Lorsque vous pensez pour la première fois à l'investissement immobilier, certaines options courantes vous viennent à l'esprit. Les immeubles locatifs et les fiducies de placement immobilier (FPI) en sont les exemples les plus courants. Ce sont certainement de bons moyens de réaliser un investissement immobilier rentable. Mais sont-ils les meilleurs pour votre portefeuille individuel ?
Selon votre situation financière, ils pourraient ne pas l'être. Ici, nous allons discuter de 10 investissements immobiliers alternatifs qui sortent des sentiers battus :
Partenariats immobiliers
Investissement d'impact
Prêts d'argent dur
Notes privées
Financement participatif immobilier
Syndication immobilière
Terre crue
Maisons préfabriquées
Parcs de maisons mobiles
Investir en soi
Examinons chacun d'eux de plus près et découvrons comment ils fonctionnent !
Un partenariat immobilier – parfois appelé « coentreprise » – est un arrangement où deux personnes ou plus mettent leurs ressources en commun pour gagner de l'argent sur des investissements. Dans la plupart des partenariats, l'un des investisseurs apportera plus d'argent que les autres. Cette personne est connue sous le nom de « parrain ». Le sponsor a généralement le dernier mot sur toutes les décisions d'investissement et joue un rôle actif dans les opérations quotidiennes.
Certaines personnes peuvent rejoindre un partenariat avec des actifs non monétaires. Par exemple, ils peuvent avoir une expertise particulière, ou ils peuvent travailler à temps plein pour le partenariat qui acquiert et vend des propriétés. Ils peuvent même investir en apportant une propriété directement à la société de personnes. La plupart des gens, cependant, investiront simplement de l'argent. Ces personnes sont connues sous le nom de « commanditaires » et n'ont normalement que peu ou pas leur mot à dire sur la gestion du partenariat. Cependant, ils bénéficient d'un flux de revenus passif, à condition que le partenariat soit rentable.
Cela ne signifie pas qu'il n'y a aucun effort à faire. Vous devez toujours faire preuve de diligence raisonnable et vous assurer que le partenariat est un bon investissement. Mais une fois que votre argent est investi, vous pouvez vous détendre et profiter du flux de trésorerie.
Un partenariat immobilier peut être structuré de plusieurs manières. Un petit partenariat peut être aussi simple qu'un contrat signé entre deux amis. Les arrangements plus complexes comprennent les sociétés à responsabilité limitée (LLC), les sociétés à responsabilité limitée (LLP) et les coentreprises. Certains partenariats peuvent même lever des fonds via le crowdfunding, chaque contributeur obtenant une part proportionnelle du partenariat. Il y aura différentes catégories d'investisseurs dans la plupart des cas, avec des droits et des paiements différents en fonction de leur investissement initial.
Avant de vous joindre à un partenariat immobilier, faites vos recherches et comparez plusieurs options différentes. Regardez leurs antécédents respectifs et les types de propriétés dans lesquelles ils investissent. Ou, vous pouvez démarrer votre propre partenariat en mettant vos ressources en commun avec un ami ou un partenaire commercial. Dans ce cas, assurez-vous d'engager un avocat afin que vous sachiez que la paperasse est traitée correctement.
Un investissement à impact a un double objectif. Le premier est de gagner de l'argent. La seconde consiste à améliorer un autre aspect de l'investissement, généralement en réduisant son impact environnemental ou en améliorant son impact social. Les investissements d'impact ne se limitent pas seulement à l'immobilier. Les investissements dans l'éducation, la santé, les énergies renouvelables, l'agriculture durable et de nombreux autres secteurs sont tous des formes différentes d'investissement à impact.
Les investissements immobiliers représentent actuellement environ 10% à 15% de tous les investissements d'impact. Pour l'immobilier en particulier, un investissement à impact pourrait prendre les formes suivantes :
Logement abordable – Ces investissements sont conçus pour fournir des logements aux personnes à faible revenu.
Communauté durable – Un projet de communauté durable est conçu en tenant compte de la croissance future de la région.
Immobilier vert – Les projets immobiliers verts sont construits selon des normes environnementales plus élevées que celles requises par la loi. L'objectif est d'améliorer l'efficacité énergétique et de réduire les déchets et les émissions.
Si vous souhaitez investir dans un fonds d'impact, décidez du type d'impact que vous souhaitez avoir. Ensuite, trouvez un fonds qui correspond à vos valeurs. Par exemple, si vous vous souciez fortement du logement abordable, recherchez un fonds d'impact sur le logement abordable. Vous pouvez trouver ces fonds de plusieurs façons, que ce soit via votre propre réseau personnel ou via une simple recherche sur Internet.
