Lorsque la plupart des gens commencent leur carrière dans l'investissement immobilier, acheter un bien locatif hors de l'État n'est généralement pas en tête de leur liste de priorités. Bien que l'ajout d'une propriété locative hors de l'État à votre portefeuille d'investissement puisse être intimidant et comporter des risques uniques, cela peut en fait contribuer à renforcer considérablement votre stratégie d'investissement et à améliorer votre retour sur investissement (ROI) global.
Il y a plusieurs avantages à posséder un bien locatif hors de l'État. Tout d'abord, lorsque vous investissez dans plusieurs zones géographiques, vous diversifiez votre portefeuille locatif. Lorsque vous possédez une propriété dans différentes régions, vous êtes en mesure de vous protéger contre la dévastation totale si une catastrophe naturelle affecte une zone particulière. De même, tous les États, comtés et villes ont un système économique unique, sensible aux flux et reflux du marché. Si le marché décline dans une région, au moins vous avez également des maisons dans d'autres marchés, qui peuvent se porter mieux sur le plan économique.
Un autre grand avantage de posséder une propriété locative hors de l'État est que vous pouvez choisir le type de rendement spécifique que vous souhaitez, puis choisir un marché qui est le plus susceptible de fournir les résultats souhaités. Vous recherchez une propriété qui rapporte le plus grand flux de trésorerie mensuel? Préférez-vous une appréciation projetée plus élevée ? En fonction de vos objectifs, vous pouvez identifier les meilleurs états pour investir dans l'immobilier, en dehors de votre marché domestique, qui sont les mieux adaptés à vos objectifs.
De plus, si vous vivez dans un marché particulièrement cher, comme San Francisco ou New York, il n'est peut-être même pas logique pour vous de posséder des propriétés locatives dans votre région, car le retour sur investissement serait trop faible, voire inexistant. Cependant, l'achat d'un bien locatif dans un autre État peut vous permettre d'obtenir des rendements beaucoup plus élevés.
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Bien que toute transaction immobilière comporte des risques, les risques associés à la possession d'un bien locatif hors de l'État sont différents de ceux des autres types de transactions. Que ce soit dans le processus d'achat ou une fois que vous possédez la propriété, il y a toujours des risques, mais il existe également des moyens d'atténuer ces risques. Soyez à l'affût des risques suivants et comprenez à l'avance comment les éviter :
Votre propriété ne correspond pas à vos attentes : L'achat d'un immeuble de placement hors de l'État à l'aveugle est risqué, peu importe le nombre de recherches que vous avez effectuées. S'il est hors de question de se rendre à la propriété réelle, vous devriez demander des photos exhaustives, et vous devriez demander des photos de zones spécifiques de la maison, en particulier les zones à problèmes courantes. Vous voudrez peut-être même voir si le vendeur peut envoyer une vidéo d'une procédure pas à pas pour avoir une meilleure idée de ce que vous achetez. Obtenir ces détails auprès du vendeur, puis obtenir une inspection et une évaluation indépendantes, contribuera à réduire les risques associés à l'achat d'une propriété que vous n'avez jamais visitée.
Vous ne trouvez pas de locataires de qualité : Trouver des locataires fiables et qui prendront soin de votre propriété peut être un défi, même dans les meilleures circonstances. Lorsque votre bien locatif se trouve dans un autre état, cela peut être un casse-tête supplémentaire. Un bon gestionnaire immobilier, cependant, peut vous aider à éviter complètement ce problème. Votre gestionnaire immobilier trouvera et placera des locataires, percevra le loyer et surveillera les soins et l'entretien de la maison. Même avec un bon gestionnaire immobilier, vous devez vous assurer de vérifier la propriété de temps en temps, afin de vous assurer que vos attentes sont satisfaites.
