Lorsque vous êtes impliqué dans le processus d'achat ou de refinancement d'une maison, vous entendez beaucoup de noms se faire entendre. Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae et d'autres organisations peuvent toutes sembler identiques aux non-professionnels. L'une d'elles, Ginnie Mae , est souvent impliqué dans des prêts garantis par le gouvernement fédéral américain.
Ici, nous donnerons un aperçu complet de Ginnie Mae, de son fonctionnement et de ses interactions avec les autres acteurs du marché des prêts. Nous verrons également comment Ginnie Mae se compare à Fannie Mae et Freddie Mac, les deux principaux bailleurs de fonds.
Ginnie Mae est ce que la plupart des gens appellent la Government National Mortgage Association, car elle sort de la langue plus facilement que « GNMA ». C'est une société détenue et gérée par le gouvernement qui est administrée par le département américain du développement urbain (HUD). Il garantit des prêts hypothécaires abordables aux accédants à la propriété et aux acheteurs à faible revenu, ainsi qu'aux autres clients mal desservis.
Ginnie Mae a été fondée en 1968 lorsqu'elle a été séparée de Fannie Mae avec pour mission de promouvoir des prêts immobiliers abordables. En fait, il n'émet pas de prêts ni n'accepte les demandes directement des propriétaires. Au lieu de cela, il garantit ces prêts, encourageant les prêteurs hypothécaires à continuer d'accorder des prêts aux personnes ayant un crédit marginal ou à faible revenu. Il y a plus de concurrence avec plus de prêteurs sur le marché, et les prêteurs maintiennent leurs taux d'intérêt bas. En conséquence, les gens peuvent payer leurs versements hypothécaires mensuels.
Le processus commence lorsqu'un prêteur - ou un groupe de prêteurs - accorde suffisamment de prêts éligibles pour les regrouper en un titre. Ces titres adossés à des créances hypothécaires sont ensuite vendus à des investisseurs tiers, et les prêteurs hypothécaires utilisent les liquidités pour consentir davantage de prêts.
Ginnie Mae, à son tour, promet de couvrir une partie des pertes causées par défaut. Cela protège au moins partiellement l'investissement et, par conséquent, les investisseurs sont satisfaits. Ces investisseurs satisfaits continuent d'acheter plus de titres, et le processus continue.
Ginnie Mae a été créée en 1968, dans le cadre du nouveau département américain du logement et du développement urbain. Auparavant, Fannie Mae avait été chargée de promouvoir tous les types de logements, mais le processus était devenu trop lourd. Conformément à la mission de HUD de promouvoir l'accession à la propriété abordable, Ginnie Mae a pris en charge la promotion des prêts abordables, tandis que Fannie Mae a conservé la responsabilité de la promotion des prêts pour le marché général.
Ginnie Mae a été la première organisation de quelque nature que ce soit à garantir des titres adossés à des créances hypothécaires, ce qu'elle fait depuis 1970. Les titres adossés à des créances hypothécaires sont vendus sur le marché international depuis 1983.
En tant qu'acheteur de maison, vous ne traiteriez pas directement avec Ginnie Mae. Vous contracteriez un prêt auprès d'un prêteur traditionnel. Mais le crédit hypothécaire est une activité à long terme. Pour que les prêteurs fonctionnent, ils ont besoin d'un approvisionnement constant en liquidités. Une fois qu'ils ont consenti un grand nombre de prêts, ils regroupent ces prêts en titres adossés à des créances hypothécaires. Ginnie Mae garantit ces titres et détient actuellement un solde de portefeuille de plus de 2 100 milliards de dollars.
Les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent être un investissement risqué. Comme leur nom l'indique, ils ne valent que les hypothèques sous-jacentes. Si un groupe d'emprunteurs fait défaut, la valeur de la garantie baisse. Une garantie Ginnie Mae signifie que GNMA couvrira la perte en cas de paiement manqué ou de défaut. Une sécurité soutenue par la GNMA est soutenue par la pleine confiance et le crédit du gouvernement américain. Cela réduit le risque pour les investisseurs, ce qui les encourage à acheter ces titres.
Ginnie Mae se concentre spécifiquement sur le soutien des prêts aux propriétaires mal desservis sur le marché hypothécaire traditionnel. En conséquence, ils se concentrent principalement sur les prêts de la Federal Housing Administration (FHA). Cela dit, ils soutiennent certains autres prêts, tels que les prêts des anciens combattants (VA) et du service de logement rural (RHS).
