Les propriétés REO, autrement connues sous le nom de propriétés immobilières, ont prouvé qu'elles méritent l'attention des investisseurs d'aujourd'hui et apportent une contribution significative aux entreprises de ceux qui savent quoi en faire. Si pour rien d'autre, les propriétés REO sont une excellente source de prospects, sinon des offres. Les investisseurs ne peuvent ignorer leur potentiel, et vous ne faites pas exception. Il n'y a aucune raison pour que les REO ne soient pas la source de votre prochaine transaction.
Acheter des propriétés REO peut être une excellente occasion d'acquérir des offres avec des marges bénéficiaires intéressantes, ce qui soulève la question :qu'est-ce qu'une propriété REO ? Mieux encore, qu'est-ce que REO ? Espérons que ce qui suit vous aidera à répondre à toutes vos questions concernant l'achat de propriétés REO.
Une propriété immobilière est une maison qui a traversé le processus de forclusion, n'a pas réussi à trouver un acheteur pendant le processus d'enchères immobilières et appartient maintenant à la banque - d'où le surnom judicieusement surnommé. Cependant, il convient de noter que les banques n'ont pas accumulé une richesse massive en conservant des propriétés non performantes ; ils l'ont fait en prêtant de l'argent aux emprunteurs et en percevant des intérêts. Plus précisément, les banques ne sont pas chargées de conserver des prêts qui ne produisent aucun rendement. Par conséquent, il est prudent de supposer qu'ils sont plus que disposés à se séparer des propriétés qu'ils ont reprises. C'est là que résident les avantages d'investir dans les REO pour les investisseurs :parfois, les banques sont plus enclines à vendre leur inventaire de REO à prix réduit que de le conserver et d'absorber la perte en capital. En conséquence, les investisseurs avertis qui savent comment naviguer dans le processus REO pourraient se retrouver avec une bonne, voire une excellente affaire.
La plupart des banques sont disposées à vendre leur liste des propriétés REO dont elles disposent. Cependant, il est parfois plus facile - et plus fiable - de travailler avec un agent immobilier qui vous proposera plus d'options auprès de différents prêteurs.
Bien entendu, pour bénéficier vous-même d'un bien immobilier en propriété, il vous faudra savoir comment procéder. Si, pour rien d'autre, les banques ne vont pas simplement donner leur inventaire, elles voudront aussi gagner de l'argent. À vous de trouver un juste milieu, celui qui apaisera la banque et votre budget.
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Acheter des propriétés REO n'est pas aussi effrayant qu'il n'y paraît. Dans sa forme la plus simple, une propriété immobilière est une maison saisie techniquement détenue par le prêteur, comme une banque ou un créancier. La propriété appartenait autrefois au client, mais en raison du défaut de paiement du prêt, elle appartient maintenant à la banque. Ces maisons seront généralement soumises à un processus d'enchères de saisie pour récupérer le montant qui leur est dû, les maisons invendues devenant officiellement des propriétés appartenant à la banque. Le processus REO est généralement composé de trois étapes :défaut, enchères, propriété de la banque.
La première étape d'un REO est le défaut de paiement. Lorsque le propriétaire - l'emprunteur - manque au moins un paiement hypothécaire, un deuxième paiement manqué entraîne une mise en demeure. Après 90 jours de paiements manqués, un avis de défaut sera envoyé. Dans certains cas, le prêteur offrira au propriétaire une période de rétablissement - 90 jours supplémentaires pour régler les paiements et rétablir le prêt.
La deuxième partie de l'achat de propriétés REO est l'enchère généralement appelée «vente du syndic», c'est là que la propriété est mise aux enchères publiques, l'enchère minimale étant égale au montant du prêt en cours, y compris les intérêts courus et tous les frais associés à la vente forclusion. Une fois que la vente du syndic est terminée et qu'un gagnant est confirmé, l'acte de vente du syndic est remis à l'acheteur, qui a maintenant droit à la possession immédiate.
Une propriété qui ne se vend pas dans l'enchère de forclusion deviendra automatiquement une propriété REO. À ce stade, la banque tentera de vendre la propriété de manière indépendante, généralement par l'intermédiaire d'un courtier. Ce processus comprend généralement la préparation de la maison pour la vente, la suppression des occupants et des privilèges sur la propriété et la détermination d'un prix. Il est important de se rappeler que chaque institut de crédit aura son propre ensemble de règles et d'exigences sur la façon dont il vend des biens immobiliers appartenant à la banque.