Vous n'avez pas d'équipe d'assistance en place : Lors de l'achat d'un bien locatif dans un autre État, vous vous retrouverez moins en contrôle lorsque les choses tournent mal. Si vous avez des problèmes avec un locataire, vous aurez peut-être besoin d'un avocat. Si quelque chose arrive à la maison, vous aurez peut-être besoin d'un entrepreneur. Lorsque la saison des impôts approche, vous devrez peut-être embaucher un professionnel pour vous aider à comptabiliser vos revenus de location provenant d'un autre État. Lorsque ces situations surviennent, il est important d'avoir une équipe de confiance en place. Si vous trouvez un gestionnaire immobilier en qui vous avez confiance, il pourra vous guider dans le choix d'autres professionnels de confiance. Vous pouvez également contacter des groupes d'investisseurs locaux pour obtenir des recommandations.
Il est facile d'oublier d'importantes considérations de maintenance : Vous avez entendu l'expression « loin des yeux, loin du cœur » et elle s'applique certainement à votre bien locatif. Avec une propriété locative hors de l'État, il sera plus facile de reporter ou d'oublier les considérations d'entretien. Encore une fois, votre gestionnaire immobilier pourra vous aider à rester au courant des éléments que vous pourriez autrement oublier, mais vous devez définir des rappels de calendrier pour vérifier l'entretien régulier afin que rien ne soit oublié, ce qui pourrait créer un problème futur plus important.
Les lois locales peuvent ne pas vous être familières : Il y a toujours des lois locales à prendre en considération. Lorsque vous louez une propriété hors de l'État, vous êtes probablement moins familier avec les lois de cet État qu'avec celles de votre État d'origine. Même si la gestion immobilière peut vous aider à naviguer dans les légalités spécifiques concernant l'achat d'une maison dans un autre État pour la louer, vous devez vous familiariser avec les lois locales et avoir un avocat local à consulter si le besoin s'en fait sentir.
Si vous choisissez d'investir dans des propriétés locatives hors de l'État, faire vos recherches et prendre des décisions calculées peut vous aider à faire des investissements judicieux. D'abord et avant tout, vous voudrez obtenir une pré-approbation de financement, de sorte que lorsque vous trouverez la bonne offre, vous serez prêt à faire une offre rapidement.
Identifiez les marchés sur lesquels vous êtes le plus susceptible d'atteindre vos objectifs financiers et effectuez des recherches approfondies sur les quartiers, la propriété elle-même une fois que vous en avez trouvé une qui vous plaît et le vendeur. Puisque vous n'aurez pas le luxe de rencontrer le vendeur en personne, ni même de voir la propriété, vous devrez compenser en faisant des recherches approfondies sur tout ce que vous pourrez. Une fois que vous avez trouvé une propriété et un vendeur que vous aimez et en qui vous avez confiance, vérifiez vos chiffres pour vérifier que la propriété produira le retour sur investissement souhaité et trouvez un bon gestionnaire immobilier.
Vous trouverez ci-dessous quelques-uns de mes conseils préférés sur les propriétés locatives hors de l'État :
Choisissez un marché dynamique : Lorsque vous choisissez un marché dans lequel investir, vous devez tenir compte de tous les éléments du marché, y compris les tendances démographiques, l'économie locale et les taux d'emploi. Vous devriez rechercher des populations croissantes, une économie locale dynamique et vivante et un faible taux de chômage. Avec tous ces facteurs en place, vous êtes plus susceptible de bénéficier d'un retour sur investissement élevé, tout en réduisant le risque que votre bien locatif hors de l'État reste vacant pendant de longues périodes.
Obtenir une pré-approbation de financement : Obtenir un financement en dehors de votre pays d'origine peut impliquer de franchir des étapes supplémentaires, que vous ne connaissez peut-être pas. Pour cette raison, recherchez des options de financement et obtenez une pré-approbation avant de commencer à vérifier les propriétés. Cela simplifiera le processus une fois que vous aurez trouvé la bonne propriété et vous aidera à éviter toute surprise inattendue qui retarderait ou ferait dérailler votre achat.