Comme vous pouvez l'imaginer, il existe certaines limites quant au moment et à la manière dont la garantie Ginnie Mae s'applique. En général, il soutient les prêts de la FHA, qui fait également partie du HUD. Mais il garantit également des titres adossés à des prêts d'autres institutions. Au total, elle garantit des titres adossés aux emprunts suivants :
Prêts FHA
Prêts émis par la VA
Prêts émis par les programmes RHS du ministère de l'Agriculture
Prêts émis par l'Office of Public and Indian Housing
Tous ces programmes de prêt ont leurs propres directives pour garantir de l'argent aux prêteurs, mais Ginnie Mae n'a pas à s'en préoccuper. Puisqu'ils ne font pas partie du processus de prêt, ils n'ont qu'à garantir les titres.
Ginnie Mae a ses origines pendant la Grande Dépression. Après le krach boursier initial et la montée en flèche du chômage, de nombreuses personnes n'ont pas pu payer leur hypothèque. Cela a conduit à une vague de défauts de paiement, qui a encore endommagé la structure financière, déprimé la valeur des propriétés et fait chuter l'ensemble de l'économie.
Dans le cadre du New Deal, le Congrès a adopté la loi nationale sur le logement de 1934 et créé la FHA, qui a pour mandat de protéger les prêteurs en cas de défaut. Cela a encouragé les prêteurs à continuer à fonctionner, même dans un marché lamentable. Fannie Mae a suivi peu de temps après, en 1938, pour acheter des ensembles de prêts hypothécaires conventionnels.
En 1968, Fannie Mae avait trente ans. Mais en 1968, avec la fondation de HUD et l'expansion des programmes de la Great Society du président Lyndon Johnson, il y avait sur le point d'avoir un afflux de prêts hypothécaires garantis par le gouvernement. Alors que Fannie Mae avait l'habitude de garantir des prêts sur le marché conventionnel, elle n'était pas adaptée pour gérer ces nouveaux prêts hypothécaires garantis par le gouvernement. En conséquence, l'agence a été scindée, Fannie Mae continuant à gérer les prêts hypothécaires conventionnels et Ginnie Mae à gérer les prêts gouvernementaux.
Plus tard, Fannie Mae est devenue une société cotée en bourse. D'autre part, Ginnie Mae reste détenue et exploitée par HUD. En conséquence, Ginnie Mae est désormais le seul investisseur hypothécaire à bénéficier de la pleine confiance et du crédit du gouvernement américain.
Les obligations Ginnie Mae sont les titres adossés à des hypothèques qu'ils vendent. Ces titres sont techniquement des obligations et sont parfois simplement appelés GNMA.
Les prêteurs créent un pool de prêts. Par exemple, ils peuvent créer un ensemble de 1 000 prêts avec une cote de crédit moyenne de 625 et des acomptes d'au moins 5 %. Ginnie Mae achète ce forfait et émet une caution, qui sera versée à la fin des conditions de l'hypothèque. Ils garantissent de couvrir tous les défauts, jusqu'à un nombre maximum.
Les titres adossés à des créances hypothécaires sont généralement considérés comme l'un des types d'investissement les plus sûrs. Même en période de difficultés financières, les gens font de leur mieux pour payer leur hypothèque et ils prendront du retard sur à peu près tout le reste avant de risquer leur maison. À moins qu'il n'y ait un ralentissement financier majeur sur le marché au sens large, vous êtes généralement en sécurité pour commencer. Et parce que les obligations Ginnie Mae sont garanties, les investisseurs sont protégés de tout sauf d'un ralentissement catastrophique du marché.
Cela dit, comme toutes les autres obligations, les obligations Ginnie Mae peuvent valoir plus ou moins selon le taux d'intérêt. Et dans le cas d'un titre adossé à des créances hypothécaires, ce taux d'intérêt sera le taux d'intérêt moyen du pool de prêts hypothécaires. Plus les taux d'intérêt sont bas sur le marché, moins vous pouvez vous attendre à recevoir de votre obligation.
Une chose importante à retenir est que dans le cadre de sa réponse à la pandémie de COVID-19, la Réserve fédérale a acheté des dizaines de milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires, y compris des obligations Ginnie Mae. Cela a maintenu les taux d'intérêt bas pour les consommateurs, encouragé les emprunts et maintenu le fonctionnement de l'économie, mais a également réduit les rendements pour les investisseurs. Les taux d'intérêt devant augmenter au cours de l'année à venir, les rendements sont susceptibles d'être plus élevés dans un proche avenir.
Nous avons déjà mentionné que Ginnie Mae sécurise une variété de types de prêts. Examinons-les de plus près :
Prêts RHS
Prêts FHA
Prêts VA
Programmes hypothécaires amérindiens
Le programme RHS du Département américain de l'agriculture (USDA) est conçu pour fournir des prêts abordables aux acheteurs de maisons dans les zones rurales. Parfois connus sous le nom de prêts USDA, ces prêts présentent un certain nombre d'avantages par rapport aux prêts conventionnels.
