Il n'est pas rare que les investisseurs débutants et expérimentés se posent la même question :qu'est-ce que l'investissement REO ? Vous avez probablement entendu le terme propriété REO, mais vous n'avez jamais vraiment compris le processus d'acquisition d'un tel accord, et encore moins combien offrir sur une propriété appartenant à une banque .
Une maison appartenant à une banque est un REO, ou une forclusion appartenant à un bien immobilier. Les propriétés REO sont celles qui ont été récupérées par leur prêteur d'origine :la banque. Cela signifie qu'une banque a saisi une maison et que la propriété n'a ensuite pas pu être vendue aux enchères, de sorte qu'elle est restée la propriété de la banque. Les banques ne veulent pas que ces hypothèques échouées figurent dans leurs dossiers. Pour s'en débarrasser, les banques les vendent généralement à prix réduits. C'est une excellente occasion pour les investisseurs de mettre la main sur des propriétés sous-évaluées, mais toutes les propriétés REO ne valent pas l'investissement. Ne vous sentez pas dépassé; cette stratégie s'adresse à toute personne intéressée à poursuivre son rêve de liberté financière grâce à l'immobilier, même les débutants.
Non seulement vous recevez des propriétés bien en dessous de la valeur marchande (ce qui augmente vos chances de profit), mais investir dans des transactions REO vous permet également d'acheter des biens immobiliers sans privilèges de titre et autres réclamations et vous aidera à diversifier votre portefeuille d'investissement.
De nombreux investisseurs cherchent à profiter des opportunités offertes par les propriétés REO à bas prix. Cela peut mettre les banques en position de créer une guerre d'enchères entre les investisseurs intéressés.
Les banques détermineront la valeur marchande de la maison en comparant le prix de maisons similaires dans la région qui ont récemment été vendues. Ensuite, ils fixeront le prix d'une propriété REO à ou sous la valeur marchande de la maison. Chaque acheteur potentiel souhaitant acheter la propriété REO soumettra son offre à la banque, et la banque choisira l'offre la plus élevée et la meilleure.
Tout commence par savoir combien offrir sur une propriété appartenant à une banque, alors commençons par là.
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La première étape pour déterminer votre offre immobilière REO consiste à connaître l'historique financier de la propriété. Vous voudrez savoir combien la propriété a été achetée à l'origine et combien sa forclusion a été évaluée aux enchères.
Vous devriez également effectuer votre propre analyse de marché pour avoir une idée de la valeur des maisons similaires dans la région. Regardez les ventes récentes de maisons similaires au cours des derniers mois et les inscriptions actives sur le marché immobilier. Cela vous aidera à déterminer la valeur réelle de la propriété par rapport à la valeur indiquée par la banque.
Gardez à l'esprit que la banque n'effectuera aucune réparation sur la propriété, vous devrez donc tenir compte du coût des réparations et des rénovations dont la propriété pourrait avoir besoin avant de pouvoir la vendre. Cela devrait être pris en compte dans votre évaluation de la valeur de la propriété.
La recherche de l'agent inscripteur peut fournir des informations supplémentaires, car de nombreux agents se spécialisent dans les propriétés appartenant à des banques. Recherchez les propriétés que l'agent inscripteur a vendues au cours des derniers mois avec l'aide de votre propre agent. Comparez les prix d'inscription aux prix de vente finaux, car cela fournira plus de contexte à leur expérience et au marché. Cela peut vous aider à décider si vous devez faire une offre supérieure ou inférieure.
Il est également sage de savoir combien d'autres offres seront impliquées dans la vente de la propriété REO. S'il y a beaucoup d'enchérisseurs sur une propriété et que vous soumettez une offre basse, il y a moins de chances qu'elle soit acceptée. Vous aurez la possibilité d'augmenter votre offre si des offres plus élevées arrivent, mais assurez-vous d'utiliser votre analyse de marché pour vous empêcher d'enchérir plus que la valeur réelle de la maison.
Il existe de nombreuses façons de trouver des maisons saisies à vendre, y compris sur le MLS. Le mot « forclusion » ne figure pas toujours dans le titre, alors lisez toujours la description lorsque vous recherchez ces maisons. Les investisseurs immobiliers peuvent également effectuer des recherches sur les sites Web des bureaux bancaires et d'autres services d'inscription en ligne pour d'éventuelles saisies. De nombreuses banques ont des pages Web dédiées aux maisons saisies. Il existe également des sites Web spécifiques qui se concentrent sur les saisies, recherchent votre zone de marché en ligne et voient ce qui est disponible.