Faites vos recherches sur le bien et le vendeur : Trouver une maison de location hors de l'État et évaluer ladite maison nécessite une diligence raisonnable supplémentaire de votre part. Sans pouvoir voir la propriété de première main, vous devrez faire des efforts supplémentaires pour rechercher la propriété. Cela comprend l'évaluation du quartier en vérifiant les statistiques sur la criminalité, les prix de location comparables et l'embauche d'un inspecteur et d'un évaluateur une fois que la propriété est sous contrat. De même, vous devez effectuer des recherches approfondies sur le vendeur. Contactez des groupes d'investisseurs locaux, le Better Business Bureau et effectuez des recherches sur Internet pour vérifier l'historique et la réputation du vendeur.
Exécutez vos chiffres : Même si votre propriété potentielle peut sembler un slam dunk, vous voulez toujours brancher tous vos chiffres dans une calculatrice ou une feuille de calcul conçue pour calculer le revenu de la propriété locative, y compris l'impôt sur le revenu de la propriété locative hors de l'État, pour vérifier. Soyez réaliste avec vos chiffres - estimez votre revenu mensuel en utilisant les loyers attendus les plus bas, et non les plus élevés, et arrondissez vos dépenses pour aider à tenir compte des coûts imprévus qui pourraient survenir. Si les chiffres sont toujours vérifiés, vous pouvez vous sentir à l'aise de proposer une offre.
Trouvez un bon gestionnaire immobilier : Si vous envisagez d'ajouter une propriété locative hors de l'État à votre portefeuille d'investissement, sachez que la gestion d'une propriété locative hors de l'État est un jeu de balle complètement différent de la gestion d'une propriété que vous pouvez visiter régulièrement, et vous devez absolument travailler avec un société de gestion immobilière fiable. Interviewez des gestionnaires immobiliers potentiels, demandez des références à d'autres investisseurs qui les ont utilisés et faites des recherches en ligne. Une fois que votre gestion immobilière est en place, vous voudrez peut-être demander des rapports supplémentaires sur l'état de la propriété pour les deux premiers mois, ou même visiter la propriété vous-même pour vous assurer que le gestionnaire immobilier est à la hauteur de vos attentes.
Le meilleur outil pour trouver des propriétés locatives publiques est indéniablement Internet. Recherchez des sites Web d'annonces immobilières, tels que Zillow ou Trulia, pour les paramètres de recherche de votre marché préféré. Rassemblez des informations supplémentaires sur ces maisons en recherchant l'adresse et la zone en ligne. Vous serez surpris de la quantité de données sur le logement disponibles gratuitement sur Internet. Une autre option consiste à rechercher Roofstock, un site Web immobilier avec des fonctionnalités destinées aux investisseurs. La plate-forme vous permet de consulter les rendements annuels, le taux de capitalisation, etc.
Si vous êtes un agent immobilier, ou si vous avez des relations avec un, recherchez le MLS. Vous trouverez ici un trésor d'informations à jour sur votre marché cible. Vous pouvez également demander les coordonnées d'un agent local pour parler plus directement avec quelqu'un des avantages et des inconvénients du marché de la location. De même, vous pouvez demander autour de vous dans votre réseau d'autres investisseurs du secteur qui pourraient être en mesure de parler de la performance du marché. Dans l'ensemble, la meilleure façon de trouver des locations hors de l'État est d'utiliser autant d'outils que possible.
Que vous investissiez dans votre premier bien locatif ou que vous ajoutiez à un portefeuille établi, achetez un bien locatif hors de l'État peut être une stratégie intelligente. En choisissant un domaine où vous pouvez obtenir un retour sur investissement plus élevé, vous pouvez développer et diversifier rapidement votre portefeuille, mais vous devez tout comptabiliser. Mener des recherches approfondies, mettre en place une gestion immobilière solide en laquelle vous avez confiance et toujours laisser les chiffres guider votre prise de décision sont quelques-unes des façons dont vous pouvez atténuer les risques et vous assurer que votre propriété locative hors de l'État est un investissement solide.
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