Avec l'avènement de plates-formes telles qu'Airbnb qui apportent une grande popularité aux locations à court terme, on peut avoir l'impression que les locations de vacances à long terme ont pris un peu de recul. En tant qu'investisseur, choisiriez-vous entre des locataires à plus long terme ou un chiffre d'affaires plus élevé ? Les locations de vacances à long terme et les propriétés de vacances à court terme présentent des avantages uniques, ainsi que des inconvénients. Lisez la suite pour en savoir plus sur chaque type de propriété de location de vacances, afin que vous puissiez commencer à formuler la meilleure stratégie pour votre portefeuille.
Une propriété louée entre une soirée et un mois est souvent considérée comme une location à court terme. En revanche, une propriété louée pour un mois ou plus est généralement considérée comme une location de vacances à long terme. La différence entre les locations de vacances à court terme et les locations de vacances à long terme peut être réduite au temps et non attribuée au type de propriété. Un investisseur peut positionner une location de vacances à court ou à long terme en fonction de la stratégie qui maximiserait les flux de trésorerie sur son marché spécifique ou même en fonction de ses préférences personnelles. Les prochaines sections aborderont certaines différences entre les deux stratégies afin d'élucider certaines de ces considérations.
Si vous avez investi dans une propriété que vous pensez pouvoir bien positionner en tant que location de vacances, vous vous demandez peut-être comment décider des avantages des propriétés de location de vacances à long terme par rapport à celles à court terme. Poursuivez votre lecture pour découvrir les ensembles uniques d'avantages et d'inconvénients souvent associés aux deux stratégies de location de vacances.
Les locations à court terme offrent à leurs propriétaires une flexibilité et un plus grand contrôle sur leur propriété et de nombreux autres avantages. Découvrez quelques-uns des principaux avantages que les locations à court terme offrent à leurs propriétaires :
Utilisation de vacances personnelles : De nombreux investisseurs aiment faire un usage personnel de leur propriété de location de vacances et la louer à d'autres lorsqu'elle n'est pas utilisée. Lorsqu'une propriété est inscrite sur le marché de la location à court terme, il est beaucoup plus facile pour le propriétaire de bloquer les dates auxquelles il souhaite utiliser la propriété.
Moins d'usure : Les locations à court terme ont tendance à être occupées pendant les week-ends et les saisons touristiques chargées, mais pas tout au long de l'année. Pour cette raison, il faut généralement plus de temps pour accumuler une usure notable sur la propriété.
Entretien simplifié : Semblables à l'usure moins fréquente des locations à court terme, ces propriétés sont souvent plus faciles à entretenir. Les locations à court terme sont nettoyées et préparées pour les nouveaux occupants plus régulièrement, ce qui se traduit par des propriétés mieux entretenues. Cela aide à prévenir tout dommage à long terme à la propriété. En cas de problème d'entretien, un propriétaire locataire à court terme a un accès plus facile à la propriété sans déranger les résidences.
Plus de revenus locatifs globaux : Les propriétaires sont généralement en mesure de facturer un tarif par nuit plus élevé pour les locations à court terme, par rapport aux locations de vacances à long terme. Bien que l'occupation puisse fluctuer, ce qui rend les revenus locatifs moins constants, les locations à court terme ont tendance à fournir plus de revenus locatifs à long terme.
Ajustement de prix : Les locations à court terme offrent à leurs propriétaires la possibilité d'ajuster le prix du loyer plus souvent que les propriétaires de locations à long terme. Les propriétaires de location à court terme peuvent modifier le prix du loyer entre les occupants comme bon leur semble. S'il y a une demande plus élevée pour leur location pendant la saison estivale, ils peuvent augmenter leur loyer et produire plus de revenus. Ils ne se limitent pas aux conditions de location d'un an que connaissent les propriétaires de logements à long terme.