Pour commencer, aucun acompte n'est requis et un acheteur peut emménager avec seulement les frais de clôture et le premier mois de paiement hypothécaire. De plus, il y a moins de frais initiaux que pour la plupart des autres types de prêts.
Pour être admissible, vous devez vivre dans une zone rurale, telle que définie par les directives de l'USDA. Vous devrez également avoir un revenu égal ou inférieur à 115 % du revenu régional médian, comme tous les membres de votre foyer.
Les prêts FHA constituent la majorité du portefeuille de Ginnie Mae. Ces prêts sont destinés aux personnes ayant de courts antécédents de crédit ou qui ont des problèmes de crédit. Le programme standard offre des prêts avec un acompte de 10 % aux personnes ayant un score de 500 ou plus.
Cela dit, de nombreux prêteurs offriront des acomptes inférieurs aux personnes ayant une cote de crédit de 580 ou plus. Si votre score est de 620 ou plus, vous pourriez être admissible à un ratio d'endettement plus élevé ou même à un taux d'intérêt plus bas.
Une chose importante à savoir est que les prêts FHA vous obligent à payer une assurance hypothécaire pour la durée du prêt. D'un autre côté, la plupart des prêts conventionnels vous permettront d'abandonner votre assurance après avoir possédé 20 % de la valeur nette de votre maison. En conséquence, de nombreux emprunteurs FHA refinancent avec un prêt conventionnel une fois qu'ils ont atteint cette étape.
Les prêts VA font partie des prêts les plus flexibles du marché. Ils n'ont pas de mise de fonds minimale, de faibles taux d'intérêt et un ratio d'endettement généreux. Si cela ne suffit pas, vous pouvez même convertir 100 % de votre capital en espèces, à condition d'avoir une cote de crédit suffisamment élevée.
La plupart des prêteurs exigent un score de 620 pour obtenir un prêt VA, bien que le VA lui-même n'ait pas d'exigences spécifiques. Une autre chose à considérer est que bien qu'il n'y ait pas d'assurance hypothécaire, il y a des frais de financement VA. Cela dépend de votre acompte, que vous soyez ou non en service actif et de tout historique antérieur avec d'autres prêts VA.
La principale exigence d'un prêt VA est que vous devez être un membre du service ou un conjoint survivant recevant une indemnité de dépendance et d'indemnité. "Membre du service" s'applique non seulement aux troupes en service actif, mais également aux membres de la Garde nationale, aux réservistes et aux vétérans.
HUD propose des prêts spéciaux à faible taux d'intérêt et à faible taux d'intérêt pour les Amérindiens éligibles par le biais du programme de prêts de l'article 184. Pour les prêts de moins de 50 000 $, la mise de fonds minimale n'est que de 1,25 %. Et même pour un prêt plus important, ce n'est que 2,25 %. Vous devez également payer des frais de garantie de 1%, mais cela ne doit pas être payé à l'avance. Il peut plutôt être intégré au prêt et remboursé au fil du temps.
La bonne chose à propos de ces prêts est qu'ils sont souscrits manuellement. Puisque vous avez affaire à un vrai être humain, vous aurez un peu plus de flexibilité pendant le processus de candidature.
Alors, qu'est-ce qui sépare Ginnie Mae de Freddie Mac et Fannie Mae ? La principale différence est la propriété. Alors que Ginnie Mae est détenue et exploitée par le gouvernement fédéral, les deux autres institutions sont des entreprises privées, avec une charte gouvernementale et un parrainage gouvernemental.
Cela a des implications importantes pour les investisseurs. Pour être juste, on s'attend généralement à ce que le gouvernement fédéral libère Fannie Mae et Freddie Mac s'ils ont des ennuis, tout comme ils ont été renfloués en 2008 et 2019; mais ce n'est pas une garantie. D'autre part, les obligations Ginnie Mae sont soutenues par la pleine foi et le crédit du gouvernement.
Une autre différence importante est leur charte. Ginnie Mae ne garantit que des prêts garantis par le gouvernement fédéral, tandis que Freddie Mac et Fannie Mae investissent sur le marché privé. Fannie Mae Eve possède son propre portefeuille d'investissement, composé de titres adossés à des créances hypothécaires du marché libre en plus du sien.
Ginnie Mae est un élément crucial du marché du logement moderne. En garantissant des titres adossés à des créances hypothécaires d'acheteurs à faible revenu et pour la première fois, il garantit la disponibilité immédiate de prêts immobiliers abordables. Sans Ginnie Mae, de nombreuses personnes auraient du mal à trouver un prêt hypothécaire, et certaines seraient complètement exclues du marché.
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