Comme son nom l'indique, l'amortissement des biens locatifs fait allusion à la perte inhérente de valeur d'un actif, mais je m'égare. La nature sombre qui est devenue synonyme du terme dépréciation dans le secteur de l'immobilier n'est pas ce que vous pourriez penser. Il est temps que nous le réalisions tous :la dépréciation n'est plus un gros mot. En fait, la dépréciation des biens locatifs n'est pas quelque chose que les investisseurs immobiliers et les propriétaires devraient craindre, mais plutôt un avantage intrinsèque de l'investissement à revenu passif. A minima, l'amortissement des biens locatifs est un avantage fiscal très attractif; celui pour lequel les investisseurs à revenu passif devraient être ravis.
L'amortissement des biens locatifs est un processus qui déduit les coûts d'achat et d'amélioration des parties d'un bien locatif. Au lieu de prélever une déduction unique importante la même année que vous achetez la propriété ou apportez des améliorations, l'amortissement des biens locatifs sépare la déduction sur toute la durée de vie de la propriété étant donné qu'elle est utilisée. L'Internal Revenue Service (IRS) a des règles spécifiques sur la dépréciation des biens locatifs; vous pouvez déterminer ci-dessous si votre propriété est amortissable.
Malheureusement, tous les biens ne sont pas amortissables. Cependant, les pouvoirs en place (l'Internal Revenue Service) nous ont fourni une description claire de ce qui est considéré comme un bien amortissable. Selon l'I.R.S., votre propriété est amortissable si elle répond à toutes les exigences suivantes :
Vous êtes le propriétaire du bien en question. Au cas où vous vous poseriez la question, vous êtes toujours le propriétaire même s'il est soumis à une dette.
Vous utilisez personnellement le bien pour votre entreprise ou une activité génératrice de revenus ultérieure (comme un bien locatif).
La propriété en question a une « durée de vie utile déterminable ». Les leurs. définit la durée de vie utile déterminable comme quelque chose qui "s'use, se décompose, s'use, devient obsolète ou perd sa valeur à cause de causes naturelles".
La propriété devrait durer plus d'un an.
Il convient de noter, cependant, que même si une propriété répond à toutes ces exigences, elle ne peut pas être amortie si elle est mise en service et aliénée (ou retirée de l'utilisation commerciale) au cours de la même année. Pour une meilleure idée de savoir si votre propriété est amortissable ou non, je vous recommande de visiter le site Web de l'IRS. Mieux encore, consultez un fiscaliste versé dans le fonctionnement des biens amortissables. L'amortissement d'une maison est un sujet compliqué et ne devrait être pris en charge que par un professionnel qualifié.
Les leurs. définit l'amortissement des biens locatifs - autrement connu sous le nom de pertes d'amortissement - comme "des indemnités pour l'épuisement, l'usure (y compris l'obsolescence) des biens". Selon leur site Web, « Vous commencez à déprécier votre bien locatif lorsque vous le mettez en service. Vous pouvez récupérer une partie ou la totalité de votre coût d'acquisition initial et du coût des améliorations en utilisant le formulaire 4562, Depreciation and Amortization, (pour déclarer l'amortissement) à partir de l'année où votre bien locatif est mis en service pour la première fois et à partir de toute année que vous faites des améliorations ou ajouter des meubles.”
Autrement dit, l'I.R.S. considère votre bien locatif comme une dépense de travail réelle. Un peu comme l'annulation d'une dépense professionnelle (ordinateurs, imprimantes, fournitures de bureau, etc.), les propriétaires de biens locatifs qui reçoivent en fait de l'argent des locataires et ont la possibilité d'amortir le coût de l'actif.
Aux yeux de l'I.R.S., chaque maison perd inévitablement de la valeur. Et pourquoi ne le serait-il pas ? C’est un bien physique qui vieillit avec le temps. Cependant, comme je suis sûr que vous le savez déjà, les maisons ne se déprécient pas toujours en valeur. En fait, l'histoire a prouvé que les maisons ont tendance à s'apprécier le plus souvent. En conséquence, il est probable que vous pourrez réclamer la dépréciation de l'I.R.S. a déjà accordé, tout en regardant la valeur nette de votre maison augmenter. Autrement connue sous le nom de gain fantôme, la dépréciation peut vraiment être le meilleur ami d'un investisseur. Vous êtes en mesure de réclamer une dépréciation face à l'appréciation ; que demander de plus ?
Si vous souhaitez apprendre à calculer l'amortissement d'un bien locatif, vous devez d'abord vous familiariser avec trois principes fondamentaux :votre assiette dans le bien, la durée de récupération et le mode d'amortissement que vous comptez mettre en œuvre. Il est également utile de savoir quand vous avez commencé à utiliser votre bien locatif pour générer des revenus.
