Un analyseur de transaction approfondi est essentiel au succès de tout investisseur immobilier, mais un système rapide qui sert d'évaluation initiale pour les propriétés potentielles est également utile. Avec des calculs comme la règle des 50 % , les investisseurs peuvent évaluer une transaction avec des informations limitées et déterminer si la propriété vaut plus de temps et d'efforts. Continuez à lire pour savoir comment fonctionne la règle des 50 % de biens immobiliers et ajoutez ce calcul à votre trousse à outils dès aujourd'hui.
La règle des 50% est une ligne directrice utilisée par les investisseurs immobiliers pour estimer la rentabilité d'un logement locatif donné. Comme son nom l'indique, la règle consiste à soustraire 50% des revenus locatifs mensuels d'une propriété lors du calcul de ses bénéfices potentiels. Selon la règle, 50 % des revenus locatifs doivent être affectés aux dépenses et ne sont donc pas pris en compte lors de la comparaison des bénéfices potentiels avec les remboursements mensuels de l'hypothèque ou du prêt.
L'objectif de la règle des 50 % est d'aider les investisseurs à prendre des décisions rapides et éclairées concernant les propriétés locatives.
L'une des erreurs les plus courantes commises par les propriétaires immobiliers lors de la recherche d'offres est de sous-estimer le coût des dépenses. Cela peut entraîner une baisse des marges bénéficiaires ou, dans certains cas, une transaction infructueuse. Essentiellement, les investisseurs intégreront la règle des 50 % dans leur examen initial d'une transaction afin de se protéger contre les coûts et dépenses imprévus.
La règle des 50 % fonctionne en prenant le revenu locatif mensuel total et en le divisant par deux. Il s'agit de tenir compte des dépenses potentielles associées à la possession de la propriété. Les dépenses comprennent les frais de réparation, les taxes, les frais de gestion immobilière, les services publics et les frais d'assurance. Les investisseurs n'ont pas besoin de connaître le montant exact des dépenses pour utiliser cette règle. En fait, ce calcul est si populaire car il permet aux investisseurs d'estimer les transactions potentielles rapidement et sur des informations limitées.
Une chose à souligner est que la règle des 50% ne classe pas les remboursements d'hypothèque ou de prêt comme des «dépenses». Au lieu de cela, les remboursements de prêt doivent être comparés à la moitié restante des revenus locatifs pour déterminer s'il faut ou non aller de l'avant avec une propriété.
La règle des 50 % est importante lorsque les investisseurs doivent passer rapidement à travers des propriétés potentielles. Si vous opérez sur un marché concurrentiel en évolution rapide (ce qui est de plus en plus courant de nos jours), la règle des 50 % peut vous aider à savoir quand aller de l'avant ou passer un accord. Si les chiffres d'une propriété correspondent à la règle, cela signale une analyse plus approfondie. Si, toutefois, les chiffres de la propriété ne correspondent pas, vous pouvez passer à autre chose sans perdre trop de temps ou d'énergie.
La règle des 50 % peut également s'appliquer à plusieurs types de propriétés dans l'immobilier résidentiel :unifamiliales, multifamiliales, condos, duplex, etc. La polyvalence la rend particulièrement facile à appliquer lorsque vous trouvez une offre potentielle et que vous devez agir rapidement.
Malgré sa simplicité, la règle des 50 % peut également être utilisée dans le cadre d'une analyse plus complète des transactions. À savoir, la règle des 50 % peut aider les investisseurs à calculer les flux de trésorerie. Après avoir appliqué la règle des 50 % pour déterminer le bénéfice d'exploitation net (NOI), soustrayez votre remboursement hypothécaire estimé. Le nombre obtenu fournira une bonne estimation du flux de trésorerie mensuel que vous pouvez attendre de la propriété. L'exemple suivant aidera à mieux illustrer la règle et la formule.
