Lorsque vous contractez une nouvelle hypothèque, votre prêteur vous demandera très probablement de verser sur un compte séquestre. Il s'agit d'une partie courante du processus de clôture normal, et il n'y a pas lieu de s'en inquiéter. Mais si c'est la première fois que vous achetez une maison, cela peut être déroutant. À moins que vous n'ayez suivi le processus plusieurs fois, vous vous demandez probablement "qu'est-ce que l'entiercement " ?
L'entiercement est un processus par lequel un tiers détient de l'argent pour le compte de deux autres parties qui s'engagent dans une transaction financière. En règle générale, cela signifie que le tiers détient de l'argent, mais cela ne doit pas nécessairement être le cas. Ils peuvent également détenir des actions, des biens immobiliers, des titres et divers autres actifs. En fin de compte, le tiers n'a pas la propriété légale du compte séquestre, mais agit simplement en tant que dépositaire.
Le tiers qui agit en tant que dépositaire du compte séquestre est appelé "l'agent séquestre". Selon l'état, différentes personnes peuvent agir en tant qu'agent d'entiercement pendant le processus d'hypothèque. Cette personne peut être un agent de la société de recherche de titres, une personne de l'agence immobilière ou un avocat indépendant. Leur travail consiste à s'assurer que l'argent et les documents sont transférés d'une partie à une autre et que les fonds bloqués sont conservés jusqu'au moment opportun.
Les comptes séquestres sont conçus pour protéger toutes les parties à un achat immobilier. Ceux-ci incluent l'acheteur, le vendeur et le prêteur. Étant donné que les fonds sont bloqués, le prêteur sait que vous avez réellement l'argent pour l'acompte et d'autres dépenses. Pendant ce temps, l'acheteur sait que l'argent ne sera pas déboursé tant que les inspections et autres processus nécessaires ne seront pas terminés. Le vendeur sait qu'il ne perd pas son temps et que le processus est géré de manière honnête.
L'argent sera bloqué jusqu'à ce que plusieurs étapes aient été franchies. Une inspection de la maison devra être effectuée et vous devrez obtenir l'approbation finale pour votre prêt hypothécaire. Selon les résultats de l'inspection, certaines réparations peuvent être nécessaires. Chaque fois que l'une de ces choses est faite, l'acheteur ou le vendeur signe un formulaire de décharge d'urgence, qui est remis à l'agent d'entiercement.
Lorsque toutes les étapes nécessaires sont terminées, vous serez prêt à fermer. À ce stade, l'agent d'entiercement vérifiera que tous les formulaires de libération d'urgence ont été signés et déboursera les fonds. Dans le même temps, le prêteur versera son propre financement au vendeur et un agent fiduciaire enregistrera le nouveau titre.
Les comptes séquestres peuvent être utilisés dans de nombreux contextes. Dans l'immobilier, il est utilisé pour quelques raisons principales :
Pour garantir le dépôt de bonne foi de l'acheteur et s'assurer que l'argent est remis au vendeur ou au prêteur comme stipulé par les conditions de vente.
Pour suspendre les paiements de l'assurance habitation et de la taxe foncière.
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Le dépôt de bonne foi est un événement ponctuel, tandis que les assurances et les impôts fonciers continueront d'être exigés pendant toute la durée du prêt. Pour cette raison, il existe deux principaux types de comptes séquestres immobiliers.
Dans la plupart des cas, un contrat d'achat de maison vous oblige à verser un acompte de bonne foi. Si vous renoncez à l'achat plus tard, le vendeur sera généralement autorisé à conserver le dépôt. Si le vendeur annule la vente, l'acompte vous revient. Dans la plupart des cas, lorsque l'achat est terminé, l'acompte est appliqué à l'acompte à la clôture.
Ainsi, un acompte est déposé. Mais selon la façon dont le processus de vente se déroule – ou ne se déroule pas – le dépôt peut aller au vendeur ou au prêteur, ou être restitué à l'acheteur. Afin de s'assurer que l'argent est correctement géré, l'acheteur le dépose sur un compte séquestre mis en place par les deux parties.
Normalement, un compte séquestre d'achat de maison est clôturé en même temps que la clôture immobilière. Mais dans certains cas, tout ou partie de l'argent est retenu dans ce qu'on appelle une "retenue de séquestre".
Une retenue d'entiercement est effectuée lorsqu'il existe encore d'autres conditions à la vente. Par exemple, l'acheteur peut avoir trouvé un problème sérieux lors de la procédure pas à pas finale. Dans ce cas, le déblocage des fonds pourrait dépendre de l'achèvement par le vendeur de ces réparations finales. Dans d'autres cas, le vendeur peut rester sur la propriété pendant un certain temps. Dans ce scénario, l'argent serait déboursé lorsque le vendeur quitterait effectivement la propriété.
Après la clôture, l'acheteur n'en a toujours pas fini avec les comptes séquestres. À ce moment-là, votre prêteur ouvrira un compte qui servira à payer les taxes et les assurances. Dès lors, une partie de chaque versement hypothécaire est mise de côté sur le compte séquestre. Lorsque vos factures d'impôt et d'assurance arriveront à échéance, elles seront payées à partir de ce compte.
