Même les praticiens de l'immobilier techniques les plus intelligents peuvent se retrouver dépassés par les formes juridiques qui sont devenues synonymes de l'industrie de l'investissement. La cession de contrat La stratégie, en particulier, a développé une réputation déroutante pour ceux qui ne connaissent pas le concept de vente en gros. À tout le moins, il y a de fortes chances que la stratégie de sortie "cession de biens immobiliers contractuels" ressemble plus à une langue étrangère pour les nouveaux investisseurs qu'à un moyen viable d'atteindre une fin.
Un contrat de cession immobilière n'est pas aussi compliqué que beaucoup le prétendent, et ce n'est pas non plus quelque chose à éviter en raison d'un manque de compréhension. Au lieu de cela, les nouveaux investisseurs doivent apprendre à attribuer un contrat immobilier, car cette stratégie de sortie particulière représente l'un des meilleurs moyens de percer dans l'industrie.
Dans cet article, nous décomposerons les éléments d'un contrat de cession immobilière ou d'un contrat de vente en gros de biens immobiliers et proposerons des stratégies sur la manière dont il peut aider les investisseurs à poursuivre leur carrière.
Un contrat de cession immobilière est une stratégie de vente en gros utilisée par les investisseurs immobiliers pour faciliter la vente d'un bien entre un propriétaire et un acheteur final. Comme son nom l'indique, les stratégies d'attribution de contrat verront un propriétaire sujet signer un contrat avec un investisseur qui lui donne le droit d'acheter la maison. C'est une distinction importante à faire, car le contrat ne donne à l'investisseur que le droit d'acheter la maison ; ils ne donnent pas suite à un achat. Une fois sous contrat, cependant, l'investisseur conserve le droit exclusif d'acheter la maison. Cela signifie qu'ils peuvent ensuite vendre leurs droits d'acheter la maison à un autre acheteur. Par conséquent, lorsqu'un grossiste exécute une mission de contact, il ne vend pas une maison mais plutôt ses droits d'acheter une maison. L'acheteur final paiera au grossiste une petite commission de cession et achètera la maison à l'acheteur d'origine.
La stratégie du contrat de cession immobilière est aussi solide que les contrats utilisés dans l'accord. La langue utilisée dans le contrat respectif est de la plus haute importance et doit clairement définir ce que les investisseurs et les vendeurs attendent de la transaction.
Il y a quelques mises en garde à garder à l'esprit lorsque vous envisagez d'utiliser des contrats de vente pour l'immobilier :
Interdictions contractuelles : Assurez-vous que le contrat que vous avez avec le vendeur de la propriété ne comporte pas d'interdictions pour les cessions futures. Cela peut créer de graves problèmes sur la route. Assurez-vous que le contrat est rédigé par un avocat spécialisé dans le droit des contrats de cession immobilière.
Interdictions spécifiques à la propriété : Les maisons HUD (propriété acquise par le ministère du Logement et de l'Urbanisme), les biens immobiliers détenus ou REO (biens saisis) et les propriétés répertoriées ne sont pas ouverts aux contrats de cession. Les propriétés REO, par exemple, ont une période de 90 jours avant d'être autorisées à être revendues.
Une commission de cession dans l'immobilier est l'argent qu'un grossiste peut s'attendre à recevoir d'un acheteur final lorsqu'il lui vend ses droits d'acheter la propriété en question. En d'autres termes, les frais de cession servent de compensation monétaire accordée au grossiste pour mettre en relation le vendeur d'origine avec l'acheteur final.
Encore une fois, tout contrat utilisé pour divulguer une transaction de gros doit être totalement transparent, et l'inclusion des frais de cession ne fait pas exception. Les conditions de rémunération d'un investisseur lors de l'attribution d'un contrat doivent néanmoins être énoncées dans le contrat lui-même.
