Lorsque vous cherchez à acheter ou à refinancer une maison, il y a de fortes chances que vous deviez contracter au moins un prêt pour financer la transaction. Bien qu'il existe différents types et conditions de prêt parmi lesquels vous pouvez choisir, vous devrez souvent choisir entre des prêts à taux fixe ou des prêts hypothécaires à taux variable ou ARM.
Mais vous pouvez également rencontrer un type de prêt ARM avec un taux d'intérêt fixe initial et un taux d'intérêt variable après une période déterminée. Ceux-ci sont souvent appelés prêt ARM 5/1 , bien qu'ils existent également sous d'autres formes. Décomposons en détail les prêts ARM 5/1 et examinons si ces prêts conviendront à vos objectifs immobiliers.
En termes simples, un prêt ARM 5/1 est un type de prêt hypothécaire à taux variable qui comporte un taux d'intérêt fixe pour les cinq premières années de la durée du prêt. Une fois cette période de cinq ans écoulée, le taux d'intérêt du prêt ARM 5/1 devient ajustable pour le reste de la durée.
Pour la plupart des prêts ARM 5/1, le taux d'intérêt de lancement sur cinq ans est généralement appelé le «taux d'appel» car il est généralement bien inférieur aux taux comparables que vous obtenez pour les accords hypothécaires à taux fixe. Vous pouvez parfois trouver ces prêts sur des durées à taux fixe de 7 ou 10 ans, mais le taux de 5 ans est de loin le plus courant.
Dès que la période de taux fixe du prêt est terminée, le taux d'intérêt du prêt ARM augmentera ou diminuera en fonction de divers facteurs tels que les taux actuels du marché. Bien sûr, le taux d'intérêt est toujours plafonné dans une certaine mesure, ce qui signifie que le taux d'intérêt n'augmentera que d'un certain montant maximum à un moment donné. Les ajustements ont généralement lieu une fois par an.
Un prêt ARM 5/1 fonctionne en incitant les gens à accepter les prêts grâce à l'offre de taux d'intérêt de lancement bas. Une fois la durée initiale de cinq ans terminée, le prêteur calcule un nouveau taux.
En règle générale, le nouveau taux est calculé en ajoutant la marge de votre prêt hypothécaire et un indice tel que l'indice du coût des fonds (COFI) ou les bons du Trésor à échéance constante (CMT). Le Secured Overnight Financing Rate ou SOFR est un autre indice qui peut être utilisé pour calculer le taux d'intérêt ajusté.
Lorsque vous envisagez de signer un contrat de prêt ARM 5/1, vous rencontrerez une variété de termes importants. Ceux-ci incluent :
Le taux fixe ou teaser, qui précise combien de temps le taux d'intérêt reste fixe et bas au début de la durée du prêt. Pour un prêt ARM 5/1, le « 5 » désigne le taux d'intérêt
L'intervalle d'ajustement, qui vous indique la fréquence à laquelle le taux d'intérêt s'ajuste après la fin de la partie à taux fixe de la durée du prêt. Pour un prêt ARM 5/1, le "1" indique l'intervalle d'ajustement puisque le taux d'intérêt s'ajuste une fois par an
Le plafond initial, qui limite dans quelle mesure le taux d'intérêt peut être ajusté à la hausse la première fois qu'un ajustement est effectué, quelles que soient les autres conditions du marché. Par exemple, un prêt ARM 5/1 normal a un plafond initial de 2 %. De ce fait, vous n'aurez pas à vous soucier de l'augmentation de votre taux hypothécaire ajustable de plus de 2 % la sixième année de la durée du prêt
Plafonds sur les ajustements ultérieurs, qui affectent chaque ajustement après le premier changement de taux d'intérêt
Le plafond à vie, qui est la limite à vie totale sur les augmentations de taux. Par exemple, un prêt ARM 5/1 typique peut ne pas permettre au taux d'intérêt hypothécaire d'augmenter de plus de 5 % tant que le signataire initial détient le prêt
Peu importe le contrat de prêt que vous avez signé, tout taux d'intérêt ajustable ou variable change toujours en fonction des taux marginaux en fonction des indices auxquels ils sont liés. Disons qu'un prêt ARM 5/1 a une marge de 3% et que son indice est de 3%. Dans un tel scénario, le taux d'intérêt s'ajusterait à 6 % après la fin de la période de taux d'appel.
Par exemple, imaginons que vous souhaitiez acheter une maison de 250 000 $ avec une mise de fonds de 25 % de 62 500 $. Cela signifie qu'il ne vous restera plus que 187 500 $ pour un prêt ARM 5/1.
