Le revenu passif est l'argent qu'un investisseur peut tirer d'une activité dans laquelle il n'est pas activement impliqué. Les gains ne sont pas directement corrélés au temps que l'on investit dans une entreprise particulière. Les immeubles locatifs, par exemple, ont acquis la réputation d'offrir aux investisseurs immobiliers un revenu passif sous forme de flux de trésorerie. Traditionnellement, les propriétaires de biens locatifs peuvent collecter des flux de trésorerie à partir d'un actif immobilier avec peu ou pas d'effort de leur part. Avec l'aide d'une société de gestion immobilière, les propriétaires peuvent percevoir le loyer sans investir davantage de leur temps. Bien que traité différemment par l'Internal Revenue Service (IRS), le revenu passif est le plus souvent imposable.
Cependant, alors que la plupart connaissent le concept d'un immeuble locatif à revenu passif, peu sont réellement conscients de la qualité d'un investissement qu'ils peuvent être. Bien sûr, la bonne propriété attirera les locataires avec des flux de trésorerie mensuels, mais il est important de noter que les avantages d'un bien locatif s'étendent bien au-delà du capital qu'ils apportent. En fait, vous pourriez dire que le flux de trésorerie est un bonus, juste derrière les avantages fiscaux passifs . Pour ce que ça vaut, les avantages fiscaux associés à une propriété à revenus passifs peuvent très bien être l'actif le plus attrayant recherché par les propriétaires.
Il existe plusieurs façons de gagner un revenu passif, mais pour les besoins de cet article, nous nous concentrerons sur celui qui intéresse le plus les investisseurs immobiliers :les propriétés locatives. Si pour rien d'autre, les propriétés locatives représentent le summum de l'investissement immobilier. Pour commencer, les propriétés locatives à flux de trésorerie sont des véhicules éprouvés de création de richesse, mais ce n'est pas tout; ils permettent à leurs propriétaires de gagner de l'argent sans ajouter plus de travail à leur emploi du temps. Par définition, le revenu passif est un revenu provenant d'un bien locatif dans lequel un investisseur n'est pas activement impliqué.
Tout le monde sait à quel point la bonne propriété à revenus passifs à l'emplacement idéal peut être rentable, mais les mêmes propriétés coïncident souvent avec des avantages et des déductions fiscales plus impressionnants. Cependant, beaucoup trop d'investisseurs négligent les déductions qu'ils peuvent faire lors de la déclaration de leurs impôts. Cela dit, aborder la saison des impôts avec une attention particulière aux détails et une compréhension des déductions accordées aux investisseurs à revenu passif peut faire la différence entre un bien locatif rentable et perdre de l'argent sur votre projet immobilier.
Si vous êtes propriétaire d'un bien locatif, investisseur ou non, vous avez droit à certaines déductions par l'IRS. Cela dit, personne ne va vous tenir la main et vous dire quelles déductions vous pouvez légalement faire; à vous de vous familiariser avec eux. Donc, que vous soyez vous-même un investisseur passif ou que vous soyez simplement curieux de savoir quelles déductions les propriétaires peuvent faire au moment des impôts, voici quelques-uns des avantages fiscaux passifs que vous ne voudrez pas manquer :
Les propriétaires d'immeubles locatifs peuvent déduire les intérêts qu'ils paient sur leur prêt hypothécaire chaque année.
Les réparations de la propriété peuvent être déduites si elles sont ordinaires, nécessaires et d'un montant raisonnable.
Les propriétaires peuvent déduire le montant d'argent qu'ils dépensent en voyage pour gérer et entretenir la propriété.
Les propriétaires d'immeubles locatifs peuvent déduire leur bureau à domicile; à condition qu'il réponde aux critères minimaux.
Les pertes d'amortissement permettent aux propriétaires de biens locatifs d'amortir le coût de la maison sur une période de temps prédéterminée.
