Les investisseurs qui utilisent souvent un calculateur immobilier , ou plusieurs, ont probablement mis en place un système fiable pour identifier les meilleures offres d'investissement possibles. Vous trouverez ci-dessous un guide complet des calculs des immeubles de placement les plus couramment utilisés afin que vous puissiez découvrir le meilleur type de calculateur immobilier pour votre entreprise d'investissement.
Investir dans une propriété peut être excitant, mais prendre le temps de bien analyser votre affaire est primordial. Dans certains cas, ce qui peut sembler être une bonne affaire à première vue peut entraîner des écueils financiers à long terme. De même, lorsque l'on compare deux ou plusieurs opportunités d'investissement possibles, une propriété peut sembler offrir un excellent investissement dès le départ. En revanche, l'autre offre le meilleur rendement dans le temps. Pour découvrir les meilleures offres d'investissement possibles, mémorisez les calculs d'investissement immobilier suivants :
Il existe plusieurs chiffres et calculs indispensables si vous espérez analyser efficacement les immeubles de placement. Vous trouverez ci-dessous non seulement un guide complet des seules formules dont vous aurez besoin, mais également des calculateurs d'investissement immobilier gratuits pour faciliter votre processus d'évaluation immobilière :
Paiement hypothécaire : La formule utilisée pour calculer les versements hypothécaires est assez compliquée car elle nécessite plusieurs variables, telles que le prix de la maison, la mise de fonds, la durée du prêt et le taux d'intérêt. De plus, les variables sont exprimées en mois, il est donc nécessaire de convertir le taux d'intérêt et la durée du prêt avant de calculer la formule. La bonne nouvelle est qu'il existe des centaines de calculatrices d'hypothèques immobilières gratuites, comme celle-ci de Bankrate.com. De plus, les calculatrices en ligne offrent la possibilité de prendre en compte les paiements d'impôts et d'assurance.
Taux de capitalisation : Le taux de capitalisation aide les investisseurs à évaluer le revenu net produit par une propriété, par rapport à son prix d'achat total. Étant donné que le taux de capitalisation tient également compte des taux d'inoccupation et des dépenses d'exploitation, il est préféré par la communauté des investisseurs comme l'une des méthodes les plus précises pour comparer des immeubles à revenus similaires. Proapod.com propose un calculateur de taux de capitalisation convivial.
Ratio du coût du loyer : Le ratio loyer-coût est un outil utile pour comparer rapidement les valeurs de revenu entre des propriétés similaires dans une zone donnée. Le coût dans ce cas est le coût d'investissement total pour une propriété, y compris le coût des réparations et des rénovations. Les investisseurs doivent cibler les biens dont le ratio loyer/coût est supérieur à 1 %, puis s'assurer d'effectuer des analyses coûts-avantages plus approfondies. Utilisez ce calculateur de ratio utile, qui convertit automatiquement les ratios en taux de pourcentage.
Rendement brut Le rendement locatif brut donne aux investisseurs une idée des revenus générés par un bien immobilier par rapport à son prix d'achat total. Exprimé en pourcentage, un rendement locatif plus élevé signifie un meilleur investissement. Les rendements bruts sont particulièrement utiles lors de la réalisation d'études de marché sur les immeubles à revenus. Les investisseurs peuvent d'abord cibler des régions ou des codes postaux avec un fort taux de rendement brut moyen pour aider à affiner leur recherche de propriété. Utilisez ce simple calculateur de rendement brut de Onproperty.com.
Ratio du service de la dette Les institutions financières examineront de près le ratio du service de la dette d'une propriété avant de financer une transaction. Les propriétés dont le ratio du service de la dette est inférieur à 1,0 perdront de l'argent chaque mois, les investisseurs doivent donc porter une attention particulière à ce chiffre. Le calcul nécessite le service annuel de la dette, qui est le montant des paiements à effectuer sur un prêt sur 12 mois, y compris les paiements d'intérêts. Heureusement, il existe des calculateurs de service de la dette, comme celui-ci ici.
Retour en espèces : Les investisseurs ont tendance à accorder une grande attention au rendement en espèces, car il calcule exactement la part de leur investissement qu'ils récupéreront (en espèces) en un an. Ce calcul aide non seulement à comparer la rentabilité des investissements, mais peut également aider les investisseurs à décider quelle structure de dette ou de capitaux propres utiliser lors du financement de l'opération. Pour un calculateur convivial de retour sur investissement immobilier, rendez-vous ici.
