Tout investisseur sait que la réalisation d'estimations de la valeur d'une propriété est un aspect crucial pour prendre des décisions d'investissement intelligentes. L'utilisation d'un bon estimateur de valeur foncière, qu'il s'agisse de votre système ou d'un outil en ligne, peut aider à minimiser la confusion et les erreurs qui se produisent trop souvent lors de calculs financiers complexes. Vous trouverez ci-dessous une discussion de plusieurs approches d'estimations d'évaluation de propriété , y compris des guides étape par étape sur la réalisation de ces calculs. Poursuivez votre lecture pour identifier le meilleur estimateur de valeur immobilière pour votre créneau d'investissement.
Tout calcul de la valeur d'une propriété nécessitera une connaissance pratique des chiffres clés, tels que l'acompte, le versement hypothécaire et le taux d'intérêt, pour n'en nommer que quelques-uns. Avant de vous asseoir pour calculer la valeur de la propriété, assurez-vous d'avoir franchi l'étape préliminaire en rassemblant les chiffres qui sont généralement requis dans ces analyses :
Paiement hypothécaire : Un paiement hypothécaire est le paiement mensuel effectué au prêteur sur le prêt immobilier. Une partie du paiement aidera à rembourser le principal du prêt initial, tandis que l'autre partie correspond aux intérêts payés au prêteur. Le versement hypothécaire peut inclure ou non les taxes foncières et les assurances.
Acompte : Un acompte est un paiement initial en espèces qui représente un pourcentage du prix d'achat total de la propriété. Bien que les acheteurs de maison qui contractent un prêt auprès de la Federal Housing Administration (FHA) ou envisagent d'occuper la propriété puissent verser jusqu'à 3,5 %, la plupart des investisseurs doivent s'attendre à verser un acompte d'environ 20 à 25 % du prix d'achat.
Revenu de location : Les investisseurs utilisent souvent une projection des revenus locatifs afin de se qualifier pour un prêt hypothécaire. Un revenu locatif qui couvre plus que le paiement hypothécaire mensuel sera considéré comme moins risqué par le prêteur et peut entraîner de meilleures conditions de prêt.
Rapport prix/revenu : Le rapport prix/revenu est une mesure populaire de l'abordabilité du logement. Le ratio compare le prix médian des ménages et le revenu médian des ménages dans une zone donnée. Le logement devient plus abordable à mesure que le ratio diminue.
Rapport prix/loyer : Pour trouver le rapport prix/loyer, divisez le prix médian d'une maison par le loyer annuel médian dans une zone donnée. Le ratio mesure l'abordabilité relative de la location par rapport à l'achat dans un marché du logement donné. Les investisseurs doivent éviter d'investir dans des marchés avec des ratios élevés, tels que 20 ou plus, car cela signale un marché plus favorable pour les locataires.
Flux de trésorerie : Le flux de trésorerie, souvent mesuré sur une base mensuelle ou annuelle, mesure le revenu net généré par une propriété après déduction des dépenses et des versements hypothécaires des revenus locatifs. Le flux de trésorerie est positif s'il reste un solde après que toutes les dépenses et tous les paiements pour cette propriété spécifique ont été effectués. À l'inverse, un flux de trésorerie négatif résulte du fait que les revenus locatifs ne suffisent pas à couvrir les dépenses du propriétaire pour ce bien spécifique. Les investisseurs doivent toujours éviter les propriétés avec un flux de trésorerie négatif projeté.
Rendement locatif brut : Le rendement locatif brut fournit aux investisseurs le revenu annuel généré par un bien, mesuré par rapport au prix d'achat total. Pour trouver le rendement locatif brut, trouvez le revenu locatif total pour un an, également connu sous le nom de registre des loyers, divisé par le coût d'achat total de la propriété, y compris les frais de clôture, les frais et les frais de rénovation. Exprimé en pourcentage, un rendement locatif plus élevé signifie un meilleur investissement.
