L'amortissement est devenu synonyme de réduction de la valeur d'un bien. En conséquence, la plupart des propriétaires en sont venus à ressentir l'idée de la dépréciation. Qui ne déteste pas l'idée que ses actifs perdent de la valeur ?
Ce que de nombreux propriétaires ne réalisent pas, c'est que l'amortissement peut en fait entraîner d'importants avantages fiscaux. Lorsque la saison des impôts approche, les propriétaires peuvent utiliser ces informations pour obtenir des déductions et réduire leur charge fiscale globale. Le calculateur d'amortissement de la maison suivant peut vous dire combien d'argent vous pouvez économiser sur votre déduction. Continuez à lire pour en savoir plus.
L'amortissement de la maison est le processus de déduction des coûts utilisé lors de l'achat ou de l'amélioration de propriétés locatives. En effet, vous pouvez réduire votre impôt à payer en déduisant les dépenses de vos revenus locatifs gagnés. L'amortissement de la maison divise la déduction sur la durée de vie de la propriété plutôt que de soustraire une déduction unique plus importante au moment de l'achat ou de l'amélioration. Encore une fois, comme l'IRS a des règles spécifiques d'amortissement des maisons, il est essentiel de savoir comment fonctionne le processus d'amortissement des maisons.
Il convient de noter, cependant, que la dépréciation n'est pas votre ennemie; c'est juste mal compris. L'amortissement des biens locatifs est l'un des avantages les plus importants accordés aux propriétaires d'immeubles à revenu passif admissibles. Vous voyez, l'Internal Revenue Service (IRS) permet aux propriétaires éligibles de déduire chaque année une partie du coût initial de l'actif sous la forme de «pertes d'amortissement». Par conséquent, les propriétaires qualifiés sont autorisés à récupérer une partie du coût initial de la maison chaque année pendant 27,5 ans. Peut-être plus important encore, ces déductions pourraient réduire les obligations fiscales d'un investisseur au moment des impôts. Plus ils amortissent, moins ils auront à payer d'impôts.
Pour comprendre le fonctionnement de l'amortissement, vous devez comprendre les règles établies par l'IRS. Premièrement, l'amortissement d'un bien ne peut être réclamé que s'il est utilisé à des fins commerciales et non à des fins personnelles. Vous ou votre entreprise devez être inscrit sur l'acte en tant que propriétaire de la propriété. Les articles (hors mobilier) peuvent se déprécier, mais ils doivent avoir une durée de vie déterminable supérieure à un an. Le terrain sur lequel se trouve une propriété ne se déprécie pas, mais des éléments tels que de nouveaux arbres ou plantes à proximité de la propriété peuvent se déprécier. Vous pouvez amortir un bien locatif une fois qu'il a été acheté et rénové et qu'il est disponible pour être loué. Vous pouvez également déduire l'amortissement d'un bien locatif s'il y a une période entre les locataires où des réparations doivent être effectuées sur le bien.
Kerry Sherin, défenseur des consommateurs chez Ownerly, suggère que "la dépréciation est la réduction de la valeur d'une propriété au fil du temps. De nombreux facteurs contribuent à la valeur de votre propriété. De nombreux facteurs devront être pris en compte, notamment le marché actuel, l'état de la maison et tout changement dans le quartier. La dépréciation est influencée par la juste valeur marchande de la maison ».
Pour utiliser correctement un calculateur d'amortissement d'une maison, vous devez d'abord identifier trois indicateurs fondamentaux :la base de la propriété, la durée de récupération et la méthode selon laquelle vous amortirez l'actif. Voici comment utiliser un calculateur d'amortissement immobilier étape par étape :
Identifier la base de la propriété
Séparez le coût des terrains et des bâtiments
Déterminez votre méthode d'amortissement des actifs
Diviser la base par la durée d'amortissement
Calculer la base ajustée
Tout d'abord, la base de la propriété représente le total des coûts d'acquisition encourus lors de l'achat de la maison. La base peut inclure les frais de règlement, les frais de clôture et d'autres dépenses qui sont sorties de votre propre poche au moment de l'achat (pensez aux frais juridiques, aux arriérés d'impôts et aux assurances). Cela dit, tous les coûts ne comptent pas pour la base, alors assurez-vous de consulter un fiscaliste pour avoir une meilleure idée de ce qui peut être inclus. Le terrain sur lequel se trouve la maison, par exemple, peut ne pas être inclus dans la base.
Vous devez déterminer le coût de la structure et non du terrain. Vous pouvez utiliser la juste valeur marchande de chacun au moment où vous avez acquis la propriété pour estimer la valeur. Vous pouvez également calculer le chiffre sur les valeurs estimées de la taxe foncière.
