L'acquisition d'un bien locatif est une excellente première étape pour créer des flux de revenus passifs qui vous aident à augmenter votre patrimoine. Mais ce n'est que cela, un premier pas.
À un moment donné, vous devrez vous plonger dans le monde de la gestion immobilière et mettre en place des systèmes pour vous assurer que votre investissement est protégé - et générer continuellement des flux de trésorerie positifs. Dans ce cas, une liste de contrôle de gestion immobilière peut être une clé absolue pour vous faire gagner du temps et de l'argent sur votre parcours de propriétaire de propriété locative.
Ainsi, que vous ayez l'intention d'embaucher une société de gestion immobilière ou que vous recherchiez des conseils de gestion immobilière pour pouvoir faire le travail vous-même, voici une liste de contrôle de gestion immobilière pour garder vos affaires locatives sur la bonne voie.
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L'organisation sera cruciale pour votre succès en tant que propriétaire ou gestionnaire immobilier. Essayez d'utiliser notre liste de contrôle de gestion immobilière lorsque vous commencez à remplir votre propriété locative. Les bons systèmes vous aideront à gagner du temps et à éviter les erreurs lors de la gestion des locataires. Lisez les étapes suivantes pour commencer à gérer votre propriété :
Le processus de gestion d'une propriété commence par la recherche de nouveaux locataires. J'espère qu'à ce stade, vous avez défini vos tarifs de location. Sinon, The Balance dispose d'une bonne ressource pour déterminer un taux de location qui n'est ni trop élevé ni trop bas.
Mais trouver de nouveaux locataires, c'est bien plus que simplement choisir un prix abordable. Il s'agit d'entrer dans la tête des locataires potentiels et de poser une question importante :où dois-je aller pour trouver une propriété ?
Bien que l'installation d'un panneau "À louer" sur votre propriété et la distribution de dépliants fonctionnent toujours, le fait d'aller en ligne avec votre recherche aide à augmenter votre portée, car 91 % des locataires se concentrent sur Internet lorsqu'ils recherchent des logements à louer.
Voici quelques façons d'attirer efficacement des locataires en ligne :
Utilisez des photos de haute qualité : Utilisez un appareil photo dédié, et non votre smartphone, lorsque vous prenez des photos. Présentez la propriété et offrez aux locataires potentiels une visite virtuelle en prenant des photos des installations, des pièces, etc. (Des photos de haute qualité peuvent vous aider à obtenir un prix plus élevé.)
Mettez en évidence les avantages dans votre annonce : Donnez à vos locataires de bonnes raisons de choisir votre propriété. Soyez bref mais très informatif.
Optimisez les réseaux sociaux : Plus il y a de personnes qui voient votre annonce, plus vous évitez les longues vacances. Rendez-vous sur Facebook, Twitter, LinkedIn et Google+ et appliquez des stratégies de médias sociaux pour commercialiser votre propriété.
Publier sur des forums en ligne : Il existe diverses listes en ligne que vous pouvez utiliser, notamment Craigslist, Trulia, Vast, Postlets, RentFeeder, entre autres. Certains sont gratuits, d'autres payants. (Gardez une trace de ceux qui fonctionnent, afin de savoir où dépenser votre budget marketing.)
Surveiller et suivre les performances en ligne : Si vos efforts de marketing en ligne ne se traduisent pas par des prospects et éventuellement des locataires, vous devez ajuster vos stratégies. (Cela deviendra plus facile avec le temps.)
Une fois que vos stratégies de marketing ont réussi à acquérir de nouveaux locataires potentiels, la prochaine étape de votre liste de contrôle de gestion immobilière consiste à sélectionner les locataires potentiels.
Il est toujours préférable de parler d'abord au téléphone avec un locataire potentiel et d'effectuer une présélection avant de l'inviter dans votre logement. (Cela peut être aussi simple que de savoir où ils habitent, ce qu'ils font, s'ils ont des animaux de compagnie, etc.)
S'ils réussissent votre présélection, voici quelques éléments à ajouter à votre liste de tâches :
Créer une demande de location : Incluez des questions qui demandent des détails sur l'emploi, les finances et les informations personnelles. Demandez également les coordonnées de l'ancien propriétaire. N'oubliez pas d'inclure une note que vous effectuerez des vérifications des antécédents (antécédents criminels, crédit, etc.) et qu'en signant la demande, ils acceptent cela.
Vérification de solvabilité : Assurez-vous que les lois de votre État autorisent les propriétaires à le faire. Si votre état le fait, examinez les antécédents de crédit du demandeur et toute dette actuelle. (Cela semble intrusif, mais c'est généralement un bon moyen d'éviter les locataires problématiques.)
Vérification des antécédents : Consultez les dossiers détaillant l'expulsion, le casier judiciaire et les informations du dossier public. Encore une fois, un excellent moyen de déterminer si le demandeur peut se fier à votre propriété.
Contactez les précédents propriétaires : Cela vous donnera une idée de la façon dont le demandeur a traité avec les propriétaires précédents. Posez des questions qui ne portent pas atteinte à la vie privée du demandeur, telles que les dettes impayées, les retards de paiement, les problèmes majeurs avec les voisins, etc. Si vous ne pouvez pas appeler les anciens propriétaires, demandez une adresse e-mail. (Il s'agit d'informations importantes.)
Contacter l'employeur : Les employeurs ne donneront pas d'informations personnelles et financières, mais vous pouvez confirmer si le candidat est actuellement employé.
