Comme son nom l'indique, "prehabbing" représente la convergence de deux des stratégies de sortie immobilière les plus importantes du secteur :la vente en gros et la toute-puissante réhabilitation. Cependant, un prehab est bien plus le résultat de sa propre niche qu'une contrefaçon en double. Les investisseurs de tous niveaux en sont venus à compter sur les préhabs immobiliers comme l'une des stratégies de sortie immobilière les plus viables; celui sur lequel on peut compter quand le temps l'exige.
Cela dit, qu'est-ce qu'un prehab immobilier? Chaque investisseur devrait-il se familiariser avec le concept de préhabbing immobilier ? Peut-être plus important encore, comment le prehabbing peut-il faire passer votre carrière dans l'immobilier au niveau supérieur ? Trouvez les réponses à toutes ces questions et bien plus ci-dessous !
Dans son sens le plus pur, le prehabbing efface l'ardoise pour les rehabbers qui achèteront et détiennent des immeubles de placement en location. Cela peut rendre les propriétés plus faciles et plus attrayantes pour l'acheteur final. À son tour, cela contribue à augmenter la valeur perçue et peut aider à retourner les maisons beaucoup plus rapidement. Les flippers immobiliers peuvent utiliser le préhabillage, comme indiqué ci-dessus, pour trouver un terrain d'entente entre la vente en gros de propriétés telles quelles et les réhabilitations complètes. Pour certains, cela peut augmenter considérablement l'attractivité d'une propriété tout en élargissant le bassin d'acheteurs. Dans certains cas, cette réhabilitation légère peut transformer une propriété délabrée d'inhabitable en une propriété à la fois fonctionnelle et attrayante pour un acheteur potentiel.
Afin de mieux comprendre le concept de préhabbing home, voyons d'abord en quoi il se différencie de ses homologues plus connus.
La réhabilitation, autrement connue sous le nom de retournement de maison, a pris d'assaut le pays et est actuellement considérée comme la stratégie de sortie immobilière la plus populaire à ce jour. Si les termes vous semblent familiers, c'est parce qu'ils le sont; il y a de fortes chances que vous ayez vu l'une des nombreuses émissions de télévision couvrant les investisseurs immobiliers renversant des propriétés.
Dans sa forme la plus simple, la réhabilitation signifie que l'investisseur acquiert une propriété avec l'intention de la vendre à profit à une date ultérieure. Par conséquent, ledit profit est soit le résultat direct des améliorations apportées à la propriété et - s'ils ont de la chance - l'appréciation. En fin de compte, les bonnes améliorations devraient fournir à l'investisseur la possibilité de vendre la maison à un prix supérieur au coût combiné du prix d'achat initial et de la somme d'argent qu'il a dépensée pour l'améliorer.
La vente en gros, en revanche, ne nécessite pas autant de temps et aucune réparation n'est nécessaire pour conclure une vente en gros. Selon Investopedia, "un grossiste en immobilier passe un contrat avec un vendeur de maison, commercialise la maison à ses acheteurs potentiels, puis cède le contrat à l'acheteur. Le grossiste réalise un profit en servant d'intermédiaire dans un accord entre un vendeur et un autre investisseur, qui est la différence entre le prix contracté avec le vendeur et le montant payé par l'acheteur. »
Le prehabbing immobilier a essentiellement emprunté des aspects de la vente en gros et du rehabbing, et les a combinés en une stratégie de sortie simple; c'est une combinaison hybride des deux. Laissez-moi vous expliquer :
Un peu comme un accord de réhabilitation, toute tentative de pré-habillage d'une propriété commence par l'acquisition ; vous allez acheter une propriété avec l'intention de la vendre plus cher à une date ultérieure. Cependant, votre liste d'acheteurs ne sera pas composée de quelqu'un qui cherche à vivre dans un produit fini, mais plutôt d'un réhabilitateur qui reprendra la propriété, la réparera, puis la revendra ; cette fois à un acheteur final. En tant que prehabber, vous n'êtes que l'intermédiaire entre un vendeur et un investisseur ultérieur; d'où la partie vente en gros.
Contrairement à une vente en gros, vous prenez en fait le contrôle de la propriété, ce qui vous donne la possibilité d'apporter de légères modifications. Les modifications que vous décidez de faire, cependant, sont loin d'être aussi importantes que votre cure de désintoxication moyenne. En fait, votre principale prérogative en tant que préhabeur n'est pas du tout de réhabiliter la propriété, mais de la réparer juste assez pour qu'un réhabilitateur veuille l'assumer comme prochain projet. Mettez en valeur le potentiel de la propriété et permettez aux autres de la voir pour ce qu'elle vaut.