Ensuite, vous devrez déterminer la méthode que vous comptez utiliser pour amortir l'actif. Il existe deux systèmes de récupération distincts :le système d'amortissement général (GDS) ou le système d'amortissement alternatif (ADS). Le GDS est le plus courant, mais encore une fois, assurez-vous de consulter un fiscaliste avant de passer à cette étape.
Le système d'amortissement général permettra aux propriétaires d'amortir une partie de leur coût initial chaque année sur une période de 27,5 ans. Le système d'amortissement alternatif permettra aux propriétaires d'amortir une partie de leur coût initial chaque année sur une période de 40 ans.
Une fois que vous avez toutes les variables nécessaires, vous devrez diviser la base par la durée d'amortissement allouée par l'IRS. Encore une fois, l'amortissement d'un bien locatif peut être compliqué, alors n'essayez pas d'amortir une maison par vous-même. Consultez toujours un fiscaliste.
Certaines situations pouvant survenir entre la période d'achat du bien et le moment où il est disponible à la location peuvent nécessiter des ajustements de votre base.
Les augmentations de base incluent le coût de tout ajout ou amélioration effectué avant de mettre la propriété en location. Ceux-ci comprendront les ajouts qui ont une durée de vie utile d'au moins un an, les réhabilitations des biens endommagés, le coût des nouveaux services publics et certains frais juridiques.
Les paiements d'assurance reçus à la suite de dommages ou de vol, les pertes non couvertes par l'assurance pour lesquelles vous avez demandé une déduction et les sommes reçues pour accorder une servitude peuvent tous entraîner des réductions de base.
L'amortissement des biens locatifs peut être déclaré sur une annexe E du formulaire 1040 lors du dépôt des impôts chaque année. Dans certains cas, les investisseurs peuvent avoir besoin d'utiliser d'autres formulaires ou de consulter un conseiller fiscal. Par exemple, s'il s'agit de la première année où la propriété a été exploitée en tant que location, le formulaire 4562 peut être utilisé pour réclamer l'amortissement.
Il existe quelques cas où la dépréciation ne peut pas être déclarée, par exemple si la propriété était principalement utilisée comme résidence principale et louée pendant 15 jours ou moins. Envisagez les déductions pour amortissement lorsque vous déduisez d'autres dépenses liées aux biens locatifs, comme les taxes foncières ou les assurances.
Les maisons se déprécient absolument. En tant qu'actif physique, le temps fait des ravages sur toutes les maisons du marché. Peut-être plus important encore, c'est ainsi que l'IRS le voit aussi. Les pouvoirs en place (l'IRS) ont eu la gentillesse de compenser ladite dépréciation par une sorte d'allocation.
Autrement connu sous le nom de pertes d'amortissement, l'IRS est prêt à accorder aux propriétaires de biens locatifs "des indemnités pour l'épuisement, l'usure (y compris l'obsolescence) des biens". Selon leur site Web, « Vous commencez à déprécier votre bien locatif lorsque vous le mettez en service. Vous pouvez récupérer une partie ou la totalité de votre coût d'acquisition initial et du coût des améliorations… à partir de l'année où votre bien locatif est mis en service pour la première fois, et à partir de n'importe quelle année où vous apportez des améliorations ou ajoutez des meubles. »
Aux yeux de l'IRS, ils le font très certainement. Cependant, comme je suis sûr que vous le savez déjà, les maisons ne se déprécient pas toujours sur le marché immobilier réel. Le plus souvent, les maisons ont tendance à s'apprécier - du moins c'est ce que l'histoire suggère. C'est là que réside le plus grand avantage de dépréciation de tous :les pertes fantômes. Imani Francies, expert en investissement de Clearsurance, décrit le revenu fantôme comme ceci :« Le revenu fantôme fait référence à un gain d'investissement qui n'a pas encore été réalisé par le biais d'une vente au comptant ou d'un dividende. Pour une société de personnes ou un particulier, cependant, cela entraîne toujours un fardeau fiscal. Lorsqu'un individu est imposé sur la valeur de sa participation dans une société de personnes ou tout arrangement similaire, même s'il ne reçoit aucun avantage ou paiement monétaire, on parle de revenu fictif".
Encore une fois, l'IRS a déjà déclaré qu'il acceptait que les maisons se déprécient sur une période de 27,5 ans. En conséquence, les propriétaires de biens locatifs éligibles peuvent déduire une partie du coût initial chaque année, réduisant ainsi leurs obligations fiscales. Cependant, la valeur des maisons augmente généralement avec le temps. Ainsi, alors que de nombreux propriétaires de biens locatifs sont autorisés à réclamer une dépréciation, la valeur réelle de leur maison peut, en fait, augmenter avec le temps.
