Si vous cherchez à acheter un immeuble de placement, vous devez être ouvert à les trouver par le biais de sources que vous n'auriez peut-être pas envisagées dans le passé. Alors que de nombreux nouveaux investisseurs immobiliers se tournent vers des sources traditionnelles pour trouver des propriétés, telles que le MLS ou le marketing sortant, il existe une source qui peut fournir un excellent retour sur investissement sans trop de marketing :les enchères. Participer à des enchères locales peut représenter une très bonne affaire pour les investisseurs patients, ce qui soulève la question suivante :Comment fonctionne une vente aux enchères immobilière ? Mieux encore, comment les investisseurs d'aujourd'hui peuvent-ils transformer l'achat d'une maison aux enchères en une opportunité unique.
Malheureusement, de nombreux nouveaux investisseurs ont peur d'acheter des maisons aux enchères et ne savent pas comment faire une offre sur une propriété REO (propriété immobilière). Heureusement, le processus d'enchères de saisie n'a pas besoin d'être intimidant, et les investisseurs ne doivent pas non plus l'éviter. Au lieu de cela, il est temps de lire sur l'achat d'une maison aux enchères. Ce faisant, les investisseurs peuvent répondre à leurs questions les plus urgentes :Comment fonctionne une vente aux enchères immobilière ? Comment participer à une vente aux enchères immobilières ? Que pouvez-vous faire pour augmenter vos chances de trouver un gagnant ?
Voici une ventilation du processus d'enchères immobilières pour vous assurer que vous êtes aussi préparé que possible lorsque l'enchère commence.
Tout ce que vous devez savoir sur l'achat de maisons aux enchères est à votre portée; vous devez savoir où le trouver. Si pour rien d'autre, acheter des maisons aux enchères n'est pas plus difficile que de donner suite à une vente traditionnelle (du moins pas pour ceux qui prennent les bonnes mesures), c'est juste différent. Et comme je suis sûr que vous le savez déjà, différent ne signifie pas plus dur; cela signifie simplement que vous devez le regarder sous un angle différent.
Si vous envisagez d'acheter des maisons aux enchères, voici l'angle alternatif que vous recherchiez peut-être :
Je ne saurais trop insister dessus :le processus d'enchères immobilières n'est pas plus difficile que de suivre l'achat d'une maison traditionnelle - c'est juste différent. Plus vous vous familiarisez avec le processus d'enchères immobilières, d'ailleurs, plus cela devient facile. Cela dit, il n'y a aucune raison pour que vous ne cherchiez pas à acheter des maisons aux enchères ; ils ont de très bonnes affaires. Et si cela ressemble à quelque chose que vous pourriez obtenir, voici les bases de ce que vous pourriez vous attendre à rencontrer.
Le plus souvent, les enchères auront lieu dans un palais de justice local. Parfois, les sociétés de vente aux enchères choisissent un autre emplacement qui correspond confortablement au nombre de participants attendu pour une vente aux enchères. (L'objectif est toujours d'obtenir le montant de recouvrement le plus élevé pour le prêteur.) Les enchères de privilège fiscal, en revanche, sont généralement supervisées et menées par le shérif local puisque le vendeur est souvent le gouvernement.
Dans chaque enchère, il y a une enchère de départ, généralement déterminée par le montant total dû. Si cette offre initiale n'est pas satisfaite, dans la plupart des cas, la propriété est mise de côté et détenue par le prêteur ou le gouvernement pour être vendue d'une autre manière à l'avenir.
Tant que cette première enchère est satisfaite, les règles normales d'enchères s'appliquent. L'investisseur qui fait l'enchère la plus élevée et peut répondre aux exigences de l'enchère, comme un chèque de banque ou un paiement dans un délai de "X" heures, gagne et reçoit les documents nécessaires pour devenir propriétaire de cette propriété.
Lorsqu'un investisseur a payé intégralement, il reçoit un certificat de vente. Et dans un délai d'au moins 10 jours, souvent plus tôt, ils recevront par la poste un certificat de titre.
