L'investissement passif est devenu synonyme des meilleurs véhicules de retraite d'aujourd'hui. Peu de stratégies de sortie peuvent constituer un patrimoine au même niveau qu'un portefeuille immobilier locatif correctement constitué. Il convient également de noter que les avantages de l'investissement à revenu passif peuvent s'aggraver de manière significative avec chaque propriété supplémentaire ajoutée à un portefeuille respectif.
Avec les bons éléments en place, il n'y a absolument aucune raison pour que les investisseurs avertis ne puissent pas continuer à ajouter des propriétés à flux de trésorerie à leurs portefeuilles de location, le tout sans ajouter à leur charge de travail actuelle. C'est là que réside le véritable avantage de l'achat de plusieurs propriétés locatives :les investisseurs peuvent capitaliser sur les bénéfices de plusieurs actifs sans y consacrer plus de temps ou d'efforts. Cela dit, acheter un seul actif n'est pas la même chose que savoir comment acheter plusieurs biens locatifs . Bien qu'il existe certainement des similitudes, les investisseurs qui souhaitent constituer un portefeuille doivent savoir comment optimiser au mieux leurs efforts.
L'achat de plusieurs propriétés peut sembler intimidant pour ceux qui débutent dans l'industrie. Cependant, comme toute autre entreprise commerciale, le processus peut être simplifié s'il est décomposé en étapes individuelles. Dans le but de simplifier le processus d'achat de plusieurs immeubles de placement, voici un guide étape par étape à utiliser comme référence pour constituer votre propre portefeuille :
Définir la fin de partie : La première chose que les investisseurs doivent faire avant d'acheter leur premier bien locatif est de définir clairement et définitivement leurs objectifs. Vous envisagez de prendre une retraite anticipée ? Vous souhaitez simplement compléter les revenus d'un emploi à temps plein que vous comptez conserver ? Mieux encore, souhaitez-vous constituer un portefeuille qui constituera un héritage patrimonial pour votre famille ? Ce que vous espérez accomplir dictera en fin de compte la manière dont votre portefeuille doit être construit. Par conséquent, vous devez définir vos objectifs afin de formuler un plan.
Exploiter l'argent de quelqu'un d'autre : La possibilité d'acheter un bien immobilier avec l'argent de quelqu'un d'autre, qu'il s'agisse d'une banque ou d'un prêteur privé, est l'un des plus grands avantages de l'investissement immobilier. En obtenant des fonds d'une autre partie, les investisseurs sont non seulement en mesure d'acheter plus tôt que tard, mais ils sont également en mesure d'éviter de puiser complètement dans leurs propres réserves. Ceux qui cherchent à acheter leur premier bien locatif devraient sérieusement envisager d'emprunter les fonds. Plus précisément, recherchez un prêt qui correspond à vos objectifs et à vos besoins. Il existe de nombreux types de prêts différents, qui seront tous expliqués plus en détail prochainement.
Faites le premier pas : Une fois le financement aligné, les investisseurs doivent acheter leur premier actif; ils doivent apprendre à marcher avant de pouvoir courir. Ce faisant, les investisseurs devraient se concentrer sur leur première acquisition. Continuez à envisager d'acheter un actif qui vous rapproche un peu plus des objectifs dont nous avons discuté précédemment. Cela peut devenir délicat, car de nombreux nouveaux investisseurs ont tendance à regarder de nombreuses propriétés en question à travers des "lunettes roses". Cependant, les investisseurs doivent s'abstenir d'acheter avec des émotions et se concentrer sur les chiffres. Les chiffres ont-ils un sens pour ce que vous espérez accomplir ? La maison est-elle bien située pour générer des flux de trésorerie année après année ? Une fois que vous êtes sûr que les chiffres ont du sens, faites le premier pas et achetez votre première location.
Travaillez avec un courtier en hypothèque : Les emprunteurs deviennent plus à risque avec chaque hypothèque qu'ils ajoutent à leur portefeuille. Les banques supposent simplement que si un défaut devait se produire, les hypothèques ultérieures seraient négligées en faveur de leur résidence principale. Il est prudent de supposer que tous les prêteurs ne sont pas disposés à travailler avec des emprunteurs qui ont déjà une hypothèque ; ils n'apprécient pas le risque supplémentaire de défaut. Il existe cependant des options :les courtiers en hypothèques sont probablement votre meilleure source pour trouver des prêteurs consentants. L'embauche d'un courtier en hypothèques coûtera plus cher au départ, mais ses services pourraient vous aider à acquérir votre prochaine propriété.
Utilisez votre portefeuille comme levier : Une fois que vous avez ajouté plusieurs propriétés à votre portefeuille, vous pouvez commencer à tirer parti de vos actifs. Si vous pouvez prouver que vous êtes capable de gérer avec succès plusieurs propriétés et de continuer à respecter vos obligations hypothécaires, les banques se sentiront plus à l'aise de vous prêter, quel que soit le nombre de prêts hypothécaires que vous possédez actuellement. Une fois que vous avez prouvé que vous êtes financièrement "responsable", la probabilité de recevoir des prêts ultérieurs augmentera et vous aidera à constituer un portefeuille plus important.
L'achat de plusieurs immeubles de placement obligera les investisseurs à rechercher des moyens créatifs de financer leurs transactions imminentes. Ne serait-ce que pour rien d'autre, les banques considéreront les prêts multiples comme un plus grand risque qu'un seul prêt. À tout le moins, les emprunteurs sont plus susceptibles de faire défaut sur des hypothèques ultérieures que sur leur résidence principale. Cela dit, le financement de plusieurs biens locatifs est possible, mais les emprunteurs devront prouver qu'ils valent plusieurs prêts.
