La saisie et les propriétés REO appartenant à des banques représentent une part importante du marché, c'est pourquoi il est de la plus haute importance pour les investisseurs de comprendre comment utiliser ces propriétés à leur avantage. Étant donné que beaucoup hésitent à enchérir sur les enchères immobilières, les investisseurs avisés peuvent tirer parti du manque de demande et utiliser une stratégie d'enchères immobilières pour devancer la concurrence. Il existe trois types d'enchères immobilières courantes, et chaque type varie dans son processus et ses avantages :
Les enchères de forclusion peuvent avoir lieu au palais de justice local, dans un centre de congrès ou même dans la propriété saisie elle-même. La vente aux enchères en direct est menée par un commissaire-priseur, un syndic ou un shérif local. Les enchères de saisies peuvent évidemment offrir aux investisseurs des offres intéressantes, mais aussi des opportunités de réseautage.
Les enchères REO occupées sont généralement menées immédiatement après l'achèvement du processus de forclusion. Une propriété devient la propriété de la banque si elle n'a pas été vendue lors d'une enchère de forclusion. N'oubliez pas que "occupé" signifie simplement que le propriétaire, ou quelqu'un d'autre d'ailleurs, pourrait encore vivre dans la propriété. Si le prêteur choisit de vendre une propriété lors d'une vente aux enchères REO occupée, cela signifie qu'il déplace la propriété directement au lieu de prendre le titre, d'expulser les occupants et de traiter les problèmes d'entretien différé. Ces propriétés sont souvent plus difficiles à préparer pour l'acheteur, mais sont presque toujours très peu coûteuses en raison du travail supplémentaire qu'implique la possession d'une propriété occupée.
Les enchères REO vacantes ne sont que cela :inoccupées. Ces transactions ressemblent le plus à une vente de maison traditionnelle et permettent souvent aux investisseurs et aux agents d'examiner la maison lors d'une journée portes ouvertes programmée. Les investisseurs doivent être conscients que ce type de propriété est souvent assorti de conditions préexistantes.
Vous cherchez à capitaliser sur la prochaine bonne affaire lors d'une vente aux enchères immobilière? Gardez ces cinq conseils à l'esprit :
Faites preuve de diligence raisonnable : Comme pour toute transaction immobilière, la diligence raisonnable est la clé du succès. Toutes les propriétés vendues aux enchères ne permettent pas aux acheteurs potentiels de parcourir la maison avant d'acheter. mais cela ne signifie pas que vous ne pouvez toujours pas faire vos devoirs. Si possible, passez devant la propriété et inspectez son extérieur. Y a-t-il des dommages au toit, des problèmes de fondation ou des fenêtres brisées ? Vous serez plus en mesure de déterminer une enchère raisonnable si l'état général de la propriété semble décent. Gardez à l'esprit, cependant, que si l'extérieur de la propriété a l'air mauvais, il y a de fortes chances que l'intérieur ne soit pas beaucoup mieux. Une fois que vous avez inspecté la propriété au mieux de vos capacités, effectuez une recherche de titre. Vous serez probablement informé lors de la vente aux enchères si des privilèges fiscaux ou d'autres problèmes de titre préexistants existent avant l'achat, mais cela ne fait pas de mal d'avoir les informations à l'avance.
Comprendre les conditions du contrat : Lorsqu'une propriété est vendue aux enchères, vous devez accepter le fait que, sauf indication contraire dans le contenu, vous achetez la propriété « telle quelle ». Le vendeur n'est pas du tout légalement responsable de réparer les dommages ou les problèmes d'entretien qui existent dans la propriété. Ce ne sera pas un problème si tout ce qu'il y a à réparer est une fenêtre cassée ou une porte de garage cassée, mais les dommages aux fondations, la moisissure, les problèmes de plomberie ou les problèmes environnementaux peuvent tous causer beaucoup de problèmes à l'avenir. Le point est le suivant :sachez dans quoi vous vous embarquez avant de vous lancer.
Organisez vos finances : Il est important d'être conscient du fait que la plupart des propriétés vendues aux enchères n'ont aucune condition de financement. Si vous savez que vous voulez acheter une propriété, vous feriez mieux de vous assurer d'avoir les fonds - sur place - pour la sauvegarder. Il n'y a aucun remboursement sur les propriétés vendues aux enchères; une fois que vous avez été élu meilleur enchérisseur, la propriété et tous ses dommages potentiels vous appartiennent. De plus, si vous ne pouvez pas conclure l'affaire à temps, il est préférable de ne pas enchérir du tout. La plupart des clôtures d'enchères immobilières ont lieu dans les 30 jours, alors préparez-vous à bousculer ou soyez prêt à perdre votre dépôt, et potentiellement être tenu responsable de dommages supplémentaires et de pénalités journalières.
N'impliquez pas vos émotions : Cette astuce est simple, mais néanmoins nécessaire. N'arrivez pas à une vente aux enchères immobilières avec une "maison de rêve" en tête. Vous serez plus susceptible de baser votre enchère sur des émotions plutôt que sur des faits, et vous finirez par proposer plus que votre budget. Fixez-vous une limite de prix et ne la dépassez pas, quoi qu'il arrive. N'oubliez pas que toutes les ventes aux enchères sont finales.
Soyez créatif : Un trait que possèdent presque tous les investisseurs immobiliers qui réussissent est la capacité de faire preuve de créativité lorsque les choses ne se déroulent pas comme prévu. La plupart des ventes aux enchères immobilières augmentent l'enchère par tranches de 100 $. Une façon de surprendre les gens et de mettre toutes les chances de votre côté est de commencer soudainement à enchérir par tranches de, disons, 500 $ ou 1 000 $. Ce changement de rythme va probablement déstabiliser la foule et potentiellement éliminer les joueurs moins sérieux du jeu. Tant que vous restez en dessous de votre budget, il n'y a aucune raison pour que vous évitiez d'enfreindre les règles tacites. Une autre façon de faire preuve de créativité consiste à toujours effectuer un suivi après l'enchère. Si une propriété que vous vouliez ne s'est pas vendue aux enchères, peut-être parce que son prix était trop élevé, elle n'est pas nécessairement hors de votre portée. Envisagez d'appeler la banque ou la personne qui représente la propriété et essayez de négocier un nouvel accord. Peut-être que la ville a basé son prix demandé sur la superficie de la propriété et n'a pas gardé à l'esprit l'état de détresse de la propriété. C'est là que vous intervenez et expliquez le raisonnement derrière votre offre initiale. La vieille phrase, "vous ne savez jamais jusqu'à ce que vous demandiez", devient extrêmement applicable dans ce type de situation.
Une vente aux enchères immobilière a la capacité d'être votre nouveau meilleur ami (si vous jouez bien ses cartes). Faire preuve de diligence raisonnable est le meilleur moyen de faire en sorte que la stratégie d'enchères immobilières fonctionne pour vous et pour les résultats de votre entreprise. Si vous n'avez pas peur de faire le sale boulot et que vous êtes sûr de pouvoir faire une offre en fonction de votre travail ou de l'ARV attendu (pas de vos émotions), il n'y a aucune raison pour que vous ne puissiez pas trouver de bonnes affaires sur une base cohérente.
Lequel de ces conseils appliquerez-vous la prochaine fois que vous achèterez une propriété aux enchères ? Répondez avec votre réponse dans les commentaires ci-dessous.
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