Verbhouse est un bon exemple de fonds d'impact. Ils proposent des propriétés de location-achat avec une option de location-achat et se concentrent sur les zones à coût élevé comme New York, Los Angeles et San Francisco. Leur objectif est de faire en sorte que les travailleurs essentiels puissent se permettre de vivre dans ces zones, où ils seraient normalement exclus du marché. Beaucoup de leurs investisseurs sont des établissements d'enseignement, dont les employés ne gagnent pas assez pour s'offrir une maison dans certaines villes.
Un prêt d'argent dur, parfois appelé « prêt relais », est un prêt contracté par un propriétaire dans le but d'améliorer la propriété. Il s'agit de prêts à court terme, émis par des investisseurs et des fonds, plutôt que par des prêteurs traditionnels. La propriété elle-même est utilisée comme garantie, de sorte que le prêt est plus sûr qu'un prêt basé uniquement sur le crédit. Dans la plupart des cas, le prêteur évaluera la propriété en fonction de la valeur après réparation (ARV), qui est la valeur anticipée de la propriété après toute amélioration.
Les prêts relais peuvent être avantageux pour les emprunteurs comme pour les prêteurs. Pour l'emprunteur, c'est un moyen d'assurer le financement des améliorations immobilières, ce qui peut finalement générer plus de profits. Pour le prêteur, cela signifie gagner un meilleur rendement que vous ne le feriez sur une obligation ou un investissement similaire. Il n'y a pas d'intermédiaire, donc le prêteur perçoit 100 % des intérêts sur le prêt.
Cela dit, faire un prêt en argent fort est plus compliqué que de rédiger un simple contrat. D'une part, il est essentiel d'obtenir une assurance titres, au cas où il y aurait des problèmes avec le privilège ou le titre. Vous devrez également faire preuve de diligence raisonnable auprès de l'acheteur et vous assurer de sa solvabilité. Et comme à chaque fois que vous rédigez un contrat, il est sage d'engager un avocat.
Voici un bref aperçu du processus :
Déterminez combien d'argent vous êtes prêt et capable de prêter.
Réseautez avec des gens de l'industrie. Ces types d'opportunités de prêt sont rarement annoncées, et la plupart des investisseurs trouveront des clients par le bouche à oreille.
Faites preuve de diligence raisonnable. Payer pour effectuer une vérification des antécédents de l'emprunteur et obtenir son dossier de crédit.
Négociez les conditions. Asseyez-vous avec l'emprunteur et déterminez les intérêts, la durée de remboursement et la manière dont les frais de clôture doivent être payés.
Rencontrez un avocat et demandez-lui de rédiger un contrat aux conditions convenues.
Conservez des enregistrements du contrat, des paiements et de tout autre document pertinent. Vous ne savez jamais quand vous pourriez en avoir besoin.
Une note est un document juridique qui sert d'enregistrement qu'un prêt a été fait. Par exemple, vous signerez une note d'hypothèque lorsque vous fermerez votre maison. Mais les billets ne doivent pas nécessairement provenir d'une banque ou d'une autre institution. Dans certains cas, un prêt est fait d'un particulier à un autre. Ce type de note s'appelle une note privée.
Une note privée comprendra toutes les mêmes choses qu'une note traditionnelle. Il y a une somme d'argent convenue, un taux d'intérêt et un calendrier de paiement défini. Le prêteur reçoit un taux de rendement constant et l'emprunteur obtient un financement pour améliorer ses propriétés ou en acheter de nouvelles.
Cela dit, les notes privées comportent également certains risques. Vous prêtez souvent à un particulier ou à une petite société de personnes. Si l'emprunteur fait défaut, vous n'aurez peut-être aucune garantie. Vous devrez aller au tribunal et convaincre le juge de rendre un jugement en votre faveur. Même dans ce cas, si l'emprunteur est financièrement insolvable et déclare faillite, vous ne verrez peut-être jamais un seul centime.
Pour cette raison, vous devez vous assurer que vous faites confiance aux personnes à qui vous prêtez. Dans la plupart des cas, cela signifie prêter de l'argent à un ami ou à un partenaire commercial qui a des antécédents d'investissements immobiliers réussis. De cette façon, vous pouvez être raisonnablement certain de récupérer votre argent.
Bien sûr, cela peut être difficile si vous ne connaissez personnellement aucun investisseur immobilier. Dans ce cas, rejoignez un groupe de réseautage local de professionnels de l'immobilier. Allez à plusieurs réunions et écoutez attentivement ce que vous entendez. Bientôt, vous aurez une idée des investisseurs locaux auxquels il vaut la peine de prêter de l'argent et de ceux qui représentent un risque inacceptable.
Une autre option consiste à passer par une place de marché en ligne. Cela peut être plus risqué, puisque vous sortez des dossiers financiers publics et des rapports de solvabilité. Si vous choisissez cette voie, faites très attention à qui vous prêtez de l'argent.