Le journal et d'autres documents imprimés locaux impriment généralement également des informations sur les saisies. Lisez ces documents régulièrement lorsque vous recherchez des maisons saisies à vendre. Enfin, vous pouvez vous renseigner auprès de votre réseau pour plus d'informations. Souvent, les agents immobiliers et les courtiers sont au courant des saisies dans la région.
Investir dans des propriétés REO est un excellent ajout à tout portefeuille d'investissement, et a également le potentiel de vous aider à en tirer profit. Cependant, si votre offre n'est jamais acceptée, vous ne pourrez pas profiter des avantages. Aidez votre enchère à être choisie à chaque fois en respectant les conseils suivants :
Offrez une fermeture rapide
Renoncer à une inspection
Payer en espèces
Soyez unique
Heureusement pour les investisseurs, une propriété appartenant à une banque s'accompagne d'un vendeur très motivé. Pourquoi? Parce que les banques veulent se débarrasser au plus vite de ces maisons qui aspirent l'argent.
Que vous soyez nouveau dans l'investissement immobilier ou un professionnel chevronné, vous devez être bien conscient des avantages qui accompagnent les vendeurs motivés. Les vendeurs motivés sont exactement cela :motivés à vendre; ils sont généralement plus disposés à négocier des conditions (comme un prix de vente inférieur) si vous pouvez conclure leur affaire rapidement. Les banques et les propriétés REO fonctionnent de la même manière.
La fenêtre de clôture moyenne pour conclure une transaction est d'environ 30 jours. Parce que vous recevez (très probablement) un bon prix pour cette propriété, la clôture en moins de 30 jours ne devrait pas poser de problème. Heureusement, même si c'est facile pour vous, c'est souvent suffisant pour impressionner la banque. Envisagez de proposer de fermer dans cinq jours. Bien que cela puisse sembler un laps de temps incroyablement court, cela vaut la peine de faire une offre choquante pour attirer la banque si, bien sûr, vous avez les fonds. Il y a de fortes chances que la banque ne soit pas en mesure de traiter la vente en une semaine. Mais vous en sortirez comme le héros (avec une nouvelle cure de désintoxication ou une nouvelle propriété en gros à montrer), et le prêteur spécifique sera peut-être plus susceptible de vouloir travailler avec vous à l'avenir.
Bien qu'offrir une clôture rapide ne garantisse pas nécessairement la vente, cela vous donnera certainement un avantage sur la concurrence.
Semblable à offrir une fermeture rapide, c'est renoncer à un processus d'inspection. Pourquoi? Pour la même raison que les banques veulent vendre :elles veulent vendre vite. Bien qu'une propriété REO puisse être extrêmement bénéfique pour un investisseur, ces propriétés peuvent représenter une énorme charge pour une banque.
Le conseil de se passer d'une inspection n'est pas quelque chose que vous entendrez souvent; Cependant, si vous avez trouvé une propriété dont vous savez que vous pouvez tirer profit, proposer de sauter le processus d'inspection est un excellent moyen d'attirer la banque. Si vous choisissez cette voie, il est essentiel de noter l'importance de faire attention à votre diligence raisonnable. Le prix de la propriété doit être suffisamment bas pour que vous puissiez encore en profiter, en supposant que le pire des pires se produise (pensez aux dommages aux fondations, aux fuites de toit, à la moisissure, etc.).
Gardez à l'esprit qu'une inspection est une éventualité et non une exigence. Cela signifie que si vous évaluez la propriété avant de faire l'offre, vous pouvez ignorer une inspection officielle pour faire briller votre offre. Les banques apprécieront le moins de travail nécessaire de leur côté, et vous aurez plus de chances d'en récolter les fruits.
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S'il y a une chose dont il faut être sûr, c'est que l'argent est roi, surtout aux yeux d'une banque qui possède une propriété REO. Vous pouvez avoir la meilleure lettre d'offre au monde remplie d'éventualités avantageuses pour le vendeur, mais elles ne signifient rien sans argent comptant. Si vous êtes prêt à mettre de l'argent (ou l'équivalent) sur la table, votre offre sera presque impossible à laisser passer.
Plusieurs investisseurs prospères assistent aux enchères REO avec leurs lettres de pré-qualification directement de leurs prêteurs d'argent dur prêts à acheter la propriété. Bien que ces investisseurs puissent être d'excellents candidats, offrant généralement des prix demandés complets (ou presque complets), ils ne peuvent pas rivaliser avec les acheteurs au comptant. En fait, je suis personnellement ami avec un investisseur qui a vérifié le MLS pour découvrir qu'un certain nombre de propriétés REO qu'il recherchait ont été vendues moins cher à des investisseurs offrant de l'argent.