Dans ce cas, vous pourriez économiser des centaines de dollars par mois pendant les cinq premières années de la durée du prêt, car vous devrez faire face à un taux d'intérêt inférieur à la moyenne du marché. Cependant, une fois le taux d'intérêt de cinq ans terminé, vous voudrez peut-être vendre votre maison lorsque le taux d'intérêt augmentera ou refinancer votre prêt pour garantir un taux d'intérêt plus stable et moins volatil.
Il peut être difficile de déterminer si un prêt ARM 5/1 est un bon choix pour votre prochain achat de maison. Examinons donc de plus près les avantages et les inconvénients de ce type de prêt unique.
Tous les prêts hypothécaires à taux révisable ont leurs avantages. Les avantages spécifiques des prêts ARM 5/1 incluent :
Un taux d'intérêt initial inférieur à la moyenne. Étant donné que les taux d'intérêt sont autorisés à changer à l'avenir, les prêts ARM 5/1 sont conçus avec un taux d'intérêt intentionnellement inférieur à la moyenne du marché dans un premier temps pour attirer les gens vers le prêt. Cela peut donner aux acheteurs qui ont besoin de flexibilité financière la marge de manœuvre dont ils ont besoin pour acheter une maison en premier lieu ou dépenser l'argent qu'ils économisent en intérêts pour d'autres choses.
La possibilité que vous payiez moins d'intérêts dans l'ensemble. Si vous mettez l'argent que vous économisez grâce au taux d'intérêt initial plus bas vers le principal, vous pouvez rembourser une plus grande partie de votre prêt plus rapidement que vous ne le feriez autrement. Cela se traduirait par le taux d'intérêt futur engageant également moins d'une charge contre vous puisque le capital sera inférieur. Notez que cet avantage n'entre en jeu que si vous êtes suffisamment avant-gardiste pour en profiter.
Ils peuvent être bons pour l'accession à la propriété à court terme. Par exemple, si vous cherchez à acheter une première maison et que vous ne déménagez que dans quelques années, vous pourriez quitter la maison avant que le taux d'intérêt ne s'ajuste, et vous perdrez le maigre taux d'intérêt. Bien sûr, ce n'est vraiment un avantage que si vous avez une solide connaissance de votre avenir à court terme et que vous savez que vous pourrez déménager avant que les taux d'intérêt n'augmentent, ce qui dépend quelque peu du marché du logement et d'autres circonstances, comme votre sécurité de revenu.
Mais vous devez également savoir que le prêt ARM 5/1 présente également plusieurs inconvénients, notamment :
Il existe une possibilité de versements hypothécaires plus élevés à long terme. Étant donné que le taux d'intérêt des prêts ARM 5/1 est inférieur à la moyenne du marché, les paiements à long terme du taux d'intérêt après la période d'introduction sont souvent plus chers que la moyenne. C'est ainsi que les prêteurs gagnent de l'argent grâce à ces contrats de prêt.
Vous pouvez également payer plus d'intérêts au fil du temps. Encore une fois, étant donné que les intérêts augmentent après cinq ans, vous devrez peut-être également payer une plus grande partie de ces intérêts au fil du temps si vous ne remboursez pas suffisamment le capital de votre prêt au cours de la période initiale de cinq ans.
Si vous refinancez en prêt à taux fixe, vous devrez payer des frais supplémentaires. Certains propriétaires pensent qu'ils peuvent contourner les taux d'intérêt élevés après le taux d'intérêt de cinq ans en refinançant. Bien que cela soit techniquement vrai, gardez à l'esprit que vous devrez également payer des frais supplémentaires et des frais de clôture chaque fois que vous refinancerez votre prêt hypothécaire. Cela peut représenter entre 3 % et 6 % du montant total du prêt dans certains cas, ce qui peut représenter une bonne partie de vos économies.
La différence de taux d'intérêt peut ne pas en valoir la peine. À mesure que les taux d'intérêt baissent dans l'ensemble, la courbe des rendements du marché de l'habitation se rétrécit. En un mot, la courbe de rendement affecte la différence entre les prêts hypothécaires à taux variable et à taux fixe. De cette façon, les prêts ARM 5/1 ne valent vraiment la peine que si vous économisez une somme d'argent importante sur le front-end de la transaction. Si la différence n'est que d'environ 10 points de base (ou 10 centièmes d'un seul point de pourcentage, ou 0,1 %), un prêt ARM 5/1 peut ne pas en valoir la peine au final.