Taux de capitalisation : Le taux de capitalisation, ou taux de capitalisation, peut indiquer le taux de rendement potentiel d'un investissement immobilier donné. Il pousse généralement le rendement locatif brut un peu plus loin en tenant compte des dépenses d'exploitation de la propriété. Une formule simple pour trouver le taux de capitalisation consiste à diviser le bénéfice net d'exploitation (NOI) par le prix de vente de la propriété.
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Le taux de capitalisation est un indicateur clé lorsqu'il s'agit de comparer des investissements potentiels. En effet, le taux de capitalisation tient compte des coûts encourus lors de la possession d'un bien locatif et peut fournir une image complète du revenu potentiel qu'un bien pourrait générer. Bien qu'il n'y ait pas de normes claires pour un «bon» ou «mauvais» taux de capitalisation, ce nombre peut être avantageux dans le contexte d'un investissement particulier. Heureusement, il existe plusieurs façons de déterminer le taux de capitalisation en fonction des informations dont vous disposez.
Selon Investopedia, la méthode de la bande d'investissement est mieux utilisée pour les investissements immobiliers financés, car elle repose sur les taux d'intérêt des propriétés. La formule de cette méthode nécessite deux variables principales :la composante financement et la composante fonds propres. La composante financement fait référence au montant du capital du prêteur et peut être déterminée en multipliant le taux hypothécaire par le ratio prêt/valeur. La composante capitaux propres fait référence au capital provenant de l'investisseur et est déterminée en multipliant le taux de rendement par le pourcentage de capitaux propres en espèces.
L'extraction du marché est peut-être la méthode la plus conviviale pour évaluer le taux de capitalisation d'une propriété donnée. Les investisseurs qui peuvent calculer le résultat d'exploitation net ne devraient avoir aucun problème à travailler avec la méthode d'extraction du marché. Commencez par additionner les dépenses totales d'une propriété, y compris les frais de réparation, les taxes, les assurances, les frais et les frais d'inoccupation. Ensuite, prenez les revenus locatifs annuels et soustrayez les dépenses totales (calculées ci-dessus). Divisez le nombre obtenu par le coût total de la propriété. Le pourcentage final est votre taux de capitalisation.
La méthode de capitalisation est sans doute la deuxième façon la plus courante de déterminer le taux de capitalisation. Les investisseurs devront commencer par le taux d'intérêt, puis déterminer la liquidité, la récupération et les primes de risque. Ce sera la partie la plus difficile de la formule, même si cela peut être fait. Une fois que vous avez identifié ces variables, additionnez les pourcentages du taux plafond. Pour en savoir plus sur le calcul des primes mentionnées, consultez ce guide par Investopedia.
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Les étapes suivantes montrent comment évaluer un immeuble de placement en utilisant plusieurs des huit nombres couramment utilisés identifiés ci-dessus. Il n'y a pas une seule approche correcte pour évaluer un accord d'investissement ; les investisseurs chevronnés devraient plutôt effectuer plusieurs calculs de méthode pour analyser une opération d'investissement sous plusieurs angles. Pour commencer, suivez les étapes ci-dessous :
Identifiez la juste valeur marchande de la propriété : Généralement, une propriété se vendra à sa juste valeur marchande (JVM) sur un marché libre. En d'autres termes, c'est le prix négocié entre ce qu'un acheteur bien informé est prêt à offrir et ce qu'un vendeur est prêt à accepter. Pour trouver cette valeur, comparez d'autres propriétés de la région qui ont été récemment vendues et qui sont comparables en taille, âge et état.
Calculez le coût de remplacement : Combien en coûterait-il pour construire une réplique exacte de la propriété à portée de main ? Le processus de calcul d'une valeur en répondant à cette question s'appelle la méthode du coût de remplacement. Cela comprend le prix d'achat du terrain, le coût de la main-d'œuvre et des matériaux, mais n'inclut pas les amortissements. Cette méthode est utile lorsqu'il est difficile d'identifier des propriétés comparables.