Les locations à court terme ne sont pas sans inconvénients potentiels. Étant donné que les revenus locatifs sont le résultat direct de la réservation d'invités à court terme tout au long de l'année, les propriétaires de locations à court terme constateront qu'ils doivent faire plus d'efforts pour commercialiser leur maison. Cela peut inclure des échanges de messages entre les clients intéressés, la mise à jour des sites d'annonces ou l'offre de remises promotionnelles. De plus, de nombreux propriétaires de logements locatifs choisiront de gérer eux-mêmes le roulement des locataires pour réduire les coûts. Enfin, la plupart des clients s'attendent à ce que leur location à court terme soit joliment meublée lorsqu'ils partent en vacances. Cela obligera les propriétaires à mettre à jour ou à remplacer les meubles selon les besoins, ce qui est un coût à prendre en compte.
La location à court terme peut offrir plusieurs avantages aux propriétaires, y compris le potentiel de profit et l'utilisation personnelle, mais il y a quelques inconvénients à considérer avant d'adopter cette stratégie d'investissement. Les propriétaires de locations à court terme peuvent rencontrer les défis suivants :
Marchés concurrentiels : Les locations à court terme sont souvent opérées sur des marchés immobiliers concurrentiels afin de minimiser les postes vacants et de maximiser les profits. Cependant, vous serez en concurrence avec d'autres propriétaires de location et même avec des hôtels de la région. Cela signifie que vous devez réfléchir à ce qui donne un avantage à votre établissement et le commercialiser de manière appropriée auprès des voyageurs.
Entretien et réparation : Malheureusement, louer votre propriété à de nouveaux locataires chaque semaine pourrait entraîner une usure accrue. Vous devrez peut-être effectuer plus d'entretien que la normale pour garder la propriété propre et bien entretenue lorsque vous l'exploitez en tant que location à court terme. Cela peut augmenter vos coûts d'exploitation globaux.
Vacances hors saison : Selon le marché, vous pouvez faire face à des postes vacants constants pendant l'intersaison. Il est crucial d'en tenir compte dans vos coûts annuels et de fixer vos prix de location en conséquence. De nombreux propriétaires de locations à court terme réduiront les tarifs de location et établiront des offres pendant l'intersaison pour attirer les locataires.
Gestion de la propriété : Les locations à court terme nécessitent par nature une plus grande implication en termes de gestion immobilière. Vous serez responsable de la coordination des enregistrements des invités, des nettoyeurs et des préposés à l'entretien. Si vous n'habitez pas dans la région, cela peut nécessiter beaucoup de planification. Bien qu'il existe de nombreux gestionnaires immobiliers qualifiés qui peuvent vous aider à assumer cette responsabilité, cela représentera un coût supplémentaire à prendre en compte.
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Il ne fait aucun doute que les locations à court terme ont de nombreuses qualités attrayantes. Cependant, les investisseurs devraient également examiner ce que les propriétés de location à long terme peuvent leur offrir. Les locations à long terme sont considérées comme des investissements plus stables et cohérents, et pour cause. Découvrez les avantages d'investir dans ces propriétés :
Flux de trésorerie constant : Étant donné qu'un locataire à plus long terme paie des frais de location constants sur une base hebdomadaire ou mensuelle, les propriétaires peuvent compter sur des rendements en espèces plus constants, par rapport aux fluctuations d'une location à court terme.
Facturations payées : Si vous avez des locataires qui occupent vos locations de vacances à long terme pendant un mois ou plus, les factures de services publics peuvent souvent être répercutées sur l'invité. Cela peut créer des économies importantes à certaines saisons, comme pendant l'été ou l'hiver.
Moins de chiffre d'affaires : Lorsque la durée de location est relativement plus longue tout au long de l'année par rapport aux locations à court terme, cela signifie que moins de personnes entrent et sortent de votre propriété. Cela signifie avoir à faire moins de paperasse, moins de nettoyage et moins de contrôle des locataires potentiels. Dans l'ensemble, cela minimise le besoin de gestion au jour le jour.
Plus facile à gérer : Le taux de rotation moins fréquent des locations à long terme contribue à l'avantage d'une gestion plus facile de la propriété. Les propriétaires de locations à long terme passent moins de temps à se soucier de leur prochain locataire et de leur source de revenus, ce qui leur permet de se détendre et de prendre du recul par rapport à la gestion plus exigeante requise pour les locations à court terme.