Un spécialiste REO est un professionnel de l'immobilier qui gère, commercialise et vend finalement des propriétés appartenant à une banque pour le compte d'un prêteur. Ils sont embauchés pour aider à liquider rapidement les propriétés REO. Les spécialistes REO examineront les offres potentielles de maisons et rendront régulièrement compte de leur statut au prêteur. Ils sont également en charge des actes de propriété et des documents connexes. En outre, les spécialistes REO travaillent généralement avec des gestionnaires immobiliers pour s'assurer que les propriétés appartenant à la banque sont sécurisées pendant les vacances.
L'achat de propriétés REO est en fait très similaire à l'achat d'une maison générale. Cependant, il y a quelques exceptions dont vous devez tenir compte. Dans les deux cas d'achat d'une maison pour vous-même ou comme investissement, voici les 10 étapes pour acheter des propriétés REO :
Rechercher des propriétés : Avant de commencer le processus d'achat, recherchez des propriétés REO dans la fourchette de prix et le marché souhaités. Vous pouvez trouver des propriétés REO via des listes de banques ou de prêteurs, MLS, un agent immobilier ou des services en ligne comme Zillow.
Trouver un prêteur et des options de financement : Après avoir sélectionné votre propriété, trouvez un prêteur et discutez avec lui de vos options de financement. En règle générale, les prêteurs veulent retirer rapidement une propriété REO de leurs livres, donc plus vous êtes préparé avec les options de financement, plus cela ira vite. Être pré-qualifié par le prêteur propriétaire de la maison peut également accélérer ce processus. Ils sauront que vous êtes financièrement qualifié. À leur tour, ils sont plus susceptibles d'accepter votre offre.
Trouvez un agent d'acheteur avec une expérience REO : L'un des atouts les plus précieux que vous puissiez avoir lors de l'achat d'une propriété REO est un agent de l'acheteur ayant une expérience REO. Ils sauront vous guider à chaque étape du processus d'achat d'une maison. Ils peuvent également vous informer de toute autre exigence dont vous aurez besoin, comme l'embauche d'un avocat ou d'un inspecteur pour la propriété.
Compiler une liste : Après avoir commencé à travailler avec l'agent d'un acheteur, vous pouvez commencer à réduire une liste de propriétés REO qui correspondent à vos qualifications. Vous devez essentiellement tenir compte du prix, des réparations, de l'emplacement, du nombre de pièces (chambres et salles de bains), de la qualité du quartier, des ressources communautaires et des exigences spécifiées par le prêteur. Une fois que vous avez une liste de propriétés REO qui correspondent à vos besoins, compilez une liste en commençant par celle que vous souhaitez le plus.
Obtenir une évaluation : Il est toujours sage d'obtenir une évaluation de votre propriété REO souhaitée et de la comparer au prix demandé. Bien que les propriétés REO soient une bonne affaire la plupart du temps, vous souhaiterez obtenir des prix comparables pour les propriétés de la région. Vous voudrez également déterminer d'autres raisons pour lesquelles la propriété peut être actualisée. Est-ce dans une zone indésirable? La propriété a-t-elle un grand nombre de réparations à effectuer ? L'évaluateur prendra également en considération des facteurs majeurs tels que le CVC, la plomberie et l'intégrité structurelle. En fin de compte, un évaluateur est fortement recommandé pour déterminer si le prix demandé est juste.
Faire l'offre : En travaillant avec un agent, il est temps de faire une offre sur la propriété REO. L'agent présentera ensuite l'offre au prêteur et vous devrez peut-être déposer des documents supplémentaires. Vous devrez peut-être également fournir un chèque de dépôt d'arrhes de 1 à 2 % en entiercement jusqu'à ce que l'achat soit finalisé.
Il est important de considérer également une inspection de la maison avant de finaliser l'achat. Faire dépendre l'inspection de l'achat peut vous protéger si des dommages majeurs sont révélés. En documentant ces dommages, vous pourrez peut-être négocier encore plus le prix.