Projeter les revenus locatifs potentiels : Si la propriété en question est actuellement une propriété à revenus, contactez les propriétaires actuels et demandez-leur combien ils facturent pour le loyer. Ce serait également une bonne occasion de demander une liste des dépenses mensuelles et pourquoi ils vendent la propriété. S'il n'y a pas de propriétaires actuels ou s'ils ne souhaitent pas fournir de données, contactez les sociétés de gestion locative locales et renseignez-vous sur les données comparables dans la région.
Estimer le revenu net d'exploitation (NOI) annuel : Le revenu net d'exploitation est calculé en prenant le montant total des revenus générés par une propriété et en déduisant toutes les dépenses d'exploitation, telles que les assurances et les taxes foncières, l'entretien, les réparations et les frais de gestion. Étant donné que les dépenses peuvent fluctuer d'un mois à l'autre, les investisseurs doivent savoir que le NOI annuel est estimé.
Calculer le taux de capitalisation : Le taux de capitalisation, ou taux de capitalisation en abrégé, peut être calculé en prenant le prix d'achat total de la propriété ou le prix du marché et en le divisant par le bénéfice d'exploitation net (NOI) estimé ci-dessus. Certains investisseurs diront que le taux de capitalisation est la mesure la plus importante pour comparer les valeurs des propriétés. Cela oblige les investisseurs à projeter toutes les dépenses possibles en détail, ce qui leur permet de trouver la meilleure valeur.
Calculez le rendement en espèces si un versement hypothécaire est applicable : Si un paiement hypothécaire est requis, il devra d'abord être pris en compte comme une dépense dans le calcul du revenu net d'exploitation ci-dessus. Après cela, divisez le NOI annuel par le coût total de l'acompte et toutes les réparations effectuées avant que la propriété puisse être louée. Cela se traduira par un pourcentage qui représente combien la propriété gagnera par rapport au montant d'argent qui a été investi.
D’un point de vue immobilier, la valeur d’un bien locatif peut être comparée à des biens similaires récemment vendus dans le quartier. Cependant, cette évaluation ne tient pas compte de la composante revenu. Pour estimer la valeur des propriétés en fonction des revenus locatifs, les investisseurs peuvent utiliser le multiplicateur locatif brut (GRM), qui mesure la valeur de la propriété par rapport à ses revenus locatifs. Pour calculer, divisez le prix de la propriété par le revenu locatif annuel. Le GRM peut alors être utilisé comme référence lors de l'évaluation de propriétés à revenus comparables.
Il existe de nombreux calculs utilisés lors de l'analyse de la valeur de la propriété, chacun avec des variables uniques impliquées. Trouver ces informations peut prendre beaucoup de temps et peut être un défi à trouver en général. Une variable qui n'est pas prise en compte lors de l'examen de vos modèles d'évaluation sont les grands changements dans le marché immobilier. Ces changements doivent être interprétés et prévus par eux-mêmes, ajoutant ainsi une étape supplémentaire à vos évaluations immobilières. Beaucoup de ces chiffres peuvent être difficiles à obtenir ou même à estimer, surtout à première vue. Le processus de calcul de la valeur de la propriété est complexe; mais cela ne signifie pas que les investisseurs doivent simplement abandonner.
Au lieu de cela, soyez conscient de la variabilité qui peut survenir lors de l'analyse d'une propriété. Avec le temps, ces chiffres seront plus faciles à estimer et à prévoir. En cours de route, vous acquerrez des compétences précieuses sur l'analyse des transactions. Lorsqu'il est fait correctement, ce processus aura un gain significatif lorsque vous déciderez quelles propriétés ajouter à votre portefeuille et lesquelles transmettre.