La règle des 50 % : Une bonne règle empirique à connaître est la règle des 50 %, qui aide à fournir une estimation approximative de ce que devraient être vos dépenses d'exploitation par rapport au revenu d'exploitation d'une propriété. Lorsque vous comparez plusieurs immeubles à revenus, méfiez-vous de ceux dont les dépenses d'exploitation probables dépassent 50 % du bénéfice d'exploitation. Il convient de noter, cependant, que le niveau approprié des dépenses d'exploitation probables sera relatif à la qualité, comme l'âge et l'état, de la propriété.
Valeur après réparation (ARV) Le calcul de la valeur après réparation (ARV) d'une propriété est pratique pour les investisseurs qui souhaitent connaître la valeur projetée d'une propriété après les rénovations. Il convient de noter que la valeur de la rénovation dépassera souvent le coût réel des rénovations. REI/kit offre une calculatrice puissante qui vous aidera à estimer l'ARV en fonction des comparaisons de quartier.
70 % de la règle ARV : 70 % de la valeur après réparation (ARV) est une règle empirique importante à retenir pour les investisseurs, car elle aide à créer une ligne directrice pour proposer un prix d'offre maximum sur une propriété de réhabilitation. En général, l'offre maximale devrait être d'environ 70 % de la valeur après réparation projetée, moins les coûts de réparation estimés. L'objectif de la règle des 70 % est d'aider les investisseurs à créer un tampon de sécurité pour s'assurer qu'ils peuvent conserver 30 % des bénéfices, ainsi que de fournir un coussin au cas où la réhabilitation s'avérerait plus coûteuse que prévu initialement. Pour une calculatrice en ligne utile, rendez-vous ici.
Pied carré : L'addition correcte de la superficie en pieds carrés a un impact important sur ce que les vendeurs peuvent définir comme prix demandé pour une propriété. La règle de base ici est que seuls les espaces finis doivent compter pour la superficie en pieds carrés d'une propriété. De plus, assurez-vous d'inclure des espaces tels que des plafonds voûtés. Pour calculer la superficie en pieds carrés, sortez simplement un ruban à mesurer et commencez à noter les dimensions de chaque espace fini de votre propriété. Vous pouvez utiliser une calculatrice en ligne, mais si vous êtes en train de mesurer, vous trouverez peut-être une application pour smartphone plus utile.
Investir dans l'immobilier est un excellent moyen de générer des flux de trésorerie supplémentaires, que ce soit sous la forme d'un contrat ponctuel ou d'un revenu de location mensuel. Le but ultime est d'acheter des propriétés qui augmenteront votre résultat net, ajoutant ainsi de la valeur à votre portefeuille d'investissement global et à votre situation financière. Les calculs immobiliers sont un outil précieux pour identifier les bonnes opportunités.
De nombreux investisseurs trouveront une ou deux formules qu'ils utiliseront en déplacement pour évaluer et comparer rapidement les propriétés, comme la règle des 50 % ou les rendements en espèces. Ces évaluations permettent aux investisseurs de décider quelles propriétés effectuer une analyse plus approfondie et finalement acheter. Lorsque vous voyez des mesures positives dans vos calculs, cela peut vous aider à déterminer comment aborder la transaction.
Notez qu'investir dans des propriétés n'est pas la stratégie la plus simple, mais cela peut être très gratifiant. En plus des calculs immobiliers, vous devriez approfondir les types de prêts, les types de gestion immobilière, etc.
Si vous avez glané quelque chose dans le guide des calculateurs d'investissement immobilier ci-dessus, c'est peut-être qu'il existe de nombreuses formules utiles pour vous assurer que vous pouvez identifier la meilleure offre d'investissement possible. Cependant, il peut être facile de les mélanger ou de mal interpréter les calculs. Pour vous aider à éviter de tels faux pas, voici 5 conseils d'évaluation immobilière à respecter :
Passez du temps à collecter des points de données communs pour chaque propriété avant d'effectuer des comparaisons. En apprenant quels calculateurs immobiliers sont utilisés le plus souvent, vous découvrirez qu'il existe un ensemble commun de points de données de propriété qui sont utilisés à plusieurs reprises. Pour économiser du temps et des efforts, prenez l'habitude de noter automatiquement les numéros les plus couramment utilisés pour chaque propriété qui vous intéresse. Le prix d'achat, les revenus locatifs, le bénéfice d'exploitation net, les coûts de réparation estimés et les dépenses d'exploitation sont quelques exemples de points de données utilisés dans de nombreux calculs.