Il y a de fortes chances qu'un peu d'aménagement paysager et un peu de polissage de sol contribueront grandement à persuader un réhabilitateur de tenter sa chance sur la propriété. N'oubliez pas qu'il est tout à fait possible de préhabiter une propriété en ne faisant rien de plus que de ramasser les ordures. Tant que ce que vous faites rend la maison plus attrayante pour les investisseurs potentiels, vous avez fait votre travail.
Combien de travail d'amélioration devrait être impliqué ou non ? Quels objectifs et principes peuvent garder les investisseurs immobiliers sur la bonne voie ici ? Peut-être que la meilleure façon d'envisager le préhab et de le faire fonctionner est de le considérer comme :
Maximiser la valeur et le profit d'une opportunité d'investissement immobilier
Réduire au minimum les améliorations, les risques et le temps nécessaire
La principale raison pour laquelle beaucoup s'engagent dans le pré-habillage est que de nombreux acheteurs finaux potentiels ne peuvent tout simplement pas voir le potentiel ou percevoir plus de travail et de dépenses qu'il n'y en a peut-être. De nombreuses maisons à prix réduits achetées par les grossistes aujourd'hui peuvent sembler en très mauvais état. Nettoyer l'apparence esthétique peut faire toute la différence dans la valeur d'une propriété pour un acheteur final, qu'il s'agisse d'y vivre, de la réhabiliter et de la revendre ou d'y placer un locataire.
Dans le même temps, de nombreux rééducateurs peuvent choisir de revenir à la pré-réadaptation pour limiter le montant d'argent qu'ils immobilisent dans une seule propriété et éviter de se laisser prendre dans des rééducations intestinales qui peuvent révéler ou créer plus cher. Ainsi, dans de nombreux cas, il s'agit peut-être simplement de nettoyer l'ardoise en tirant les ordures, en nettoyant la cour et peut-être en faisant quelques retouches cosmétiques mineures.
D'un autre côté, de nombreuses propriétés peuvent n'avoir besoin que de quelques améliorations mineures. Par exemple; remplacer quelques appareils électroménagers, changer un tapis taché ou un nouveau travail de peinture intérieure. Évidemment, un propriétaire devrait être prêt à payer plus et être plus rapide à agir sur une opportunité d'investissement qui est prête à être louée immédiatement qu'une opportunité sur laquelle il doit commencer à travailler et peut ne pas savoir quels problèmes se cachent sous les monticules d'ordures.
En fin de compte, une bonne affaire de préhab n'est qu'une réparation cosmétique qui vous rapportera de l'argent, avec peu ou pas de frais supplémentaires. Bien qu'il ne soit pas facile de trouver une propriété en difficulté avec juste assez d'avantages en termes de potentiel et de prix, bien fait, cela peut générer un profit important pour les investisseurs débutants. Selon Than Merrill, les 10 principales raisons de se lancer dans le préhab sont :
Pour changer de maison plus rapidement
Des virages plus rapides ont permis de retourner plus de maisons chaque mois et chaque année
Augmentation des revenus et rendements mensuels, annuels et viagers
Maximiser le retour sur investissement
Maximiser le retour sur les améliorations immobilières
Vendre des propriétés pour plus d'argent
Raccourcissement du délai entre l'acquisition et l'obtention d'un produit commercialisable
Réduire les liquidités nécessaires aux améliorations
Réduire les risques associés à l'immobilisation de capital et aux cures de désintoxication
Minimiser les exigences de gestion
Pour les investisseurs immobiliers débutants, les avantages du préhab sont énormes. En plus de limiter le montant d'argent que vous immobilisez dans une seule propriété, le pré-habillage est simplement lié au montant des fonds propres que vous souhaitez investir, ce qui en fait un gagnant-gagnant pour vous, l'investisseur.
L'attrait du prehabbing est facile à voir :faible risque, peu de travail et un retour sur investissement (ROI) rapide. Bien que toutes les propriétés ne soient pas les mieux adaptées pour un préhab, c'est quelque chose à considérer, surtout lorsque vous rencontrez une propriété qui est un désastre complet. Comprendre comment repérer un accord potentiel de préhab, ainsi que connaître les risques et les avantages de la préhab ne fera que garantir que votre succès se poursuivra dans l'investissement immobilier.