Les biens immobiliers multifamiliaux sont généralement considérés comme des complexes d'appartements, qui peuvent accueillir plus d'un espace à louer. Il existe une multitude de stratégies en matière d'investissement immobilier. Pourtant, lorsqu'il est réduit à la catégorie de l'immobilier résidentiel, il existe deux principaux types de propriétés :unifamiliales et multifamiliales. Comme on pourrait le supposer, les propriétés unifamiliales sont conçues pour répondre aux besoins d'habitation d'une famille au maximum. Comme mentionné ci-dessus, l'immobilier multifamilial entre en jeu lorsqu'une propriété offre plus d'une unité locative. Les investisseurs peuvent choisir de poursuivre le créneau de l'investissement immobilier multifamilial en raison des avantages uniques qu'il a à offrir.
L'approche de la méthode du revenu est largement reconnue comme la meilleure façon d'analyser la valeur d'une propriété multifamiliale. Cette méthode utilise le résultat d'exploitation net (NOI) et le taux de capitalisation de la propriété.
Estimer le revenu d'exploitation net (NOI) de la propriété : Le NOI d'une propriété est estimé en déduisant toutes les dépenses d'exploitation du revenu total produit par la propriété en un an. La section d'évaluation des immeubles de placement ci-dessus fournit une explication détaillée de la façon d'arriver à la NOI.
Calculez le taux de capitalisation à l'aide du NOI : Maintenant, prenez le prix d'achat ou le prix du marché de la propriété et divisez-le par le NOI calculé à l'étape ci-dessus. Multipliez le nombre obtenu par 100 pour trouver le taux de capitalisation. La notion de taux de capitalisation a été visitée en détail dans les sections précédentes.
Arriver à la valeur de la propriété multifamiliale : Une fois que le NOI de la propriété et le taux de capitalisation sont calculés, la valeur de la propriété peut être déterminée relativement facilement. Divisez le NOI par le taux de capitalisation pour arriver à la valeur de la propriété multifamiliale. Sur la base de ces calculs, les investisseurs doivent réaliser l'importance d'estimer avec précision les dépenses d'exploitation totales de la propriété, qui affectent les calculs résultants du NOI, du taux de capitalisation et de la valeur de la propriété.
Déterminer la valeur marchande actuelle d'une propriété à logements multiples peut être délicat, de sorte que la plupart des investisseurs choisissent d'emprunter à l'approche de la méthode du revenu décrite ci-dessus. Pour estimer la valeur des propriétés sur le marché actuel, divisez le bénéfice net d'exploitation par le taux de capitalisation. Par exemple, si le bénéfice d'exploitation net était de 100 000 $ avec un taux de plafonnement de 5 %, la valeur de la propriété serait d'environ 2 millions de dollars. Cependant, notez que le bénéfice d'exploitation net et le taux de capitalisation d'une propriété peuvent fluctuer d'un mois à l'autre, ce chiffre n'est donc qu'une estimation. Les investisseurs peuvent également effectuer une comparaison du marché local de propriétés multifamiliales similaires dans la région ou calculer le prix via la méthode de remplacement discutée précédemment.
Il devrait maintenant être évident qu'il existe plusieurs approches pour calculer la valeur d'une propriété, chaque méthode nécessitant une connaissance pratique des mesures et des calculs clés. Même l'estimateur de valeur foncière le plus chevronné peut se sentir mis au défi lorsqu'il effectue des calculs complexes tout en gardant une trace des mesures qui fluctuent au fil du temps. Heureusement, les investisseurs peuvent utiliser un calculateur de valeur des immeubles de placement disponible en ligne. Il est recommandé de comprendre comment calculer la valeur de la propriété en fonction des revenus locatifs ou en utilisant le taux de plafond pour calculer la valeur de la propriété. Pourtant, il n'y a aucune raison de ne pas utiliser les outils utiles mis à disposition.