Les frais d'affectation standard sont de 5 000 $. Cependant, chaque accord est différent. Les acheteurs diffèrent sur leurs besoins et leurs critères pour dépenser leur argent (par exemple, la réhabilitation par rapport aux acheteurs d'achat et de conservation). Comme dans toute négociation, une bonne information est vitale. Prenez le temps de découvrir combien la propriété coûterait de manière réaliste avant et après les réparations. Ensuite, ajoutez vos frais d'affectation préférés en plus.
Traditionnellement, les investisseurs reçoivent un acompte lorsqu'ils signent le Cession de contrat d'achat et de vente de biens immobiliers . Le reste des frais de mission sera payé à la clôture de la transaction.
La stratégie du contrat de cession immobilière n'est qu'une des deux méthodes que les investisseurs peuvent utiliser pour vendre en gros une transaction. En plus d'attribuer des contrats, les investisseurs peuvent également choisir de procéder à une double clôture. Bien que les deux stratégies soient essentiellement des variantes d'un accord de gros, plusieurs différences doivent être notées.
Une double clôture, également connue sous le nom de clôture consécutive, obligera les investisseurs à acheter la maison. Cependant, au lieu de le conserver, ils vendront immédiatement l'actif sans le réhabiliter. Les doubles clôtures ne sont pas aussi traditionnelles que la cession de contrat, mais elles peuvent être dans la bonne situation. Les doubles fermetures peuvent également prendre jusqu'à quelques semaines. En fin de compte, les doubles clôtures ne sont pas si différentes d'un achat et d'une vente traditionnels ; ils se déroulent sur une réunion de semaines au lieu de mois.
Les stratégies immobilières d'affectation sont généralement la première option que les investisseurs voudront envisager, car elles sont légèrement plus faciles et moins compliquées. Cela dit, les méthodes de contrat de cession immobilière ne sont pas nécessairement meilleures; ils sont juste différents. La stratégie de gros qu'un investisseur choisit dépend entièrement de sa situation. Par exemple, si un acheteur ne peut pas aligner le financement assez rapidement, il peut avoir besoin d'initier une double clôture car il n'a pas le capital pour payer les coûts d'acquisition et les frais de cession. Pendant ce temps, certains prêteurs institutionnels intègrent un langage contre le prêt d'argent dans un scénario de cession de contrat. Par conséquent, toute vente en gros ultérieure devra être une cession de contrat.
Les doubles clôtures et les cessions de contrats ne sont que deux moyens d'obtenir la même fin. Ni l'un ni l'autre n'est meilleur que l'autre; ils sont destinés à être utilisés dans différents scénarios.
Ceux qui ne sont pas familiers avec le concept de cession de contrat immobilier le connaîtront peut-être autrement :renverser des contrats immobiliers; si pour rien d'autre, les deux ne font qu'un. Le renversement des contrats immobiliers est simplement une autre façon de se référer à l'attribution d'un contrat.
Oui, une cession de contrat est légale lorsqu'elle est exécutée correctement. Les grossistes doivent respecter les lois locales régissant la langue des contrats, car certaines juridictions ont plus de réglementations que d'autres. Il devient également de plus en plus courant d'attribuer des contrats à une personne morale ou à une LLC plutôt qu'à un individu, afin d'éviter les objections de la banque. Notez que vous aurez besoin du consentement écrit de toutes les parties énumérées sur le contrat, et il ne peut y avoir aucune clause présente qui viole la loi. Si vous avez des questions sur la langue spécifique à inclure dans un contrat, c'est toujours une bonne idée de consulter un avocat immobilier qualifié.
Dans certains cas, une cession de contrat ne sera pas exécutée. Plus particulièrement, si le contrat enfreint la loi ou toute réglementation locale, il ne peut être appliqué. C'est pourquoi il est toujours encouragé de comprendre les lois et politiques immobilières dès que vous entrez dans l'industrie. De plus, travailler avec un avocat qualifié lors de la rédaction de contrats peut être bénéfique.
Cela peut sembler évident, mais les contrats de mission ne seront pas exécutés si la langue est utilisée de manière incorrecte. Si la langue d'un contrat se contredit, ou si le contrat n'est pas juridiquement contraignant, il ne peut pas être appliqué. Essentiellement, s'il y a un langage anti-cession, cela peut annuler le contrat. Enfin, si la cession viole ce qui est inclus dans le contrat, par exemple en dévaluant l'article, le contrat ne sera probablement pas appliqué.
