Les biens locatifs sont l'un des meilleurs véhicules d'investissement dans l'immobilier. Outre les avantages fiscaux et les revenus passifs, les investissements immobiliers locatifs produiront de solides rendements année après année, quelle que soit l'évolution du marché. Par rapport à d'autres types d'investissements, un investissement immobilier locatif peut protéger les investisseurs et leur argent, aidant à produire des revenus importants avec peu ou pas d'effort pour les années à venir. Mais qu'en est-il des coûts initiaux associés à l'achat d'un bien locatif ? Mieux encore, quelles sont les dépenses locatives à long terme qui viennent avec votre investissement ?
Investir dans des immeubles locatifs est lucratif à bien des égards, mais les investisseurs doivent comprendre les coûts globaux de cette entreprise. En plus des dépenses d'achat, un bien locatif exigera des coûts supplémentaires tout au long de son cycle de vie. Il est donc impératif pour les investisseurs de comprendre la "vue d'ensemble" des biens locatifs, y compris les coûts actuels et futurs associés à un investissement immobilier locatif.
D'une manière générale, il existe deux voies à suivre lors du financement d'un bien locatif :l'acheter en tant qu'investissement pour le louer dès le premier jour, ou l'occuper par son propriétaire. Ce dernier implique que les investisseurs achètent la propriété et y vivent pendant douze mois dans le cadre des exigences de prêt pour propriétaire occupant.
Cela dit, les deux parties auront des coûts d'achat très différents. Par exemple, un bien locatif que vous avez l'intention de louer dès le premier jour obligera les investisseurs à verser entre 20 et 30 %. D'autre part, une propriété propriétaire-occupant permet aux investisseurs d'acquérir l'investissement avec aussi peu que 3,5%, grâce au financement FHA. N'oubliez pas que le financement d'un bien locatif impliquera différentes options de financement hypothécaire, ce qui affectera en fin de compte le montant total que vous dépensez.
Outre le coût d'achat, vous voudrez également obtenir une estimation précise des dépenses associées à la gestion de votre bien locatif. Après tout, votre investissement peut ne pas valoir la peine si vos dépenses correspondent ou dépassent vos revenus potentiels. Des variables imprévisibles compliquent le calcul des dépenses. Nous avons rassemblé trois conseils pour vous aider :
Parlez aux gestionnaires immobiliers du quartier : La meilleure source d'informations précises sur votre marché local est les gestionnaires immobiliers, car ils auront une connaissance pratique des dépenses de location dans votre quartier. Essayez d'appeler plusieurs gestionnaires immobiliers. Faites-leur savoir que vous souhaitez embaucher un gestionnaire et, pendant que vous discutez avec eux, demandez-leur quelles seraient les dépenses totales de la propriété.
Réseautez avec votre club d'investisseurs immobiliers local : Une autre stratégie consiste à réseauter avec d'autres propriétaires d'immeubles à revenus dans votre région. En vous faisant des amis, vous aurez plus de facilité à obtenir des informations privilégiées. Ils peuvent vous dire ce qu'ils paient en frais de location, ainsi que d'autres conseils et astuces.
Appelez les entreprises de services publics : Enfin et surtout, obtenez des données précises en contactant vos entreprises de services publics locales. Demandez des tarifs et des devis, ainsi que des factures de services publics moyennes au cours des derniers mois. Les coûts élevés des services publics peuvent également être un indice d'un éventuel défaut ou d'une inefficacité de votre propriété qui vaudra la peine d'être examinée.
Un état des profits et pertes, également connu sous le nom de P&L, est un document financier qui permet aux investisseurs de suivre les finances et les performances des biens locatifs. Le document comprend les revenus, les dépenses, les profits et les pertes de la propriété. Les investisseurs peuvent utiliser un compte de résultat pour identifier les catégories de dépenses ou les domaines dans lesquels il y a une réduction des coûts et une augmentation des bénéfices.