Les maisons se déprécient de 3,636 % par an, en moyenne, selon Investopedia. Ce nombre est cependant réservé aux foyers mis en service pour une année entière. Les maisons qui n'ont été mises en service que pendant une partie de l'année ne seront autorisées à amortir qu'une partie de la moyenne par rapport à l'époque où elles étaient en service.
Sept facteurs affectent la valeur de la propriété plus que toute autre chose. Et bien que les facteurs suivants ne soient en aucun cas représentatifs de tout ce qui influence la valeur d'une maison, ils sont peut-être les plus importants - les piquets de tente, si vous voulez :
Historique des ventes
Quartier
Conditions du marché
Taille
Appel
Âge et condition
Commodités locales
D'abord et avant tout, ceux qui cherchent à évaluer correctement une maison auront recours à leur propre historique de ventes et à l'historique des ventes de comparables proches. De cette façon, l'évaluation sera basée sur des données historiques et non sur quelque chose qui est, au mieux, discutable. Ensuite, une évaluation appropriée tiendra compte de l'emplacement de la maison. Tout, depuis le code postal, la rue de la ville et le quartier, fait l'objet d'une évaluation appropriée. C'est vrai ce qu'ils disent :l'immobilier est une question d'emplacement, d'emplacement, d'emplacement. Un autre facteur important dans l'évaluation d'une propriété est l'état actuel du marché. Si pour rien d'autre, l'offre et la demande jouent un rôle énorme dans la détermination de la valeur. De faibles niveaux de stocks, associés à une forte demande, feront certainement grimper les prix. De plus, les prix peuvent tout aussi facilement chuter face à des excédents de stocks sans demande. Et enfin, il y a la maison elle-même. La taille, le style, l'âge et l'état sont tous pris en compte dans une évaluation appropriée.
D'innombrables facteurs entrent en jeu pour déterminer correctement la valeur d'une maison - trop nombreux pour être comptés. Les sept que j'ai cités ci-dessus sont les plus importants et peut-être même la raison pour laquelle la plupart des maisons ont tendance à apprécier le plus souvent. À tout le moins, ce sont ces facteurs qui se combinent pour rendre les pertes dues à l'amortissement encore plus gratifiantes pour les propriétaires.
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Le taux d'amortissement de la maison dépendra principalement du système que vous avez l'intention d'utiliser, car il existe deux façons principales de calculer votre propre amortissement. Si vous amortissez votre actif à l'aide du système d'amortissement général, qui dure 27,5 ans, "vous amortiriez un montant égal :3,636 % chaque année tant que vous continuez à amortir la propriété", selon Investopedia. Cependant, l'utilisation du système d'amortissement alternatif (ADS) s'étendra sur plus de 40 ans et entraînera un taux de dépréciation ultérieur de la maison.
Cela dit, utiliser un calculateur d'amortissement pour calculer le taux d'amortissement de votre propre maison n'est pas une tâche simple. Il s'agit au mieux d'un processus compliqué qui devrait être confié à un fiscaliste qualifié.
Comme son nom l'indique, l'amortissement accéléré suggère qu'un actif perd de la valeur à un rythme plus rapide. Ou, comme le dit si bien InvestingAnswers :« L'amortissement accéléré est une méthode d'amortissement par laquelle un actif perd sa valeur comptable à un rythme plus rapide que la méthode linéaire traditionnelle. Généralement, cette méthode permet des déductions plus importantes dans les premières années d'un actif et est utilisée pour minimiser le revenu imposable. »
Il est important de noter que l'amortissement accéléré a lieu dans les premières années d'un actif. En ce qui concerne les immeubles locatifs, les premières années sont les 27,5 premières, du moins selon le système de recouvrement accéléré des coûts modifié (MACRS). Créé à la place de la loi de réforme fiscale de 1986, le MACRS accorde aux propriétaires de biens locatifs la possibilité d'amortir leurs actifs sur une période de 27,5 ans - les « premiers stades » d'une propriété. Cela dit, l'ensemble du processus d'amortissement est le produit d'un amortissement accéléré.
Apprendre à augmenter la valeur marchande d'une propriété, en plus de la dépréciation des biens locatifs, peut vraiment aider le résultat net d'un propriétaire. Cela dit, si vous souhaitez augmenter la valeur perçue de votre propre maison, essayez de mettre en œuvre certains de ces projets qui présentent certains des meilleurs retours sur investissement (ROI) :
Rénovation de salle de bain milieu de gamme : La rénovation moyenne d'une salle de bain de milieu de gamme coûtera aux propriétaires environ 19 143 $, mais récupérera environ 70,1 % du coût si la maison est vendue.
Remplacement de la porte d'entrée en acier : Le remplacement moyen d'une porte d'entrée en acier coûtera aux propriétaires environ 1 471 $, mais récupérera environ 91,3 % lors d'une vente ultérieure.
