Il existe de nombreux avantages fiscaux associés à l'investissement immobilier, mais aucun n'est peut-être plus mal compris que l'échange 1031. La capacité d'abriter les impôts est inestimable, ce qui soulève la question :Qu'est-ce qu'un échange 1031 ? En termes simples, il s'agit d'une désignation fiscale qui est devenue synonyme de certains des plus grands avantages de l'investissement immobilier. Lorsqu'il est exécuté correctement, un échange 1031 peut faire économiser aux investisseurs un montant incroyable d'impôts et développer leurs portefeuilles dans le processus.
Malheureusement, beaucoup trop d'investisseurs ignorent l'échange 1031 et comment utiliser correctement cette stratégie. Si vous envisagez de vendre votre immeuble à revenu passif (ou si vous souhaitez développer votre activité d'investissement immobilier), familiarisez-vous avec le concept d'échange 1031. Cette stratégie est peut-être la seule chose dont vous avez besoin pour faire passer votre carrière au niveau supérieur.
Un échange 1031 consiste à vendre un immeuble de placement et à en acheter un autre dans un délai déterminé, en échangeant essentiellement les deux propriétés. Cette stratégie est définie par l'Internal Revenue Service (IRS) car la section 1031 peut différer les impôts sur les plus-values. Un échange 1031 doit généralement s'appliquer aux immeubles commerciaux ou d'investissement, bien qu'il existe quelques rares exceptions pour les maisons de vacances et les résidences principales. Il n'y a pas de limite à la fréquence ou au nombre de fois qu'un investisseur peut utiliser un échange 1031. Par exemple, les investisseurs pourraient utiliser un échange 1031 chaque fois qu'ils achètent et vendent un immeuble à revenu passif. Ce faisant, l'investisseur pourrait constituer un portefeuille d'investissement à imposition différée.
Cependant, il convient de noter que le report d'impôt prévu par un échange 1031 ne sera accordé que si certains critères sont remplis, à savoir si le produit de la vente est réinvesti dans un bien « similaire ». Ou, comme le dit l'IRS, "Chaque fois que vous vendez une entreprise ou un immeuble de placement et que vous réalisez un gain, vous devez généralement payer l'impôt sur le gain au moment de la vente. La section 1031 de l'IRC prévoit une exception et vous permet de reporter le paiement de l'impôt sur le gain si vous réinvestissez le produit dans un bien similaire dans le cadre d'un échange éligible de même nature. En d'autres termes, un échange 1031 offre aux investisseurs la possibilité de compenser l'impôt sur les gains en capital, à condition que la nouvelle propriété réponde aux critères établis par l'IRS.
Pour être admissible et participer à un échange 1031, vous devez être un propriétaire d'investissement ou de propriété commerciale. Plus précisément, "Les particuliers, les sociétés C, les sociétés S, les sociétés de personnes (générales ou à responsabilité limitée), les sociétés à responsabilité limitée, les fiducies et toute autre entité contribuable peuvent mettre en place un échange d'immeubles commerciaux ou d'investissement contre des immeubles commerciaux ou d'investissement en vertu de l'article 1031", selon l'IRS.
En plus d'être propriétaire d'un investissement ou d'une propriété commerciale, il y a d'autres détails à considérer. Pour commencer, tous les immeubles de placement ne sont pas considérés comme des candidats viables à l'échange 1031. Pour être admissible, l'immeuble de placement doit avoir été détenu pour générer un revenu passif, comme un immeuble locatif typique. Rehabs, d'autre part, ne sont pas admissibles. En effet, par définition, les propriétés de réhabilitation sont détenues pour un gain en capital et non pour un revenu passif. De plus, chaque propriété dans un échange 1031 doit appartenir à la même personne. Cela signifie qu'un investisseur ne peut pas vendre un bien locatif sous son nom et acheter un bien similaire sous sa société à responsabilité limitée (LLC).
Je veux que ce soit très clair; la propriété doit avoir été utilisée comme investissement pour gagner un revenu passif. Cela signifie que les biens utilisés à des fins personnelles, comme votre résidence principale, ne seront généralement pas admissibles aux normes d'un échange 1031. Pour mieux comprendre ce qui qualifie une transaction pour participer à un échange 1031, consultez les règles et réglementations établies par l'IRS dans l'Internal Revenue Code. Les informations contenues dans cet article ne sont en aucun cas destinées à être utilisées comme des conseils fiscaux et constituent donc un bref aperçu de ce à quoi s'attendre.
