Les plus grands investisseurs d'aujourd'hui sont bien conscients de la clause d'escalade les transactions immobilières ont le potentiel d'exercer; c'est peut-être l'une des clauses contractuelles les plus avantageuses connues des entrepreneurs immobiliers, mais saviez-vous même qu'elle existait ? Savez-vous que quelques phrases clés peuvent rendre un contrat plus attractif pour les propriétaires désireux de vendre leur propriété ?
Si vous avez répondu oui, je vous félicite, car vous êtes en avance sur le match. Si, toutefois, vous vous creusez la tête pour une explication simple, vous n'êtes pas seul. Sans faute de leur part, beaucoup trop de nouveaux investisseurs ignorent ce qu'est une clause d'escalade, et encore moins ce qu'elle peut faire pour eux. À tout le moins, une clause d'escalade correctement exécutée peut servir d'outil pour renforcer une offre. À son apogée, une clause d'escalade peut être le facteur le plus important pour séparer votre offre du reste de la concurrence. Laissez-moi vous expliquer.
Une clause d'escalade immobilière est une condition contenue dans un contrat qui permet aux parties respectives d'augmenter leurs offres existantes. Autrement connues sous le nom de clause d'indexation, ces clauses se retrouvent couramment dans la souscription d'offres, indiquant que l'acheteur est disposé et capable d'augmenter son offre initiale si des offres supérieures ultérieures sont soumises. En d'autres termes, les clauses d'escalade offrent aux acheteurs potentiels un filet de sécurité si une autre partie surenchérit.
Le plus souvent, les clauses d'escalade transmettront deux messages essentiels :que l'offre est sérieuse et jusqu'où elles sont prêtes à aller. C'est une distinction importante à faire, car ces clauses incluent généralement un plafond, c'est-à-dire jusqu'où l'acheteur potentiel est prêt à aller. Peut-être même plus spécifiquement, une bonne clause d'escalade indiquera de combien ils sont prêts à battre les offres ultérieures, jusqu'à un certain point, bien sûr.
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Les clauses d'escalade immobilière peuvent varier considérablement; cependant, ils fournissent généralement les mêmes composants de base. Voici les principales questions auxquelles une clause d'escalade répondra :
Quel est le prix d'achat d'origine ?
De combien ce prix sera-t-il majoré par rapport aux autres offres concurrentes ?
Quel est le prix d'achat maximum en cas d'offres multiples ?
Les clauses d'escalade sont relativement simples à comprendre; ils permettent essentiellement aux acheteurs potentiels d'offrir un peu plus que toute offre supplémentaire soumise après leur offre initiale. Bram Jansen de vpnAlert suggère que « Dans l'immobilier, une clause d'indexation est essentiellement une clause d'augmentation de prix qui est incluse dans une offre immobilière officielle. Il informe le vendeur que vous surenchérissez automatiquement sur toutes les autres offres qu'il reçoit, en précisant comment vous allez le faire. Cela vous donne un plus grand degré de contrôle sur l'obtention de la propriété que vous désirez. Sinon, les vendeurs rejetteront fréquemment votre offre en faveur d'une offre plus attrayante ».
Si, par exemple, un investisseur soumet une offre de 400 000 $, il pourrait compléter son offre par une clause indiquant spécifiquement qu'il est prêt à battre toute offre supplémentaire d'un montant spécifié, jusqu'au montant maximum qu'il est prêt à dépenser. Ainsi, si une offre de 405 000 $ est déposée après leur offre initiale, une clause d'indexation permettra de battre l'offre concurrente d'un montant prédéterminé. En conséquence, l'investisseur doit clarifier dans quelle mesure il est prêt à battre les offres ultérieures et jusqu'à un prix maximum. De cette façon, la clause devancera progressivement toutes les offres ultérieures jusqu'à un prix donné.
