De nombreuses opportunités de carrière s'offrent à vous dans le secteur de l'immobilier. Ceux-ci incluent les agents immobiliers, les agents, les courtiers, les avocats, les investisseurs, etc. Cependant, ce n'est pas parce que vous avez un emploi dans l'immobilier que vous êtes nécessairement considéré comme un professionnel de l'immobilier aux yeux de l'IRS. Cette désignation est utilisée pour fournir certains des nombreux avantages fiscaux associés à l'immobilier, mais il existe des critères spécifiques à respecter avant de pouvoir être éligible. Continuez votre lecture pour en savoir plus sur qui se qualifie en tant que professionnel de l'immobilier et comment cette désignation peut aider lorsque la saison des impôts arrive.
La propriété immobilière est connue pour offrir plusieurs avantages fiscaux, mais saviez-vous qu'il existe encore plus d'avantages à la disposition de ceux qui se qualifient en tant que professionnels de l'immobilier ? Cette désignation fiscale spécifique permet aux investisseurs éligibles de déduire les dépenses d'entreprise, les pertes et la dépréciation des biens de leur revenu imposable global. En revanche, un investisseur qui ne répond pas aux critères d'un professionnel de l'immobilier ne pourra utiliser les pertes que comme moyen de compenser les revenus locatifs ou les plus-values.
Par exemple, supposons que vous ayez subi des pertes de 25 000 $ (peut-être dues à des logements vacants) et une dépréciation supplémentaire de 15 000 $ sur votre portefeuille de location. Dans cet exemple, vous avez gagné 170 000 $ de revenu annuel. Si vous étiez classé comme professionnel de l'immobilier, les 40 000 $ combinés pourraient être déduits de ces 170 000 $. Cela réduirait votre revenu imposable global à 130 000 $ pour l'année d'imposition. Si vous ne remplissiez pas l'exigence de professionnel de l'immobilier, ces pertes ne pourraient être utilisées que pour diminuer vos revenus locatifs. Cela étant dit, l'IRS a établi certaines règles qui déterminent si un investisseur répond à la classification des professionnels de l'immobilier.
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La publication IRS 925 établit les critères nécessaires pour se qualifier en tant que professionnel de l'immobilier à des fins fiscales. Il existe plusieurs façons d'envisager ces règles, mais en règle générale, les investisseurs sont tenus de consacrer un certain temps par an à travailler dans l'immobilier. Les règles professionnelles de l'immobilier sont les suivantes :
Règle de plus de 50 %
Exigence de 750 heures
Exigence de contribuable unique
Participation matérielle
La première qualification énoncée par l'IRS stipule que plus de la moitié des services rendus au cours de l'année d'imposition concernaient des « commerces ou entreprises de biens immobiliers ». Ceci est communément appelé la règle des plus de 50, ce qui signifie que plus de 50% de vos heures de travail doivent être consacrées à l'immobilier. La règle des plus de 50% élimine généralement toute personne ayant un emploi à temps plein en dehors de l'immobilier d'être classée comme professionnel de l'immobilier. Par exemple, si vous travaillez 40 heures par semaine chez Google et que vous passez environ 5 à 10 heures par semaine à gérer un bien locatif, vous ne serez pas qualifié de professionnel de l'immobilier à l'approche de la saison des impôts.
La deuxième qualification des professionnels de l'immobilier leur impose de passer plus de 750 heures par an à effectuer des prestations liées aux métiers ou entreprises de l'immobilier. Pour mettre cela en perspective, un employé généralement de 9 à 5 travaille entre 1600 et 1900 heures par an. L'exigence de 750 heures est calculée chaque année (de janvier à décembre) et il n'y a pas de limite quant au moment où les heures sont travaillées - tant qu'elles tombent dans l'année d'imposition. Les activités qui comptent pour cette exigence professionnelle comprennent :
Gestion des unités locatives
Nouvelle Construction
Propriété et opérations commerciales
Temps passé en tant qu'agent ou courtier immobilier
Développement ou redéveloppement immobilier
Acquisition de propriété
Les professionnels de l'immobilier sont également généralement invités à considérer leurs intérêts immobiliers comme une seule activité commerciale plutôt que comme des entreprises distinctes. De cette façon, la gestion immobilière et les opérations sur chaque maison comptent pour l'exigence de 750 heures (par rapport à chaque propriété ayant sa propre exigence de 750 heures). De plus, gardez à l'esprit que les professionnels de l'immobilier doivent documenter et prouver ces heures à l'IRS.