Les investisseurs qui ont profité d'un échange 1031 savent à quel point la possibilité de reporter les impôts à une date ultérieure peut être bénéfique. Le report des gains en capital est un incroyable outil d'abri fiscal, ce qui soulève la question :comment fonctionne un échange 1031 ? La réponse peut être décomposée en cinq étapes simples :
Choisissez une propriété sujette à vendre : Identifiez la propriété qui doit être vendue pour un gain en capital.
Choisissez une propriété sujette à acheter : Identifiez une propriété sujette à acheter avec le produit de la vente de la première maison.
Assurez-vous que chaque propriété est « similaire » : Les propriétés achetées et vendues doivent être de même nature. Pour que deux propriétés soient de même nature, elles doivent être de nature et de caractère similaires. La qualité ou le grade des propriétés en question n'est pas pertinent ; seulement qu'il s'agit de types de biens immobiliers physiques objectivement similaires.
Exécuter la transaction avec un intermédiaire qualifié : Dans le cas où chaque propriété en question est qualifiée de similaire, les investisseurs doivent exécuter la transaction avec un intermédiaire qualifié. Autrement connus sous le nom de facilitateurs d'échange, les intermédiaires appropriés effectueront la transaction avec leur propre compte séquestre pour que tout soit en ordre.
Informer l'IRS de la transaction : Lorsque vient le temps de déclarer les impôts, remplissez le formulaire IRS 8824 pour informer l'IRS de la transaction. Lorsque vous remplissez le formulaire, décrivez les propriétés en question, identifiez les dates, expliquez qui était impliqué et conservez des enregistrements du flux d'argent.
Bien qu'un échange 1031 semble simple par nature, il est beaucoup plus complexe que ne le pensent de nombreux investisseurs. Dans sa forme la plus simple, un échange 1031 voit deux investisseurs échanger littéralement la propriété de leurs immeubles de placement - bien que cela se produise rarement de cette façon. En réalité, il y a souvent des échanges retardés, des intermédiaires et même des contraintes de temps. Les changements de politique peuvent encore compliquer ces règles, rendant le processus plus strict et, dans certains cas, plus difficile à naviguer. Par exemple, la Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) de 2017 interdisait l'utilisation des échanges 1031 pour acheter et vendre des biens personnels (tels que des avions, des licences de franchise et d'autres investissements). Il est crucial de comprendre chacune des réglementations entourant un échange 1031 avant de tenter cette stratégie. Passez en revue les règles d'échange 1031 répertoriées ci-dessous pour éviter toute confusion :
Propriété similaire : Pour être admissible à un échange 1031, la propriété que vous achetez après avoir vendu votre propriété d'origine doit être similaire ou de même nature. Selon l'IRS, la nature similaire suggère que les deux propriétés sont "de la même nature ou du même caractère, même si elles diffèrent en grade ou en qualité".
Investissement ou propriété commerciale : La propriété que vous vendez pour un échange 1031 doit avoir été utilisée à des fins commerciales ou d'investissement. Cela signifie qu'une résidence principale n'est pas éligible.
Valeur supérieure ou égale : La valeur de la propriété que vous avez l'intention d'acheter lors de l'échange doit être supérieure ou égale à la valeur de la propriété que vous avez vendue si vous souhaitez reporter 100 % de l'impôt sur les gains en capital.
Méfiez-vous du "Boot": Si la nouvelle propriété a moins de valeur que l'originale, vous pouvez effectuer un échange 1031 partiel, mais l'échange ne sera pas à 100 % exonéré d'impôt. La différence de valeur, également connue sous le nom de "botte", représentera le montant sur lequel l'acheteur paiera les gains en capital.
Même propriétaire : La même personne doit être propriétaire de chaque propriété impliquée dans l'échange. Cela signifie qu'un investisseur ne peut pas vendre un bien locatif sous son nom et par un bien similaire sous sa LLC.
Règle des 45 jours : Le vendeur a 45 jours pour identifier une nouvelle propriété avec laquelle il a l'intention de procéder à l'échange. De plus, ils doivent avertir les autorités compétentes.
Règle des 180 jours : Le bien de remplacement doit être reçu et l'échange effectué au plus tard 180 jours après la vente du bien échangé. Avant la date d'échéance de la déclaration de revenus pour la même année d'imposition, la propriété d'origine (la première propriété de l'échange) a été vendue, selon la première éventualité.