Maintenant que nous avons appris le concept de clause d'escalade, mettons-le en pratique avec un exemple qui met en évidence cet ajout utile au contrat immobilier :
Disons, par exemple, que Molly trouve la maison idéale pour son prochain investissement et offre au propriétaire 100 000 $. Cependant, en plus de l'offre initiale, Molly demande à son agent immobilier d'inclure une clause stipulant qu'elle est prête à payer plus si une offre concurrente plus élevée est soumise entre-temps. Sa clause indiquera qu'elle est prête à payer plus et les augmentations par lesquelles elle est prête à battre les autres acheteurs - jusqu'à une offre maximale, bien sûr. En d'autres termes, Molly pourrait inclure une clause qui augmente spécifiquement son offre de 2 000 $ de plus que la dernière offre concurrente. Plus important encore, elle plafonnera sa clause à 110 000 $. Cela signifie que si une autre offre est soumise après l'offre initiale de Molly, disons à 105 000 $, la clause augmentera automatiquement l'offre de Molly à 107 000 $ et continuera de le faire jusqu'à ce que le plafond soit atteint. Bien sûr, si aucune autre offre n'est soumise, Molly obtiendra la maison pour son offre initiale, à condition que le propriétaire l'accepte.
Peu de choses sont plus importantes pour la clause d'escalade immobilière que le langage utilisé pour l'édicter. Comme pour à peu près n'importe quel autre contrat, la façon dont vous formulez votre clause d'escalade peut faire toute la différence, vous voudrez donc être aussi précis et délibéré que possible. Parfois, un seul mot peut compliquer toute votre déclaration, alors assurez-vous de faire passer le bon message.
Pour être clair, voici à quoi ressemblera la déclaration d'escalade moyenne :
L'acheteur dans une transaction respective propose de payer ____ $ pour la propriété, mais dans le cas où le vendeur reçoit une offre de bonne foi qui dépasse l'offre initiale, l'acheteur est disposé et capable d'augmenter le prix à ____ $ au-dessus du montant de la autre offre, jusqu'à ____ $.
Il convient de noter que certains mots ont plus de poids que d'autres. L'accent mis sur une offre de bonne foi, par exemple, souligne l'importance d'initier la clause d'indexation uniquement en réponse à une offre légitime et exécutoire. Sinon, des offres illégitimes peuvent amener le propriétaire à augmenter votre offre sans raison de le faire. Sans surprise, il est de la plus haute importance que vous calculiez soigneusement la langue de votre clause.
Il peut être difficile de savoir quand vous devez ou non utiliser une clause d'indexation lors de la fermeture d'une propriété. Les questions ci-dessous fourniront plus d'informations sur la façon d'utiliser cet outil dans votre prochaine transaction.
Les clauses d'escalade sont couramment utilisées lorsqu'un grand intérêt a été exprimé pour une propriété particulière; en d'autres termes, lorsque plusieurs offres sont censées être soumises sur la même maison. Dans un scénario où vous pouvez imaginer qu'une propriété reçoit plusieurs demandes de renseignements, il peut être dans votre intérêt de soumettre une offre complétée par une clause d'escalade. De cette façon, votre offre ne sera pas automatiquement ignorée si - et quand - elle est battue.
Selon Financial Express de Marketplace Fairness, "Une clause d'escalade est un terme dans une offre immobilière qui permet à l'acheteur d'augmenter le prix de son offre en cas d'offre concurrente". À tout le moins, une clause d'escalade est mieux exercée lorsqu'un investisseur souhaite que son offre reste pertinente. Cela dit, il n'est logique de soumettre une clause d'indexation avec une offre que lorsque vous avez confiance en la propriété et en sa capacité à compenser toute dépense supplémentaire que la clause pourrait entraîner.
Il y a quelques situations où vous ne devriez pas utiliser une clause d'indexation. L'exemple le plus clair est si plusieurs offres semblent peu probables. Les vendeurs ne doivent utiliser une clause d'escalade que s'ils sont convaincus qu'ils recevront plusieurs offres sur la maison. Sinon, le vendeur perd son pouvoir de négociation si une seule offre est soumise. Bien que cela soit incertain, le vendeur peut accepter la première offre faite sur la propriété si aucune autre offre n'est soumise.
