La perspective de posséder un bien locatif peut être écrasante pour tous les investisseurs, des entrepreneurs immobiliers les plus chevronnés à ceux qui n'ont même jamais acheté de maison. La quantité de diligence raisonnable requise est intimidante, car la performance de chaque actif coïncide avec d'innombrables variables. En conséquence, plusieurs outils ont été créés pour faciliter le processus pour toutes les personnes impliquées. Cependant, un outil en particulier n'obtient pas assez de crédit :le livre des loyers . Les registres des loyers sont devenus un élément nécessaire de chaque bien locatif, ce qui soulève la question :qu'est-ce qu'un registre des loyers ? Plus important encore, comment les investisseurs peuvent-ils les utiliser à leur avantage ?
Un peu comme un registre traditionnel, un registre des loyers est une collection de comptes financiers que les propriétaires utilisent pour suivre les transactions (passées, présentes et futures). Dans sa forme la plus simple, un registre des loyers est un registre des paiements; il s'agit soit d'un livre physique, soit d'un compte numérique de l'argent généré (ou perdu) par un bien locatif. Un registre des loyers approprié enregistrera et documentera l'historique complet des paiements de chaque locataire et de chaque propriété. Il convient de noter, cependant, que les registres des loyers ne sont aussi détaillés que leurs propriétaires. Alors que certains sont utilisés pour tout détailler, des paiements aux locataires eux-mêmes, d'autres sont dépourvus de détails complexes. Cela dit, la plupart des registres des loyers auront deux objectifs spécifiques :indiquer le montant des loyers perçus (et attendus) et servir de référence en cas de divergences (avec les locataires ou l'Internal Revenue Service).
La raison la plus importante pour laquelle un propriétaire de bien locatif crée un modèle de registre des loyers est de rester organisé. Ne serait-ce que pour rien d'autre, posséder un bien locatif s'apparente à gérer une entreprise :afin de fonctionner avec une efficacité maximale, les propriétaires doivent être organisés. Par conséquent, les registres des loyers sont des outils qui permettent aux propriétaires de tenir simultanément des registres minutieux de leurs revenus et de leurs dépenses. Cela permettra de conserver un compte rendu détaillé des chiffres financiers importants et de servir de point de référence en cas de divergences à l'avenir. En dehors de l'évidence, cependant, un bon registre des loyers permettra également aux propriétaires de réfléchir à leurs stratégies passées et présentes et d'utiliser ce qu'ils ont appris pour modifier leurs stratégies à l'avenir.
[ Prêt à passer à l'étape suivante de votre formation en immobilier ? Apprenez à vous lancer dans l'investissement immobilier en assistant à notre cours immobilier en ligne GRATUIT. ]
Tous les registres de loyers ne sont pas créés égaux, et les informations contenues dans un registre ne sont aussi perspicaces que l'investisseur est prêt à le faire. Par conséquent, les informations contenues dans la plupart des registres des loyers varient considérablement d'un propriétaire à l'autre. Alors que certains investisseurs sont à l'aise d'inclure les tarifs de location et les collections (et rien de plus), les investisseurs plus précis voudront s'assurer qu'ils incluent un compte rendu détaillé de tout ce qui pourrait leur être utile à l'avenir. Pour ceux qui cherchent à couvrir tous leurs coins, voici une liste complète des éléments importants à inclure dans un modèle de registre des loyers :
Votre nom (ou le propriétaire du bien)
L'adresse de la propriété en question
Précisez le type de propriété (unifamiliale, multifamiliale, condo, etc.)
La taille du terrain
Indiquez les règles de zonage
Le nom du locataire
De combien de pieds carrés mesure l'unité
Le nombre de chambres et de salles de bains
Inclure les dates de début et de fin du bail
Confirmer le tarif de location mensuel
Inclure tout prix de location supplémentaire
La date à laquelle le loyer est dû ouais mois
Inclure une colonne pour les dates de paiement des locataires
Gardez une trace du dépôt de garantie
Conservez des notes détaillées sur tout ce que vous pourriez trouver utile
Les registres des loyers ont déjà prouvé qu'ils font partie des outils les plus précieux des investisseurs, mais le degré auquel la plupart des gens les utilisent peut varier. Certains investisseurs sont tout à fait à l'aise d'utiliser un registre des loyers pour enregistrer les transactions de location. D'autres, cependant, peuvent trouver plus d'opportunités dans l'utilité offerte par un registre de loyer détaillé.
Les gestionnaires immobiliers, les locataires, les prêteurs hypothécaires et les acheteurs ont également divers usages pour un registre des loyers. Le rapport peut révéler des informations importantes telles que l'historique des paiements de location, la durée d'occupation des locataires, les taux d'inoccupation, les frais de retard, les flux de trésorerie et les opportunités d'augmenter les flux de trésorerie.
Examinons comment différentes personnes peuvent utiliser les registres des loyers à leur propre avantage.
Les propriétaires et les gestionnaires immobiliers utiliseront les registres des loyers au sens plus traditionnel; c'est-à-dire qu'ils utiliseront l'historique des paiements de leurs locataires pour conserver des enregistrements appropriés des transactions passées et futures. Avec un compte rendu détaillé des loyers, les propriétaires et les gestionnaires immobiliers peuvent simultanément suivre les paiements individuels et utiliser les enregistrements comme référence future.
