L'amortissement est une partie naturelle de pratiquement tous les actifs ou produits dans le monde. C'est quelque chose que les investisseurs immobiliers doivent prendre en compte lorsqu'ils achètent ou vendent des propriétés ou lorsqu'ils achètent des matériaux pour leurs entreprises d'investissement.
Bien qu'il soit facile de connaître la valeur initiale d'une propriété ou d'un actif (le prix demandé, essentiellement), il est un peu plus difficile de connaître la « valeur résiduelle» d'un actif. " ou la valeur projetée d'un actif une fois qu'il n'est plus utile ou à la fin de sa durée de location. Cependant, vous pouvez calculer la valeur résiduelle à l'aide de quelques méthodes et formules différentes. Vous devez savoir comment comprendre la valeur éventuelle d'une propriété avant d'y investir. Aujourd'hui, nous décrirons ce qu'est exactement la valeur résiduelle, comment elle se rapporte aux baux immobiliers et comment vous pouvez la calculer efficacement.
En un mot, la valeur résiduelle est la valeur estimée d'une immobilisation à la fin de sa durée de vie utile ou d'une durée de location. Par exemple, la valeur résiduelle d'une maison unifamiliale est sa valeur projetée après prise en compte de la durée de son bail. En règle générale, la valeur résiduelle d'un actif ou d'une propriété est inférieure avec des durées de location ou des durées d'utilité plus longues. La valeur résiduelle peut également être appelée "valeur de récupération".
Pourquoi est-ce important ? Un investisseur ou un vendeur immobilier doit comprendre la valeur résiduelle projetée d'une propriété pour savoir comment il veut gérer l'actif à la fin de sa durée de location (c'est-à-dire, veut-il le relouer, veut-il le vendre , etc.).
En utilisant des calculs de valeur résiduelle, les bailleurs peuvent également comprendre la valeur de leur maison ou d'un autre bien de valeur après qu'un locataire l'ait utilisé. Notez que différentes industries utiliseront et calculeront la valeur résiduelle différemment. La valeur résiduelle d'une voiture correspond à la valeur qu'elle a après une durée de location et à son utilisation. Pour l'immobilier, la valeur résiduelle d'une maison unifamiliale est sa valeur après l'expiration du bail.
Il est également crucial de comprendre la valeur de revente, qui est similaire à la valeur résiduelle mais pas identique.
N'oubliez pas que la valeur résiduelle est la valeur estimée d'un actif à la fin de sa durée de location ou de sa durée de vie utile. La valeur résiduelle est généralement exprimée en pourcentage du prix de vente suggéré d'un actif. Disons que vous avez une maison multifamiliale d'une valeur de 300 000 $ sur son prix hypothécaire avec une valeur résiduelle de 50 % après 20 ans. Dans ce cas, la maison aurait une valeur résiduelle de 150 000 $ à la fin de la durée du bail.
La valeur de revente fait référence à la valeur d'un actif comme une propriété ou une voiture après qu'il a déjà été acheté au lieu d'être loué. De cette manière, la valeur de revente fait également référence à la valeur d'un actif après qu'il a été traditionnellement déprécié (c'est-à-dire utilisé) et potentiellement endommagé. En d'autres termes, la valeur résiduelle est :
Prédéterminé en fonction des projections de l'entreprise ou du propriétaire de l'actif
Basé sur le prix initial demandé pour l'actif
Pendant ce temps, la valeur de revente est :
Basé en partie sur les conditions du marché
Peut changer en fonction de l'utilisation, des dommages, etc.
Déterminé lors d'une nouvelle vente ou mise en vente
Maintenant que vous comprenez la valeur résiduelle, vous devez savoir comment la calculer pour déterminer si un immeuble de placement est un bon choix ou pour savoir quoi faire avec un immeuble de placement dont la durée du bail se termine bientôt.
Bien que la valeur résiduelle soit généralement calculée différemment en fonction de facteurs spécifiques à l'industrie, la valeur résiduelle est presque toujours calculée à l'aide de cette formule de base :
De cette façon, la valeur résiduelle correspond à la valeur de récupération qui devrait rester dans la propriété moins le coût qu'il pourrait en coûter pour disposer ou se débarrasser de l'actif.
La « valeur de récupération » peut souvent être calculée à l'aide d'actifs comparables sur le marché. Par exemple, si vous avez une maison multifamiliale dans un quartier, vous pouvez calculer la valeur de récupération estimée en examinant la valeur de propriétés similaires dans la même zone. Vous pouvez également déterminer la valeur résiduelle en fonction de modèles passés, d'estimations futures et de tout autre outil de projection ou équation dont vous disposez.
Décomposons un exemple afin que vous compreniez parfaitement comment calculer la valeur résiduelle.
Supposons que vous avez une maison dont le prix hypothécaire est de 350 000 $
La durée du bail est de 20 ans et que vous avez calculé que la valeur résiduelle est d'environ 70 %
De plus, la vente de la propriété vous coûtera 10 000 $ en divers frais, dépenses, etc.
