L'achat d'une maison est l'un des achats les plus importants que beaucoup de gens feront, c'est pourquoi il est crucial de comprendre tous les coûts associés à une transaction typique. En plus de votre mise de fonds, il y a des frais d'inspection, des frais de clôture et même une assurance hypothécaire privée (PMI) à connaître. Si vous êtes un acheteur d'une première maison, vous vous demandez peut-être "qu'est-ce que le PMI ?" Il n'est jamais sage de se lancer dans une transaction immobilière sans une planification appropriée, donc savoir ce qu'est le PMI dans l'immobilier peut être un outil utile pour naviguer sur le marché du logement.
Selon votre prêteur et le montant de votre acompte, vous devrez peut-être payer le PMI en plus de votre prêt immobilier. Cela peut avoir un impact sur votre paiement hypothécaire mensuel et même sur votre fourchette de prix idéale pour la propriété. Dans cet article, nous allons explorer ce qu'est le PMI, comment fonctionne une hypothèque PMI, ainsi que comment éviter différents types de PMI. Lisez la suite pour en savoir plus sur PMI et savoir quand cela s'applique à vous.
L'assurance hypothécaire privée (AMP) est un coût exigé par la plupart des prêteurs hypothécaires lorsqu'un acompte n'est pas égal à au moins 20 % du prix d'achat. La raison du PMI est que les acheteurs avec un faible acompte sont considérés comme un risque plus élevé par les prêteurs pour un éventuel défaut de paiement. Les acheteurs sont alors tenus de payer une prime mensuelle supplémentaire sous forme de PMI. Si l'acheteur ne remboursait pas le prêt immobilier, l'assureur rembourserait au prêteur hypothécaire une partie du solde du prêt. Bien qu'il soit possible de voir une hypothèque avec PMI requise dans certaines transactions immobilières, elles ont tendance à être courantes pour ceux qui pourraient acheter leur première maison.
Il est important de noter que le PMI ne dure pas pendant toute la durée de vie du prêt immobilier. En fonction de votre prêteur, le paiement peut soit chuter lorsque vous atteignez un certain montant de capitaux propres dans la maison, soit lorsque vous refinancez. Les exigences du PMI ne s'appliquent qu'aux prêts immobiliers traditionnels. D'autres types de prêts (tels que les prêts FHA) ont des protocoles différents pour les petits acomptes.
Pour ceux qui se demandent ce qu'est le PMI et combien cela pourrait coûter, le coût du PMI dépendra de la taille de votre prêt immobilier, bien qu'il varie généralement de 0,5 à 1% du montant total du prêt. Bankrate estime ce montant entre 30 $ et 70 $ pour chaque 100 000 $ empruntés. Le paiement exact dépendra de plusieurs facteurs :
Montant de l'acompte
Pointage de crédit
Type de prêt
Le montant de l'acompte est le facteur déterminant le plus important lors de la fixation d'une prime PMI. À l'instar des structures d'assurance traditionnelles, lorsqu'un prêteur effectue un acompte plus important, cela signifie un solde hypothécaire inférieur et, par conséquent, une facture PMI plus faible. D'un autre côté, si votre acompte représente un pourcentage inférieur du prix d'achat, vous paierez plus de PMI. En effet, un acompte plus petit signale généralement un risque plus élevé pour les prêteurs hypothécaires.
Les antécédents de crédit jouent également un rôle important dans la détermination d'une prime PMI. Les prêteurs veulent s'assurer que les emprunteurs ont l'habitude d'effectuer des paiements à temps. Ils veulent également vérifier si les emprunteurs contractent généralement plus de dettes qu'ils ne peuvent se permettre ou maximisent leurs lignes de crédit. Ces facteurs sont utilisés par les prêteurs pour évaluer le risque lors de l'octroi d'un prêt immobilier et peuvent entraîner un paiement PMI plus élevé.
Selon que vous avez un prêt à taux variable ou à taux fixe, vos paiements PMI pourraient être différents. Traditionnellement, un prêt à taux fixe est associé à des primes PMI plus faibles car il y a moins de variabilité dans la mensualité. Avec un taux d'intérêt ajustable, les assureurs peuvent facturer davantage pour protéger le prêteur des périodes où l'intérêt pourrait augmenter.