Il existe plusieurs raisons possibles pour lesquelles une maison peut être mise aux enchères ; le processus d'enchères immobilières variera légèrement en fonction de la raison pour laquelle cette maison particulière est mise aux enchères. Cependant, les deux raisons les plus courantes pour lesquelles une maison est mise aux enchères sont la saisie et les privilèges fiscaux.
Une vente aux enchères de forclusion se produit après que le propriétaire précédent n'a pas effectué de paiements pendant une série de mois et que la banque ou le prêteur a « forclos » ou pris possession de la propriété. Le prêteur initial vend la maison dans cette situation, créant l'enchère de départ, généralement le montant dû, plus les frais et dépenses. Les participants aux enchères peuvent ensuite faire cette enchère, ou plus, pour lancer la vente aux enchères.
Une vente aux enchères de privilège fiscal est similaire, mais la propriété est saisie en raison d'impôts impayés ou de fraude fiscale. Dans ce cas, c'est le privilège vendu. Celui qui possède ce privilège a le droit de le récupérer auprès du propriétaire ou de saisir la propriété s'il n'est pas payé. (Remarque :l'investissement dans un privilège fiscal est sa propre stratégie nuancée.
Les acheteurs potentiels de maisons aux enchères doivent faire preuve d'autant de diligence raisonnable avec leurs achats que les acquisitions traditionnelles, sinon plus. Ne serait-ce que pour rien d'autre, l'objectif est le même :acheter une maison qui peut être rénovée et vendue pour plus d'argent que le prix d'achat initial. Cela signifie que les personnes qui achètent une maison aux enchères doivent examiner chaque détail dont elles tiendraient compte lors de l'achat d'une maison par des moyens traditionnels. Cela dit, les maisons aux enchères coïncident avec des critères supplémentaires que les acheteurs doivent garder à l'esprit. En particulier, les personnes qui achètent une maison aux enchères devront accorder une attention particulière à l'état de la propriété en question. Il est courant que les maisons de vente aux enchères restent vacantes pendant une longue période, ce qui les rend vulnérables à la négligence, à la moisissure et au vandalisme. Par conséquent, à tout le moins, assurez-vous que l'état de la maison répond à vos propres critères. Cela peut signifier vérifier si tous les tuyaux en cuivre sont toujours en place ou procéder à l'élimination des moisissures.
Il y a plusieurs avantages potentiels à acheter une maison aux enchères :
Potentiel de réduction
Accès aux propriétés souhaitables
Délais de règlement rapides
Certaines maisons ont beaucoup de potentiel
Alors que certaines maisons seront plus chères qu'elles ne valent réellement, et que certaines seront trop endommagées pour en faire des candidats sérieux à la restauration et à la rénovation, il y aura aussi des propriétés où l'offre d'ouverture ne représente qu'une fraction de la valeur de la propriété. Il y aura également des propriétés sous-évaluées dont le prix est à peu près correct et qui pourraient valoir beaucoup plus si elles sont correctement rénovées.
Du point de vue d'un investisseur, les enchères de forclusion et de privilège offrent la possibilité d'investir dans une ou plusieurs de ces propriétés à bas prix. Après quelques travaux, ils peuvent ensuite vendre ou louer ces propriétés pour en tirer un revenu. La plupart des ventes aux enchères de saisies offrent l'avantage supplémentaire d'offrir aux acheteurs potentiels suffisamment de temps pour visiter chaque propriété, faire des recherches et dresser une liste de celles qui les intéressent.
Un autre avantage est qu'il n'y a pas de temps de négociation prolongé ou d'allers-retours avec un vendeur. Il s'agit d'une vente aux enchères unique ; l'enchère gagnante est l'enchère gagnante. Il n'y a pas d'autres montants, négociations ou frais changeants. Un enchérisseur aligne le paiement, peut-être par le biais d'un prêt d'argent privé ou d'une collecte de fonds, puis devient propriétaire de la propriété.