Disons que vous envisagez une maison unifamiliale sur votre marché avec un revenu de location mensuel estimé à 3 000 $. Suivre la règle des 50 % signifierait qu'environ 1 500 $ de cette somme seraient utilisés pour les dépenses immobilières. Cela vous laisserait un autre 1 500 $ à évaluer par rapport au remboursement de votre prêt. Si vous avez un versement hypothécaire mensuel sur la propriété de 1 200 $, cet investissement générerait, en théorie, un flux de trésorerie de 300 $ par mois. Vous pourriez ensuite utiliser ce numéro pour décider de réaliser ou non une analyse plus approfondie de la maison.
La règle des 50 % fournit une bonne ligne directrice pour la première évaluation d'une propriété, même si elle ne doit pas être considérée comme une représentation tout à fait exacte lors du calcul des dépenses. Le but de la règle est d'aider les investisseurs à évaluer avec une certaine précision les dépenses sans sous-estimer les coûts, même avec des informations limitées sur la propriété. Dans la première étape d'une analyse de transaction, les investisseurs ne disposent probablement pas de tous les chiffres sur une propriété nécessaires pour déterminer les dépenses totales. Par conséquent, la règle des 50 % doit être considérée comme une ligne directrice générale et non comme une règle absolue.
De nombreux investisseurs trouvent que la règle des 50 % surestime les dépenses associées à une propriété. La raison en est que toutes les maisons n'ont pas les mêmes taxes foncières, frais HOA ou exigences d'entretien. En réalité, ces coûts peuvent ne pas représenter jusqu'à la moitié du loyer global, ce qui devrait être une agréable surprise si vous approfondissez les chiffres. Une autre limitation de la règle des 50 % est qu'elle ne tient pas compte des postes vacants, car rien ne garantit que vous pourrez louer une propriété toute l'année ou tout de suite.
La meilleure façon d'utiliser la règle des 50 % est de la considérer comme un apéritif avec une analyse plus approfondie et complète à suivre. Si une propriété réussit le test, calculez d'autres mesures avant de continuer. La règle des 50 % ne doit jamais être utilisée comme un dernier mot au moment de décider d'investir; cependant, il peut être utilisé pour déterminer quand ne pas investir. Par exemple, si vous exécutez les chiffres sur une propriété et que votre hypothèque dépasse de loin la moitié des revenus locatifs, l'accord (ou votre prêt) peut ne pas être la meilleure option.
Comme vous le savez déjà, il est crucial de faire preuve de diligence raisonnable avant de saisir une opportunité d'investissement. Si vous souhaitez utiliser la règle des 50 % pour gagner de l'argent, sachez qu'elle doit aller de pair avec un puissant calculateur de biens locatifs. Assurez-vous de poser les questions précédentes au propriétaire, de rechercher la zone de marché et d'évaluer tous les aspects d'une propriété lorsque vient le temps d'investir. En attendant, utilisez l'offre de 50 % pour analyser rapidement les options potentielles et déterminer si elles valent ou non la peine d'être examinées à nouveau.
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La règle du 1% est une autre formule utilisée pour donner un aperçu rapide d'un immeuble de placement potentiel. Essentiellement, la règle stipule que le loyer mensuel doit être égal ou supérieur à 1 % du prix d'achat global. Le but de cette ligne directrice est d'aider à assurer un flux de trésorerie régulier.
Si vous êtes intéressé par l'achat d'une maison unifamiliale de 200 000 $, selon la règle du 1 %, le loyer mensuel ne devrait pas être inférieur à 2 000 $. Si le loyer moyen sur ce marché pour une propriété similaire est nettement inférieur à 2 000 $, la propriété ne correspondrait pas à la règle. Certains investisseurs utilisent également cette règle pour décider du montant du loyer à facturer, en combinaison avec une analyse de marché. Dans l'ensemble, la règle de 1 % est une ligne directrice générale lors de l'examen des immeubles de placement potentiels.
En tant qu'investisseur occupé, effectuer une analyse approfondie de chaque transaction potentielle qui se présente à vous peut prendre du temps. C'est là que des calculs tels que la règle des 50 % peut être utile. En comparant les revenus locatifs et les dépenses estimées, vous pouvez rapidement discerner si une propriété mérite ou non un second regard. Exécutez ces chiffres la prochaine fois que vous rencontrez un accord potentiel et voyez par vous-même comment la règle des 50 % peut fonctionner pour vous.
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