On pourrait dire que le revenu passif est l'une des opportunités les plus attrayantes dans l'immobilier. Si nous regardons certaines des personnes les plus riches du monde, beaucoup d'entre elles ont profité des flux de trésorerie provenant des investissements immobiliers pour amasser leur richesse.
Si vous n'êtes pas encore un magnat de l'immobilier, ne vous inquiétez pas. De nombreux investisseurs prospères sont issus de modestes débuts. Ils ont commencé petit avec des propriétés à logements uniques et multiples avant de se frayer un chemin jusqu'aux bâtiments commerciaux. Cependant, ils pouvaient le faire parce qu'ils comprenaient l'importance des flux de trésorerie et mettaient en œuvre des tactiques pour les maximiser. Dans ce guide, nous vous expliquerons comment utiliser un calculateur de flux de trésorerie pour maximiser les flux de trésorerie positifs au sein de vos investissements immobiliers. De cette façon, vous serez mieux équipé pour lutter contre les lacunes et prendre des décisions commerciales plus judicieuses concernant les propriétés locatives.
Dans l'immobilier, les flux de trésorerie représentent le montant d'argent qui reste après que toutes les dépenses en capital ont été effectuées. En d'autres termes, les flux de trésorerie représentent le profit qu'un investisseur peut empocher après avoir payé toutes ses factures. Les investisseurs réorientent souvent les flux de trésorerie vers leur entreprise pour renforcer leurs réserves de liquidités, rembourser plus rapidement les hypothèques ou acheter des propriétés supplémentaires.
La trésorerie est donc la vitalité d'une entreprise d'investissement immobilier. Les investisseurs chevronnés se font un devoir d'effectuer des calculs de flux de trésorerie pour déterminer si une propriété se comporterait bien. Ils rejetteront presque toujours une propriété potentielle si les projections de flux de trésorerie sont inférieures à un certain seuil.
Tous les investisseurs visent à gagner un flux de trésorerie positif. Ils n'envisageront pas d'acheter un bien locatif si le flux de trésorerie prévu est négatif. Aucune personne sensée ne veut perdre de l'argent sur un investissement.
Cependant, il n'y a pas de réponse stricte quant à ce qui justifie un « bon » niveau de trésorerie. Il est subjectif, peut changer d'un investisseur à l'autre et est circonstanciel en fonction de l'expérience et du marché locatif local. En tant que propriétaire d'un bien locatif, vous voudrez toujours vous assurer que le flux de trésorerie est suffisant pour que l'investissement soit rentable.
Une bonne règle de base est la règle du 1 %. Il s'agit d'une formule que les investisseurs immobiliers locatifs utilisent pour évaluer rapidement les flux de trésorerie d'une propriété. La règle stipule que le revenu locatif total de la propriété doit être au minimum de 1% du prix d'achat. Tout ce qui est en dessous de ce seuil doit être rejeté. Les propriétés locatives avec un revenu plus élevé par rapport au prix d'achat vous rapporteront plus de liquidités.
Notez que la règle 1 ne doit être utilisée que comme règle générale. Même si une propriété fait une réduction au départ, vous devez toujours faire attention à votre diligence raisonnable et effectuer une analyse approfondie de la transaction. Cependant, c'est un excellent outil à utiliser pour trier plus rapidement plusieurs listes.
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Encore une fois, la règle de 1% peut être utilisée comme un indicateur rapide de la rentabilité d'une propriété. Une fois que vous avez trouvé un bien locatif qui répond à cette exigence initiale, il est temps de le faire passer par le calculateur de flux de trésorerie.
Cela vous aidera à obtenir une représentation plus précise de votre profit. La calculatrice est une formule simple. Une fois que vous avez rassemblé toutes les données nécessaires, c'est assez simple à calculer. Vous trouverez ci-dessous le calculateur de flux de trésorerie immobilier, suivi d'une explication pour chaque étape :
Calculez le revenu brut de la propriété (loyers, etc.) : Tout d'abord, identifiez combien vous prévoyez de gagner sur un an en revenus locatifs (paiements mensuels multipliés par 12). N'oubliez pas d'inclure des sources de revenus supplémentaires, telles que les frais de service ou les laveries automatiques et les distributeurs automatiques.