Il est important de faire attention à tout argent restant après avoir terminé l'échange 1031. Disons que vous avez vendu votre première propriété pour un peu plus que la valeur de la seconde. L'argent supplémentaire provenant de la vente (appelé «boot») serait toujours classé comme un gain et serait donc imposé en conséquence. La même chose s'appliquerait aux montants de prêt impayés - par exemple, si l'hypothèque sur votre nouvelle propriété était inférieure de 75 000 $ à l'hypothèque sur la propriété que vous avez vendue. Dans ce cas, vous serez quand même imposé sur la différence de 75 000 $. Il est crucial de prêter attention à ces différences lors d'une tentative d'échange 1031, car ces implications fiscales peuvent compromettre ce que vous essayez d'accomplir.
Chaque transaction associée à l'échange doit avoir lieu dans un certain laps de temps pour être admissible à un échange 1031 et reporter les gains imposables. Cela ne veut pas dire que l'échange doit avoir lieu simultanément, mais plutôt que l'IRS a limité le temps qui peut s'écouler entre le moment où vous vendez votre premier immeuble de placement et celui où vous achetez le second. Peut-être plus important encore, les investisseurs seront tenus à deux délais spécifiques, dont aucun ne pourra être prolongé.
Le premier délai auquel les investisseurs doivent prêter attention est le temps dont ils disposent pour identifier un remplaçant. Selon l'IRS, les investisseurs doivent identifier une propriété de remplacement dans les 45 jours suivant l'abandon du contrôle de leur première propriété. Cela dit, l'identification d'un candidat de remplacement est un peu plus complexe que la simple recherche d'un logement; vous devrez soumettre quelque chose par écrit déclarant votre intérêt. L'identification doit être faite par écrit, signée à la fois par la personne intéressée par l'échange 1031 et le vendeur du bien de remplacement. En plus d'une signature, le document écrit doit inclure une « description légale, une adresse municipale ou un nom distinctif ». Vous ne pouvez pas simplement aviser votre avocat, votre agent immobilier, votre comptable ou toute autre personne représentant votre part d'un accord.
À condition que l'investisseur ait identifié un remplaçant approprié dans les 45 jours, il n'y a plus qu'un seul délai à respecter :le temps qu'il faudra pour fermer la propriété suivante. La propriété suivante doit être "reçue et l'échange terminé" dans les 180 jours suivant la vente de la première maison, "ou la date d'échéance (avec extensions) de la déclaration de revenus pour l'année d'imposition au cours de laquelle la propriété abandonnée a été vendue, selon la date plus tôt », selon l'IRS.
La seule façon de calculer avec précision les coûts associés à un échange 1031 est d'employer un représentant fiscal connaissant bien les directives de la section 1031. Le processus est compliqué, car les gains sont simplement différés et non pardonnés. Par conséquent, engagez toujours un professionnel avant de calculer un échange 1031. Cela étant dit, il peut être utile de comprendre les informations requises. Les principes de base pour calculer la base d'un échange 1031 sont les suivants :
Regardez la base ajustée de la propriété que vous avez vendue, y compris les montants des prêts hypothécaires ou des prêts. (La base fait référence au coût de la propriété à des fins fiscales)
Ajoutez la nouvelle valeur de la propriété, le montant de l'hypothèque, l'acompte et le gain reconnu de la propriété que vous avez vendue
Ensuite, soustrayez l'argent que vous avez reçu lors de l'échange, l'hypothèque sur la propriété vendue et toute perte constatée lors de l'échange
Les variables énumérées ci-dessus ne s'appliqueront pas à chaque échange 1031, mais cela peut toujours aider à comprendre où elles entrent en jeu. En travaillant avec un professionnel et en suivant les étapes énumérées ci-dessus, vous pouvez calculer la base d'un échange 1031.
Il est important de noter que tous les échanges 1031 ne sont pas créés égaux; il existe, en fait, différents types d'échanges 1031. Ne serait-ce que pour rien d'autre, les transactions immobilières sont une affaire compliquée. La nature complexe du marché immobilier a entraîné le besoin d'au moins quatre types d'échanges 1031 :
Échanges différés
Échanges similaires
Inverser les échanges 1031
Échanges sur mesure
Les échanges différés, comme leur nom l'indique, offrent aux investisseurs le luxe de disposer de plus de temps. Plus précisément, les investisseurs ont jusqu'à 180 jours après avoir vendu leur maison d'origine (cédée) pour fermer la nouvelle maison (de remplacement). Étant donné que la propriété d'origine est généralement vendue avant qu'une nouvelle puisse être achetée dans le cadre d'un échange différé, le produit de la propriété abandonnée sera transféré à un séquestre détenu par un intermédiaire qualifié. L'argent restera chez l'intermédiaire jusqu'à ce qu'un bien de remplacement soit identifié et acheté ; à ce moment-là, l'argent sera transféré du compte de dépôt à l'agent de clôture respectif.