Si, par exemple, votre bien locatif a été mis en service après 1986, vous devez calculer l'amortissement de votre bien locatif avec le système de recouvrement accéléré des coûts modifié (MACRS). Créé à la place de la loi de réforme fiscale de 1986, le MACRS accorde aux propriétaires de biens locatifs la possibilité d'amortir leurs actifs sur une plus longue période de temps à un rythme accéléré - c'est une bonne nouvelle. En fait, l'I.R.S. permettra aux propriétaires d'immeubles locatifs de déduire une partie du coût de leur propriété chaque année pendant 27,5 ans, ou la durée que les autorités ont déjà déterminée pour la "durée de vie utile" d'une propriété.
Je maintiens que quiconque veut savoir comment calculer l'amortissement d'un bien locatif devrait consulter un comptable fiscaliste qualifié, car il ne s'agit que d'une introduction sur le sujet. Cependant, pour une idée de base, les étapes de calcul de votre propre amortissement sont les suivantes :
Déterminer la base de la propriété : Autrement connu sous le nom de coût d'acquisition de la propriété, la base représente le montant que vous avez payé pour acheter l'actif en question. La base peut inclure les frais de règlement, les frais de clôture et d'autres dépenses qui sont sorties de votre propre poche (pensez aux frais juridiques, aux arriérés d'impôts et à l'assurance), mais tous les coûts ne peuvent pas être pris en compte dans la base, alors assurez-vous de vérifier auprès d'un professionnel pour avoir une meilleure idée de votre propre base.
Faites la différence entre le coût de la maison et le terrain sur lequel elle se trouve : Étant donné que la plupart des valeurs des maisons incluent le coût du terrain sur lequel elles se trouvent, vous devrez déterminer une valeur distincte pour la maison et le terrain. Seule la valeur de la maison peut être amortie (pas le terrain). Utilisez la juste valeur marchande de chacun au moment de l'achat pour avoir une meilleure idée.
Déterminez quel MACRS s'applique à votre situation : Une fois que vous connaissez la valeur de la maison (sans la valeur du terrain), vous devez déterminer quel système utiliser :le système d'amortissement général (GDS) ou le système d'amortissement alternatif (ADS). Le GDS est le plus courant, mais, encore une fois, assurez-vous de consulter un fiscaliste avant d'aller de l'avant.
Déterminez une période de récupération : La durée pendant laquelle vous êtes autorisé à amortir votre propriété dépendra du système que vous devez suivre à partir de l'étape précédente. Si vous utilisez le GDS, vous pouvez amortir une partie de votre coût initial chaque année sur une période de 27,5 ans. Si vous utilisez l'ADS, vous pouvez amortir une partie de votre coût initial chaque année sur une période de 40 ans.
Déterminez le montant qui peut être amorti chaque année : Les propriétaires d'immeubles locatifs pourront amortir une partie de leur coût d'origine chaque année pendant 27,5 ans ou 40 ans. Cela dit, c'est à ce stade que vous devez déterminer combien vous pouvez amortir votre propre actif chaque année. Selon Investopedia, "Pour chaque année complète qu'une propriété est en service, vous déprécieriez un montant égal :3,636 % chaque année tant que vous continuez à déprécier la propriété."
Je tiens à ce que ce soit très clair, ces étapes sont destinées à servir de base aux personnes qui apprennent à calculer l'amortissement des biens locatifs et ne sont en aucun cas concluantes. Il y a plusieurs autres étapes à prendre en compte, et seul un conseiller fiscal professionnel formé à l'amortissement des biens locatifs devrait effectuer le calcul pour votre actif particulier.
Pour être clair, il n'y a pas de calculateur magique d'amortissement des biens locatifs à utiliser universellement par chaque investisseur. La situation de chaque propriétaire de bien locatif est intrinsèquement unique et, par conséquent, ne peut être calculée sans l'aide d'un professionnel. Cela dit, il existe des méthodes pour calculer la dépréciation de vos biens, mais elles sont compliquées et il vaut mieux les confier à un professionnel. Cela dit, le calcul correct de votre propre amortissement s'appuiera soit sur le système d'amortissement général (GDS), soit sur le système d'amortissement alternatif (ADS) que j'ai mentionné ci-dessus.
Si vous amortissez votre actif à l'aide du système d'amortissement général, qui dure 27,5 ans, "vous amortiriez un montant égal :3,636 % chaque année tant que vous continuez à amortir la propriété", selon Investopedia.
Bien que largement mal compris, l'amortissement des biens locatifs peut également être l'un des actifs les plus précieux d'un investisseur. À tout le moins, cela vous permet de déduire un coût de la dépense initiale sur plusieurs décennies. Peut-être plus important encore, chaque année où vous déduisez la partie attribuée, vous réduisez effectivement votre obligation fiscale.
Amortissement des biens locatifs n'est pas quelque chose à craindre, mais plutôt embrassé. Bien que le sujet soit assez difficile à comprendre, je peux vous assurer que c'est quelque chose à examiner. Ne serait-ce que pour rien d'autre, la dépréciation de votre bien locatif au fil du temps peut simultanément limiter vos obligations fiscales tout en mettant plus d'argent dans votre poche au cas où votre propriété prendrait réellement de la valeur.
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