Étant donné que les taxes et les taux d'assurance peuvent changer, vos versements mensuels d'entiercement peuvent changer tout au long de la durée de votre prêt hypothécaire. Cela signifie que votre paiement hypothécaire global peut augmenter ou diminuer légèrement. Généralement, cela se produit à la fin de l'année, lorsque votre prêteur recalcule les choses en fonction des coûts de l'année précédente.
Pour cette raison, les prêteurs aiment avoir l'assurance qu'il y aura suffisamment d'argent pour couvrir les coûts imprévus. Dans la plupart des cas, vous devrez disposer d'un solde minimum de deux mois de coûts estimés. Cela signifie que vous serez facturé pour les deux premiers mois à l'heure de clôture.
Dans de rares cas, vos coûts peuvent augmenter tellement au cours de la même année que votre compte séquestre ne peut pas les couvrir. Si cela se produit, la différence vous sera facturée, bien que votre prêteur vous autorise à effectuer des paiements échelonnés. Du côté positif, vos coûts peuvent en fait baisser et votre prêteur vous enverra un remboursement à la fin de l'année.
Les comptes séquestres fiscaux et d'assurance ne couvrent que les coûts gérés par votre prêteur. Il ne couvre pas les frais que vous gérez vous-même. Vous serez toujours responsable des évaluations HOA, des services publics, de la collecte des ordures et des autres dépenses ordinaires.
Ils ne couvrent pas non plus les factures de taxes supplémentaires, qui sont des frais uniques facturés à la suite d'une nouvelle construction ou d'un changement de propriétaire. Ceux-ci peuvent ou non être émis et sont impossibles à prévoir longtemps à l'avance, de sorte que votre prêteur n'a aucun moyen d'en rendre compte.
Vous n'êtes pas toujours obligé d'utiliser un compte séquestre pour payer vos impôts et vos assurances. Les prêteurs exigent généralement que vous en conserviez un jusqu'à ce que vous disposiez d'un montant minimum de capital dans la maison - normalement 20% ou plus. Certains prêteurs ont cependant des exigences moins élevées. Par exemple, les prêts VA ne nécessitent que 10 % de fonds propres pour vous débarrasser de votre compte séquestre.
Cela réduira votre versement hypothécaire mensuel, mais cela ne vous fera pas nécessairement économiser de l'argent. Vous serez toujours responsable des taxes et des assurances ; vous les paierez simplement de votre poche à la place. Ce n'est certainement pas aussi pratique que de confier les choses à votre prêteur.
Différentes parties géreront votre compte séquestre, selon l'endroit où vous vous trouvez dans le processus. Voici un aperçu :
Sociétés d'entiercement et agents d'entiercement – Pendant le processus d'achat, le séquestre peut être géré par un agent séquestre. Le plus souvent, cet agent est employé par la société de titre. Cela leur facilite l'exécution de fonctions connexes, telles que le maintien de la garde de l'acte et d'autres documents. Cela dit, il existe également des sociétés d'entiercement tierces qui peuvent remplir la même fonction. Dans les deux cas, l'agent d'entiercement est employé conjointement par l'acheteur et le vendeur, de sorte que la facturation est normalement partagée à 50-50.
Fournisseurs de prêts hypothécaires - Une fois que vous avez fermé la maison, votre prêteur hypothécaire gérera votre compte séquestre fiscal et d'assurance. Dans la plupart des cas, ce sera votre prêteur d'origine, mais ce n'est pas toujours vrai. Votre prêteur initial a peut-être vendu votre prêt hypothécaire à un tiers. Et si vous refinancez avec un autre prêteur, il assumera la responsabilité de votre compte séquestre. Dans ce cas, vous devrez fournir vos informations fiscales et d'assurance à votre nouveau fournisseur. Dans tous les cas, il n'y a pas de frais supplémentaires pour ce service; il est intégré au coût de votre prêt hypothécaire.
Les comptes séquestres sont conçus pour protéger les intérêts de toutes les parties à une transaction immobilière :l'acheteur, le vendeur et le prêteur. Cela profite également aux propriétaires après la transaction. Parlons des avantages pour chaque partie.
Pour les acheteurs – Parfois, une transaction immobilière échoue en raison de circonstances indépendantes de votre volonté. Par exemple, supposons que vous ayez vraiment l'intention d'acheter une maison, mais que l'inspection révèle de la moisissure noire dans le vide sanitaire. Le vendeur ne veut pas payer pour l'atténuation, il n'y a donc pas de vente. Mais ils refusent de vous restituer votre acompte, affirmant que vous avez renoncé à l'accord. Sans compte séquestre, vous passeriez des mois au tribunal pour essayer d'obtenir votre argent. Avec un, vous avez l'assurance que votre dépôt vous sera restitué.