Gestion moins chère : Si un propriétaire décide d'engager une société de gestion immobilière pour gérer les opérations quotidiennes de location à court ou à long terme, le coût sera nettement inférieur pour les locations à long terme. Les locations à long terme nécessitent moins d'efforts pour remplir les occupations, de sorte que les frais de gestion immobilière seront bien inférieurs à ceux des locations à court terme. Moins de locataires tout au long de l'année entraînent moins de demandes de gestion, ce qui permet aux propriétaires de location à long terme d'économiser de l'argent à long terme en ce qui concerne les sociétés de gestion immobilière.
Investir dans et gérer des locations à long terme peut être associé à un ensemble unique de défis qui méritent d'être notés. Premièrement, la stabilité des flux de trésorerie est compensée par un potentiel de revenus généralement inférieur à celui des locations à court terme. En effet, il n'est généralement pas possible de facturer des tarifs majorés pour les séjours de longue durée, tandis que les voyageurs ou souvent plus enclins à payer des tarifs plus élevés s'ils ne séjournent que le week-end. De plus, surtout hors saison, il peut être plus difficile de trouver des locataires à plus long terme; les propriétaires doivent prévoir des périodes d'inoccupation plus longues. Enfin, étant donné que les clients resteront dans la propriété pendant de plus longues périodes, l'utilisation personnelle de la propriété peut parfois devenir limitée.
Les investisseurs ont toujours privilégié les locations à long terme pour leur potentiel de revenu passif. Cependant, il y a toujours des inconvénients à prendre en compte avant d'acheter un bien locatif. Voici quelques facteurs à considérer avant d'acheter une propriété de location à long terme :
Règlement du propriétaire : En tant que propriétaire, vous devez suivre certaines lois et réglementations pour louer une propriété. Par exemple, de nombreux États ont des lois obligeant les propriétaires à donner un préavis avant d'entrer dans une propriété, même à des fins d'entretien. Il existe également des lois réglementant les processus de demande et d'expulsion. Il est essentiel de comprendre les réglementations de votre région avant de louer une propriété pour éviter tout problème juridique potentiel.
Marges bénéficiaires inférieures : Lorsque l'on regarde les locations à court et à long terme, les unités à long terme ont tendance à avoir des marges bénéficiaires plus faibles. Les locations à long terme sont toujours une excellente source de revenus passifs. Cependant, ils peuvent ne pas générer le même revenu qu'une location à court terme dans une destination de vacances populaire.
Demandes de locataire : La durée typique d'un bail est d'un an lorsqu'il s'agit de locations à long terme. Il est donc très important que vous trouviez les bons locataires pour votre propriété. Assurez-vous d'examiner les demandes des locataires pour les expulsions précédentes ou tout signal d'alarme signalé par les anciens propriétaires.
Aucune utilisation de biens personnels : L'inconvénient le plus évident lorsque l'on compare les locations à court et à long terme est que les propriétés à long terme ne sont pas des maisons de vacances appropriées. Les locations à long terme seront généralement louées de manière cohérente, tandis que les propriétaires à court terme peuvent réserver du temps pour visiter ces propriétés comme ils le souhaitent.
L'un des plus grands domaines de confusion lorsque l'on regarde les locations à court et à long terme concerne les différentes obligations fiscales associées à chacune. La première chose à savoir est que si vous louez un bien pendant moins de 14 jours au cours d'une année civile, vous ne serez pas imposé sur les revenus locatifs. Cependant, de nombreux propriétaires de biens locatifs à court terme dépassent ce délai. La bonne nouvelle est que les propriétaires de location à court terme peuvent généralement déduire les frais de mobilier, de décoration et d'entretien de base tels que les frais de peinture. Le propriétaire à court terme peut également déduire les pertes subies pour l'exploitation de la propriété s'il répond à certaines exigences - par exemple, si le séjour moyen est inférieur à sept jours.