Inspection de la propriété : Comme indiqué à l'étape 6, le processus d'inspection de la maison est essentiel pour vous protéger des dommages inconnus et est utile pour négocier le prix. En règle générale, une propriété REO est vendue «telle quelle», ce qui signifie que toute personne qui achète la propriété sera responsable de toute autre réparation dont la maison aura besoin. Sachant cela, une inspection indiquera exactement ce que vous devez faire pour d'autres inspections. Dans certains cas, l'inspection peut avoir déjà été effectuée par le prêteur une fois que la banque est propriétaire de la propriété. Si tel est le cas, demandez une copie du rapport d'inspection et examinez-le avant de prendre une décision finale.
Négociation : La négociation d'un accord pour une propriété appartenant à une banque est différente de la négociation d'un propriétaire. Les banques essaieront toujours d'obtenir le prix le plus rentable pour la propriété en question. Les banques doivent également consulter plusieurs autres personnes avant de donner une réponse définitive à l'une de vos questions. Votre offre finale peut également nécessiter l'approbation de l'entreprise. Il se peut que l'on vous demande parfois de signer un avenant d'achat que vous, votre agent et votre avocat devriez examiner attentivement si possible.
Finaliser le prêt : Il est important de noter que la finalisation du prêt se produit à peu près en même temps que l'inspection de la maison et les négociations. Lors de la finalisation, vous travaillerez avec le prêteur pour trouver le prêt qui vous convient. Vous devriez également profiter de cette occasion pour contacter le prêteur afin de vérifier le statut du titre. Souvent, le prêteur peut avoir une société de titres en attente. Cependant, il n'est pas rare que vous deviez le faire vous-même. Si c'est le cas, engagez une entreprise pour effectuer une recherche complète du titre avant la fermeture.
Conclusion de l'affaire : Enfin, il est temps de conclure l'affaire sur la propriété REO. Ce processus ressemble beaucoup à la conclusion d'un accord avec un propriétaire. Cependant, il pourrait y avoir des frais que vous devrez payer si vous ne fermez pas à une date prédéterminée. Encore une fois, vous pouvez éviter cela en vous pré-qualifiant pour un prêt et en vous assurant d'obtenir le montant souhaité à temps. Il ne vous reste plus qu'à vous et au prêteur de signer les documents transférant la maison à votre nom.
L'achat de maisons appartenant à une banque pour la vente continue d'être l'un des aspects les plus mal compris de l'investissement immobilier. Pour des raisons qui me dépassent, les propriétés REO sont souvent associées à des réparations coûteuses, à des privilèges et à des négociations de contrat difficiles. Cependant, je maintiens que l'achat d'un bien immobilier en propriété offre une opportunité sans précédent. Voici quelques-unes des meilleures raisons pour lesquelles je recommanderais d'acheter une propriété REO :
Prix réduits : Lorsqu'il est bien fait, l'achat de propriétés REO peut coïncider avec beaucoup. Cependant, c'est quand tout va bien. Un accord REO de qualité dépendra du prix demandé par la banque et de la quantité de travaux de réparation requis. La bonne nouvelle est que, contrairement aux enchères de saisies, les investisseurs peuvent demander une inspection de la maison avant la signature d'un contrat.
Aucune taxe impayée : La majorité des propriétés REO sont vendues à des investisseurs libres de privilèges fiscaux et d'autres créances en suspens. Les problèmes tels que les impôts en souffrance ou les privilèges HOA sont généralement éliminés, ce qui aide les investisseurs potentiels à économiser une tonne d'argent.
Option pour l'inspection de la maison : En plus de recueillir des informations et des ventes comparables dans la région, les investisseurs doivent se renseigner sur les rapports d'inspection et savoir si le prêteur prévoit de payer les réparations ou de vendre « tel quel ». Si aucun rapport d'inspection n'est disponible, il est recommandé aux investisseurs de payer pour en faire remplir un. La valeur d'une inspection immobilière professionnelle est importante pour deux raisons :elle fournira non seulement un agencement transparent de la propriété REO, y compris l'état actuel et les réparations nécessaires, mais elle aidera lorsque viendra le temps de s'asseoir à la table de négociation.
