Êtes-vous curieux d'investir dans l'immobilier commercial, mais vous ne savez pas par où commencer? Ou mieux encore :vous avez du mal à choisir entre un espace résidentiel ou commercial pour votre prochain investissement ?
Il est peut-être temps d'ajouter un développement à usage mixte à votre portefeuille d'investissement. Comme son nom l'indique, les propriétés à usage mixte combinent des espaces commerciaux, résidentiels et même industriels en une seule propriété. Pour les investisseurs, cela signifie les avantages combinés des deux types de propriétés dans une seule propriété (pensez :faibles taux d'inoccupation et locataires de haute qualité).
Cependant, les développements à usage mixte ne sont pas pour tout le monde. Les avantages supplémentaires s'accompagnent d'une responsabilité accrue, en particulier lorsqu'il s'agit de choisir la bonne propriété. Continuez à lire pour en savoir plus sur les développements à usage mixte et sur la façon dont vous pouvez en ajouter un à votre portefeuille en toute sécurité dès aujourd'hui.
Un développement à usage mixte est une combinaison de bâtiments résidentiels et non résidentiels planifiés et développés dans une ville, une municipalité et/ou un État. Ces projets immobiliers peuvent aller d'un seul bâtiment à un quartier entier et sont généralement développés pour répondre à un environnement spécifique. En plus d'intégrer le développement commercial et industriel à la vie résidentielle, ces projets visent à offrir divers avantages :amélioration de l'abordabilité des maisons, facilité de marche entre les logements, les lieux de travail et d'autres commodités, et des quartiers plus forts. Lorsqu'ils sont bien faits, les développements à usage mixte sont conçus pour incorporer divers types de biens immobiliers et les compléter.
Les caractéristiques communes des aménagements à usage mixte comprennent généralement des espaces extérieurs et des infrastructures publiques. Les espaces extérieurs comprennent des places et des couloirs entre les bâtiments et les trottoirs. En termes d'infrastructures publiques, les projets de développement à usage mixte dans les zones à forte population ont encouragé les gens à accéder aux lieux de travail ou de courses par le transport en commun ainsi que la marche et le vélo. Les développements à usage mixte au niveau de la rue à Denver, Seattle et Boston ont augmenté la construction de passerelles piétonnes avec des magasins et des lieux de travail à distance des yeux. Par conséquent, ces villes ont désormais besoin de moins de parkings, de garages et de ruelles.
Comme son nom l'indique, les développements à usage mixte englobent une variété de types de propriétés. Les combinaisons possibles sont apparemment illimitées, bien que quelques tendances se dégagent. Les types les plus courants de développements à usage mixte comprennent les espaces résidentiels et de bureaux ou les espaces résidentiels et autres types d'espaces commerciaux. Ces propriétés disposent de commodités au rez-de-chaussée et d'appartements ou de condos aux étages supérieurs. De même, d'autres développements de cette manière peuvent avoir des immeubles de bureaux mélangés à des zones résidentielles dans une configuration de « rue principale ».
Les hôtels à usage mixte sont une autre forme de développement populaire et proposent des hôtels mélangés à des restaurants, des salles de sport et des magasins spécifiques. Ces complexes sont courants à proximité des aéroports ou d'autres centres de transport et à proximité des monuments, des attractions touristiques et des hôpitaux. Ils comprennent une variété d'équipements pour répondre aux besoins des visiteurs de la région. Il existe de nombreux autres types de développements à usage mixte, mais ce sont quelques-uns des arrangements les plus courants.
Lorsque l'on pense aux développements à usage mixte, la première chose qui vient à l'esprit est généralement un immeuble avec des magasins de détail au premier étage et des appartements aux étages supérieurs. Bien qu'il s'agisse d'une configuration populaire pour une propriété à usage mixte, ce n'est pas le seul type qui existe. C'est en fait ce qu'on appelle le développement vertical. Dans les développements verticaux, les étages inférieurs sont destinés aux espaces commerciaux, tandis que les étages supérieurs sont réservés aux espaces privés ou résidentiels. Les développements horizontaux, quant à eux, sont constitués de bâtiments à usage unique au sein d'un ensemble donné. Dans un développement horizontal, certains bâtiments seront utilisés pour des espaces résidentiels, tandis que d'autres bâtiments seront à usage commercial. Les développements horizontaux et verticaux offrent une variété d'avantages pour les locataires et les investisseurs.