Peut-être plus important encore, cependant, un registre des loyers précis peut aider les propriétaires et les gestionnaires immobiliers à naviguer dans le processus d'expulsion. Si, par exemple, un registre des loyers peut aider à prouver qu'un locataire n'a pas respecté ses obligations de bail, les registres peuvent aider à transformer un processus lent et douloureux en quelque chose de plus gérable.
Les registres des loyers peuvent également être utilisés pour suivre les dépôts de garantie. Étant donné que les propriétaires et les gestionnaires immobiliers peuvent avoir à restituer le dépôt de garantie à un moment donné, il est judicieux de conserver des registres détaillés du montant payé par chaque locataire et du montant qu'il doit recevoir à la fin du bail. . En tenant des registres minutieux, les propriétaires peuvent éviter des complications inutiles.
Dernier point, mais non des moindres, un registre des loyers bien tenu peut constituer un outil précieux lorsque vient le temps de vendre une propriété. À tout le moins, un registre des loyers peut démontrer le potentiel de revenus locatifs d'une propriété en question. En examinant le grand livre lui-même, un acheteur peut confirmer si le revenu locatif imminent justifie ou non l'achat de la propriété. À condition que le grand livre identifie des flux de trésorerie attrayants, il n'y a aucune raison pour qu'il ne puisse pas aider à vendre une maison plus rapidement et pour plus d'argent.
Dans le cas où un acheteur cherche à acquérir un bien locatif, un registre des loyers aidera à identifier le potentiel de flux de trésorerie. Les registres Sine fournissent un compte rendu détaillé des paiements de location passés, les acheteurs auront un aperçu de ce qu'ils peuvent attendre des paiements à venir. Bien que les registres antérieurs ne doivent pas être considérés comme un testament, ils peuvent servir de bon point de référence pour déterminer le revenu locatif auquel ils peuvent s'attendre.
Les prêteurs, quant à eux, tiendront compte du potentiel de trésorerie d'une propriété avant de souscrire un prêt. Les prêteurs peuvent utiliser les registres des loyers pour déterminer le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) d'une propriété. Le DSCR est un ratio qui compare le NOI (résultat d'exploitation net) à la dette contractée que l'acheteur assumera. En d'autres termes, les banques voudront voir quel risque elles prennent en prêtant à quelqu'un avec l'intention de louer la propriété. Si le flux de trésorerie semble sûr et stable, les banques peuvent être plus enclines à proposer une souscription plus attractive.
Cela peut surprendre beaucoup d'apprendre que les registres de loyer ne sont pas réservés aux acheteurs, aux prêteurs et aux propriétaires. En fait, les mêmes personnes qui louent un document de grand livre peuvent avoir une utilité pour les informations qu'il contient. Plus précisément, les locataires peuvent utiliser les registres des loyers pour prouver leur historique de paiement. Dans le cas où un locataire aspire à devenir propriétaire, il peut demander une copie du registre des loyers du propriétaire pour servir d'historique concis de ses paiements antérieurs. À condition que le locataire paie intégralement et à temps chaque mois, un prêteur peut être enclin à tenir compte des antécédents prometteurs lors de la souscription d'un prêt.
En plus d'aider avec un nouveau prêt, un registre des loyers peut être utile lorsqu'un propriétaire accuse à tort un locataire de ne pas payer à temps (ou pas du tout). Tout comme un propriétaire peut utiliser un registre des loyers pour faciliter le processus d'expulsion, un locataire peut utiliser son historique comme preuve de paiement. Si, en fait, le registre des loyers est correct et à jour, il peut être utilisé pour contester les paiements de loyer ou une expulsion illégale. Si, par exemple, un locataire peut recouper ses propres relevés bancaires avec un registre des loyers, il peut être en mesure d'identifier des incohérences en sa faveur.
Les avantages d'avoir un registre des loyers s'étendent à tout le monde. Les acheteurs, les propriétaires et les locataires peuvent tous bénéficier, d'une manière ou d'une autre, d'un registre des loyers bien tenu. Cela dit, voici quelques-unes des nombreuses façons dont un registre des loyers peut être utile :
Amélioration de l'efficacité et des performances financières
Découvrez des opportunités qui auraient autrement été ignorées
Documenter les performances des locataires et identifier les modèles
Aide au processus d'expulsion
Justifier le prix de vente d'une maison
Dans sa forme la plus simple, un registre des loyers n'est rien de plus que la documentation associée aux revenus locatifs. À son apogée, cependant, un registre des loyers peut être un outil inestimable qui permet aux propriétaires d'optimiser leur efficacité et leur trésorerie. Cependant, il convient de noter qu'il ne suffit pas de simplement documenter les transactions; les propriétaires devront être en mesure de traduire les informations en un processus plus rentable et plus rapide. Ne serait-ce que pour rien d'autre, ce ne sont pas les informations elles-mêmes qui sont inestimables ; c'est ce que les propriétaires en font pour améliorer le processus de location pour toutes les personnes impliquées.
Vous souhaitez en savoir plus sur les stratégies immobilières les plus lucratives d'aujourd'hui ?
Que vous débutiez dans l'investissement, que vous ayez conclu quelques transactions ou que vous soyez un investisseur chevronné, notre nouvelle classe immobilière en ligne révèle les meilleures stratégies immobilières pour commencer à investir dans l'immobilier sur le marché actuel. L'investisseur expert Than Merrill explique comment ces stratégies éprouvées peuvent vous aider à profiter des opportunités actuelles dans l'immobilier.
Inscrivez-vous à notre webinaire GRATUIT sur l'immobilier et commencez à apprendre comment investir stratégiquement dans le marché immobilier d'aujourd'hui !
[]