Outre les coûts initiaux, un investissement immobilier locatif englobera une gamme de dépenses. Il est essentiel en tant qu'investisseur de rester informé sur toutes les dépenses possibles pour votre investissement. Ce faisant, vous pouvez faire des estimations précises lors de la création d'un budget. Voici les dépenses à prendre en compte lors du financement d'un bien locatif :
Impôts fonciers
Entretien
Utilitaires
Gestion immobilière
Assurance habitation
Frais d'expertise
Inspection de la maison
Frais de courtage et vérification des locataires
Commercialisation
Améliorations de la propriété
Frais de comptabilité
Coûts d'inoccupation
Permis d'affaires
Frais de clôture
HOA
L'un des coûts associés à un investissement immobilier locatif est la taxe foncière. Cette dépense, qui est généralement basée sur la juridiction de la propriété, est prélevée par le comté dans lequel la propriété est située. Dans la plupart des cas, ce taux sera déterminé par un évaluateur du comté pour évaluer la juste valeur marchande actuelle de la zone. Cela dit, la taxe foncière peut également être déductible des impôts sur votre déclaration de revenus. Les investisseurs qui cherchent à estimer les dépenses liées à l'impôt foncier doivent contacter leur évaluateur de comté pour obtenir le montant exact des impôts fonciers actuels.
Il n'y a pas de règle stricte sur les coûts d'entretien mensuel. Cependant, la plupart des experts recommandent un budget d'entretien compris entre 10 et 15 % du loyer annuel de la propriété, tandis que Fannie Mae suggère d'allouer 2 %. Bien que les coûts d'entretien diffèrent d'une propriété à l'autre, il est impératif que les investisseurs maintiennent des fonds suffisants pour les coûts mensuels liés à la propriété locative. Cela comprend l'entretien de l'extérieur, comme l'attrait extérieur et les espaces communs intérieurs de la propriété. De plus, ces coûts peuvent concerner des réparations ponctuelles telles que le système de chauffage, la toiture ou la plomberie du bâtiment. Dans l'ensemble, les coûts de maintenance comprendront :
Aménagement paysager et élagage d'arbres
Frais d'association de propriétaires
Nettoyage, produits chimiques et entretien de la piscine
Contrôle et traitement des nuisibles
Mise au point sur tondeuses à gazon, scies à chaîne, souffleuses à feuilles, etc.
Ampoules
Piles de détecteur de fumée
Filtres CVC
Articles de conciergerie
L'entretien d'un bien locatif est une dépense que les investisseurs ne doivent jamais sous-estimer. Les investisseurs immobiliers doivent anticiper les dépenses liées à la propriété, notamment en planifiant activement et en épargnant pour faire face à ces coûts.
Dans la plupart des cas, le locataire paiera la majorité des services publics, mais les services comme les égouts et l'eau sont généralement couverts par le propriétaire. Cette dépense peut varier de 30 $ à 200 $ par mois, selon l'emplacement de la propriété et l'utilisation des services publics. Les dépenses liées aux services publics peuvent inclure :
Électricité
Gaz
Mazout
Eau &égouts
Déchets et recyclage
Comme les autres dépenses associées à un investissement immobilier locatif, les investisseurs peuvent déduire le coût des services publics de leurs impôts.
Les investisseurs qui cherchent à rationaliser leur investissement immobilier locatif devraient envisager d'intégrer une société de gestion immobilière. Étant donné que même les meilleurs propriétaires ont besoin d'aide de temps à autre, une société de gestion immobilière professionnelle peut ajouter une valeur significative à votre investissement.
Les sociétés de gestion immobilière varient en taille et en responsabilités, mais elles se composent généralement des éléments suivants :
Sociétés de gestion immobilière
Gestionnaires de biens individuels
Responsable sur place
Frais de copropriété
Cotisations spéciales
Les devoirs et responsabilités d'une société de gestion immobilière comprennent :la fixation des tarifs de location, la perception des loyers, l'attribution de l'entretien, le marketing/la publicité, la gestion des relations et la recherche de nouveaux locataires. Les avantages d'un gestionnaire immobilier consistent en des locataires de meilleure qualité, des cycles de vacance plus courts, de meilleurs processus, moins de responsabilités et moins de problèmes juridiques.
Le coût de la gestion immobilière variera de 8 à 10% du loyer mensuel ou d'un forfait annuel. Bien que ces coûts supplémentaires aient un impact sur vos résultats, l'avantage d'une société de gestion immobilière est sans égal pour un investisseur, en particulier pour ceux qui cherchent à faire passer leur entreprise au niveau supérieur.