Tous les vendeurs n'accepteront pas les clauses d'escalade. N'oubliez pas que ces clauses permettent aux acheteurs d'enchérir les uns contre les autres, de sorte que leur première enchère ne reflétera probablement pas ce qu'ils sont réellement prêts à payer pour la propriété. Lorsqu'un vendeur rejette une clause d'escalade, il fait pression sur les acheteurs pour qu'ils placent leur offre la plus compétitive et la plus élevée. Discutez avec votre agent pour savoir si le vendeur accepte ou non les clauses d'escalade, et évitez d'en utiliser une si ce n'est pas le cas.
Enfin, n'utilisez pas de clause d'indexation si les conditions dépassent votre pouvoir d'achat global. Il est facile de se laisser prendre dans les négociations, en particulier si plusieurs offres sont envisagées pour une propriété que vous souhaitez vraiment. Cependant, une clause d'indexation ne doit jamais être utilisée si elle met en péril votre situation financière.
Vous pouvez vous retirer d'une clause d'escalade si d'autres conditions incluses dans l'offre n'ont pas été acceptées - mais seulement si le contrat énonce clairement ces éventualités et qu'elles sont convenues. Par exemple, si le vendeur accepte votre offre et ne parvient pas à réparer le toit comme spécifié dans le contrat, vous pouvez avoir une marge de manœuvre pour vous retirer de l'affaire.
Cependant, vous ne pouvez pas vous retirer d'une clause d'indexation simplement parce que vous avez changé d'avis. Les vendeurs ont probablement refusé d'autres offres en faveur de la vôtre, et une fois signé, le contrat devient un document légal officiel. Vous aurez du mal à trouver une issue, mais vous pouvez essayer de rencontrer un avocat en immobilier.
La meilleure façon d'éviter les doutes est d'examiner clairement les détails du contrat et de la clause avant de soumettre une offre. N'utilisez une clause d'indexation que lorsque vous êtes certain de la propriété et que vous estimez qu'il est nécessaire de garantir la transaction. Cela vous évitera de vouloir revenir sur la clause.
Les clauses d'escalade sont les plus susceptibles d'avoir un impact sur le processus d'examen des offres sur les marchés concurrentiels. Essentiellement, lorsque les vendeurs reçoivent de nombreuses offres, ils vont en sélectionner une avec le meilleur prix et l'action la plus basse requise pour conclure la propriété. Dans ces situations, les acheteurs et les agents reçoivent généralement une certaine forme d'avertissement. Par exemple, s'il y aura une deuxième série d'offres, les acheteurs seront avisés de soumettre leur meilleur prix final. Lorsque des contingences sont attachées, cela pourrait rendre l'offre finale un peu moins compétitive.
Gardez à l'esprit que les contingences sont utilisées pour une raison. Si vous allez y renoncer lorsque vous faites une offre, vous devez être sûr que vous obtenez toujours une bonne affaire sur la propriété. Votre agent peut vous aider à ajouter des éventualités tout en conservant un avantage concurrentiel, même sur des marchés en évolution rapide.
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L'utilisation d'une clause d'escalade présente de nombreux avantages apparents, dont le moindre n'est pas la possibilité de devenir une réflexion après coup. Ne serait-ce que pour rien d'autre, la raison la plus importante pour laquelle les investisseurs incluent une clause d'indexation dans leur offre initiale est de rester pertinent. En suggérant que vous êtes disposé et capable d'augmenter votre offre si nécessaire, il est beaucoup moins susceptible d'être relégué à la poubelle. Cependant, la capacité d'une clause d'indexation à maintenir un acheteur intéressé dans la course revêt une importance particulière. Une clause d'indexation n'est rien de moins qu'une réfutation de l'offre la plus récente, et ce pourrait être la seule décision qui vous permette d'acquérir la propriété de vos rêves.
En dehors de ce qui est évident, l'inclusion d'une clause d'indexation dans les transactions immobilières peut entraîner les avantages supplémentaires suivants :
Les contrats immobiliers avec clause d'escalade offrent la tranquillité d'esprit aux acheteurs qui souhaitent acheter la propriété en question.