Plus vous chercherez à financer de maisons, plus vous devrez prouver que vous pouvez supporter le fardeau supplémentaire de l'endettement. Ceux qui cherchent à contracter quatre hypothèques ou moins, par exemple, pourraient s'en tirer avec une cote de crédit d'environ 630 s'ils sont en mesure de déposer 20 %. Les petites banques à la recherche d'affaires peuvent même être un peu plus indulgentes avec leurs directives de prêt.
Ceux qui cherchent à financer plus de quatre maisons devront encore plus prouver leur valeur. Il n'est pas rare que les banques exigent des cotes de crédit au milieu des années 700 pour ceux qui souhaitent obtenir plusieurs prêts. Non seulement cela, mais les emprunteurs auront besoin d'au moins six mois de fonds de réserve pour agir comme tampon contre les postes vacants (ou même par défaut). Le montant qui devrait être déposé à la signature augmentera également, afin d'atténuer le risque pris par la banque.
À condition que vous n'ayez pas déjà acheté plusieurs propriétés locatives, il y aura une courbe d'apprentissage associée au processus. Trouver et acquérir un bien immobilier est une compétence; celui qui peut être perfectionné au fil du temps. Ceux qui se consacrent à l'artisanat ont probablement déjà remarqué qu'il existe des façons de faire les choses et des façons de ne pas les faire. Pour obtenir des conseils sur la façon de réussir l'achat de plusieurs propriétés locatives, veuillez consulter ce qui suit :
Définissez clairement votre objectif : Avant même d'envisager l'achat de plusieurs propriétés locatives, vous devez avoir une idée précise de ce que vous espérez accomplir. Le chemin le plus rapide vers le succès est d'avoir un plan de match et une stratégie pour atteindre vos propres objectifs. Cela dit, vous ne pouvez pas savoir comment quantifier le succès sans définir ce que serait le succès pour votre propre situation. Vous devez savoir ce que vous espérez accomplir afin de concevoir une stratégie immobilière locative.
Écoutez ce que disent les chiffres : Les mathématiques sont, en soi, un langage universel ; il communique dans une vue objective contrairement à toute autre chose. Dans le secteur de l'immobilier, en particulier, les chiffres racontent une histoire qui vaut la peine d'être écoutée. Les investisseurs qui cherchent à constituer un portefeuille de biens locatifs ne peuvent pas se laisser prendre à prendre des décisions émotionnelles et doivent plutôt baser chacune de leurs décisions sur les chiffres d'une transaction respective. Les chiffres assurent la transparence, révélant si oui ou non un accord est bon ou mauvais. Votre portefeuille doit donc être composé de chacun des chiffres propres à votre actif d'investissement :prix d'achat, coût de transaction/de détention, bénéfice, coût de réparation, prix de vente, etc.
Allouer les actifs en fonction de la tolérance au risque : La construction d'un portefeuille locatif rentable dépend de pas moins de plusieurs facteurs importants, dont le moindre n'est pas la capacité d'évaluer sa propre tolérance au risque. Tous les actifs ne sont pas créés égaux. Alors que certaines propriétés locatives sont aussi proches que possible d'une «chose sûre», il y a celles qui présentent un certain risque intégré. Qu'il s'agisse de l'emplacement d'une propriété ou d'indices d'un nouveau développement qui pourrait innover dans le quartier, il existe un certain nombre de facteurs qui contribueront à la propension d'un actif au risque. En tant qu'investisseur, il est dans votre intérêt d'évaluer dans quelle mesure vous êtes à l'aise avec certains risques et s'ils valent la peine d'être pris pour atteindre votre objectif ultime. À tout le moins, chaque bien locatif ajouté à votre portefeuille doit vous rapprocher un peu plus de votre objectif.
Travaillez avec un gestionnaire immobilier : Plus de propriétés locatives coïncident généralement avec des travaux supplémentaires. Plus il y a de propriétés incluses dans un portefeuille locatif, plus il faut passer d'heures à les gérer. Il convient toutefois de noter que les investisseurs n'ont pas besoin d'être ceux qui gèrent leurs biens locatifs. Les gestionnaires immobiliers tiers ont fait une activité plutôt lucrative de la gestion des portefeuilles d'autres investisseurs. Cela dit, je vous recommande fortement d'aligner vos services avec une société de gestion immobilière au cas où vous décideriez d'acheter plusieurs propriétés locatives. Non seulement leur présence facilitera la possession de biens locatifs, mais cela vous libérera du temps pour ajouter plus d'actifs à votre portefeuille.
Ne surendettez pas votre dette : Les propriétés locatives créent de la richesse de trois manières très spécifiques :elles ont tendance à prendre de la valeur le plus souvent, elles fournissent des flux de trésorerie mensuels et elles permettent aux investisseurs de tirer parti de l'argent. Le dernier des trois n'est rien sinon une épée à double tranchant. L'effet de levier est certainement un avantage considérable qui permet à ses utilisateurs de conserver une position plus liquide, mais un effet de levier excessif peut entraîner la ruine financière. Par conséquent, vous devez faire attention au montant que vous êtes à l'aise d'emprunter. Dès que vous vous étirez trop, vous remarquerez que les marges bénéficiaires se désintègrent.
L'achat d'un seul bien locatif donne aux investisseurs avisés la possibilité de se constituer un patrimoine de manière passive. L'achat de plusieurs propriétés locatives augmente les avantages associés à l'investissement passif et ouvre aux investisseurs l'idée de la liberté financière. Un portefeuille de biens locatifs bien organisé, en revanche, est quelque chose que presque tous les investisseurs immobiliers recherchent. Afin de réaliser la liberté financière, vous devez passer de l'achat d'un actif à apprendre comment acheter plusieurs propriétés locatives .
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