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Un autre coût lié aux investissements immobiliers locatifs est l'assurance habitation. Bien que cette dépense varie selon la région, ce coût d'assurance est généralement inclus dans le versement hypothécaire. Sinon, les investisseurs devront mettre de côté des fonds suffisants pour payer les frais d'assurance mensuels.
En plus de l'assurance habitation, les investisseurs peuvent souhaiter ajouter une assurance propriétaire pour les investissements immobiliers locatifs. Ce taux d'assurance, qui couvre les investisseurs en cas d'incendie, de vent, de vol et de dégâts de glace, coûtera entre 15 et 20 % de plus que l'assurance habitation. Bien qu'il s'agisse d'un coût supplémentaire pour les investisseurs, cette dépense doit être sérieusement envisagée pour les propriétés de location à long terme.
Le prêteur utilise des frais d'évaluation pour embaucher un professionnel agréé qui déterminera la valeur globale de la propriété en question. Cette dépense de propriété locative comprend une inspection de la propriété par rapport à des propriétés similaires dans la région, les ventes récentes qui ont pu arriver à ces propriétés similaires et une évaluation finale utilisant toutes les informations recueillies.
Un investisseur immobilier locatif doit payer des frais d'évaluation de 300 $ à 400 $ pour une maison unifamiliale et de 500 $ à 700 $ pour une propriété multifamiliale en moyenne.
Il est essentiel de procéder à une inspection de la maison avant d'investir dans un bien locatif. Une inspection de la maison révélera tout dommage caché dont le vendeur pourrait ne pas avoir connaissance. Bien que cette dépense puisse sembler sans conséquence, elle vous fera en fait économiser de l'argent à long terme en tant qu'investisseur immobilier locatif.
Révéler tout dommage inconnu tel que des pannes mécaniques, des dommages dans des zones difficiles à trouver, des moisissures ou des dommages au toit est facile pour un inspecteur mais difficile pour un œil non averti. Si ces problèmes ne sont pas résolus à l'avance, vous devrez effectuer ces réparations plus tard, ce qui diminuera efficacement vos bénéfices. En moyenne, une inspection de maison coûte entre 200 $ et 500 $, selon l'emplacement et la taille de la propriété.
Trouver des locataires peut s'avérer difficile, surtout pour un premier investisseur, cependant, vous avez la possibilité d'engager un courtier pour faire toutes les recherches pour vous. Si vous envisagez de faire appel à un courtier pour trouver des locataires pour votre bien locatif, des frais de courtage doivent être ajoutés lors de l'estimation de vos dépenses de bien locatif. Les coûts peuvent varier par courtier car ils varient en fonction du nombre de responsabilités qui leur sont confiées.
Si vous envisagez de trouver et de sélectionner vous-même des locataires, vous devez tenir compte du Fair Trade Reporting Act, qui vous permettra de vérifier la solvabilité de tout locataire potentiel. Chaque vérification de crédit peut varier entre 30 $ et 50 $.
Un marketing approprié garantit que vous disposez d'un flux de trésorerie constant provenant de votre investissement. Cependant, la commercialisation de votre immeuble de placement sans l'aide d'une société de gestion immobilière vous coûtera cher.
Les meilleures stratégies de marketing pour les biens locatifs comprennent l'embauche d'un photographe professionnel pour mettre en évidence les meilleurs aspects de votre propriété, la rédaction de descriptions attrayantes et créatives de la propriété, la publicité sur les sites Web immobiliers et le marketing des médias sociaux, pour n'en nommer que quelques-unes. En tant qu'investisseur immobilier locatif, le marketing est certainement quelque chose à garder à l'esprit lorsque vous budgétisez vos dépenses.
Outre les réparations standard, vous voudrez peut-être améliorer votre investissement pour le rendre plus attrayant pour les locataires potentiels. Cela peut inclure la mise à jour de vos appareils électroménagers, l'achat de nouveaux meubles ou l'installation de nouveaux matériels tels que des fenêtres ou des clôtures.
Le coût de ces biens locatifs variera en fonction de l'état actuel de la propriété. Par exemple, si vous achetez une propriété en difficulté, l'améliorer au point d'attirer des locataires vous coûtera plus cher que d'acheter une propriété moderne.