Si l'intérêt qu'un propriétaire paie sur son hypothèque n'est pas sa plus grosse dépense, il en est certainement proche. Même avec des taux aussi bas qu'ils le sont aujourd'hui, les paiements d'intérêts représentent un coût considérable qui doit être pris en compte. Néanmoins, aussi intimidants que puissent être les paiements d'intérêts, ils ne sont pas sans avantages. Les intérêts hypothécaires sont devenus synonymes de l'une des déductions les plus importantes que les propriétaires peuvent faire. Les investisseurs à revenu passif peuvent déduire les paiements d'intérêts hypothécaires sur les prêts utilisés pour acquérir ou améliorer un bien locatif. Cependant, il est important de noter qu'ils peuvent également déduire les intérêts payés sur les cartes de crédit spécifiquement utilisées pour maintenir l'activité locative.
Légèrement plus ambiguës que leur homologue de déduction des intérêts, les réparations ne peuvent être déduites que si elles sont ordinaires, nécessaires et d'un montant raisonnable. Cela dit, les réparations ne peuvent être déduites que dans l'année où elles sont effectuées. Les réparations courantes qui peuvent être déduites de vos impôts arrivent en avril :réparer les fuites, repeindre, enduire, remplacer les fenêtres cassées et réparer les sols.
Il est important de noter, cependant, que les réparations et les améliorations ne font pas la même chose; il y a de légères différences entre les deux. En tant qu'investisseur à revenus passifs, il est dans votre intérêt de faire la différence entre les réparations et les améliorations. Pour plus de clarté, je voudrais vous renvoyer à la façon dont l'IRS définit une amélioration :
Les changements rendent un actif à long terme bien meilleur qu'il ne l'était auparavant
Les modifications rétablissent l'état de fonctionnement d'un actif concerné
Les changements adaptent un bien à un nouvel usage
Si vous cherchez à déduire des réparations, elles ne peuvent appartenir à aucune des catégories susmentionnées. Au lieu de cela, pour pouvoir déduire les réparations de votre propriété à revenus passifs, les dépenses que vous engagez ne peuvent entraîner l'amélioration, la restauration ou l'adaptation des caractéristiques d'une propriété.
Beaucoup trop d'investisseurs à revenus passifs ne sont pas conscients des déductions fiscales qui vont au-delà de l'entretien physique d'une propriété. Cela dit, il est tout à fait possible de déduire le montant d'argent que vous dépensez en voyage pour gérer et entretenir la propriété. Partout où vous conduisez pour le bien de la location, qui comprend les visites de la propriété elle-même, cela peut représenter des frais de déplacement. Vous pouvez notamment déduire les dépenses réelles engagées lors du voyage (essence, entretien, réparations, etc.). Pour clarifier, les frais de déplacement doivent être courants, utiles, appropriés à votre activité de location et, avant tout, être uniquement destinés aux activités de location. Tout comme les réparations effectuées sur une propriété, les déductions résultant des frais de déplacement doivent être effectuées dans l'année où elles ont été engagées.
Les investisseurs à revenu passif, un peu comme la plupart des professionnels qui travaillent à domicile, sont autorisés à déduire leur bureau à domicile, à condition qu'il réponde aux critères minimaux. De plus, cette déduction aide à la fois les locataires et les propriétaires. Vous pouvez déduire votre bureau à domicile, que vous soyez propriétaire de la maison dans laquelle il se trouve ou que vous la louiez simplement. Cependant, comme toutes les autres déductions de cette liste, le bureau à domicile doit répondre à certaines exigences pour être admissible à une déduction.
Selon NOLO, "la déduction pour bureau à domicile n'est disponible que si vous exploitez une entreprise de bonne foi". Cela signifie que tout travail dédié à votre propriété à revenus passifs depuis les limites de votre propre maison ne peut pas être un passe-temps. "Si l'IRS décide que vous vous adonnez à un passe-temps plutôt que d'essayer de réaliser un profit, il ne vous laissera pas bénéficier de la déduction pour bureau à domicile."
Si vous allez réclamer une déduction pour bureau à domicile, il est dans votre intérêt de vous préparer à prouver ladite réclamation. Les étapes suivantes vous aideront à confirmer que votre bureau à domicile est le résultat d'une entreprise légitime :
Photographiez votre bureau à domicile pour l'inclure dans votre dossier fiscal. Assurez-vous d'inclure un schéma montrant la taille relative du bureau par rapport à l'espace de vie.
Acheminez le courrier de votre entreprise vers l'adresse de votre bureau à domicile.