Aucun propriétaire avec qui traiter : L'un des avantages les plus favorables de l'achat de propriétés REO est qu'il n'y a pas de propriétaire avec qui négocier. Cela permettra de gagner un temps considérable pendant la période de négociation, car les investisseurs ne négocieront pas avec un vendeur ayant des liens personnels avec la propriété, mais plutôt avec une banque qui souhaite récupérer ses pertes.
Titre propre : Après qu'une maison est reprise par la banque, ils effaceront le titre. Ainsi, non seulement la propriété est exempte d'impôts en souffrance, mais elle a également un titre propre. Cela signifie qu'il n'y a pas de privilèges HOA, de privilèges d'entrepreneur ou d'autres complications financières.
Les maisons sont habitables : Les banques veilleront également à ce qu'une propriété revienne à un état habitable après avoir repris possession d'une propriété. Il s'agit d'aider la maison à éviter le vandalisme, les cambriolages ou d'autres problèmes qui pourraient survenir si la maison est laissée vacante. Lorsque vous achetez une propriété REO, les principaux éléments seront probablement déjà pris en charge par la banque.
Financement simplifié : Les propriétés REO sont éligibles aux hypothèques traditionnelles, permettant aux investisseurs d'obtenir un financement immédiatement. De nombreux investisseurs fix-and-flip demanderont une hypothèque de 10 ou 30 ans pour réhabiliter la propriété, puis refinanceront une fois le projet terminé. Les propriétés REO nécessitent également généralement un acompte global inférieur à la moyenne.
Cela ne fait aucun doute:les propriétés REO peuvent s'avérer inestimables entre les mains d'investisseurs avisés. Cela dit, il n'y a pas de banque qui va se séparer de son inventaire REO pour une fraction du prix qu'il vaut. Pour capitaliser sur votre propre investissement REO, vous devez savoir comment en obtenir un en premier lieu.
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Avant de vous lancer dans votre premier accord REO, consultez notre liste de questions fréquemment posées afin que vous vous sentiez en confiance lorsque vous faites votre offre :
Lors de l'achat d'une nouvelle propriété, vous bénéficiez d'un acte de garantie générale, comme vous le savez peut-être déjà. Ce document prouve essentiellement que le propriétaire actuel a le droit de vendre la propriété et qu'aucun problème juridique n'est associé à la maison. Un acte de garantie générale est important à obtenir car il montre que la propriété est détenue franchement et clairement, et il empêche quiconque de faire des réclamations sur le titre. Malheureusement, avec une vente REO, vous ne pouvez pas toujours obtenir un acte de garantie générale.
Avec une vente REO, les acheteurs reçoivent généralement un acte de garantie spécial. Cela signifie que la banque ne peut que garantir qu'il n'y a eu aucun problème avec le titre depuis qu'elle en a repris la propriété. Pour cette raison, un acte de garantie spécial peut parfois dissimuler des droits de propriété ou des privilèges préexistants sur la propriété. En tant qu'acheteur, ces problèmes pourraient compromettre la vente ou entraîner des coûts imprévus. Lors de l'achat d'une propriété REO, il est toujours recommandé de faire autant de recherches que possible sur la propriété pour éviter toute surprise sur toute la ligne.
Si vous achetez une propriété REO, vous pourriez être intéressé par l'achat de la politique de titre du propriétaire. Cela protégera votre investissement de toute réclamation préexistante sur la propriété. Plus souvent qu'autrement, les propriétés REO ont été saisies. Cela signifie que l'ancien propriétaire peut avoir des privilèges fiscaux ou des jugements sur la propriété qui peuvent s'avérer un problème lorsque vous devenez propriétaire de la propriété. L'achat de la politique de titre du propriétaire peut vous aider si ces problèmes surviennent.
Pour beaucoup, les propriétés REO sont un processus complexe qui nécessite trop de temps, d'efforts et de connaissances pour exceller. Cependant, avec une diligence raisonnable et une soif de connaissances, les investisseurs débutants peuvent facilement apprendre à naviguer dans le monde passionnant et lucratif de l'immobilier. propriétés appartenant au domaine. Pour les investisseurs débutants, rappelez-vous qu'une fois que les lumières s'allument et que vous comprenez comment les propriétés REO travail, la partie effrayante s'estompe et les opportunités brillent.
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