Si vous gérez vous-même la propriété, embaucher un comptable pour gérer la comptabilité et garder vos transactions en ordre peut être utile. En fonction du comptable lui-même et du nombre de responsabilités confiées, cette charge locative peut varier.
En raison du roulement des locataires, les frais d'inoccupation sont une dépense locative qu'il peut être impossible d'éviter. Il existe cependant des stratégies pour réduire le roulement. Vous pouvez utiliser un calculateur d'immeuble locatif pour déterminer quelle partie de l'année un immeuble locatif à un certain endroit n'a pas de locataires. Cela aidera à identifier le moment où le chiffre d'affaires sera le plus élevé et à prédire avec précision quand le chiffre d'affaires sera le plus élevé.
Certaines régions exigent que vous ayez un permis d'exploitation spécial pour louer une propriété. En tant qu'investisseur, vous devez rechercher les permis nécessaires pour exploiter une entreprise de location immobilière dans la zone de votre choix et ajouter les coûts éventuels à vos dépenses de location immobilière.
Les frais de clôture sont une dépense locative à ne pas négliger lors de l'établissement de votre budget. Ces frais sont des dépenses que quelqu'un doit payer lors de la clôture d'une transaction immobilière. Comprendre le fonctionnement des frais de clôture vous aidera à estimer avec précision le budget et les dépenses de votre bien locatif. En moyenne, les frais de clôture d'un bien locatif peuvent varier de 2 % à 5 %.
Avant d'acheter l'immeuble de placement, confirmez s'il existe ou non un HOA dans le quartier. Ceci est extrêmement courant avec les immeubles en copropriété et, en tant que propriétaire, vous serez responsable des coûts de HOA. Beaucoup sont facturés trimestriellement ou annuellement, et leur prix peut varier considérablement. Notez que les frais HOA peuvent être considérés comme une dépense déductible d'impôt pour les propriétaires de biens locatifs, ce qui peut aider à compenser les coûts.
Les déductions fiscales peuvent réduire considérablement les dépenses liées aux biens locatifs et générer un profit en conséquence. Il existe plusieurs avantages fiscaux qui s'appliquent aux dépenses liées aux biens locatifs pour vous aider à dépenser moins et à tirer davantage profit de votre investissement. Voici les principales déductions fiscales à prendre en compte lorsque vous investissez dans des biens locatifs :
Intérêt : Les intérêts utilisés sur les dépenses pour améliorer un bien locatif sont déductibles d'impôt. Cela comprend les intérêts payés sur les hypothèques ou les prêts et les intérêts sur les cartes de crédit utilisées pour améliorer votre propriété.
Réparations et entretien : Les réparations peuvent être entièrement déductibles d'impôt en un an, mais les améliorations apportées à votre propriété peuvent devoir être entièrement amorties sur 27 ans et demi.
Déduction du coût des biens personnels : Les dépenses relatives aux biens personnels sur le bien locatif que vous possédez, comme les appareils électroménagers, les meubles et le matériel de jardinage, sont déductibles d'impôt.
Déduction fiscale répercutée : Créée par la loi sur les réductions d'impôts et l'emploi, la déduction fiscale répercutée peut atteindre 20 % des revenus locatifs nets.
Frais de voyage : Il existe des déductions fiscales pour tous les frais de déplacement utilisés pour votre bien locatif, tels que les visites des locataires, les déplacements dans un magasin pour les fournitures ou les frais de déplacement pour les investisseurs longue distance.
Frais de bureau à domicile : Des déductions s'appliquent pour votre propre atelier utilisé pour entretenir le bien locatif ou toute partie de votre résidence personnelle utilisée pour faire des affaires.
Salaire des employés : Des déductions fiscales s'appliquent à tous les salaires versés aux employés tels qu'un gestionnaire de location sur place, des entrepreneurs indépendants, des paysagistes ou des bricoleurs.
Frais locatifs variera d'une propriété à l'autre et d'une région à l'autre. Pour les investisseurs, l'attrait est que la majorité de ces dépenses immobilières locatives sont déductibles d'impôt. Même si cela vous coûte au départ, ces dépenses serviront en fin de compte d'avantage lorsque la saison des impôts arrivera. Les investisseurs qui cherchent à se constituer un patrimoine à long terme, y compris un revenu passif pour la retraite, devraient envisager un investissement immobilier locatif.
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