Soustraire toutes les dépenses immobilières et toutes les dettes liées à la propriété : Ensuite, soustrayez toutes les dépenses liées à la propriété et les dettes connexes du revenu brut. Cette étape vous obligera à comptabiliser tout ce qui sera déduit de votre résultat net, y compris des éléments tels que les versements hypothécaires et les coûts de réparation. Nous vous fournirons prochainement de plus amples explications sur les diverses dépenses liées aux biens locatifs.
Le nombre résultant des deux étapes ci-dessus est votre flux de trésorerie. Cet exercice vous aidera à réaliser que vous devrez examiner de nombreux chiffres affectant les coûts d'exploitation de votre propriété. Plus les données que vous pouvez collecter sont précises, plus le calcul de votre flux de trésorerie sera précis. Cela a tendance à être la partie la plus délicate. Il est facile de calculer le flux de trésorerie, en particulier lorsque vous utilisez un calculateur de location en ligne comme celui-ci.
Les bénéfices sont facilement surestimés car des dépenses cachées ou imprévues peuvent apparaître. Nous recommandons un examen méticuleux des dépenses des biens locatifs afin d'obtenir une estimation des flux de trésorerie aussi précise que possible. Négliger ne serait-ce qu'un seul élément financier réduira votre résultat net.
Ci-dessous, nous avons rassemblé les détracteurs courants des flux de trésorerie que vous devez connaître :
En tant que propriétaire d'un bien locatif, vous avez la responsabilité de fournir les services publics de base à vos locataires. Le coût de ces services publics varie selon l'utilisation, mais vous pouvez appeler chaque entreprise de services publics pour connaître les tarifs standard. La plupart des propriétaires couvriront les services publics essentiels tels que l'eau, les égouts et les ordures, tandis que les locataires devront payer le reste. Cependant, vous pouvez proposer de couvrir les services publics supplémentaires pour vous rendre plus compétitif et obtenir le meilleur prix de vos locataires.
L'embauche d'une propriété de gestion immobilière est facultative. Si vous commencez tout juste à investir dans l'immobilier locatif, vous pouvez essayer de gérer vous-même une propriété. Ceci est particulièrement pratique si vous avez investi dans un multiplex et habitez vous-même dans l'une des unités.
Cependant, vous découvrirez peut-être que l'embauche d'un gestionnaire immobilier en vaut la peine. Ils peuvent s'occuper des opérations quotidiennes qui autrement consommeraient votre temps et votre énergie. De cette façon, vous pouvez utiliser votre temps libre pour développer votre activité de location. Les gestionnaires immobiliers facturent généralement environ 10% de vos revenus locatifs totaux. Leurs compétences valent souvent l'investissement, en particulier lorsque cela signifie que vous n'avez pas à vous occuper de responsabilités telles que la perception des loyers, la commercialisation des logements disponibles, la sélection des locataires potentiels et la supervision des réparations et de l'entretien.
En parlant d'entretien et de réparations, ces coûts se reproduiront sur une base mensuelle même si vous avez les meilleurs locataires. C'est parce que les choses ont tendance à avoir besoin de réparation et d'entretien tout au long de l'année civile. À mesure que votre propriété et divers appareils vieillissent, les coûts peuvent augmenter.
Sur une base plus régulière, vous pouvez vous attendre à investir de l'argent dans la réparation de la plomberie ou la réparation d'appareils cassés. Il y aura également des dépenses saisonnières telles que le déneigement, le jardinage et le nettoyage des vitres. Enfin, n'oubliez pas de budgétiser les dépenses plus importantes telles que les rénovations, les agrandissements, la réparation de la chaussée fissurée ou le remplacement de la toiture. Il est fortement recommandé de réserver un pourcentage de vos revenus de location mensuels pour ces dépenses plus importantes lorsqu'elles surviennent. Bien que cela doive être comptabilisé comme une dépense mensuelle, vous vous remercierez lorsqu'un événement catastrophique se produit, et cela ne nuira pas à vos résultats.
Enfin et surtout, ne ménagez aucun effort pour résumer avec précision tous vos coûts opérationnels. Gardez un œil sur les choses qui ne surviennent qu'occasionnellement, comme le coût des postes vacants et le marketing. N'oubliez pas les dépenses annuelles, y compris les taxes foncières et les primes d'assurance.