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Une stratégie d'investissement de gros qui utilise des contrats de cession présente de nombreux avantages, l'un d'eux étant une faible barrière à l'entrée pour les investisseurs. Cependant, malgré sa rentabilité inhérente, de nombreux investisseurs sous-estiment le processus. Bien qu'il s'agisse probablement de la stratégie de sortie la plus simple de tous les investissements immobiliers, un certain nombre de mesures doivent être prises pour garantir une affectation de contrat opportune et rentable, notamment :
Trouvez la bonne propriété
Acquérir un modèle de contrat immobilier
Soumettre le contrat
Attribuer le contrat
Collecter les frais
Vous devez élaguer vos prospects, qu'ils proviennent d'annonces dans les journaux, de marketing en ligne ou de publipostage. N'oubliez pas que vous ne recherchez pas n'importe quel vendeur :vous avez besoin d'un vendeur motivé qui vendra sa propriété à un prix qui correspond à votre stratégie d'investissement.
La différence entre un vendeur régulier et un vendeur motivé est le sentiment d'urgence de ce dernier. Un vendeur motivé veut que sa propriété soit vendue maintenant. Choisissez un vendeur qui veut se débarrasser de sa propriété dans les plus brefs délais. C'est peut-être parce qu'ils quittent l'État ou qu'ils veulent acheter une autre maison dans une autre région dès que possible. Ou, ils ne veulent plus vivre dans cette maison pour des raisons personnelles. La clé est de connaître leur motivation à vendre et de déterminer si cette intention est suffisante pour vendre immédiatement.
Avec une meilleure idée de chez qui acheter, les grossistes auront plus de facilité à appliquer l'une des nombreuses stratégies de marketing :
Publipostage
Rencontres immobilières
Commercialisation locale
En ligne
Des modèles de contrat de cession immobilière sont facilement disponibles en ligne. Bien qu'il soit tentant de suivre la voie du bricolage, il est généralement conseillé de laisser un avocat le voir en premier. De cette façon, vous aurez le confort de savoir que vous le faites correctement et que vous avez un avocat en cas de problème juridique en cours de route.
L'une des choses que les contrats immobiliers de gros appropriés ajoutent est la phrase "et/ou ayants droit" à côté de votre nom. Cette clause vous donnera le pouvoir de vendre la propriété ou de céder la propriété à un autre acheteur.
Vous devez le divulguer au vendeur et expliquer la clause si nécessaire. Assurez-leur qu'ils obtiendront toujours le montant dont vous avez tous les deux convenu, mais cela vous donne une flexibilité de transaction sur la route.
Selon les lois de votre état, vous devez soumettre votre contrat de cession immobilière à une société de titres ou à un avocat de clôture pour une recherche de titre. Ce sont des parties indépendantes qui se penchent sur l'histoire d'une propriété, voyant qu'il n'y a pas de privilèges attachés au titre. Ils valident ensuite la validité du contrat.
Trouver votre acheteur, tout comme trouver un vendeur, nécessite une segmentation appropriée. Lors de la recherche d'acheteurs, les investisseurs doivent utiliser plusieurs moyens, notamment le marketing en ligne, les sites Web de référencement ou les groupes de réseautage. Dans le secteur de l'immobilier, ce processus s'appelle la constitution d'une liste d'acheteurs et il s'agit d'une étape cruciale pour réussir à attribuer des contrats.
Une fois que vous avez trouvé un acheteur (si tout va bien à partir de votre liste d'acheteurs sans cesse croissante), assurez-vous que votre contrat comprend un libellé qui couvre les arrhes à payer d'avance. Cela vous protège contre une éventuelle rupture de contrat. Cela vous assure également que vous en tirerez profit, que la transaction soit conclue ou non, car les arrhes ne sont pas remboursables. Le montant dépend de vous, tant qu'il est correctement justifié.