Chaque état a ses propres règles, mais les bases seront les mêmes. Pour participer et enchérir sur l'une de ces enchères, un investisseur doit s'inscrire à l'avance. Les informations d'inscription sont généralement faciles à trouver, partout où se trouvent des informations sur les enchères locales, et un dossier d'enchère est fourni une fois l'inscription réussie.
Une fois inscrit, tout tourne autour de la recherche, de la recherche, de la recherche. Ce qui fait une bonne affaire sur une propriété dépend de la valeur de la propriété aux enchères par rapport au montant de l'enchère et de la quantité de travaux et de rénovations que vous devez effectuer, et du potentiel de la propriété aux enchères en termes de valeur de revente ou de revenus locatifs. P>
Cela signifie faire ce qui suit avant l'enchère :
Lire tous les documents de diligence raisonnable et les détails de la transaction avant l'enchère
Déterminer une valeur marchande estimée pour la propriété
Passer devant une propriété (et l'inspecter de l'extérieur)
Préparez votre financement (la plupart des États exigeront un paiement immédiat, alors assurez-vous d'avoir un chèque de banque, de l'argent comptant ou un mandat)
Paiement de l'acompte de pré-enchère (généralement 5 % du total dû)
Vérifiez que la vente aux enchères est toujours prévue (beaucoup sont reportées ou annulées)
Levez votre carte d'enchérisseur et enchérissez le moment venu (tant que vous connaissez vos chiffres et que vous avez fait preuve de diligence raisonnable, vous devriez avoir une bonne idée du montant que vous êtes prêt à payer pour sécuriser une propriété.)
Les prêts de la Federal Housing Authority (FHA) sont des prêts hypothécaires qui permettent aux acheteurs disposant de moins de capital et de crédit de devenir propriétaires. Les prêts FHA peuvent être utilisés pour acheter presque n'importe quelle maison, bien que la propriété doive répondre à certaines exigences de valeur et de sécurité. Ces réglementations visent à protéger les acheteurs des propriétés qui ne sont pas conformes au code et sont utiles lors de l'achat de saisies. Le processus impliquera généralement une évaluation des frais, qui peut être considérée comme une évaluation et une inspection de la maison en une seule. (Bien que vous devriez quand même faire faire une inspection de la maison supplémentaire sur la propriété.)
Le principal défi auquel les acheteurs peuvent être confrontés lorsqu'ils utilisent un prêt FHA pour des propriétés vendues aux enchères concerne les réparations majeures requises sur la propriété. Étant donné que les propriétés mises aux enchères sont souvent vendues telles quelles, si elles ne répondent pas aux conditions de la FHA, la maison peut ne pas être éligible. Cependant, si vous êtes toujours intéressé par l'achat de la maison, il peut être utile d'envisager un prêt de réadaptation FHA 203 (k). Cela vous permettra d'acheter une maison nécessitant des réparations, bien que les exigences de crédit soient plus élevées qu'un prêt FHA typique.
Les acheteurs d'une première maison peuvent acheter aux enchères, mais ils doivent se familiariser avec le processus. Le plus souvent, les accédants à la propriété se heurteront à des investisseurs immobiliers plus expérimentés dans le processus. La meilleure façon de s'y préparer est de rechercher des enchères, d'assister à une ou deux avant d'être prêt à acheter et de demander conseil à quelqu'un qui a acheté une maison aux enchères.
Selon Really Moving, l'achat d'une maison aux enchères peut vous faire économiser jusqu'à 30 % sur le prix catalogue, ce qui en fait une option attrayante pour les premiers acheteurs qui souhaitent faire fructifier leur budget. En plus d'économiser de l'argent, la recherche de maisons vendues aux enchères offre aux aspirants propriétaires plus d'options dans la région. Si vous souhaitez commencer à chercher dès aujourd'hui, définissez votre budget, recherchez les sites Web des commissaires-priseurs et commencez à rechercher des propriétés potentielles.