Si toutes les vérifications des antécédents semblent bonnes, interrogez le locataire et invitez-le à visiter votre propriété. Assurez-vous d'aborder des sujets tels que les animaux de compagnie, les habitudes tabagiques, les quarts de nuit, etc.
Une fois que vous avez choisi un locataire, il est temps de passer à l'étape suivante.
Maintenant que vous avez choisi votre locataire, il est temps pour vous de l'accueillir dans votre propriété.
La phase d'orientation est vitale, de sorte que le propriétaire et les locataires sont sur la même longueur d'onde concernant les règles, le calendrier de paiement, tous les détails importants (par exemple, les dommages) concernant la propriété et tout ce qui est inclus dans les documents. Prenez des photos ou des vidéos de tout dommage existant et conservez-les dans un dossier.
Parmi les documents que vous devez signer, citons :
Bail
Accord de transfert de services publics
Document sur les frais de déménagement
Formulaire W-9 pour votre déclaration de revenus
Selon les politiques de votre propriété, vous pouvez également leur faire signer un accord pour animaux de compagnie. Demandez également une copie de leur permis de conduire afin de savoir exactement qui résidera sur votre propriété.
Demandez-leur de payer le dépôt de garantie et le premier mois de loyer. Une fois que tout cela est fait, remettez les clés. Conservez des doubles copies de tous les documents signés, à la fois papier et électronique.
Une relation propriétaire-locataire est une rue à double sens. Vous devez prendre soin d'eux pour qu'ils s'occupent à leur tour de votre propriété.
Entretenir et améliorer le bien locatif : Ceci, en plus de remplir l'unité, est votre première priorité. Cela signifie adopter une approche proactive de l'aménagement paysager, des allées, des cuisines, des salles de bains, des intérieurs, des extérieurs, etc. Les réparations effectuées tôt signifient généralement des réparations moins coûteuses sur la route. Un autre avantage est qu'une propriété bien entretenue peut générer un taux de location plus élevé à l'avenir.
Établissez des règles claires (dès le début) : Qu'il s'agisse de la collecte des loyers, des avertissements préalables en cas de violation ou de la base d'une expulsion, assurez-vous que les attentes sont claires lors de l'orientation. Cela minimisera les frictions futures avec les locataires.
Documentez vos communications et organisez vos fichiers : Qu'ils soient papier ou électroniques, documentez tous les échanges avec les locataires. Cela vous permettra de vous y référer facilement à l'avenir. (Vous en aurez besoin plus souvent que vous ne le pensez.)
Si le locataire choisit de ne pas renouveler son bail, il est temps de commencer votre système de déménagement et de passer à l'action, afin que votre temps d'inoccupation soit le plus court possible. (Et vous pouvez intensifier vos efforts d'investissement à revenu passif.)
Vous voulez faire ce qui suit :
Remettre la check-list de nettoyage au locataire – Une liste de contrôle donnera à votre locataire des attentes claires concernant la propreté générale et l'apparence de la propriété, avant de commencer l'inspection. Cela peut inclure le nettoyage des sols, le nettoyage du réfrigérateur, etc.
Afficher des photos/vidéos des dommages causés à la propriété, avant que le locataire n'emménage – Cela vous donnera un point de comparaison lorsque vous effectuerez votre inspection.
Effectuez votre inspection – Lors de votre visite, notez tout dommage supplémentaire que vous remarquez, indistinct de ce qui peut être considéré comme l'usure typique de votre propriété. Déduisez du dépôt de garantie tout montant de dommage qui n'était pas présent avant d'emménager. Documentez tout cela dans le formulaire de déménagement.
Obtenir l'adresse et le numéro de transfert du locataire – Ainsi, vous pouvez envoyer le dépôt de garantie après avoir déménagé. Ne tardez pas cela; c'est contraire à l'éthique de le faire. (et peut entraîner de plus gros problèmes).
Après avoir inspecté le séjour du locataire précédent, créez une liste des réparations à effectuer. Il est de votre responsabilité de vous en assurer avant d'inviter de nouveaux locataires à visiter la propriété.
Plus tôt vous les faites, plus vite vous pouvez commencer à commercialiser de nouveaux locataires. C'est ce que fait un bon propriétaire :rincer et répéter - et garder ce flux de trésorerie.
La clé de l'entretien de la propriété en tant que propriétaire est d'inspecter soigneusement les unités avant et après le roulement des locataires. Utilisez ce temps pour effectuer les réparations nécessaires et assurez-vous de connaître l'état de chaque unité. Lorsque les locataires demandent à vivre dans la propriété, communiquez les responsabilités de l'entretien de la propriété. Définissez clairement et incluez dans le bail les responsabilités que vous assumerez en tant que gestionnaire immobilier.
En ce qui concerne l'entretien régulier, assurez-vous de respecter toutes les lois nationales et locales concernant l'obtention de l'autorisation d'entrer, la réparation des unités en temps opportun et la discussion à l'avance avec vos locataires. Personne ne veut être surpris dès le matin avec un réparateur. De nombreux gestionnaires immobiliers optent pour des outils de communication en ligne pour gérer les demandes de maintenance et les mises à jour de service. C'est une excellente option pour rester au courant de tout.
En tant qu'investisseur, le conseil le plus courant pour devenir gestionnaire immobilier est parfois "ne le faites pas". Il existe plus d'un site Web conseillant aux investisseurs de laisser quelqu'un d'autre s'occuper de la gestion de leur propriété. Cependant, apprendre à devenir un gestionnaire immobilier avec une expérience pratique peut grandement aider vos projets d'investissement immobilier. Heureusement, notre liste de contrôle pour la gestion immobilière est là pour vous aider à vous préparer au travail.
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