Fait correctement, inclure cette clause dans les transactions immobilières peut empêcher l'acheteur de payer trop cher. À condition que le verbiage soit à la hauteur de la tâche, la clause devrait aggraver l'offre juste assez pour conclure l'affaire sans aller trop loin.
Cette clause joue fortement en faveur des vendeurs, car ils sont presque toujours assurés d'une offre plus élevée dans les bonnes circonstances.
Les acheteurs potentiels ne seront pas exclus des négociations ou ignorés s'ils fournissent une clause d'escalade.
Les vendeurs peuvent examiner plus sérieusement les offres avec une clause d'escalade, donnant l'avantage à quiconque souhaite en inclure une.
Bien que je puisse affirmer sans réserve que l'inclusion d'une clause d'escalade dans votre prochaine offre présente des avantages inhérents, elle n'est pas sans défauts. À savoir, une clause d'escalade oblige les acheteurs intéressés à mettre toutes leurs cartes sur la table ; en tant qu'investisseur, ce n'est pas une bonne chose par n'importe quel effort d'imagination. Vous voyez, en incluant une clause d'indexation dans votre offre, ou plus important encore, un plafond, vous identifiez le montant maximum que vous êtes prêt à dépenser. Et même si un vendeur peut apprécier votre honnêteté, cela ne fait que détruire vos chances de négocier une meilleure offre. De plus, une clause d'indexation mal calculée peut miner votre résultat net. Bien sûr, cela pourrait vous aider à conclure un accord, mais à quel prix ? Si vous ne faites pas attention, cette clause pourrait vous faire dépenser beaucoup plus pour une propriété que vous n'auriez dû.
En plus de divulguer le montant que les investisseurs sont prêts à payer, il y a quelques autres inconvénients à inclure une clause d'indexation dans les transactions immobilières :
Leur inclusion minimise l'un des plus grands avantages d'un investisseur :les négociations. En incluant une clause qui divulgue le montant que quelqu'un est prêt à payer, il y a moins de place pour négocier les marges bénéficiaires.
Alors que le secteur immobilier a parcouru un long chemin, il y a encore beaucoup de gens qui ne savent pas ce qu'est une clause d'escalade. Si un agent inscripteur ne comprend pas ce qu'est cette clause, par exemple, son inclusion peut entraîner une certaine confusion et des retards.
Certains vendeurs peuvent être découragés par l'inclusion de clauses d'escalade. Bien qu'ils accueillent très probablement l'idée que les investisseurs paient plus, ils sont généralement faits avec l'intention initiale de saper les offres imminentes.
Parfois, l'inclusion d'une clause d'indexation peut entraîner des problèmes avec les évaluations bancaires.
Bien que cela soit rare, certains vendeurs ne veulent pas accepter l'inclusion d'une clause d'indexation.
Lors de la rédaction d'une clause d'indexation, il est important de se rappeler que les prêteurs évalueront une maison et ne vous offriront que le montant évalué par la maison. Si vous rédigez une clause d'escalade sans faire référence à l'évaluation, vous serez responsable de la différence si l'évaluation est inférieure au montant de votre offre finale. Par exemple, si votre clause d'indexation porte votre offre totale à 450 000 $, mais que la maison est évaluée à 400 000 $, vous serez responsable de couvrir la différence de 50 000 $ sans l'aide du prêteur. Pour éviter ce problème, vous pouvez écrire une éventualité d'évaluation dans votre clause d'indexation, ce qui signifie que votre prix d'achat final s'alignera sur la valeur estimative de la propriété.
Les clauses d'escalade immobilière sont conçues pour maintenir la compétitivité des offres. Cela ne garantira pas une propriété, mais cela peut certainement vous donner un avantage sur les autres acheteurs. Toutes les transactions n'exigeront pas l'utilisation d'une clause d'escalade - cependant, cela reste un excellent outil à avoir dans votre poche arrière. Vous ne savez jamais quand vous trouverez le bien d'investissement parfait et comment une clause d'indexation pourrait vous offrir la possibilité de le sécuriser.
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