Vous pouvez acheter aux enchères avec une hypothèque pour certaines propriétés, mais pas toutes. Semblable à l'achat aux enchères avec un prêt FHA, les prêteurs hypothécaires ont certaines exigences en place concernant l'état de la propriété. Par conséquent, si vous trouvez une maison aux enchères qui ne répond pas à leurs normes, vous ne pourrez pas contracter d'hypothèque sur la propriété. Heureusement, tant que la propriété est en état habitable, vous ne devriez pas rencontrer de problèmes de financement.
Comme vous le savez peut-être, le jour de l'enchère, l'enchérisseur gagnant sera généralement responsable de présenter 10 % du prix d'achat. Si vous espérez acheter une maison avec une hypothèque, vous devrez avoir les détails du prêt avant d'assister à la vente aux enchères. De plus, les prêteurs hypothécaires n'approuveront le prêt que pour la valeur de la propriété (et non le prix de vente final aux enchères). Gardez cela à l'esprit lorsque vous enchérissez et vous n'aurez aucun problème à acheter une maison aux enchères avec une hypothèque.
Les propriétés aux enchères sont vendues telles quelles et, dans la plupart des cas, ne permettent pas aux enchérisseurs de demander des inspections officielles de la maison. Alors, au lieu de la vraie affaire, que faites-vous? Le meilleur conseil est de supposer que l'état de la propriété à l'extérieur donne une idée de ce qu'elle est à l'intérieur. Si la cour et l'extérieur sont en mauvais état, montrent des signes de pourriture, ou plus - il est sûr de deviner que l'intérieur pourrait ressembler.
N'oubliez pas que les propriétés sont mises aux enchères après que les propriétaires sont incapables de payer leurs hypothèques. Dans ces circonstances extrêmes, il est généralement peu probable que les propriétaires aient eu accès au financement des réparations ou même de l'entretien général. Pour cette raison, de nombreuses propriétés mises aux enchères sont dans un état naturellement négligé.
Tout cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas faire de recherche. Passez devant la propriété et envisagez de demander aux voisins ce qu'ils savent. Renseignez-vous auprès des agents immobiliers locaux ou des photos passées lorsque la propriété a été sur le marché. Jamais, en aucune circonstance, vous ne devez empiéter sur la propriété. Si vous ne parvenez pas à recueillir la moindre information, envisagez de sauter cette maison pour la suivante. Bien que votre financement puisse couvrir des réparations importantes, vous ne pouvez pas toujours prédire l'ampleur des coûts que vous encourrez.
Il existe certaines zones où les enchérisseurs pourront parcourir les propriétés avant une vente aux enchères. Si les informations ci-dessus vous inquiètent à l'idée d'investir dans une propriété vendue aux enchères, recherchez ces maisons. N'oubliez pas que les investisseurs n'achèteraient pas ces propriétés si elles étaient toutes des pertes. Il existe de nombreuses opportunités là-bas dans les maisons aux enchères.
Comment fonctionne une vente aux enchères maison ? Plus important encore, comment les investisseurs d'aujourd'hui peuvent-ils profiter des enchères pour faire avancer leur carrière ? J'espère que ce guide vous a fourni les réponses à bon nombre de vos questions les plus pressantes concernant les enchères immobilières. À tout le moins, apprendre à acheter une maison aux enchères peut sembler effrayant et intimidant. Néanmoins, il s'agit simplement de comprendre le processus - la lecture de cet article est un bon pas dans cette direction - et de faire autant de diligence raisonnable que possible sur la propriété avant de faire votre offre.
Bien qu'il y ait certainement un risque à acheter une propriété REO dans le cadre d'une vente aux enchères, il existe également une grande opportunité. Si vous connaissez vos chiffres, ainsi que votre stratégie de sortie et ce que votre marché local soutiendra, vous pouvez transformer cette stratégie d'investissement apparemment effrayante en une stratégie potentiellement lucrative pour les années à venir.
Avez-vous déjà acheté une maison lors d'une vente aux enchères? Partagez votre expérience dans les commentaires ci-dessous :
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