Le financement participatif est une nouvelle méthode d'investissement, et il se fait via Internet. Si vous êtes un féru de technologie, vous connaissez probablement des sites comme Kickstarter, où les entrepreneurs peuvent développer des produits grâce au financement de gens ordinaires. Le financement participatif immobilier est similaire, mais au lieu de vendre un produit, les propriétaires d'entreprise recherchent des investissements.
Différentes campagnes de financement participatif peuvent utiliser différentes méthodes. Un grand développeur, par exemple, utilisera souvent le financement participatif pour obtenir des sommes d'argent substantielles auprès d'investisseurs accrédités. Les petites entreprises peuvent jeter un filet plus large, recherchant des investissements de toute personne disposant de liquidités. C'est une excellente nouvelle pour les gens ordinaires qui n'ont pas assez de richesse pour devenir des investisseurs accrédités.
En plus de lancer leur campagne sur des plateformes de financement participatif, les emprunteurs utiliseront souvent d'autres médias sociaux comme Twitter et Facebook pour annoncer la campagne. Cela n'a pas toujours été possible. Avant 2012, la publicité pour le crowdfunding immobilier était strictement limitée. Mais cette année-là, le Congrès a adopté la loi JOBS, qui a assoupli les restrictions sur ce type de publicité. Cela a permis aux emprunteurs potentiels d'atteindre un public plus large et a stimulé une croissance importante du financement participatif immobilier.
Un syndicat immobilier ressemble à bien des égards à une société immobilière. Plusieurs investisseurs mettront leurs ressources en commun et achèteront des propriétés qu'ils ne pourraient pas se permettre seuls. Ils peuvent être structurés comme une LLC ou une société en commandite, et ils s'adressent aux petits et moyens investisseurs. Les syndicats ont été créés par la loi JOBS de 2012, en réponse aux critiques des partenariats standards, qui restreignent souvent les investissements à de plus grands investisseurs accrédités. Même les plus petits investisseurs particuliers peuvent se lancer dans le marché immobilier avec un syndicat.
Si vous investissez dans un syndicat immobilier, le processus est simple. Trouvez un syndicat avec une solide feuille de route et investissez autant que vous le souhaitez. Si vous essayez d'en démarrer un, vous avez plus d'options. Si vous le souhaitez, vous pouvez devenir un syndicateur, pas seulement un investisseur régulier.
Un syndicateur est une personne chargée de gérer activement les propriétés. Par exemple, si le syndicat achète des immeubles locatifs, le syndicateur sera responsable de la gestion immobilière. Si le syndicat retourne des maisons, le syndicateur sera responsable de l'embauche d'entrepreneurs, de la planification des inspections et du suivi de tous les travaux. Dans les grands syndicats, il peut y avoir plus d'un syndicateur.
Les syndicats reçoivent une plus grande part des rendements du syndicat que les investisseurs ordinaires. Là encore, il peut s'agir d'un emploi à temps plein, alors que les investisseurs gagnent un revenu passif.
Investir dans des terres brutes et non développées peut sembler un choix étrange, mais cela présente quelques avantages uniques. D'une part, il y a peu ou pas d'entretien. Dans certaines régions, vous devrez peut-être tondre le terrain de temps en temps. Mais à part ça, vous n'avez rien à faire. Il n'y a pas de toilettes inondées, de fournaises en panne ou d'autres maux de tête auxquels les propriétaires sont habitués. D'autre part, il y a souvent moins de concurrence. Les propriétaires acceptent souvent une offre lowball, simplement par manque d'intérêt.
Il existe plusieurs façons de gagner de l'argent à partir d'un terrain vierge. La première et la plus évidente est de la laisser telle quelle et d'attendre qu'elle s'apprécie. Selon le taux de l'impôt foncier, vous pouvez gagner un bénéfice astucieux pour pratiquement aucun effort. Une autre méthode consiste à améliorer la terre d'une manière ou d'une autre. Par exemple, si votre terrain est zoné résidentiel, vous pourriez niveler le sol, installer des conduites d'égout et le vendre à un promoteur comme terrain constructible. Ou, vous pourriez développer le terrain vous-même. C'est plus coûteux que les autres options, mais cela signifie également que vous réalisez un profit plus important.
Un mot d'avertissement :Avant d'acheter, assurez-vous que le terrain est zoné de manière appropriée pour ce que vous avez l'intention d'en faire. Faire rezoner une propriété n'est pas facile, et il n'y a aucune garantie que vous réussirez.
Les termes « maison préfabriquée » et « maison mobile » sont souvent utilisés de manière interchangeable. Ce n'est pas techniquement exact. Les maisons mobiles ont été construites avant juin 1976 et n'étaient que très peu réglementées.
Depuis lors, le Département du logement et du développement urbain a imposé des exigences de construction plus strictes, et ces types de maisons ont été appelés "maisons préfabriquées".