Si cette option est envisageable pour votre budget, payer en espèces est un moyen infaillible de se démarquer. Apportez un relevé physique d'une ligne de crédit prouvant que vous disposez des fonds la prochaine fois que vous rencontrerez une banque vendant une propriété REO et observez une amélioration spectaculaire de vos résultats.
Il y a certaines occasions où faire les choses "dans les règles de l'art" peut en fait nuire à vos chances de faire accepter une offre, en particulier dans le cas des offres REO. Certains exemples uniques incluent.
Proposer un numéro obscur : Lorsque les banques passent au crible les offres pour, disons, une propriété de 100 000 $, elles voient la même chose encore et encore. S'ils tombent sur une offre comme 100 158 $, il y a de fortes chances que vous vous démarquiez. À ce stade, la banque sera plus disposée à lire le reste de votre offre.
Frais fractionnés : Il existe d'autres frais, mis à part le coût de la propriété, associés à la conclusion d'un accord REO. Les frais de transfert, les frais d'entiercement et les frais d'assurance titres ne sont que quelques exemples. Proposer de partager ces coûts prouvera à la banque que vous êtes sérieux.
Soumettre une lettre de pré-approbation : Bien que cela puisse sembler évident, tout le monde ne soumettra pas une lettre d'approbation préalable de son prêteur lors de la soumission d'une offre. N'oubliez pas que la pré-qualification et la pré-approbation sont deux choses totalement différentes. Une banque ne se souciera pas de savoir si vous êtes pré-qualifié ; ils veulent savoir que s'ils acceptent votre offre, vous serez prêt à partir.
Soyez amical : Qui a dit que l'achat de propriétés saisies doit être une transaction sérieuse du début à la fin. Malgré les stéréotypes négatifs, les prêteurs bancaires sont aussi des personnes. Ils ont des familles et des passe-temps et aiment probablement en parler. Apprenez à connaître le banquier avec lequel vous travaillez et humanisez l'expérience. Si la banque a réduit son offre à deux offres, qui pensez-vous qu'elle choisira ? L'investisseur qui a oublié son nom, ou celui qui pose des questions sur sa femme et ses enfants ?
Il existe plusieurs façons de financer un accord de saisie, y compris avec une hypothèque traditionnelle. Bien que certains prêteurs puissent hésiter à accorder un prêt pour une propriété saisie, cela est possible. Les acheteurs peuvent également être intéressés par l'examen des prêts 203 (k), le programme Freddie Mac HomeSteps et le programme HomePath ReadyBuyer de Fannie Mae. En savoir plus sur ces options de financement soutenues par le gouvernement :
Prêts 203(k) : Ces prêts permettent aux acheteurs de financer une propriété saisie et toutes les réparations nécessaires en une seule hypothèque. Une prime d'assurance hypothécaire est attachée, mais les acheteurs peuvent emprunter jusqu'à 35 000 $ de plus que le prix d'achat pour couvrir les frais de réparation.
Étapes à la maison : Bien que HomeSteps ne soit proposé que dans des États spécifiques, les acheteurs éligibles peuvent être en mesure d'éviter complètement l'assurance hypothécaire. Les prêts HomeSteps ne nécessitent pas d'évaluations pendant le processus de montage du prêt, et les acheteurs peuvent acheter différents types de propriétés s'ils sont intéressés.
Acheteur HomePath Ready : Si vous êtes un acheteur pour la première fois, ce programme pourrait vous aider à acheter une maison saisie appartenant à Fannie Mae. Les conditions de prêt impliquent un cours de formation obligatoire sur l'acheteur de maison. Deux avantages de cette option incluent de faibles exigences d'arrhes et une assurance hypothécaire privée qui s'annule automatiquement une fois que la valeur nette atteint 20 %.
Les acheteurs intéressés par les opérations de saisie devraient également envisager des méthodes de financement plus créatives, telles que les prêteurs privés. Ces options peuvent fournir un délai d'approbation plus rapide, vous permettant d'agir plus rapidement lorsque le bon accord de forclusion se présente.
Les propriétés REO sont une excellente opportunité à faible coût pour les investisseurs de tous niveaux. Cependant, les prix peuvent créer une certaine concurrence entre les acheteurs. Apprendre combien offrir sur une propriété appartenant à une banque peut vous aider à placer des offres impossibles à refuser. N'oubliez pas qu'une fermeture rapide et un numéro unique peuvent vous aider à vous démarquer. Considérez ces conseils avant de rencontrer votre banquier pour augmenter vos chances d'obtenir une propriété REO et une opportunité de profit. Avec les bonnes conditions, vous pouvez vous retrouver propriétaire d'un immeuble de placement sous-évalué.
Avez-vous déjà acheté un REO ou une propriété appartenant à une banque ? Partagez vos astuces pour décrocher ces offres dans les commentaires :
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