Dans cet exemple, la valeur résiduelle a été calculée en prenant le prix demandé de la propriété et en déterminant sa valeur résiduelle en examinant des propriétés similaires dans la région, en projetant la valeur de la propriété en raison des conditions du marché, etc. Ensuite, vous avez soustrait les frais d'élimination pour trouver la véritable valeur résiduelle globale. Grâce à ces informations, vous pouvez alors déterminer :
Quel devrait être le loyer pour tout locataire vivant dans la propriété
Si vous devez conserver la propriété ou essayer de la vendre à un autre investisseur
Comme vous pouvez le constater, la valeur résiduelle est très importante pour les investisseurs immobiliers.
Bien que l'équation ci-dessus soit utile, vous devrez toujours comprendre pleinement le fonctionnement de la valeur résiduelle pour l'utiliser efficacement et avec précision.
Imaginez que vous vouliez acheter une nouvelle voiture parce que votre ancien jeu de roues ne fonctionne pas aussi bien qu'il en utilisait deux. Parce que vous ne vous souciez pas trop de l'achat d'un véhicule, vous avez décidé que la location d'un véhicule est meilleure pour votre budget. Au fur et à mesure que vous magasinez, vous trouvez sans cesse le terme « valeur résiduelle » sur les contrats de location. En effet, votre prêteur automobile utilise la valeur résiduelle pour déterminer le montant qu'il vous facturera pour votre paiement de location mensuel. Ils (et vous) pouvez déterminer la valeur résiduelle en :
Décider du coût du véhicule (et soustraire toute valeur de reprise ou acompte que vous versez)
Obtenir la durée de bail souhaitée et déterminer la valeur résiduelle
Détermination de la dépréciation du véhicule. Pour les voitures, c'est le coût de départ moins la valeur résiduelle
Ajouter le montant de l'amortissement aux frais de location ou aux paiements de location. Pour ce faire, ils prennent le montant total de l'amortissement et le divisent par le nombre de mois de la durée du bail
Supposons que vous souhaitiez louer un véhicule de 30 000 $. Le taux d'amortissement est censé être de 20 % sur une durée de location d'un an. La valeur résiduelle du véhicule à la fin de la durée du bail sera de 24 000 $. Pour cette raison, vous paierez 6 000 $ pour l'amortissement du véhicule puisqu'il s'agit de 30 000 $ moins la valeur résiduelle. Étant donné que vous divisez le montant de 6 000 $ par 12 mois (la durée du bail en mois), vous devez payer 500 $ par mois avant les frais et taxes supplémentaires.
Vous pouvez transférer ce même principe dans vos calculs immobiliers et répercuter le coût de l'amortissement sur vos locataires. C'est un excellent moyen de tirer le meilleur parti de vos investissements et de vous assurer que vous en avez pour votre argent d'un contrat de location pendant toute la durée du bail.
Vous ne savez toujours pas si la valeur résiduelle a un sens pour vos objectifs de placement ? Il y a de nombreux avantages à comprendre la valeur résiduelle.
Vous ne pouvez pas connaître la valeur totale de vos actifs de placement si vous ne savez pas comment calculer et projeter leur dépréciation dans le temps. Dans de nombreux cas, la dépréciation d'un actif affecte sa valeur de départ réelle. Un investisseur avisé saura s'il vaut la peine d'acheter un actif s'il est appelé à se déprécier relativement rapidement. Vous ne perdriez pas plusieurs centaines de milliers de dollars sur une propriété qui devrait se déprécier par ordre de grandeur en quelques années seulement, n'est-ce pas ? La valeur résiduelle permet de calculer la dépréciation éventuelle ou probable et, par conséquent, d'éviter de commettre des erreurs d'investissement.
L'investisseur immobilier qui réussit saura comment fixer les taux de location parfaits pour ses locataires ou ses locataires. Grâce à la valeur résiduelle, vous pouvez savoir exactement combien vous devez facturer à vos locataires pour récupérer de la valeur résiduelle et vous assurer de réaliser un profit à long terme, et pas seulement à court terme.
Par-dessus tout, comprendre la valeur résiduelle vous permet de faire des investissements immobiliers plus éclairés. C'est l'objectif principal sur lequel vous devriez vous concentrer au début de votre carrière d'investisseur, car cela affectera le montant d'argent que vous gagnerez au cours de votre première décennie d'investissement et la valeur de votre portefeuille au fil du temps.
Au total, valeur résiduelle est un outil clé que les investisseurs immobiliers - et les gens ordinaires qui cherchent à comprendre leur facture de location ou leurs paiements de location - peuvent et doivent utiliser aussi souvent que possible. Étant donné que la valeur résiduelle est simple à calculer, il n'y a aucune raison de ne pas l'intégrer dans votre processus décisionnel lorsque vous décidez si vous souhaitez acheter un immeuble de placement ou quel taux de loyer vous devez fixer pour vos locataires.
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