel dans la recherche de propriétés hors marché et dans l'attribution du contrat d'achat à un acheteur final, tel qu'un rehabber.
Préhabiter une propriété : Le prehabbing est un type de stratégie de sortie par laquelle un investisseur apporte des améliorations minimes à une propriété, juste assez pour la rendre attrayante pour un autre acheteur final tel qu'un rehabber. Certains diront que la pré-habillement est une étape entre la vente en gros et la réhabilitation.
Agir en tant que prêteur : À un moment donné de votre carrière d'investisseur, vous pouvez générer suffisamment de liquidités au point de pouvoir servir de prêteur privé à d'autres investisseurs. Dans ce cas, vous devrez conclure un accord avec vos emprunteurs, comme la durée du prêt et le taux d'intérêt.
En tant qu'investisseur immobilier, il est nécessaire de bien connaître les différents accords et contrats immobiliers que vous utiliserez tout au long de votre carrière. Ces contrats sont conçus pour servir au mieux vos intérêts, tels que la protection de vos investissements et la minimisation de votre responsabilité et de vos risques. Il est également utile de comprendre comment ces contrats fonctionnent pour protéger l'autre partie. Voici quatre contrats immobiliers courants avec lesquels vous devriez vous familiariser aujourd'hui :
Un contrat d'achat, ou contrat de vente, est le type de contrat immobilier le plus courant. Comme son nom l'indique, il s'agit d'un contrat immobilier qui établit un accord entre l'acheteur et le vendeur d'une propriété spécifique. Ce type de contrat immobilier comprend tous les éléments typiques d'un contrat :
Identification des deux parties
Description de la propriété
État de la propriété
Prix d'achat du bien
Éventualités
Électroménagers et luminaires inclus et exclus
Type d'acte
Dépôt d'arrhes
Frais de clôture
Partie responsable de chaque coût
Date de clôture
Conditions de possession
Signatures des deux parties
Comme on pouvait s'y attendre, il existe différents types de contrats d'achat que vous pouvez utiliser en tant qu'investisseur immobilier. Cependant, le type que vous utiliserez dépendra de divers facteurs. Voici un bref aperçu des différents types de contrats d'achat à votre disposition :
Contrat d'achat État/Association : De nombreux États et les associations d'agents immobiliers qui desservent les marchés locaux ont des contrats d'achat standardisés qu'ils utilisent pour guider leurs transactions.
Accord général d'achat : Il s'agit d'une version simplifiée, généralement beaucoup plus courte, du contrat d'achat entre l'État et l'association. Ce contrat immobilier est une excellente option lorsque vous travaillez directement avec des vendeurs et que vous n'achetez pas une propriété par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Si vous préférez utiliser un contrat d'achat général avec un avocat ou un agent immobilier, assurez-vous d'indiquer pourquoi vous souhaitez utiliser le contrat et de souligner comment il peut faire gagner du temps à toutes les parties.
Contrat d'achat spécifique à la propriété : Si vous achetez une propriété en dehors du paradigme unifamilial traditionnel, comme une maison mobile ou un terrain vacant, vous devrez peut-être utiliser des accords d'achat spécifiques à la propriété (cela dépendra du marché). Bien qu'il existe une certaine similitude avec ces types de contrats d'achat, ces types de contrats immobiliers contiennent certaines clauses sur le type de propriété faisant l'objet de la transaction.
Un contrat de cession immobilière est principalement utilisé dans une stratégie d'investissement de gros. Vous trouvez une propriété en difficulté, la sécurisez sous contrat et "cédez" ce contrat à un deuxième acheteur (généralement avec un petit profit pour vous).
La « viande » des contrats de cession immobilière ressemble beaucoup à un contrat d'achat ordinaire. Souvent, un contrat de mission comporte l'ajout de quelques mots supplémentaires. Par exemple, vous pouvez ajouter la phrase suivante à un contrat d'achat :"John Smith, et/ou ses ayants droit". (Lorsque les gens font référence à des "contrats immobiliers de gros", c'est le document qu'ils veulent dire.)
La partie "cessions" vous permet de verrouiller une propriété avec un contrat d'achat et de transmettre cette propriété à quelqu'un d'autre si vous le souhaitez. Bien que les mots supplémentaires ne prennent pas beaucoup d'encre, ils vous offrent une énorme flexibilité en tant qu'investisseur.
Même si vous n'avez jamais acheté de propriété auparavant, il y a de fortes chances que vous connaissiez les contrats de location ou que vous en ayez signé un dans le passé. Comme on pourrait le supposer, ces contrats immobiliers décrivent un accord entre le bailleur (le propriétaire ou le bailleur) et un locataire (le locataire).