Les propriétés de location à long terme sont plus souvent associées à des avantages fiscaux. Cela est dû aux déductions des taux d'intérêt, à l'amortissement et à d'autres avantages intégrés pour les propriétaires. Bien que cela ne signifie pas que les propriétaires à court terme ne peuvent pas profiter de certains des mêmes avantages lorsque la saison des impôts arrive. Essentiellement, prenez le temps de revoir les obligations fiscales, peu importe la durée pendant laquelle vous louez votre propriété de vacances. Cela peut vous aider à éviter une lourde facture lorsque la saison des impôts arrive. De plus, prenez le temps de discuter de toute préoccupation avec un fiscaliste qualifié.
Avant de décider d'aller de l'avant avec une location à court terme, assurez-vous que vous êtes réellement autorisé à le faire. Les marchés qui attirent le tourisme imposent souvent des restrictions et des limitations sur les locations à court terme. Parce qu'ils seraient si rentables, de nombreux propriétaires seraient tentés d'entrer sur le marché de la location à court terme. Cependant, cela pourrait éroder l'offre de logements abordables pour les résidents locaux. Certaines municipalités peuvent interdire les sites de location à court terme tels que Airbnb.com, ou exiger une licence ou des frais d'inscription coûteux. Il est toujours préférable de faire attention à votre diligence raisonnable et de rechercher les règles de location locales avant de décider entre le court terme et le long terme.
La façon dont vous commercialisez les propriétés à long terme par rapport aux propriétés à court terme sera quelque peu différente, en particulier en termes de plateformes que vous utilisez. Les propriétés de location à long terme peuvent généralement être commercialisées à l'aide de sites immobiliers courants, tels que Zillow, Trulia ou d'autres sites de location. Ceux-ci vous permettront d'entrer les informations sur votre propriété et la durée du bail pour les locataires potentiels. De nombreux propriétaires de locations à long terme utilisent Facebook pour ces annonces, mais les récentes modifications des conditions d'utilisation ont changé la façon dont l'immobilier fonctionne en ligne. Au lieu de cela, vous devrez commercialiser des listes sur votre propre site Web professionnel et utiliser les médias sociaux pour promouvoir votre contenu.
En termes de location à court terme, des sites Web comme Airbnb et VRBO seront votre meilleur ami. Ces sites Web s'adressent spécifiquement aux voyageurs ayant besoin d'un hébergement à court terme. Pour que votre annonce reste compétitive, faites en sorte que vos photos soient éclatantes et que vos titres soient directs. Par exemple, prenez des photos bien éclairées de la propriété en bon état et commercialisez-la comme un « charmant bungalow pour deux » ou un nom descriptif similaire. Les détails et les photos feront beaucoup pour les locataires potentiels à la recherche d'un séjour de vacances.
Les plateformes de location de vacances telles qu'Airbnb et VRBO ont rapidement stimulé la popularité des locations à court terme ces dernières années, mais les investisseurs ne devraient pas automatiquement compter sur un investissement de location de vacances à long terme. Une propriété de location de vacances publiée sur Airbnb offre aux propriétaires la possibilité de modifier les prix, de recevoir des avis publics des clients et de répertorier la propriété gratuitement. L'un des avantages supplémentaires des locations à court terme est la possibilité de rencontrer de nouvelles personnes tout le temps si vous choisissez d'être le type de propriétaire qui accueille les nouveaux clients.
Une stratégie d'investissement locatif de vacances à long terme peut être mieux adaptée aux personnes qui préfèrent avoir les mêmes locataires sur une plus longue période, devant ainsi faire face à moins de roulement de locataires. Un locataire à plus long terme peut même aider à générer un flux de trésorerie plus régulier et stable, bien qu'un poste vacant puisse être un peu plus difficile à pourvoir par rapport à une location à court terme telle qu'un Airbnb. Plus important encore, les investisseurs doivent sérieusement tenir compte du marché des vacances dans lequel ils se trouvent et rechercher quelle stratégie serait la plus propice pour générer un revenu locatif important au cours de l'année.
Avant de devenir trop préoccupé par certains des inconvénients associés aux locations de vacances à court ou à long terme décrit ci-dessus, vous devez d'abord et avant tout célébrer le fait que vous avez investi avec succès dans une propriété qui se trouve dans un marché bien positionné pour les locataires de vacances. Choisir entre une stratégie de location de vacances à court ou à long terme peut être délicat, mais en fin de compte, le choix vous appartient.
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