Comme je l'ai déjà mentionné, les propriétaires d'investissements ou de biens commerciaux éligibles doivent réinvestir le produit de la vente d'origine dans une propriété similaire pour pouvoir bénéficier d'un échange 1031. Cela dit, "like-kind" et "similar" sont devenus synonymes l'un de l'autre, du moins tels qu'ils sont référencés à l'article 1031. En d'autres termes, un échange 1031 de même nature fait référence au moment où un investisseur vend un bien locatif et utilise le produit pour acheter une propriété similaire, ce qui soulève la question :qu'est-ce qu'une propriété de même nature exactement ? Dans quelle mesure les propriétés peuvent-elles être similaires (ou différentes) pour pouvoir bénéficier d'un tel échange ?
Selon l'IRS, les propriétés de même nature ne sont que cela :de même nature. Les propriétés sont éligibles à un échange de type 1031 "si elles sont de même nature ou de même caractère, même si elles diffèrent en grade ou en qualité".
Selon les règles spécifiées par la section 1031, la plupart des propriétés seront similaires aux autres propriétés. Bien sûr, il y a des exceptions. La propriété aux États-Unis, par exemple, n'est pas considérée comme semblable à la propriété dans d'autres pays. Pour plus d'informations sur ce qui est considéré comme similaire (et ce qui ne l'est pas), veuillez consulter un fiscaliste. Seuls les fiscalistes connaissant bien la section 1031 du code des impôts seront en mesure de confirmer si oui ou non deux propriétés sont officiellement de même nature.
Autrement connu sous le nom d'échange à terme, un échange 1031 inversé est "lorsque vous acquérez une propriété de remplacement par l'intermédiaire d'un titulaire d'un logement d'échange avant d'identifier la propriété de remplacement", selon RealWealth Network. En d'autres termes, un échange 1031 inversé est exactement ce que son nom l'indique :l'investisseur achètera d'abord et paiera plus tard.
Autrement appelé échange de construction, un échange sur mesure permet aux investisseurs d'utiliser le produit différé de la propriété abandonnée pour financer des rénovations sur la propriété de remplacement. Il est important de noter, cependant, que toute amélioration apportée à la nouvelle propriété doit être achevée dans le délai de 180 jours afin de réclamer les dollars d'impôt différé à la date de déclaration de revenus appropriée.
La nature ambiguë d'une propriété de même nature continue de dérouter les investisseurs depuis un certain temps. Pour aider à clarifier les choses, voici quelques exemples d'échange 1031 :
Il est possible d'échanger un immeuble à appartements contre un duplex.
Il est possible d'échanger une location unifamiliale ayant produit des revenus passifs contre un immeuble commercial.
Il est possible d'échanger un bien locatif contre un autre bien locatif.
Pour être clair, la plupart des propriétés seront semblables à d'autres propriétés - à quelques exceptions près, bien sûr.
L'utilisation d'un échange 1031 pour acheter ou vendre une propriété de vacances est devenue en quelque sorte une légende urbaine de l'immobilier. De nombreux investisseurs ont entendu parler de quelqu'un qui le faisait, mais ne l'ont souvent pas essayé par eux-mêmes. En effet, les changements de politique ont continué à resserrer les propriétés éligibles à un échange 1031. Bien que cette désignation ait pu contenir auparavant des échappatoires, il est devenu extrêmement rare de voir quelqu'un utiliser un échange 1031 pour acquérir une propriété de vacances.
Un échange 1031 stipule que les propriétés éligibles doivent être utilisées pour des revenus commerciaux ou passifs, éliminant ainsi les résidences secondaires de la plupart des gens. En théorie, vous pourriez convertir une maison de vacances en location en trouvant des locataires pendant la majeure partie de l'année, voire plus. À ce stade, la maison pourrait être considérée comme une propriété à revenus passifs et serait alors éligible à un échange 1031. Cependant, gardez à l'esprit que ces règles sont strictes et que vous devez toujours vérifier auprès d'un fiscaliste avant de tenter de modifier le statut d'une propriété résidentielle.
Si vous avez l'intention d'acheter une propriété dans le cadre d'un échange 1031 pour en faire votre résidence principale, vous devez savoir certaines choses. En 2008, l'IRS a ajouté une règle d'exonération stipulant qu'elle "ne contestera pas si une unité d'habitation est considérée comme une propriété détenue à des fins productives dans un commerce, une entreprise ou à des fins d'investissement". La règle décrit les exigences suivantes pour un échange 1031 :
Votre utilisation personnelle de la propriété ne peut pas dépasser 14 jours ou 10 % des jours au cours de la période de 12 mois pendant laquelle la propriété est considérée comme une location.