Comme vous pouvez le voir, les prêts ARM 5/1 pourraient être un bon choix pour certains acheteurs de maison. Mais les prêts hypothécaires à taux fixe peuvent être plus appropriés en fonction de votre budget et d'autres spécificités.
Par exemple, les prêts hypothécaires à taux fixe n'ont qu'un seul taux d'intérêt pour toute la durée de vie du prêt. Cela rend la planification financière pour l'hypothèque et la budgétisation sur une base mensuelle beaucoup plus simples. Le taux n'est pas lié à un taux indiciel ou à tout autre indice de référence sous-jacent et ne change jamais. Cette prévisibilité et cette stabilité sont attrayantes pour de nombreux propriétaires actuels et potentiels.
En plus de cela, vous devez garder à l'esprit que le taux d'intérêt variable ou ajustable après le taux initial de cinq ans pourrait être plus élevé que l'intérêt à taux fixe que vous verriez avec une hypothèque traditionnelle. Si vous êtes un acheteur d'une première maison, une hypothèque traditionnelle ou à taux fixe pourrait être avantageuse puisque vous pourrez estimer le coût total d'emprunt sur la durée de vie du prêt. C'est impossible à faire avec un prêt ARM 5/1.
Comme beaucoup de choses dans l'immobilier, les prêts ARM 5/1 ne sont appropriés que lorsque les circonstances s'y prêtent.
Par exemple, lorsque les taux d'intérêt sont élevés, les prêts ARM 5/1 sont une excellente option, en particulier pour les nouveaux propriétaires. . En effet, le taux de teasing sur cinq ans sera inférieur à la moyenne actuelle du marché. De cette façon, les propriétaires peuvent être sûrs d'économiser au moins un peu d'argent pendant les cinq premières années de leurs versements hypothécaires.
En fait, les prêts ARM 5/1 sont devenus disponibles pour la première fois en 1981, lorsque le taux moyen des prêts hypothécaires sur 30 ans a grimpé au-delà de 18 %. Les propriétaires ont ensuite utilisé les prêts ARM 5/1 pour continuer à acheter des biens immobiliers.
Mais d'un autre côté, si les taux d'intérêt sont actuellement bas, les prêts ARM 5/1 ne sont pas nécessaires ni même judicieux. Par exemple, les prêts hypothécaires à taux fixe étaient à des niveaux record en septembre 2020, il n'y avait donc aucune raison pour que les acheteurs de maison utilisent des prêts ARM 5/1 pour économiser seulement quelques dixièmes de point de pourcentage.
Comme indiqué ci-dessus, les prêts ARM 5/1 pourraient également être une bonne idée si vous savez avec certitude que vous serez hors du contrat de prêt (en déménageant ou en vendant la maison) avant la fin du taux d'intérêt de cinq ans. Dans ce cas, vous pouvez profiter pleinement du faible taux d'intérêt de la période d'anticipation et sortir avant que le taux révisable n'ait l'occasion d'affecter négativement votre portefeuille.
Alternativement, les prêts ARM 5/1 pourraient être un bon choix si vous êtes très responsable financièrement et que vous souhaitez utiliser l'argent que vous économiserez au cours des cinq premières années du prêt et l'affecter à votre capital hypothécaire. Cela pourrait vous permettre de rembourser votre maison plus rapidement et même d'atténuer le risque financier potentiel auquel vous pourriez être confronté avec un taux variable élevé après la fin du teaser.
D'un autre côté, si vous envisagez de vivre dans une maison pendant un certain temps, une hypothèque à taux fixe est certainement plus facile à prévoir et peut également être plus abordable à long terme (puisque le taux révisable pour un prêt ARM 5/1 pourrait finir par être plus élevé que le taux d'intérêt fixe moyen).
En fin de compte, c'est à vous de décider si un prêt ARM 5/1 est un bon choix pour vos besoins d'accession à la propriété. Examinez attentivement votre budget, réfléchissez à la durée pendant laquelle vous vivrez dans un bien immobilier donné et essayez de choisir un prêt qui est avantageux pour le marché actuel dans lequel vous vous trouvez.
Prêt à commencer à profiter des opportunités actuelles du marché immobilier ?
Que vous débutiez dans l'investissement ou que vous ayez conclu quelques transactions, notre nouveau cours immobilier en ligne couvrira tout ce que vous devez savoir pour vous aider à démarrer avec l'investissement immobilier. L'investisseur expert Than Merrill explique les meilleures stratégies immobilières pour vous aider à vous mettre sur la voie d'un meilleur avenir financier.
Inscrivez-vous à notre webinaire GRATUIT sur l'immobilier et commencez à apprendre comment investir dans le marché immobilier d'aujourd'hui !
[]