Dans ce contrat immobilier, le bailleur s'engage à proposer le bien au locataire à un tarif mensuel déterminé. Les accords de ce type précisent des considérations importantes telles que le montant du loyer, le dépôt de garantie, la manière dont les services publics sont gérés. Il va sans dire que les contrats de location visent à éviter de futurs problèmes entre le bailleur et le locataire et à protéger les deux parties en cas d'imprévu.
Bien qu'ils ne soient pas utilisés exclusivement dans un contexte immobilier, les documents de procuration sont un contrat immobilier et peuvent être extrêmement utiles dans certaines situations. En effet, si vous n'êtes pas en mesure de signer un contrat immobilier, que ce soit parce que vous êtes à l'étranger ou en raison d'une incapacité mentale, ce document donne à une autre partie le pouvoir de signer en votre nom.
Ce type de contrat immobilier peut être très utile si vous êtes propriétaire de biens locatifs ou si vous vous occupez d'un parent ou d'un parent âgé qui peut se trouver dans une situation où il ne peut pas signer son propre contrat immobilier. Le mandant ou la partie qui a donné la permission d'agir en son nom peut faire signer quelqu'un à sa place. Le principal peut-être quelqu'un qui est :
Hospitalisé ou atteint d'une maladie les empêchant d'être présents pour signer le contrat immobilier
Pas physiquement présent dans la zone
Le propriétaire de plusieurs immeubles de placement différents
Handicapé mental
Personnes âgées et susceptibles de ne pas être en mesure de signer elles-mêmes le contrat
Le « jargon juridique » utilisé dans les contrats immobiliers peut être intimidant lorsque vous y jetez un coup d'œil. Cependant, ces termes ne sont pas trop difficiles à comprendre et à retenir. Familiarisez-vous avec une partie de la terminologie ci-dessous, cela vous aidera la prochaine fois que vous négocierez un contact (et lorsque vous en examinerez un par vous-même).
Recherche de titre : Nous allons commencer par un facile. Une recherche de titre est simplement le processus de recherche du propriétaire légitime de la propriété. Cette responsabilité est généralement simple et peut être prise en charge par une société de titres.
Éventualités : Une éventualité est essentiellement une condition ajoutée à un contrat qui exige que quelque chose soit terminé avant que le contrat puisse entrer pleinement en vigueur. Il peut s'agir d'acheteurs déclarant qu'ils n'achèteront pas la maison à moins que leur maison précédente ne soit vendue, ou demandant que les vendeurs effectuent une réparation spécifique avant la transaction.
Passagers : Des avenants sont ajoutés aux contrats pour spécifier des règles supplémentaires dans le cadre du contrat. Ceux-ci sont le plus souvent utilisés lorsque la propriété appartient à un HOA.
Acompte : Un dépôt d'arrhes est souvent effectué par l'acheteur pour montrer son engagement envers la propriété. Les fonds sont généralement détenus sur un compte séquestre jusqu'à la fin du processus de clôture et représentent un pourcentage du prix de la maison.
Acte de fiducie : Les actes de fiducie sont généralement utilisés entre un prêteur et un emprunteur. Il permet au prêteur de transférer le prêt à un tiers neutre pendant la période de remboursement.
Frais d'enregistrement : Des frais d'enregistrement sont souvent facturés par le comté pour documenter la transaction immobilière finale.
Frais de clôture : Ces frais sont encourus au moment de la signature définitive du contrat. Les frais de clôture comprennent les frais d'enregistrement, les frais de titre, les frais de notaire, les taxes et tous les autres frais associés à la vente de la propriété. Les frais de clôture comprennent également les commissions des agents et peuvent être répartis entre l'acheteur et le vendeur.
Aide au vendeur : En tant qu'acheteur, si vous souhaitez que le vendeur paie une partie des frais de clôture, vous devrez peut-être utiliser une aide au vendeur. Cela documente essentiellement les coûts que le vendeur absorbera à la clôture.
Note hypothécaire : En plus du contrat, une cédule hypothécaire sera signée à la table de clôture. Celui-ci documente essentiellement les conditions du nouveau prêt immobilier et est partagé entre le prêteur et l'emprunteur.
Considérations : Au cours du processus de négociation et de clôture du contrat, les considérations font référence à tout élément de valeur échangé au cours de la transaction. Comme vous pouvez le deviner, cela fait souvent simplement référence aux fonds qui changent de mains.
Un contrat immobilier ne doit pas être accablant ou déroutant. Une bonne première étape consiste à comprendre les types de contrats immobiliers disponibles, leurs avantages en tant qu'investisseur et les meilleures situations pour les utiliser. Sachant cela, vous vous rapprocherez de la maîtrise de l'investissement.
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