La propriété doit être louée à une autre personne pendant plus de 14 ans de la période de 12 mois suivant l'échange.
Avant la promulgation de la règle de la sphère de sécurité, les investisseurs pouvaient acheter une propriété et la louer pendant une période déterminée avant d'emménager. À ce stade, ils pouvaient vendre la propriété en tant que résidence principale et profiter de l'exclusion du code de l'impôt sur les gains (qui permet aux propriétaires éligibles d'exclure jusqu'à 250 000 $ d'une vente de maison sur leur revenu déclaré). Désormais, il existe des règles plus strictes pour empêcher les investisseurs de contourner les règles d'un échange 1031.
Maintenant que vous comprenez les bases d'un échange 1031, cela peut vous aider à revoir le processus. Les étapes suivantes devraient vous guider à travers un échange 1031 et vous donner une meilleure idée de la façon de mettre en œuvre cette stratégie immobilière :
Considérez les avantages d'un échange 1031 : Bien qu'un échange 1031 puisse représenter une opportunité passionnante de développer votre portefeuille immobilier, ce n'est peut-être pas toujours la meilleure décision. Considérez les conditions d'éligibilité d'un échange 1031 et comparez-les à vos objectifs de vente d'un immeuble à revenus passifs. Il est également utile de tenir compte de l'état du marché, de la structure de propriété et des besoins financiers.
Engagez un professionnel : Comme je l'ai mentionné, le calendrier et les exigences associés à un échange 1031 sont à la fois hautement réglementés et strictement appliqués. Si vous souhaitez poursuivre un échange 1031, il est préférable de faire appel à des professionnels pour vous aider à créer un plan réalisable pour l'échange. Plusieurs sociétés immobilières supervisent les échanges 1031 et peuvent vous aider dans le processus.
Alertez votre équipe immobilière : Informez votre avocat immobilier et votre conseiller fiscal avant d'apporter des modifications à votre portefeuille. Ils vous aideront avec toutes les questions supplémentaires et les conseils dont vous pourriez avoir besoin pour terminer le processus. Si vous travaillez généralement avec un conseiller financier ou un CPA, informez-le également.
Entrez un contrat pour vendre votre propriété : Trouvez un courtier ou un agent immobilier avec qui travailler lorsque vous serez prêt à inscrire et à commercialiser votre propriété à revenu passif. Ils représenteront la vente et vous fourniront des informations sur le calendrier dans lequel vous travaillez.
Choisissez un intermédiaire qualifié : Le rôle d'un intermédiaire est d'aider à ouvrir l'échange, de conserver les bénéfices tirés de la vente de votre propriété et, finalement, de débloquer les fonds dans votre propriété de remplacement. L'IRS a besoin d'un intermédiaire pour s'assurer que le processus est terminé dans les directives désignées.
Trouvez votre propriété de remplacement : Travaillez dans les délais impartis pour trouver une propriété de remplacement pour votre portefeuille. N'oubliez pas de suivre la règle des 45 jours, stipulant que votre nouvelle propriété doit être trouvée dans les 45 jours suivant la clôture de la propriété que vous avez vendue.
Fermer la vente : Désormais, la règle des 180 jours entre en vigueur et stipule que vous devez fermer la propriété de remplacement dans les 180 jours suivant la vente de votre première propriété. L'entreprise avec laquelle vous avez choisi de travailler tout au long de l'échange vous aidera tout au long du processus de clôture pour s'assurer que l'échange est terminé.
Avertissez votre fiscaliste : Après avoir conclu la vente de votre bien de remplacement, informez votre conseiller fiscal de l'échange effectué. Ils prépareront ensuite les formulaires d'impôt foncier et finaliseront le processus avant que vos impôts annuels ne soient dus.
Qu'est-ce qu'un échange 1031 ? La question est simple, mais la réponse peut être la solution que les investisseurs recherchent pour abriter leurs propres impôts entre les immeubles de placement. Cette stratégie est l'un des meilleurs moyens de compenser les impôts sur les plus-values immobilières, bien qu'elle soit souvent mal comprise en raison de ses réglementations strictes et de ses changements de politique.
La réussite d'un échange 1031 peut être très bénéfique pour votre portefeuille d'investissement immobilier. N'oubliez pas que même si le processus est complexe, vous pouvez l'exécuter correctement avec l'aide de professionnels qualifiés. Considérez les divers avantages d'un échange 1031 avant de vendre votre prochain immeuble de placement ; vous ne savez jamais comment cela pourrait aider votre entreprise immobilière.
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