Le milieu des années 2000 a vu une éruption de développements à usage mixte se développer à travers le pays, alors que les développeurs et les investisseurs cherchaient de nouvelles façons de mélanger la vie de style urbain avec des communautés piétonnières. Bien que la popularité ait mijoté ces dernières années, la demande de développements à usage mixte est de retour avec une vengeance, attirant des investisseurs nationaux et étrangers et même des acheteurs de maison de la génération Y.
Bien que les acheteurs de maison de la génération Y représentent une grande partie de la demande de projets de développement à usage mixte, l'attrait est généralisé. Après tout, les développements à usage mixte procurent essentiellement un sens plus profond de la communauté, ce que chaque propriétaire souhaite.
Il est prudent de supposer que la popularité des développements à usage mixte est là pour rester, et voici les principales raisons pour lesquelles :
Les développements à usage mixte ont l'avantage d'une clientèle intégrée pour les espaces commerciaux, ce qui peut fournir plusieurs flux de revenus aux investisseurs.
Les gestionnaires immobiliers sont bien équipés pour relever les défis de plusieurs types de propriétés à la fois, ce qui se traduit par des opérations commerciales fluides.
Les propriétés à usage mixte sont souvent proches d'autres commodités communautaires, ce qui en fait des espaces résidentiels recherchés.
La grande variété de locataires (commerciaux, résidentiels, etc.) peut réduire le risque global pour les investisseurs immobiliers.
Les acheteurs potentiels et les autres locataires sont de plus en plus attirés par les communautés piétonnières, ce qui pourrait entraîner une forte demande locative.
Un aspect attrayant des développements à usage mixte est leur proximité avec une nouvelle clientèle. En plus de cultiver à la fois un public résidentiel et commercial, les projets de développement à usage mixte ont le pouvoir d'attirer une immense quantité d'intérêt et de trafic piétonnier par rapport aux magasins autonomes. De plus, les locataires commerciaux à usage mixte sont généralement les bénéficiaires des dépenses récurrentes des résidents, y compris ceux de l'immeuble à usage mixte.
En tant que redéveloppeur résidentiel, également connu sous le nom d'investisseur immobilier, les projets de développement à usage mixte sont idéaux car ils fournissent non seulement des flux de revenus des locataires résidentiels et commerciaux, mais également des opportunités pour davantage de possibilités de développement.
Une autre raison de la croissance des développements à usage mixte est l'avantage d'une meilleure gestion immobilière. Les développements à usage mixte englobent un mélange de biens immobiliers résidentiels, commerciaux et industriels. Par conséquent, une société de services de gestion compétente est généralement nécessaire pour répondre aux divers besoins de l'ensemble de la communauté. Ces avantages incluent généralement des locataires de meilleure qualité, des cycles de vacance plus courts, de meilleurs processus et une meilleure assistance.
L'aspect le plus attrayant des développements à usage mixte est probablement leur emplacement. De manière générale, ces propriétés sont situées dans des zones densément peuplées à proximité de commodités existantes telles que des écoles, des bibliothèques et des parcs. Les acheteurs de maison d'aujourd'hui ont une forte préférence pour les emplacements centraux avec un accès facile aux commodités de la ville, et les développements à usage mixte fonctionnent avec ces tendances pour créer des communautés connectées et inclusives.
