Le OpEx contre CapEx le débat a tendance à submerger les nouveaux investisseurs immobiliers. La différence entre les deux termes peut sembler relativement faible à première vue; cependant, les deux dépenses jouent un rôle essentiel dans le résultat net d'une entreprise. Ces indicateurs sont importants pour la croissance et la maturation d'une entreprise, ce qui soulève deux questions importantes :qu'est-ce qu'une dépense en capital dans l'immobilier ? Qu'est-ce qu'une charge d'exploitation dans l'immobilier ? Plus tôt les entrepreneurs immobiliers connaîtront ces réponses, mieux ce sera.
CapEx est l'abréviation de dépenses en capital qui fait référence à tous les fonds utilisés par une entreprise respective pour rester en activité. Par conséquent, l'argent dépensé pour maintenir ou développer le champ d'activité d'une entreprise est considéré comme une dépense en capital.
Les dépenses en capital sont généralement utilisées pour sécuriser, mettre à niveau et entretenir les actifs physiques d'une entreprise. Les investisseurs immobiliers, par exemple, incluraient la réparation du toit d'un immeuble locatif dans leurs dépenses en capital. Cependant, à plus grande échelle, les dépenses en capital peuvent décrire les fonds utilisés pour acheter quoi que ce soit, d'un nouvel immeuble de bureaux au remplacement d'un équipement.
Gardez à l'esprit qu'il y a des limites à ce qu'on peut appeler une dépense en capital. Comme Investopedia s'empresse de le souligner, "une dépense est considérée comme une dépense en capital lorsque l'actif est une immobilisation nouvellement achetée ou un investissement qui améliore la durée de vie utile d'une immobilisation existante". Peut-être plus important encore, la dépense respective doit être capitalisée, ce qui verra une entreprise amortir (réduire la valeur chaque année par amortissement) le coût de la totalité de la dépense sur la durée de vie utile de l'actif. Les dépenses en capital sont inhabituelles en ce sens qu'elles ne peuvent pas être déduites du revenu à des fins fiscales. Au lieu de cela, la valeur tirée des dépenses en capital est ajoutée aux actifs de l'entreprise. Par conséquent, CapEx joue un rôle essentiel dans le flux de trésorerie d'une entreprise.
Le CapEx est un indicateur commercial important, ce qui soulève la question :qu'est-ce qu'une dépense en capital dans l'immobilier ? Les dépenses en immobilisations sont vastes et considérables et sont mieux décrites comme les coûts associés à l'acquisition, à la mise à niveau ou à la réparation d'une propriété. Voici quelques exemples de CapEx immobiliers pour clarifier encore plus le concept :
L'argent utilisé pour réparer ou remplacer un toit est une dépense en capital
L'argent utilisé pour réparer ou remplacer une unité CVC est une dépense en capital
L'argent utilisé pour peindre la maison est une dépense en capital
L'argent utilisé pour améliorer la plomberie est une dépense en capital
L'argent utilisé pour recâbler une maison est une dépense en capital
Encore une fois, les dépenses en capital sont les fonds dépensés pour développer ou maintenir les opérations d'une entreprise. En tant qu'investisseur immobilier, les dépenses en capital peuvent aller du remplacement d'un toit à la construction d'une nouvelle maison. Cela dit, vous ne rencontrerez jamais de formule universelle pour tenir compte du CapEx de chaque entreprise simplement parce qu'il y a trop de variables à prendre en compte. Par conséquent, les investisseurs immobiliers devront faire un peu de prévision au lieu d'utiliser une formule.
Pour estimer précisément les CapEx, les investisseurs doivent créer un budget. Compilez une liste des éléments « importants » dont chacune des propriétés aura besoin et combien de temps ils sont raisonnablement censés durer. De plus, les investisseurs devront prévoir la durée de vie de leurs équipements actuels. En d'autres termes, posez des questions comme combien d'années il reste à ce toit ? L'unité HVAC approche-t-elle de la fin de sa durée de vie ?
Comme indiqué ci-dessus, bien qu'il n'y ait pas de formule exacte pour calculer le CapEX, vous pouvez estimer ce nombre grâce à la méthode suivante. Une fois que vous avez identifié chaque dépense, divisez son coût de remplacement total par le nombre d'années qu'elle est raisonnablement censée durer.
À titre d'exemple, disons qu'un nouveau toit coûte généralement aux propriétaires environ 5 000 $ et dure environ 25 ans. Pour calculer les dépenses en capital, divisez 5 000 $ par 25 (la durée de vie prévue du toit). En moyenne, vous vous attendez à payer 200 $ par an en dépenses d'investissement pour le toit uniquement.
Il n'existe pas de formule de dépenses en immobilisations. Investir dans l'immobilier est alambiqué par beaucoup trop de variables, du moins trop pour formuler une seule équation qui rende compte de tout ce qui mérite votre attention. L'état de la propriété, son âge et le type de propriété ne sont que le début. À toutes fins utiles, le budget d'investissement de chaque maison sera différent, et à juste titre :il n'y a pas deux maisons identiques, et leurs propriétaires non plus.