Votre profit d'une transaction de ce type provient à la fois de vos frais de cession, ainsi que de la différence entre la valeur convenue et le prix que vous vendez à l'acheteur. Si vous et le vendeur décidez d'acheter la propriété pour 75 000 $ et de la vendre pour 80 000 $ à l'acheteur, vous réalisez un profit de 5 000 $. La transaction est conclue une fois que l'acheteur a payé la totalité des 80 000 $.
Pour de nombreux investisseurs, l'avantage le plus attrayant d'une cession de contrat est la possibilité de profiter sans jamais acheter une propriété. C'est souvent ce qui incite les gens à se lancer dans la vente en gros, car cela permet à beaucoup d'apprendre les ficelles de l'immobilier avec des enjeux relativement faibles. Une commission de cession peut être déterminée soit en pourcentage du prix d'achat, soit en un montant fixe déterminé par le grossiste. Les frais standard sont d'environ 5 000 $ par contrat.
Le potentiel de profit n'est pas le seul point positif associé à une cession de contrat. Les investisseurs bénéficient également de ne pas être ajoutés à la chaîne de titres, ce qui peut réduire considérablement les coûts et les délais associés à une transaction. Cet avantage peut même être transféré au vendeur et à l'acheteur final, car ils évitent de payer des frais d'agent immobilier en optant pour une cession de contrat. Par rapport à une double clôture (une autre stratégie de vente en gros populaire), les investisseurs peuvent éviter deux ensembles de frais de clôture. Tous ces avantages peuvent avoir un impact positif sur le résultat net d'un investisseur, ce qui en fait une stratégie de sortie hautement souhaitable.
Bien qu'il existe de nombreux avantages à une cession de contrat, il y a quelques inconvénients à connaître avant de rechercher votre premier contrat de gros. À savoir, travailler avec des acheteurs et des vendeurs qui ne sont peut-être pas familiarisés avec la vente en gros peut être difficile. Les investisseurs doivent être prêts à familiariser les nouveaux arrivants avec le processus et être prêts à répondre à toutes les questions. Parfois, les vendeurs refusent délibérément une cession de situation contractuelle. Les investisseurs doivent parfois s'y attendre, afin de ne pas se décourager.
Un autre obstacle auquel les grossistes peuvent être confrontés lorsqu'ils travaillent avec une cession de contrat est le cas où l'acheteur final souhaite se retirer. Cela peut se produire si l'acheteur n'est pas à l'aise de payer les frais de cession ou s'il n'a pas les droits de propriété jusqu'à ce que le contrat soit entièrement cédé. La meilleure façon de vous protéger de telles situations est de constituer une liste d'acheteurs fiable et d'être franc avec toutes les informations. Il est toujours recommandé de développer également un contrat solide.
Sachez que toutes les propriétés ne peuvent pas être vendues en gros, par exemple les maisons HUD. Dans ces cas, il existe souvent des clauses anti-cessionnaires empêchant les grossistes de s'impliquer. Assurez-vous de savoir comment identifier ces propriétés afin de ne pas perdre votre temps. Gardez à l'esprit que bien qu'il y ait des inconvénients à cette stratégie de sortie immobilière, une bonne préparation peut aider les investisseurs à éviter de gros défis.
Si vous décidez de poursuivre une carrière dans la vente en gros de biens immobiliers, vous voudrez les outils qui vous faciliteront la vie autant que possible. La bonne nouvelle est qu'il existe de nombreux outils et modèles immobiliers à votre disposition pour que vous n'ayez pas à réinventer la roue ! Par exemple, voici une affectation de modèle de contrat que vous pouvez utiliser lorsque vous concluez votre premier accord.
Comme pour toute partie du commerce de l'investissement immobilier, aucun aspect ne mènera au succès. Cependant, comprendre comment une cession de contrat immobilière travaux est vital pour cette entreprise. Lorsque vous comprendrez les nombreuses couches de la façon dont les contrats sont attribués et comment la vente en gros fonctionne du début à la fin, vous serez un investisseur plus informé, éduqué et prospère.
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