Bien que les avantages des développements à usage mixte concernent généralement les acheteurs de maison, il existe plusieurs avantages du point de vue du réaménageur résidentiel, le plus courant étant la diversification. Parce que ces développements offrent le meilleur des deux mondes (immobilier résidentiel et commercial), les investisseurs peuvent réduire le niveau de risque auquel leur portefeuille immobilier est exposé. Cela dit, la diversification peut aider les investisseurs à minimiser l'impact total des mauvais actifs sur leur portefeuille d'investissement, y compris la capacité de contrebalancer la perte. Qu'il s'agisse de ralentissements commerciaux ou résidentiels, les développements à usage mixte sont considérés comme une valeur relativement sûre. En plus de présenter moins de risques, les développements à usage mixte offrent des revenus et des flux de trésorerie plus élevés, des baux plus longs et moins de concurrence, ce qui est idéal lorsque vous cherchez à diversifier votre portefeuille.
Un autre avantage associé aux aménagements à usage mixte est le potentiel piétonnier. L'année dernière, le NAR a interrogé 3 000 adultes américains vivant dans les 50 plus grandes régions métropolitaines pour comprendre leurs préférences en matière de transport. L'enquête a révélé que, dans l'ensemble, les Américains préfèrent plus que jamais les communautés piétonnières. 48% des répondants ont déclaré qu'ils préféreraient vivre dans des communautés contenant des maisons avec de petites cours mais à distance de marche facile des commodités communautaires. Pour la majorité des acheteurs de maison d'aujourd'hui, le potentiel piétonnier est en tête de liste, c'est pourquoi de plus en plus de constructeurs construisent des développements à usage mixte pour répondre à la demande.
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Il y a quelques points à surveiller avant d'investir dans un développement à usage mixte. Comme toujours, l'un des éléments les plus importants d'un investissement immobilier réussi est l'emplacement. Il est facile de penser que chaque développement à usage mixte dans une ville constituerait un investissement judicieux. Après tout, ces propriétés offrent tant d'avantages aux propriétaires et aux locataires. Cependant, certaines zones ne sont pas adaptées à l'augmentation de la circulation piétonnière créée par les développements à usage mixte. Pensez à la façon dont la zone est conviviale pour les piétons et s'il y a ou non des transports en commun menant à la propriété. Cela aura un impact sur la capacité de vos résidents commerciaux à attirer des clients et sur votre capacité à attirer des résidents commerciaux.
Un autre élément important des développements à usage mixte consiste à obtenir le bon financement. Si ces propriétés sont nouvelles dans votre région, vous aurez peut-être du mal à trouver le bon prêt nécessaire pour conclure la transaction. Il n'est pas rare que les prêteurs se méfient, surtout si les développements à usage mixte sont relativement nouveaux sur votre marché. Votre argumentaire sera plus important que jamais si vous souhaitez obtenir des conditions de prêt favorables auprès de prêteurs qui ne connaissent pas les avantages des développements à usage mixte. Avec une planification et une présentation appropriées, vous pouvez aider à éviter ces inconvénients potentiels lorsque vous investissez dans un développement à usage mixte.
Lors du développement d'une propriété à usage mixte, les investisseurs doivent garder à l'esprit les réglementations de zonage locales. Non seulement certaines zones ne sont pas adaptées à l'augmentation du trafic piétonnier, mais elles n'autorisent activement pas les propriétés résidentielles par rapport aux propriétés commerciales. Les investisseurs devront faire des recherches approfondies avant d'acheter un terrain ou de demander des permis.
De même, lors de la demande de permis, les investisseurs devront souvent se coordonner avec la municipalité locale. Les autorités locales peuvent avoir leurs propres projets de développement en tête. Contactez-les dès les premières étapes de votre processus de recherche. Non seulement les règlements d'autorisation pourraient ralentir vos plans, mais ils pourraient également bloquer complètement votre construction.
Les obstacles réglementaires supplémentaires à garder à l'esprit comprennent l'environnement et le développement - par exemple, certains matériaux de construction ou certains types de structures sont-ils autorisés dans la zone ? Y a-t-il des codes d'incendie dont vous devez tenir compte et dont vous devez être conscient ? Toujours, toujours, toujours examiner les réglementations potentielles avant de s'aventurer dans des développements à usage mixte.