Les qualifications ci-dessus doivent être remplies par chaque personne souhaitant recevoir la désignation fiscale de professionnel de l'immobilier. En d'autres termes, vous ne pouvez pas combiner des heures avec votre partenaire commercial, et tous deux bénéficient des avantages fiscaux professionnels de l'immobilier. Chaque contribuable doit prouver la règle des 50% et l'exigence de 750 heures par an pour être pris en compte. Cependant, il existe une exception pour les couples mariés qui déposent conjointement. Si vous ou votre conjoint remplissez les conditions ci-dessus, les avantages d'être un professionnel de l'immobilier s'appliqueront à votre revenu combiné, même si l'un des conjoints a gagné son revenu principal en dehors de l'immobilier.
L'IRS utilise un système appelé le test de participation matérielle pour déterminer si vos heures de travail peuvent compter pour votre désignation en tant que professionnel de l'immobilier. Ces tests sont un moyen pour les investisseurs de prouver qu'ils participent matériellement aux activités commerciales immobilières - plutôt que d'agir en tant que propriétaires passifs. De manière générale, vous devez répondre à au moins un critère de participation matériel sur sept. L'un des exemples les plus courants consiste à participer à l'activité pendant au moins 500 heures. Comme vous pouvez le deviner, cela est fréquemment utilisé car les professionnels doivent déjà prouver qu'ils travaillent 750 heures dans l'immobilier. Assurez-vous d'identifier toutes les entreprises ou tous les métiers immobiliers auxquels vous participez matériellement.
L'IRS exigera des pièces justificatives avant que vous puissiez recevoir le statut fiscal de professionnel de l'immobilier. Cela peut être fait dans n'importe quelle méthode que vous préférez :classeurs Excel, feuilles Google, sites Web de suivi du temps, etc. L'IRS n'a aucune exigence pour soumettre ces heures, bien qu'il vous oblige à être cohérent au cours de l'année d'imposition. Les investisseurs devraient également essayer de maintenir leur système tout au long de l'année, plutôt que de le mettre en place en une seule fois. Il y a quelques éléments différents que l'IRS recherchera lors de l'examen de vos heures :
L'heure et la date
Les activités réalisées
La durée de votre temps de travail
L'adresse de votre travail ou de la propriété connexe
Il peut sembler impossible de compter toutes vos heures de travail sur une année; après tout, les choses peuvent arriver de façon inattendue. Ces situations, où il n'y a aucune preuve à l'appui, sont appelées « temps non prouvable », et il existe des directives que vous devez suivre avant de les documenter. L'IRS appliquera généralement un test raisonnable à ces heures. Par exemple, il semble raisonnable de passer 6 heures à réparer une fuite d'eau sur l'un de vos biens locatifs. Cependant, si vous documentez ces réparations comme 48 heures d'affilée, cela peut déclencher des signaux d'alarme auprès de l'IRS.
Si vous souhaitez documenter un temps non démontrable, veillez à ne pas exagérer ou étirer vos heures dans le but de respecter les exigences minimales. Cela pourrait mettre en péril votre crédibilité et finalement saper vos efforts pour devenir un professionnel de l'immobilier. Une règle générale consiste à imaginer ce que vous diriez si vous signaliez votre « temps improuvable » directement à un auditeur.
Les avantages fiscaux sont l'un des avantages les plus attrayants associés à l'investissement immobilier, c'est pourquoi il est crucial de savoir comment les utiliser à votre avantage. Quand il s'agit d'être un professionnel de l'immobilier , les investisseurs peuvent utiliser les pertes et la dépréciation à leur avantage. N'oubliez pas que la documentation est nécessaire pour répondre aux exigences de l'IRS énoncées ci-dessus. Travaillez avec un fiscaliste qualifié pendant que vous naviguez dans les qualifications et laissez-vous profiter des nombreux avantages de l'investissement immobilier.
Vous avez une question sur les exigences des professionnels de l'immobilier à laquelle nous n'avons pas répondu ? Laissez un commentaire ci-dessous.
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