Comme j'y ai déjà fait allusion, les dépenses en capital sont réservées aux coûts consacrés à la mise à l'échelle d'une entreprise. Les dépenses en capital sont des coûts à long terme spécifiquement conçus pour faire évoluer une entreprise, ou du moins maintenir sa trajectoire actuelle. D'autre part, les réparations suggèrent un délai beaucoup plus court et sont réservées aux coûts de maintenance de routine utilisés pour maintenir l'état d'un actif. Il est important de noter que les réparations n'améliorent pas l'actif ou ne prolongent pas sa durée de vie ; ils le remettent simplement dans son état d'origine.
Autrement appelées dépenses de revenus, les réparations sont facturées directement à l'entreprise au cours de la même année où elles sont engagées. Plus important encore, les dépenses de revenus sont entièrement déductibles d'impôt dans l'année où elles ont eu lieu. Contrairement aux dépenses de revenus, les dépenses en capital ne peuvent pas être déduites du revenu à des fins fiscales. Au lieu de cela, ils sont ajoutés à la valeur de l'actif et amortis au fil du temps.
Les dépenses d'exploitation, ou dépenses d'exploitation, sont des dépenses courantes qu'une entreprise engage au cours de ses activités commerciales normales. À ne pas confondre avec CapEx, les dépenses opérationnelles ne sont pas réservées à l'investissement dans la croissance future de l'entreprise, mais plutôt au maintien des opérations quotidiennes. Par exemple, certains des OpEx les plus courants auxquels une entreprise sera confrontée comprennent le loyer, l'équipement, les coûts d'inventaire, le marketing, la masse salariale, l'assurance et les fonds alloués à la recherche et au développement. En d'autres termes, les dépenses opérationnelles sont nécessaires mais généralement inévitables.
Les dépenses opérationnelles sont également perçues différemment aux yeux de l'Internal Revenue Service (IRS), ou du moins par rapport aux CapEx. À savoir, l'IRS permet aux entreprises de déduire les dépenses d'exploitation dans le cas où elles sont rentables.
Encore une fois, les dépenses d'exploitation sont les coûts nécessaires au fonctionnement de l'entreprise. Au lieu d'acheter des actifs physiques, comme les dépenses en capital, les dépenses d'exploitation incluent, mais ne sont pas limitées à :
L'argent utilisé pour payer un loyer ou une hypothèque est une dépense d'exploitation
L'argent utilisé pour payer les salaires et traitements des employés est une dépense d'exploitation
L'argent utilisé pour payer les frais comptables et juridiques est une dépense d'exploitation
L'argent utilisé pour payer les impôts fonciers est une dépense d'exploitation
L'argent utilisé pour payer les intérêts d'un prêt est une dépense d'exploitation
Il y a une formule OpEx dont les investisseurs à revenu passif doivent se préoccuper, peut-être plus que toute autre :le ratio des charges d'exploitation. Comme son nom l'indique, le ratio des charges d'exploitation mesure combien il en coûte pour exploiter un bien locatif par rapport aux revenus qu'il rapporte. Pour déterminer le ratio des charges d'exploitation d'un bien, il suffit de diviser ses charges d'exploitation par son revenu brut d'exploitation. Additionnez toutes les dépenses nécessaires pour rester en activité (loyer, équipement, coûts d'inventaire, marketing, paie, assurance, etc.) et divisez le nombre par le montant des bénéfices réalisés par l'entreprise.
En faisant la différence entre CapEx et OpEx, la première chose que beaucoup de gens réaliseront, ce sont les méthodes comptables utilisées pour chaque métrique sur les états des résultats. Les dépenses CapEx, par exemple, doivent être déduites sur plusieurs années (pas une seule année). Ne serait-ce que pour rien d'autre, les dépenses en immobilisations représentent des actifs dont la durée de vie utile dépasse l'année d'imposition en cours. Ainsi, les dépenses en immobilisations doivent être amorties sur la durée d'amortissement de l'actif. Les charges d'exploitation, en revanche, peuvent être entièrement déduites en une seule année.
Qu'est-ce qu'une dépense en capital dans l'immobilier ? Que sont les charges d'exploitation dans l'immobilier ? Ce sont deux questions fondamentales auxquelles les investisseurs doivent répondre avant même de percer dans la communauté des investisseurs. Cela dit, ne laissez pas le jargon de l'industrie vous confondre.
Le débat CapEx contre OpEx peut être assez déroutant, et pour cause :les deux mesures partagent de nombreuses similitudes. Ne serait-ce que pour rien d'autre, les deux sont des dépenses nécessaires engagées pour continuer à gérer une entreprise. De plus, les CapEx et les OpEx sont pris en compte dans les flux de trésorerie d'une entreprise et peuvent avoir un impact significatif sur ses résultats. Bien que plusieurs différences doivent être prises en compte, les entreprises qui réussissent à le faire ont de meilleures chances d'appliquer une stratégie financière plus solide.
La différence entre CapEx et OpEx est minime en surface, mais lorsque vous commencez à décomposer chaque métrique, il est assez facile de dire qu'elles sont toutes très uniques.
Les dépenses en capital sont à plus long terme, tandis que les dépenses opérationnelles sont à plus court terme.
Les entreprises doivent être en mesure de faire la distinction entre CapEx et OpEx si elles souhaitent exercer une solide littératie financière.
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