Des développements à usage mixte apparaissent dans tout le pays, et à juste titre. Cependant, toutes les propriétés à usage mixte n'offrent pas les avantages ci-dessus. Quel que soit le type de propriété, certains facteurs peuvent avoir une incidence sur le succès global d'une propriété. (Cela inclut l'emplacement, la taille de la propriété, la superficie, etc.) Cela étant dit, il existe plusieurs exemples de développement à usage mixte réussis que les investisseurs peuvent utiliser comme modèle lorsqu'ils recherchent le bon investissement à usage mixte.
Voici plusieurs exemples de développement à usage mixte réussis. utilisez des exemples de développement pour examiner :
Le Quai (Washington, DC) :Ce développement devrait couvrir 24 acres le long de la rivière Potomac. Avec des projets d'hôtels, de boutiques, de restaurants, de parkings, etc., il s'agit de l'un des plus grands projets de construction de la ville.
Wilshire Grand Centre (Los Angeles, Californie) :Thomas Properties Group a dû obtenir l'un des plus importants permis de construire de l'histoire de la ville pour ce développement à usage mixte. Cependant, la partie la plus impressionnante de cette propriété est qu'elle accueillera une tour antisismique de 73 étages une fois terminée.
Port Covington (Baltimore, MD):La construction n'a pas encore commencé pour cette propriété du Maryland, mais le projet achevé devrait abriter plus de 250 unités résidentielles, 180,00 pieds carrés de bureaux et plus.
Centre-ville de Brickell (Miami, Floride) :Swire Properties a construit ce développement de 5,4 millions de pieds carrés il y a seulement quelques années. Les tours abritent des condos de luxe, des restaurants et bien plus encore.
City Point Brooklyn (Brooklyn, NY):Cette propriété à usage mixte sera l'un des plus grands centres à usage mixte de la région de Brooklyn. Il sera développé par Acadia Realty Trust et Washington Square Partners.
Les chantiers Lincoln (Chicago, IL):Bien que ce projet soit toujours en développement, il devrait couvrir 53 acres une fois terminé. L'espace comprendra de nouvelles résidences, des hôtels, des espaces commerciaux et de bureaux, et même un stade de football.
Il existe deux voies principales pour s'impliquer dans des propriétés à usage mixte :le développement ou l'investissement direct. La première option, le développement, est l'un des moyens les plus courants de se lancer dans l'immobilier à usage mixte. Cette stratégie de propriété à long terme consiste à identifier et à financer les bons projets de construction. Selon Institutional Real Estate, le potentiel de rééquilibrage des revenus et de la dette sur les développements à usage mixte peut en faire un point d'entrée solide pour les investisseurs.
Il existe également des opportunités d'acheter des propriétés à usage mixte existantes par le biais d'investissements directs. Comme vous pouvez l'imaginer, en raison du potentiel de profit d'une propriété à usage mixte très performante, ces opportunités d'investissement peuvent être difficiles à trouver. De plus, ces propriétés sont souvent concentrées parmi les investisseurs locaux, ce qui rend ces opportunités potentiellement difficiles à atterrir pour ceux qui pénètrent dans une nouvelle zone. Cependant, il existe des opportunités d'investissement direct pour les investisseurs désireux d'acheter et de réparer des développements à usage mixte mal entretenus. Cela ne signifie pas nécessairement un projet de réhabilitation complet, mais pourrait plutôt impliquer la prise en charge de la gestion immobilière, la mise à jour d'anciens espaces et la réorganisation de l'ensemble de la propriété.
Bien que le développement et l'investissement direct soient deux des moyens les plus courants de s'impliquer dans des développements à usage mixte, ce ne sont pas les seuls moyens. Les investisseurs peuvent également rechercher des FPI ou d'autres véhicules commerciaux pour profiter des avantages des propriétés à usage mixte. Ces opportunités ne se présentent peut-être pas très souvent, mais lorsqu'elles se présentent, elles peuvent permettre aux investisseurs de récolter les fruits des développements à usage mixte sans acheter de propriétés physiques. Dans l'ensemble, il existe plusieurs façons de commencer à investir dans des propriétés à usage mixte. Prenez le temps de trouver la bonne voie pour votre entreprise d'investissement avant de vous lancer.