Rénovation de cuisine milieu de gamme : Une rénovation de cuisine de milieu de gamme coûte environ 63 829 $, mais pourrait récupérer jusqu'à 59,0 %.
Remplacement du revêtement : En moyenne, il en coûte environ 15 072 $ pour remplacer le revêtement d'une maison, mais le projet pourrait récupérer 76,7 % au moment de la vente.
Tous les actifs physiques, immobiliers compris, se déprécient avec le temps, en particulier aux yeux de l'IRS. Cependant, les déductions pour amortissement disponibles varieront en fait en fonction de l'utilisation de la maison. Pour les propriétaires, cela signifie que vos économies d'impôt potentielles dépendront du type d'investissement. Ces informations sont importantes à prendre en compte lorsque vous évaluez les rendements potentiels de différentes transactions immobilières. Voici un aperçu de la dépréciation des maisons par type de bien :
Propriété locative : L'un des plus grands avantages de posséder un bien locatif est la déduction pour amortissement. Les investisseurs peuvent suivre les étapes ci-dessus lors du calcul de l'amortissement de tout immeuble à revenu passif.
Résidence principale : Les biens personnels ne sont pas éligibles à la déduction pour amortissement. En effet, l'amortissement s'applique spécifiquement aux actifs ou aux investissements générateurs de revenus. Pour faire simple :les propriétaires ne tirent aucun revenu de leur propriété et ne peuvent donc pas utiliser la déduction pour amortissement.
Duplex occupé par le propriétaire : Les duplex naviguent sur une ligne fine en matière de dépréciation. Essentiellement, les propriétaires traiteront les unités comme deux propriétés distinctes. À des fins fiscales, la partie occupée par le locataire serait amortie tandis que la partie occupée par le propriétaire ne le serait pas.
Travail à domicile : Selon l'IRS, les bureaux à domicile sont traités de la même manière que les propriétés commerciales. La propriété devra déterminer le pourcentage de la maison que le bureau occupe pour déterminer les déductions disponibles. De plus, l'immobilier commercial peut être déduit sur une période de 39 ans.
Dès qu'une propriété est prête à être utilisée comme location, les déductions pour amortissement peuvent commencer. Par exemple, si vous achetez la propriété le 1er janvier, la rénovez, la préparez à la location le 1er avril et trouvez enfin un locataire le 1er mai, l'amortissement de la maison commencera le 1er avril. Bien que vous ne perceviez pas le loyer de votre locataire avant le mois de mai, l'amortissement de la maison commence le premier jour où elle est disponible à la location.
Comme mentionné ci-dessus, les deux systèmes de détermination de la durée de vie utile d'un bien sont le système général d'amortissement (GDS) et le système d'amortissement alternatif (ADS). En général, vous pouvez choisir le système que vous souhaitez utiliser, mais certaines entreprises sont tenues d'utiliser l'un ou l'autre. Cependant, une fois que vous avez choisi, vous devez vous en tenir à ce système aussi longtemps que vous réclamez une dépréciation sur cette propriété.
Nous avons déjà discuté de la durée de vie utile des propriétés résidentielles, mais cela s'applique également aux propriétés non résidentielles. Sous GDS, la durée de vie d'une propriété non résidentielle est de 39 ans et de 40 ans sous ADS. La durée de vie utile ne s'applique pas au terrain car il ne peut pas se déprécier.
[ Voulez-vous connaître les taux d'amortissement de l'immobilier commercial ? Lisez cet article pour en savoir plus ]
Bien qu'il n'y ait pas de « piège » à craindre en matière de déduction pour amortissement, les propriétaires doivent être conscients de la récupération. Essentiellement, chaque fois que l'IRS distribue un avantage, tel qu'une déduction, il s'attend à un rendement futur, généralement appelé récupération. Dans le cas de la déduction pour amortissement, ce coût est engagé après la vente du bien locatif. Les propriétaires fonciers devront payer des impôts sur le montant d'argent qu'ils ont amorti ou ont été autorisés à amortir, qu'ils aient utilisé ou non l'avantage.
La récupération ne doit pas vous empêcher d'accéder à la déduction pour amortissement. Tout d'abord, vous serez facturé dans les deux sens lors de la vente d'un bien locatif. Deuxièmement, la déduction peut servir à réduire vos impôts sur le revenu pendant que vous êtes propriétaire de la propriété. Cela peut également vous aider à éviter les gains en capital. Ces avantages potentiels devraient l'emporter sur les inconvénients lorsqu'il s'agit de gérer votre portefeuille immobilier.
Des systèmes tels qu'un calculateur d'amortissement de la maison sont actuellement mis en place pour vous assurer que vous amortissez votre propre actif en conséquence. Pour être certain, je recommande l'embauche d'un fiscaliste qualifié. Vous trouverez peut-être que c'est le seul avantage que vous recherchiez.
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