La valeur de la maison est importante lorsque vous envisagez d'acheter une propriété, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un immeuble de placement. La raison en est que la valeur d'une maison vous indique essentiellement combien elle vaut. Ce nombre influencera tous les aspects d'une transaction immobilière, de la levée de fonds à la négociation du prix d'achat final. Essentiellement, la valeur de la maison vous aidera à déterminer les propriétés que vous pouvez vous permettre et celles dont le prix est approprié.
L'importance de la valeur de la maison s'étend également au-delà de l'achat initial d'une propriété, car elle peut vous aider à anticiper d'autres dépenses. Par exemple, la valeur de la maison peut aider à déterminer les taux d'imposition, les primes d'assurance et même les refinancements futurs. La valeur de la maison est également nécessaire pour plusieurs estimations de propriété. Ces chiffres peuvent vous donner une image complète de l'accession à la propriété.
De nombreux facteurs entrent dans la valeur de votre maison. L'emplacement est un facteur important dans la valeur de votre maison, ainsi que dans le développement de la zone dans laquelle se trouve votre maison. Au fur et à mesure que la zone autour de votre maison se développe et accueille de plus en plus de magasins, de restaurants, de parcs, d'écoles, etc., la valeur de votre maison augmente. Bien qu'il soit difficile de contrôler les facteurs externes qui entrent dans la valeur de votre maison, vous avez le contrôle sur votre propre propriété et sur ce que vous faites pour l'améliorer.
L'aménagement paysager peut augmenter considérablement la valeur de votre maison, ainsi que des projets d'amélioration de l'habitat dans et autour de votre maison. Chaque type de projet a un retour sur investissement différent, donc avant de dépenser une fortune en mises à niveau, vous voudrez peut-être faire des recherches. Entretenir et garder votre maison propre, fonctionnelle et à jour aidera également votre maison à conserver ou à augmenter sa valeur. Enfin, mettre votre maison en vente au plus fort du marché des vendeurs augmentera intrinsèquement la valeur de votre propriété en vous permettant de la vendre au prix le plus élevé possible.
Le refinancement après l'augmentation de la valeur de votre maison est un choix auquel de nombreux propriétaires seront confrontés. Certains propriétaires refinanceront leur maison pour bénéficier d'un taux d'intérêt plus bas, d'un délai de paiement plus court ou d'un nouveau type de prêt hypothécaire. D'autres propriétaires choisiront d'encaisser la valeur nette de leur maison et de l'utiliser pour financer d'autres projets ou des améliorations à la maison. En fin de compte, c'est à vous de décider ce qui convient le mieux à votre situation actuelle.
L'embauche d'un évaluateur professionnel est un excellent moyen d'obtenir rapidement beaucoup d'informations. Vous pouvez faire évaluer une propriété à la fois pour sa valeur actuelle et pour sa valeur à des dates précises dans le passé. En plus d'une évaluation de la propriété réelle, un évaluateur évaluera également le marché autour de la propriété ; qui comprend la région, la ville et le quartier de la propriété. Enfin, un évaluateur professionnel vous renseignera sur des propriétés comparables dans le secteur. Ces informations comprendront les ventes, les listes actuelles, les prix, la dépréciation historique, etc. Faire faire une estimation par un professionnel est un moyen efficace pour vous aider à accélérer vos évaluations immobilières.
Qu'ils choisissent d'utiliser un outil d'estimation de la valeur de la propriété ou de faire chaque calcul à la main, les investisseurs sont sûrs de développer une appréciation de l'évaluation de la propriété. Estimateurs d'évaluation de propriété sont des ressources essentielles qui permettent aux investisseurs d'identifier la différence entre les bonnes et les mauvaises transactions d'investissement. Le prix d'achat de la propriété ne fait qu'effleurer la surface en termes de valeur qu'une propriété a à offrir, surtout à long terme. Familiarisez-vous avec les méthodes ci-dessus pour déterminer le taux de capitalisation, le multiplicateur de loyer brut, etc. ; en pratiquant ces calculs maintenant, vous serez mieux préparé pour évaluer (et comparer) les opportunités d'investissement quand cela compte.
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