La juste valeur marchande, parfois abrégée en FMV, revêt une importance considérable pour les investisseurs immobiliers et les propriétaires. Pour les investisseurs, la juste valeur marchande de l'immobilier résidentiel constitue une référence. Si vous vous attendez à ce qu'il augmente, vous investissez; sinon, vous ne le faites pas. Pour les propriétaires, cela vous permet de savoir à quel prix vous pouvez vous attendre à vendre votre maison.
Alors, quelle est la juste valeur marchande ? ? Dans ce guide, nous parlerons de la juste valeur marchande, de son importance et de la façon de déterminer la juste valeur marchande de votre propriété. Commençons !
En un mot, la juste valeur marchande est définie comme le prix auquel vous inscririez une propriété lors de sa mise sur le marché. Cependant, il y a quelques stipulations à ce sujet. Après tout, si vous pouviez fixer le prix que vous vouliez, vous pourriez vendre une petite maison de banlieue pour des millions de dollars. De toute évidence, il y a plus à la juste valeur marchande. Pour commencer, les éléments suivants doivent être vrais :
L'acheteur et le vendeur doivent avoir une parfaite connaissance du bien, y compris des vices éventuels
Les deux parties agissent de bonne foi, tant au sens légal qu'au sens éthique
Aucune des parties ne subit de pression excessive (c'est-à-dire que vous devez vendre votre maison immédiatement ou que votre acheteur cherche désespérément à acheter)
Les deux parties ont un calendrier convenu pour effectuer la vente
Si toutes ces conditions sont remplies, le prix convenu sera la juste valeur marchande. En règle générale, vous pouvez estimer cela en faisant évaluer la propriété, mais la valeur d'expertise n'est pas toujours la juste valeur marchande. Une évaluation est basée sur une économie froide et dure, tandis que la FMV prend en compte d'autres facteurs.
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Lorsqu'on parle de juste valeur marchande, il est facile de se confondre avec deux autres termes connexes :la valeur marchande et la juste valeur. La valeur d'expertise est un tout autre facteur, mais cela peut toujours prêter à confusion. Lorsque les chiffres sont différents, quelle est votre juste valeur marchande ?
La réponse courte est que c'est une combinaison des trois. En général, la moyenne de ces valeurs vous donnera un bon chiffre approximatif. La réponse longue est qu'il existe plusieurs facteurs, dont nous parlerons dans notre calculateur de juste valeur marchande. Voici une ventilation rapide de la juste valeur par rapport à la valeur marchande par rapport à la valeur d'expertise.
Valeur marchande :Parfois connue sous le nom de valeur marchande ouverte (OMV), la valeur marchande est le coût estimé d'une propriété. Il y a quelques hypothèses intégrées dans ce coût. Premièrement, l'acheteur et le vendeur doivent agir librement et effectuer la transaction immédiatement. Deuxièmement, les deux parties doivent agir en toute connaissance de l'état de la propriété.
Juste valeur :La juste valeur est similaire à la valeur de marché, mais elle tient compte des circonstances individuelles de l'acheteur et du vendeur. Par exemple, vous avez peut-être dépensé une petite fortune pour installer une immense piscine creusée. Selon l'endroit où vous vivez, cela pourrait être un argument de vente majeur, mais si l'acheteur a peur de l'eau, il ne s'en souciera pas. Pour eux, ce ne sera qu'une dépense supplémentaire inutile.
Valeur d'expertise :Il s'agit de la valeur attribuée à un bien par un évaluateur indépendant. C'est généralement la même chose que la juste valeur marchande, mais pas toujours. Par exemple, un quartier peut être embourgeoisé, ce qui peut être pris en compte dans la juste valeur marchande, mais pas dans l'évaluation. Une évaluation trop basse peut être mauvaise pour les acheteurs et les vendeurs, car la plupart des prêteurs n'approuveront pas un prêt si le prix demandé dépasse la valeur estimative de la propriété.
Pour calculer la juste valeur marchande, vous devez disposer des bonnes informations. Comme nous sommes sur le point de discuter, il y a plusieurs facteurs que vous devez prendre en considération. Mais comme pour tout calcul, l'expression « ordures entrantes, ordures sortantes » s'applique. Si vous ne disposez pas des informations correctes, vous obtiendrez une estimation extrêmement inexacte de la JVM de la propriété. Vous pouvez trouver certaines de ces informations dans le dossier public. Vous devrez consulter un agent immobilier, le propriétaire ou même des voisins qui connaissent la propriété pour d'autres informations.
Une autre chose à considérer est que le marché immobilier est en constante évolution. La juste valeur marchande augmentera lorsqu'il y aura beaucoup de demande et diminuera lorsqu'il y en aura moins. S'il y a un changement significatif sur le marché, cela peut potentiellement changer du jour au lendemain.
Pour de nombreux calculs immobiliers, vous disposez d'un nombre exact. Vous pouvez calculer le nombre de pieds carrés dans une maison, ou le nombre de chambres, avec une relative facilité. Malheureusement, il n'y a pas de formule établie pour déterminer la juste valeur marchande d'une propriété. L'offre, la demande et les circonstances individuelles auront toutes une incidence sur le prix de vente d'une maison. Chaque situation est unique. Cela dit, quelques facteurs apparaîtront chaque fois qu'une transaction immobilière est conclue. Voici un bref aperçu.
Un bon indicateur de la juste valeur marchande est le montant que le dernier acheteur a payé pour la propriété. Bien sûr, cela ne fonctionne que si la vente précédente était relativement récente. Si le propriétaire actuel est dans la maison depuis dix ans, son prix d'achat ne vous dira pas grand-chose.