Indiquez votre adresse personnelle sur les cartes de visite et les articles de papeterie de même nature.
Installez une ligne téléphonique distincte à utiliser uniquement à des fins professionnelles.
Tenez un journal de tous les clients ou clients qui visitent votre bureau à domicile.
N'oubliez pas de noter le temps que vous passez à travailler à la maison.
Autrement connues sous le nom de pertes d'amortissement, les radiations d'impôts sur l'amortissement sont essentiellement la déduction fiscale la plus importante dans l'arsenal d'un investisseur passif. Comme leur nom l'indique, les pertes d'amortissement permettent aux propriétaires d'immeubles locatifs d'amortir le coût de la maison sur une période de temps prédéterminée. La propriété en question est essentiellement une dépense d'entreprise et peut donc être amortie.
Selon Brian Dean, fondateur de Exploding Topics, "l'amortissement est le processus de déduction de la perte de valeur d'une propriété tout au long de sa durée de vie estimée, qui est de 27,5 ans pour les propriétés résidentielles et de 39 ans pour les propriétés commerciales". Essentiellement, l'amortissement peut être utilisé pour compenser les coûts dus à l'utilisation régulière de la propriété.
Les avantages de la dépression sont sous-estimés par les nouveaux investisseurs, mais il ne fait aucun doute que les gens commencent à voir les avantages qu'elle offre. "Selon mon outil d'analyse de recherche, il y a eu une augmentation de 47 % du terme investissement immobilier et c'est pourquoi l'amortissement, qui consiste à déduire la perte de valeur d'une propriété tout au long de sa durée de vie estimée à 27,5 ans pour les propriétés résidentielles et 39 ans. ans pour le commerce, est populaire sur le marché ces jours-ci », explique Dean.
L'IRS définit les pertes d'amortissement comme des "déductions pour l'épuisement, l'usure (y compris l'obsolescence) des biens". Selon leur site Web, « Vous commencez à déprécier votre bien locatif lorsque vous le mettez en service. Vous pouvez récupérer une partie ou la totalité de votre coût d'acquisition initial et du coût des améliorations en utilisant le formulaire 4562, Depreciation and Amortization, (pour déclarer l'amortissement) à partir de l'année où votre bien locatif est mis en service pour la première fois et à partir de toute année que vous faites des améliorations ou ajouter des meubles.”
Cet avantage fiscal passif vise à tenir compte de la perte de valeur perçue associée aux actifs vieillissants. Si pour rien d'autre, les maisons se déprécient chaque jour aux yeux de l'IRS. C'est un moyen pour les propriétaires de compenser le capital prétendument perdu. Cependant, et c'est là le véritable atout, alors que les maisons peuvent se déprécier aux yeux de l'IRS, les propriétés s'apprécient en fait plus souvent qu'elles ne se déprécient. Le plus souvent, la perte ne se produit jamais. Les propriétaires peuvent ainsi profiter des déductions sans que leur patrimoine ne se déprécie. C'est presque trop beau pour être vrai.
Avantages fiscaux passifs ont le potentiel de transformer une bonne propriété locative en une excellente propriété. Cependant, comme je l'ai déjà dit, personne ne vous tiendra la main et ne vous dira de réclamer les déductions appropriées; vous devez vous assurer que vous savez ce qui est dans votre droit légal à déduire. J'encourage tous les investisseurs à revenu passif à consulter un expert-comptable (CPA) pour confirmer qu'ils profitent effectivement de toutes les déductions mises à disposition. Veuillez prendre note des avantages fiscaux passifs auxquels vous avez droit et veillez à ce qu'ils contribuent à votre résultat net au lieu de le retirer.
Voulez-vous pouvoir prendre votre retraite financièrement confortablement ?
Notre nouveau cours immobilier en ligne peut vous aider à apprendre comment investir dans des propriétés locatives qui peuvent vous aider à augmenter votre flux de trésorerie mensuel. L'investisseur expert Than Merrill partage les principes fondamentaux d'investissement immobilier qui fonctionnent le mieux sur le marché immobilier actuel.
Inscrivez-vous à notre webinaire GRATUIT d'une journée sur l'immobilier et commencez à apprendre comment investir dans le marché immobilier d'aujourd'hui !
[]