Si vous demandez d'abord ce qu'est une assurance hypothécaire privée, il est naturel de considérer les avantages fiscaux potentiels du paiement de cette assurance. Le PMI est déductible d'impôt pour les propriétaires qui optent pour des déductions détaillées plutôt que pour des déductions standardisées. Actuellement, la déduction standardisée est de 12 550 $ pour les célibataires ou de 25 100 $ pour les couples qui déposent conjointement. Il est plus courant de prendre la déduction standardisée, ce qui signifie que le PMI ne serait pas déductible. Il y a aussi une exigence de revenu à garder à l'esprit. Les particuliers ne peuvent pas déduire le PMI si leur revenu brut ajusté dépasse 109 000 $.
Il existe trois façons principales d'effectuer des paiements PMI :un montant forfaitaire annuel, mensuel ou une combinaison des deux. Les acheteurs de maison peuvent choisir de payer une somme forfaitaire une fois par an, mais cela n'est pas toujours recommandé. La raison en est que les paiements PMI ne sont pas remboursables, donc si vous envisagez de refinancer, vous pourriez perdre une partie des fonds que vous avez déjà payés.
Une option plus courante consiste à payer le PMI mensuellement avec votre versement hypothécaire. Lorsque vous effectuez le paiement mensuel, votre prêteur décomposera chaque partie du montant dû. De nombreux propriétaires préfèrent cette configuration pour éviter un paiement forfaitaire. Cependant, les acheteurs qui peuvent payer certains frais initiaux peuvent effectuer un paiement partiel et répartir le reste mensuellement. Discutez avec votre prêteur pour déterminer le meilleur calendrier de paiement pour votre situation financière.
PMI a un avantage principal dont il faut être conscient :il peut aider les aspirants acheteurs à acheter une propriété avec une mise de fonds plus petite. La mise de fonds est généralement le plus gros obstacle lors de l'achat d'une maison, et cela peut prendre des années pour économiser. Bien que le PMI soit un coût mensuel supplémentaire, l'avantage est que vous pouvez acheter une propriété plus tôt que si vous attendiez d'économiser 20 % de la valeur totale de la propriété.
L'immobilier est historiquement un investissement très performant, et plus tôt vous pourrez acheter une propriété, plus tôt vous pourrez commencer à profiter des avantages de l'accession à la propriété. Cela peut faire du PMI un ajout quelque peu avantageux à votre prêt immobilier, malgré le coût supplémentaire. Une maison pour laquelle vous n'auriez potentiellement pas besoin de PMI dans cinq ans peut être à vous beaucoup plus rapidement, ce qui vous permettra d'augmenter votre crédit en cours de route.
La pensée d'un coût mensuel supplémentaire peut être décourageante lorsque vous naviguez dans le processus d'achat d'une maison pour la première fois. Comme nous l'avons mentionné, il existe des prêts hypothécaires sans assurance PMI requise, cela dépend principalement de la santé financière de l'acheteur et de sa capacité à payer un acompte. Il existe plusieurs façons d'éviter les PMI, dont certaines incluent :
20 % de moins : Le conseil numéro un pour éviter les PMI est de mettre plus de 20% vers le bas. Si vous achetez une maison de 350 000 $, cela signifie que vous avez besoin d'au moins 70 000 $ disponibles pour l'acompte. Cette stratégie nécessite généralement des pratiques d'épargne diligentes, mais cela peut être fait avec une bonne planification.
Se superposer : Une option pour éviter le PMI consiste à «se greffer» ou à combiner deux prêts. Les acheteurs de maison peuvent demander le premier prêt (souvent à un taux d'intérêt plus élevé) pour mettre 20 % de moins lors de l'achat d'une maison. Le deuxième prêt est l'hypothèque, qui aura un taux d'intérêt plus bas et aucun PMI. Si les prêteurs peuvent effectuer des paiements en temps opportun pour les deux prêts, cela peut être une bonne stratégie pour éviter des paiements PMI excessifs chaque année.
Prêts garantis par le gouvernement : Il existe certains prêts garantis par le gouvernement, tels qu'un prêt VA ou un prêt FHA, qui ne nécessitent pas un acompte de 20 %. Recherchez les conditions d'éligibilité et trouvez un prêteur qui offre le type de prêt qui vous intéresse. Cela peut être un excellent moyen d'acheter une propriété sans mise de fonds importante ou PMI.