Maintenant que nous avons couvert les éléments de ligne possibles qui pourraient nuire à votre flux de trésorerie, il est temps de discuter de la façon de le maximiser. La formule indique qu'un investisseur a besoin que ses revenus locatifs dépassent ses dépenses. Sinon, leur flux de trésorerie sera nul ou négatif. Pour générer un flux de trésorerie positif, votre objectif principal doit être d'augmenter vos revenus tout en minimisant les dépenses autant que possible.
Voici quelques idées qui peuvent être mises en œuvre pour aider à créer plus d'abondance financière pour votre entreprise d'immobilier locatif :
Fixer les bons prix de location est un acte d'équilibre. Vous voudrez facturer les tarifs de location les plus élevés possible sans décourager les locataires potentiels. Si votre bien locatif est situé dans un quartier concurrentiel ou si une unité s'ouvre lorsque la demande est élevée, vous pourriez vous en sortir en facturant un loyer plus élevé que la normale. D'un autre côté, vous pourriez être obligé de baisser un peu vos prix si vous n'obtenez pas de piqûres. Cela démontre pourquoi il est si important de garder une main constante sur le pouls de votre marché locatif local.
Vous pouvez également augmenter vos revenus locatifs en augmentant vos tarifs de location. Il est courant pour les propriétaires d'introduire une hausse de loyer annuelle. Cependant, veillez à maintenir des augmentations de prix modestes, sinon vous pourriez être confronté à un exode massif de vos locataires.
Augmenter le prix de vos loyers est également justifiable si vous avez investi dans des améliorations et des rénovations. Vous serez en mesure d'attirer des locataires mieux rémunérés en offrant des fonctionnalités et des équipements haut de gamme.
Enfin et surtout, trouvez des sources de revenus supplémentaires qui peuvent augmenter votre résultat net. Un bon exemple est le loyer pour animaux de compagnie. Les propriétaires autorisent rarement les animaux domestiques, en particulier dans les immeubles à appartements. En effet, les animaux de compagnie augmentent le risque de dommages. Cependant, cela crée une opportunité. Les locataires sont prêts à payer plus, à la fois en loyer et en loyer supplémentaire pour animaux de compagnie, pour garder leurs animaux de compagnie. Cela est particulièrement vrai lorsqu'ils ont du mal à trouver des propriétaires qui acceptent les animaux de compagnie. Vous pouvez vous protéger du coût de l'atténuation des dommages causés par les animaux en facturant une caution remboursable ou non remboursable.
D'autres exemples de revenus supplémentaires incluent les frais facultatifs pour le stockage, les installations de blanchisserie, le centre de remise en forme et de loisirs et le stationnement. Cependant, veillez à ne pas nickeler vos locataires sur chaque fonctionnalité, sinon ils pourraient être désactivés. Il est généralement préférable de facturer un supplément pour les fonctionnalités et les équipements dont un locataire pourrait se passer s'il souhaitait économiser sur les coûts.
Les investisseurs chevronnés savent maximiser leur trésorerie en augmentant leurs revenus tout en minimisant les dépenses au maximum. Lors de l'achat d'un nouvel immeuble de placement, ils utilisent toujours un calculateur de flux de trésorerie pour s'assurer que l'investissement en vaut la peine.
Il va sans dire qu'un flux de trésorerie positif est bénéfique pour votre gagne-pain et votre carrière d'investisseur immobilier. Les flux de trésorerie peuvent être réinvestis dans votre entreprise. Par exemple, vous pouvez l'utiliser pour améliorer vos propriétés existantes, rembourser plus rapidement des hypothèques ou acheter des propriétés supplémentaires. Vous pouvez également utiliser votre trésorerie pour améliorer vos finances personnelles, par exemple en l'affectant à la retraite ou en poursuivant d'autres formes d'investissement.
Le maintien d'un flux de trésorerie positif n'est qu'une des nombreuses meilleures pratiques d'investissement immobilier. Au fur et à mesure que vous acquerrez de l'expérience, vous apprendrez qu'il existe de nombreuses stratégies que vous pouvez intégrer pour faire preuve de diligence raisonnable et exploiter votre entreprise d'investissement en douceur. Heureusement, les investisseurs disposent également d'astuces et de raccourcis pratiques pour faciliter certains processus. Le calculateur de trésorerie n'est que l'un d'entre eux. Assurez-vous de rester éduqué afin de pouvoir créer une entreprise immobilière florissante.
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