Il y a plusieurs choses que les investisseurs doivent rechercher lorsqu'ils décident de poursuivre ou non un projet de développement à usage mixte, notamment :
Conception efficace : La tendance à l'utilisation mixte continue de croître, tout comme les avantages d'une conception réussie. En tant que composant fondamental, l'attrait visuel et l'aménagement d'un développement sont d'une importance cruciale pour sa prospérité, ce qui aura essentiellement un impact sur la demande, les postes vacants et l'entretien. Les styles de conception les plus courants incluent les bâtiments verticaux, les blocs horizontaux et les quartiers piétonniers.
Emplacement prometteur : Un projet de développement réussi sera généralement situé dans une zone prometteuse, bien que tous les scénarios ne soient pas identiques. Un redéveloppeur résidentiel recherchera généralement des zones prêtes pour la croissance, avec des marchés du logement qui affichent certains critères. Dans la plupart des cas, cela comprendra une augmentation de la croissance de l'emploi, un faible taux de chômage, la construction de nouveaux logements, des projets de développement urbain en hausse et des entreprises populaires s'installant dans la région.
Commodités : Des magasins de détail et des restaurants aux parcs et aux attractions locales, le trait commun aux projets de développement à usage mixte réussis est la proximité des commodités, autrement connue sous le nom de potentiel piétonnier. Un rapport de la National Association of Realtors a révélé que les acheteurs de maison de la génération Y recherchent la marche comme mode de transport de 12 points de pourcentage par rapport à la conduite. Parce que le concept de développement à usage mixte vise à offrir le style de vie vie-travail-jeu, le seul incontournable est la capacité de marcher facilement vers les destinations et les principaux centres de transport. Le plus grand attrait d'un développement à usage mixte est la possibilité de faire du shopping, de manger et de se mêler à proximité de l'endroit où vous vivez.
Abordabilité : Avec la hausse des prix des maisons et des loyers, les développements à usage mixte offrent un léger avantage par rapport aux achats de maisons traditionnelles en termes d'abordabilité. La majorité des développements visent à identifier les défis dans une communauté particulière et à les compenser, malgré les complexités économiques et physiques.
Les bons locataires : L'ingrédient final d'un projet de développement à usage mixte réussi est simplement d'avoir les bons locataires. Qu'ils soient résidentiels ou commerciaux, le bon mélange de locataires peut aider à développer un sentiment de communauté autour des développements à usage mixte. De plus, en créant des communautés actives et connectées où les gens peuvent travailler, se reposer, dormir et jouer, la demande pour ces propriétés ne fera que croître en popularité.
Il existe de nombreux avantages associés aux développements à usage mixte , du logement et des perspectives socio-économiques. Ces projets ajoutent de la variété aux zones résidentielles, offrant aux locataires et aux acheteurs plus d'options parmi lesquelles choisir. Les développements à usage mixte peuvent également soutenir les économies locales, en particulier dans les zones denses ou sous-développées. Les bâtiments qui accueillent de nombreuses utilisations, telles que résidentielles, commerciales et éducatives, peuvent aider à améliorer le potentiel piétonnier local et à assurer la croissance économique d'une région. Par conséquent, les taxes perçues sur ces propriétés peuvent être réappliquées par les gouvernements locaux pour soutenir d'autres projets de développement, de croissance et d'infrastructure.
Avec tous les avantages ci-dessus, il n'est pas étonnant que les développements à usage mixte soient si attrayants pour les propriétaires d'entreprise, les locataires et les investisseurs immobiliers. Consultez le guide ci-dessus lorsque vous évaluez votre portefeuille immobilier, car il est peut-être temps d'ajouter un développement à usage mixte à votre répertoire. Après tout, quel plus grand avantage y a-t-il que de booster votre carrière et la communauté en même temps ?
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