Pour les vendeurs – Sans compte séquestre, les gens hésiteraient à faire un dépôt de bonne foi pour commencer. Ces types de comptes donnent à chacun l'assurance que la transaction sera traitée honnêtement et équitablement.
Pour les prêteurs – Les prêteurs doivent s'assurer que vos impôts et vos assurances sont payés. Si vous ne payez pas vos impôts, votre autorité fiscale locale pourrait mettre un privilège sur votre maison, et même la saisir purement et simplement, ce qui serait une perte majeure pour le prêteur. Si vous n'avez pas d'assurance et qu'il y a des dommages importants à la propriété, vous ne pourrez peut-être pas rester dans la maison. À ce stade, la banque procédera à la saisie, mais elle paiera la facture des réparations majeures.
Pour les propriétaires après la transaction – Les propriétaires bénéficient d'une budgétisation facile. Avec un compte séquestre, vous n'avez pas à mettre de côté de l'argent pour payer les taxes et les assurances. Vous n'avez pas non plus à suivre les cycles de facturation. Votre prêteur s'occupe de tout pour vous, et cela provient de votre facture mensuelle.
Bien que les avantages des comptes séquestres soient indéniables, il existe également certains inconvénients. En l'occurrence, la plupart d'entre elles s'appliquent au propriétaire :
Des factures mensuelles plus élevées – Étant donné que vos paiements d'impôt et d'assurance sont payés à même votre prêt hypothécaire, votre paiement hypothécaire mensuel sera plus élevé qu'il ne le serait autrement. Pour certaines maisons, ces coûts peuvent être importants.
Frais incohérents – Étant donné que les frais d'entiercement sont recalculés chaque année, vos versements hypothécaires peuvent augmenter et diminuer. De toute évidence, les faire descendre est une bonne chose. Mais si votre facture mensuelle augmente soudainement de 5 ou 10 %, ce n'est pas une blague. Là encore, même sans compte séquestre, vous devrez toujours payer vos impôts et votre assurance d'une manière ou d'une autre.
Mauvaises estimations – Lorsque vous emménagez pour la première fois dans votre maison, la valeur de votre propriété est normalement réévaluée. Si sa valeur a considérablement augmenté, cela se traduira directement par des factures d'impôt foncier plus élevées. Ces factures peuvent continuer à augmenter pendant les premières années où vous vivez dans votre maison. Parce que vos paiements d'entiercement sont basés sur une estimation, ils pourraient ne pas être suffisants pour couvrir le solde. Puis, à la fin de l'année, vous recevez une facture de votre banque pour des centaines ou des milliers de dollars. Ce sont des nouvelles désagréables en toutes circonstances, en particulier lorsqu'elles sont inattendues.
Avant de conclure, parlons de certaines des questions les plus courantes que les gens se posent sur les comptes séquestres.
Un solde d'entiercement est la partie de votre versement hypothécaire mensuel qui va dans votre compte d'entiercement fiscal et d'assurance. Les autres charges hypothécaires comprennent le principal (le paiement principal du prêt) et les intérêts.
Un accord d'entiercement est un contrat entre les parties impliquées dans le processus d'entiercement. Cela peut être entre l'acheteur, le vendeur et l'agent d'entiercement, ou entre le propriétaire, le prêteur et l'agent d'entiercement. Quoi qu'il en soit, il précise exactement comment les fonds doivent être gérés.
Être sous séquestre signifie que l'argent - ou d'autres biens - est légalement enfermé. Il ne peut être libéré tant que les différentes parties n'ont pas rempli les conditions énoncées dans le contrat de séquestre.
Cela dépend du contrat de prêt hypothécaire. La plupart des prêteurs exigent que vous mainteniez un compte séquestre jusqu'à ce que vous ayez remboursé un montant minimum du solde hypothécaire. Normalement, cela représente 20 % de la valeur de la maison, mais différentes hypothèques auront des exigences différentes. Dans la plupart des cas, vous devrez également avoir effectué au moins 12 paiements à temps. D'autre part, vous pouvez choisir de continuer à payer l'entiercement pendant toute la durée du prêt, comme un moyen simple de gérer les impôts et les assurances.
Un décaissement d'entiercement est un paiement effectué à partir d'un compte d'entiercement. Pour un compte fiscal et d'assurance, ces paiements sont effectués auprès de l'administration fiscale et de la compagnie d'assurance concernées.
Comme vous pouvez le voir, l'entiercement est une partie essentielle du processus d'achat d'une maison. Sans cela, moins de personnes auraient droit à des prêts et il n'y aurait aucun moyen viable d'accepter un dépôt de bonne foi. Dans l'état actuel des choses, les comptes séquestres graissent les rouages du monde de l'immobilier et démocratisent le marché pour un plus grand nombre de personnes. Il n'est pas rare que les acheteurs d'une première maison se demandent :"qu'est-ce que l'entiercement ? ” même après avoir placé une offre sur une propriété. Utilisez les informations ci-dessus pour vous aider à remplir les blancs et répondre à toutes vos questions sur le processus d'entiercement. Cela peut être un excellent moyen de vous protéger lors de transactions de grande valeur.
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