Une bonne préparation dépend d'une chose :fournir aux acheteurs potentiels une table rase. Votre seule priorité, d'ailleurs, est d'avoir la prévoyance que d'autres peuvent manquer. Il est absolument essentiel que vous puissiez voir une propriété pour ce qu'elle peut être. Vous devez donc être capable de discerner ce que les autres ne peuvent pas. C'est à vous de leur montrer que la maison vaut leur temps.
Tout ce que vous avez à faire est de créer une vision pour les acheteurs potentiels; Ni plus ni moins. Tout travail que vous effectuez sur la propriété, d'ailleurs, devrait dépendre de la libération de son potentiel. Vous n'avez en aucun cas besoin de faire des changements significatifs ou drastiques; permettez simplement aux autres acheteurs de voir le potentiel que vous avez vu lorsque vous avez mis la maison sous contrat pour la première fois.
Au moment où vous investissez trop de temps et d'argent dans une cure de désintoxication, vous brouillez la ligne qui la sépare d'une cure de désintoxication. S'il s'agit d'une cure de désintoxication que vous recherchez, consultez notre liste de contrôle de réadaptation. Mais rappelez-vous, ce n'est pas votre travail de réparer l'ensemble de la propriété, mais plutôt de la préparer pour qu'elle soit réparée par quelqu'un d'autre.
Cependant, certaines améliorations de préhab sont devenues synonymes de meilleurs rendements que d'autres. Bien que chaque propriété nécessite sa propre stratégie unique, jetons un coup d'œil aux améliorations universelles que je recommande de mettre en œuvre lors de votre prochaine offre de préhab :
À ma connaissance, rien n'a le même impact sur «l'attrait» d'une propriété avec un investissement relativement minime qu'un nouveau travail de peinture. Si pour rien d'autre, une nouvelle couche de peinture a un moyen de rafraîchir toute la maison. Vous seriez surpris de voir à quel point une maison peut être plus belle avec quelques seaux de peinture et un peu de sueur.
Que votre préhab se compose de planchers de bois franc, de carreaux ou de tapis, il y a de fortes chances qu'il mérite un peu de rafraîchissement. Vous ne devez en aucun cas remplacer ce qui est déjà dans la maison, mais faites de votre mieux pour le rendre présentable. N'hésitez pas à nettoyer les tapis et à polir les planchers de bois franc. Ne serait-ce que pour rien d'autre, l'impression négative que peuvent dégager des sols mal entretenus suffit à faire fuir les prétendants potentiels de votre propriété. Ne laissez pas un petit oubli comme celui-ci vous empêcher d'attirer l'investisseur dont vous avez besoin pour réaliser un profit.
J'encourage fortement toute personne effectuant un préhab à introduire autant de lumière que possible dans la propriété. Pour commencer, je recommande de retirer les stores ou les rideaux qui pourraient faire obstruction ; il y a de fortes chances qu'ils soient supprimés lors de la véritable réhabilitation. Par la suite, prenez le temps de nettoyer la vitre, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur. C'est un petit geste, mais qui peut rapporter d'énormes dividendes.
Je m'en voudrais de ne pas au moins mentionner que je me salit un peu. Consacrez du temps au nettoyage des petites choses; Le diable est dans les détails. Apportez de l'eau de Javel dans les salles de bains et faites briller les toilettes, le lavabo et la douche comme neufs. Nettoyez le coulis entre les carreaux de la cuisine. Surtout, débarrassez-vous de tout encombrement ou débris indésirables. Ne laissez rien au hasard. Plus votre propriété est propre, plus elle sera attrayante pour un acheteur potentiel.
L'aménagement paysager peut être l'élément le plus important de cette liste. Cela dit, rien n'a le potentiel d'augmenter l'attrait de votre maison comme un petit entretien de la cour. Ajoutez du nouveau paillis au parterre de fleurs ou coupez simplement l'herbe. Tout ce qui rend la cour avant plus présentable fera toute la différence lorsque les investisseurs visiteront la propriété.
Si mes années en tant qu'investisseur immobilier m'ont appris une chose, c'est qu'on ne se lance jamais dans une affaire sans avoir un plan de secours. Les grossistes et les cures de désintoxication sont bel et bien vivants, mais pas nécessairement toujours votre meilleure option. Préhabiter , d'autre part, est une excellente alternative, surtout lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier pour les débutants. Ils combinent la rapidité et l'efficacité d'un accord de gros avec les marges bénéficiaires plus élevées qui sont devenues synonymes de cures de désintoxication, mais pas aussi élevées. En d'autres termes, le préhabillage des maisons est un excellent moyen de minimiser votre temps et vos risques tout en réalisant des bénéfices.
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