Peu importe comment vous les appelez, de nombreux investisseurs négligent les maisons préfabriquées parce qu'elles ne sont pas un investissement flashy. Cela laisse le marché grand ouvert aux personnes qui se soucient plus des profits que de faire sensation.
Les maisons préfabriquées peuvent être installées sur un terrain privé ou dans un parc de maisons mobiles (« parc de roulottes »). Lorsqu'ils sont situés dans un parc, le propriétaire paie des frais mensuels de location de terrain. Ces frais comprennent souvent les branchements d'eau et d'égout, ainsi que la collecte des ordures. Dans tous les cas, vous pouvez investir dans la maison. S'il se trouve sur un terrain privé, vous pouvez également acheter le terrain.
Les maisons mobiles se prêtent rarement à des rénovations majeures qui amélioreraient leur valeur. Au lieu de cela, la stratégie d'investissement la plus courante consiste à les acheter et à les utiliser comme immeubles locatifs. Signez un locataire pour un bail à long terme et vous aurez un flux de revenus fiable.
Si vous en avez les moyens, pourquoi vous limiter à un seul mobil-home ? Au lieu de cela, vous pouvez acheter un parc de maisons mobiles entier. Maintenant, nous ne parlons pas d'acheter toutes les maisons du parc - ce ne serait pas pratique, et beaucoup de gens ne voudraient pas vendre. Nous parlons d'acheter l'entreprise du parc, ainsi que le terrain sur lequel il se trouve. À ce stade, vous facturez des frais de lot mensuels à chaque locataire et déposez une demande d'expulsion si les frais ne sont pas payés.
Les investissements dans les parcs de maisons mobiles présentent quelques avantages majeurs. Pour commencer, parce que vous n'êtes pas propriétaire des maisons elles-mêmes, vous n'êtes pas responsable de leur entretien. Vous devrez vous occuper de l'entretien du terrain, entretenir les systèmes d'eau et d'égouts et organiser la collecte des ordures. Parce que vous n'avez pas beaucoup de dépenses, vous pouvez réaliser des bénéfices importants. Non seulement cela, mais les maisons mobiles coûtent cher à déplacer d'un parc à l'autre. Pour cette raison, les propriétaires de mobil-homes ont tendance à rester sur place pendant de nombreuses années, de sorte que les parcs connaissent un roulement relativement faible.
En prime, de nombreux parcs de maisons mobiles offrent des commodités supplémentaires – moyennant des frais. Par exemple, vous pouvez exploiter une laverie automatique, un dépanneur ou d'autres services sur place. Si vous êtes intelligent, vous pouvez gagner un revenu supplémentaire grâce à ces canaux.
Tous les investissements immobiliers ne doivent pas nécessairement être un investissement direct dans une propriété. En investissant dans des licences, des certifications et de nouvelles compétences, vous pouvez améliorer vos revenus à long terme. Un bon exemple de cela est l'obtention d'une licence immobilière. Vous n'en avez pas besoin pour devenir investisseur, mais cela peut vous donner accès à des ressources que la plupart des gens n'ont pas. Ceux-ci incluent :
Éducation – La plupart des gens n'ont pas été bien éduqués sur les tenants et les aboutissants des transactions immobilières. Grâce au processus de licence, vous obtiendrez un aperçu unique de l'industrie.
Mise en réseau – La plupart des méthodes d'investissement dont nous avons discuté exigent que vous disposiez d'un réseau solide. L'obtention d'une licence est un excellent moyen de vous établir dans votre communauté immobilière locale.
Accès MLS – Le service inter-agences (MLS) est une base de données d'annonces immobilières accessible uniquement aux professionnels agréés. Sans licence, vous devrez payer une personne ayant accès pour vous apporter des annonces.
Plus de contrôle – Si vous achetez et vendez des propriétés, vous pouvez vous représenter vous-même. Cela vous donne plus de contrôle sur les termes de l'accord.
Plus d'argent – Les agents immobiliers gagnent une commission sur chaque transaction. Lorsque vous vous représentez, vous pouvez empocher ces frais, plutôt que de les payer à un tiers.
Les exigences en matière de licences immobilières varient d'un État à l'autre. Selon l'endroit où vous vivez, vous passerez environ trois à six mois à étudier et à préparer votre examen. De nombreux États exigent que vous suiviez un cours de pré-licence, qui peut coûter jusqu'à 1 000 $. Vous devrez également payer des frais pour passer l'examen de licence.
Le monde de l'investissement immobilier est bien plus varié que les immeubles locatifs et les REIT. Tous ces 10 investissements immobiliers alternatifs sont des moyens tout aussi valables de gagner de l'argent. Mieux encore, beaucoup d'entre eux vous permettent de gagner un revenu passif, qui est le Saint Graal de tout type d'investissement.
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