Prêteurs non traditionnels : Certains prêteurs hypothécaires en ligne, tels que Quicken Loans, commencent à renoncer au PMI pour les acheteurs de maison en échange d'un taux d'intérêt plus élevé. Bien que ces emprunteurs ne paient pas de PMI mensuel, il est important de tenir compte des coûts à long terme d'un taux d'intérêt plus élevé.
Le PMI payé par l'emprunteur est généralement ce à quoi les gens font référence lorsqu'ils discutent des paiements mensuels du PMI. Ce type de PMI est regroupé avec les versements hypothécaires et diminue automatiquement une fois que les emprunteurs atteignent 22% de capitaux propres dans la maison. Les emprunteurs peuvent également demander de supprimer le PMI une fois qu'ils ont atteint 20% de fonds propres. Le PMI payé par l'emprunteur peut être évité en utilisant les stratégies décrites ci-dessus, comme faire un acompte plus important, se greffer sur des prêts immobiliers ou faire appel à un prêteur non traditionnel ou soutenu par le gouvernement.
Dans certains cas, les prêteurs peuvent payer la totalité de la prime PMI en échange d'un taux d'intérêt plus élevé sur le prêt. Cela peut entraîner plus d'argent payé au fil du temps, il est donc important de revoir votre calendrier d'amortissement si vous optez pour le PMI payé par le prêteur. Une façon d'éviter cela consiste à payer vous-même la totalité de la prime au moment de la clôture, bien que le montant requis puisse être difficile à trouver. Notez que lorsque vous payez le PMI en une seule fois, vous ne pouvez pas récupérer cet argent si vous deviez refinancer le prêt immobilier.
Il est crucial de comprendre les différentes façons de se débarrasser des PMI, car ces informations vous permettront d'économiser de l'argent à long terme. Les acheteurs de maison devront généralement contacter leurs prêteurs hypothécaires pour démarrer le processus, ce qui peut être fait une fois que vous atteignez 20 % de la valeur nette de la maison. Il est toujours judicieux de garder un œil sur les paiements effectués pour un prêt hypothécaire, et une fois que suffisamment de fonds propres ont été placés dans la propriété, les propriétaires peuvent commencer à économiser de l'argent sur les paiements PMI. Si vous avez effectué des versements supplémentaires au principal, vous pourriez être admissible à vous débarrasser plus tôt du PMI. Dans ce cas, vous devrez toujours informer votre prêteur pour que le paiement soit supprimé.
Les acheteurs de maison peuvent également se débarrasser du PMI si la valeur de la propriété augmente et qu'ils atteignent plus de 20% de capitaux propres dans la maison. Cela peut se produire de deux manières. Premièrement, la valeur des propriétés pourrait augmenter jusqu'à ce que vous ayez plus de valeur nette dans la maison. Deuxièmement, certaines rénovations pourraient augmenter la valeur de la propriété, augmentant ainsi votre valeur nette globale. Dans ces cas, vous devrez vous coordonner avec votre prêteur pour déterminer la nouvelle valeur de la propriété.
Que vous soyez un acheteur d'une première maison ou un investisseur immobilier expérimenté, il est courant de demander "Qu'est-ce que le PMI ? » à un moment ou à un autre. Comprendre vos options en tant qu'emprunteur est une étape cruciale lorsque vous vous préparez à acheter votre première maison, et apprendre ce qu'est le PMI dans l'immobilier peut ouvrir la porte à de nombreuses perspectives potentielles. L'assurance hypothécaire privée est un outil utilisé pour protéger les prêteurs lors de l'octroi de prêts immobiliers, et elle peut créer un coût mensuel supplémentaire pour l'acheteur. Selon la façon dont vous envisagez la situation, le PMI peut être à la fois un inconvénient et un avantage pour les acheteurs d'une première maison, principalement parce que la dernière chose que quelqu'un veut après l'achat d'une maison est une dépense mensuelle supplémentaire. Mais en fin de compte, cela peut également aider les acheteurs à acheter un bien immobilier plus rapidement qu'ils ne pourraient le faire autrement et à commencer à effectuer les paiements nécessaires pour s'implanter. Réfléchissez à la façon dont ce coût pourrait influencer le calendrier d'achat de votre maison avant de décider ce qui vous convient le mieux.
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https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-private-mortgage-insurance-en-122/
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/when-can- i-remove-private-mortgage-insurance-pmi-from-my-loan-en-202/
https://www.rocketmortgage.com/learn/pmi-insurance
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