Une propriété comparable, ou « comp », est la valeur de propriétés similaires dans la même zone géographique. Les agents immobiliers l'utilisent pour obtenir un chiffre approximatif rapide pour la juste valeur marchande. Cependant, ce nombre n'est pas toujours exact car il peut être difficile de déterminer quelles propriétés sont comparables. La plupart des gens penseront à la superficie en pieds carrés, à l'emplacement et au nombre de salles de bains, mais il y a d'autres facteurs à prendre en compte. Par exemple, la propriété est-elle en bon état ou nécessite-t-elle beaucoup de travaux ? Quelle est la taille de la cour? Quel âge a la maison, et est-elle "charmante" ou "effrayante" ? Ces facteurs et bien d'autres doivent être pris en compte dans vos propriétés comparables.
Lorsque les agents immobiliers calculent une composition immobilière, ils recherchent au moins trois maisons dans la même zone qui se sont vendues récemment (au cours des trois à six derniers mois). Idéalement, ces maisons seront dans le même quartier que celle qui est compensée, mais ce n'est pas toujours possible. La bonne chose est que les prix de vente des maisons sont de notoriété publique, de sorte que les chiffres sont au moins faciles à trouver. À ce stade, l'agent devra tenir compte de toute différence. Si une maison a moins de salles de bains, par exemple, cela doit être pris en compte dans l'équation. Ensuite, ils créeront une valeur moyenne ajustée, qui est la valeur comp pour votre propriété.
Les coûts de remplacement sont différents de la juste valeur marchande, car le remplacement d'une maison ne coûte pas le même prix que l'achat d'une maison. Cela peut être plus ou moins, selon les conditions. Par exemple, les matériaux utilisés dans l'ancien bâtiment peuvent ne pas être utilisés et vous devrez peut-être utiliser des matériaux différents. Vous devrez également payer la main-d'œuvre, les heures supplémentaires et les inspections. Gardez à l'esprit que les coûts de remplacement ne comptent que pour le remplacement d'un bâtiment de même qualité et utilité. Les mises à niveau, les modifications pour se conformer au code et la démolition ne comptent pas.
Le coût de remplacement n'est pas aussi important que les autres facteurs pour la plupart des gens. Cela dit, il est vital pour les compagnies d'assurance, qui l'utilisent pour calculer votre prime. L'IRS prend également en compte le coût de remplacement lors de la détermination de la juste valeur marchande.
Un évaluateur professionnel peut aider à déterminer la valeur d'une propriété en effectuant une inspection sur place. Ils apprendront tout sur la structure de la maison, son état et toutes les commodités. Bien sûr, ils tiendront également compte des facteurs habituels tels que les salles de bains et la superficie en pieds carrés. Les grands investisseurs peuvent même embaucher un évaluateur à temps plein pour évaluer différents investissements potentiels.
La juste valeur marchande est essentielle avant tout pour déterminer la juste valeur d'une propriété. Cela dit, il y a plusieurs autres raisons pour lesquelles cela peut être important. En plus de l'achat et de la vente, la JVM est nécessaire à des fins fiscales, pour les prêts, le refinancement, la gestion de portefeuille, le divorce, la faillite et les réclamations d'assurance. Dans tous ces cas, connaître la valeur correcte est crucial.
Par exemple, supposons que vous ayez un incendie et que la maison soit une perte totale. La compagnie d'assurance tiendra compte de la juste valeur marchande pour déterminer le montant à rembourser. Un autre bon exemple est de contracter un prêt sur valeur domiciliaire; le prêteur voudra savoir combien vaut la propriété avant de vous laisser l'utiliser comme garantie. Lorsque les agents immobiliers obtiennent leur formation, ils doivent comprendre tous ces problèmes.
Lorsque vous vendez une propriété, l'IRS peut intervenir pour examiner la juste valeur marchande et s'assurer que le montant approprié des taxes est payé. Ce n'est généralement pas un problème, mais disons que vous essayez de vendre votre ancienne maison à un membre de la famille pour moins que sa valeur. L'IRS peut intervenir pour évaluer les taxes dues comme si la propriété avait été vendue pour sa valeur réelle.
Les impôts fonciers sont également basés sur la valeur de la maison. Pour les propriétaires, la chose la plus importante à laquelle il faut prêter attention ici est de savoir si vous pensez ou non que votre propriété est surévaluée. Si tel est le cas, obtenir une nouvelle évaluation pourrait réduire votre impôt à payer.
La comptabilisation de l'appréciation nécessite que vous connaissiez la juste valeur marchande, à la fois au moment et au moment où vous avez acheté la propriété.
Vous n'achèteriez pas une action sans connaître le prix au comptant ou en savoir un peu plus sur l'entreprise. Dans le même ordre d'idées, vous ne voudriez pas investir dans l'immobilier sans savoir ce qu'il vaut sur le marché libre.
Comme vous pouvez le constater, le calcul de la juste valeur marchande n'est pas aussi compliqué que cela puisse paraître. Avec une connaissance de votre marché local, une évaluation fiable et un agent immobilier utile, vous pouvez rapidement déterminer un prix équitable. La juste valeur marchande est importante pour de nombreux aspects financiers de l'investissement immobilier, des impôts dus aux bénéfices globaux réalisés. Faites attention à la juste valeur marchande de toute transaction potentielle, ainsi qu'aux actifs déjà dans votre portefeuille. Cela pourrait vous aider à prendre des décisions d'investissement plus éclairées.
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