Soyez rigoureux et méticuleux lors de l'estimation des dépenses immobilières. Une estimation des dépenses immobilières est nécessaire pour calculer des points de données importants tels que le bénéfice d'exploitation net, le rendement locatif et le taux de capitalisation. Pour cette raison, ne pas avoir une bonne estimation des dépenses peut perturber tous vos calculs immobiliers, entraînant ainsi le risque d'investir dans une mauvaise affaire. Pour obtenir une bonne estimation des dépenses, contactez les propriétaires locaux et les sociétés de gestion immobilière pour vous renseigner sur les dépenses immobilières pour des propriétés similaires, ainsi que pour effectuer votre propre analyse approfondie.
Appliquez les mêmes mesures et normes lors de l'analyse de chaque propriété. Ne pas effectuer les mêmes calculs pour chaque propriété d'intérêt va à l'encontre de l'objectif d'effectuer une analyse comparative approfondie. En exécutant systématiquement le même ensemble de calculs pour chaque propriété, vous développerez vos propres métriques et références pour séparer les bonnes et les mauvaises affaires.
Utilisez des feuilles de calcul et des outils de calcul en ligne. Parce que faire plusieurs calculs pour chaque propriété que vous rencontrez peut être fastidieux, gagnez du temps en développant un système de tableurs et de calculatrices en ligne pour faire vos analyses à votre place. Pré-programmez une feuille de calcul avec les formules nécessaires afin que vous puissiez brancher des points de données. De plus, l'utilisation de la technologie aide à minimiser les erreurs humaines.
Déterminez à l'avance et respectez un ensemble de normes et de directives. Les investisseurs immobiliers développeront leurs propres normes et lignes directrices pour identifier les transactions d'investissement rentables au fil du temps. Avoir des lignes directrices aidera les investisseurs à rationaliser leurs recherches immobilières et les aidera à éviter les mauvaises affaires potentielles.
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Le montant de votre prêt hypothécaire doit être déterminé en fonction de votre revenu actuel et de vos dettes impayées. Ces deux nombres vous aideront à utiliser la règle 28/36 et à déterminer combien de maison vous pouvez vous permettre. La règle 28/36 stipule que vos dépenses de logement mensuelles ne doivent pas représenter plus de 28 % de votre revenu brut mensuel (votre revenu avant impôt). Il exige également que vos remboursements mensuels de la dette ne dépassent pas 36 % de votre revenu mensuel brut. La dette fait référence aux paiements de voiture, aux factures de carte de crédit, aux prêts étudiants ou à toute autre dette que vous pourriez avoir. Vous pouvez utiliser ces chiffres pour vous aider à affiner une fourchette de prix idéale pour votre future maison. Les prêteurs utiliseront également ces informations lors de l'approbation de votre demande, bien qu'il existe plusieurs programmes d'accession à la propriété au cas où votre ratio d'endettement serait trop élevé.
Un bon retour sur investissement sur un bien locatif se situe entre 5 et 10 %. Cependant, la bonne réponse variera d'un investisseur à l'autre. Lors du calcul, soyez prudent dans vos estimations pour éviter de dépasser votre flux de trésorerie. Et, utilisez toujours le retour sur investissement parallèlement à d'autres évaluations. Ces pratiques vous aideront à trier les offres potentielles à mesure que vous élargissez votre portefeuille.
Une autre bonne règle de base est de considérer les propriétés avec un minimum de 100 $ par mois en flux de trésorerie (bien qu'idéalement, ce montant soit plus élevé). Ou calculez vous-même un montant qui tient compte du coût de votre temps et de votre travail. Vous vous familiariserez avec la définition d'un « bon » retour sur investissement au fur et à mesure que vous travaillerez avec le calcul. Avec le temps, vous pourrez identifier une fourchette cible pour tous vos investissements potentiels.
J'espère que dans ce guide complet, vous avez trouvé au moins un calculateur immobilier que vous envisagez d'inscrire dans votre prochaine analyse de transaction. L'utilisation de ces formules est un moyen efficace de comptabiliser vos coûts et dépenses immobiliers afin de maintenir vos objectifs commerciaux sur la bonne voie. Faire attention à votre diligence raisonnable et gérer soigneusement vos chiffres vous aidera non seulement à détecter les mauvaises transactions, mais vous aidera également à construire votre portefeuille d'investissement de la manière la plus rentable. N'oubliez pas de vous référer à ces systèmes qui contribuent à améliorer votre taux de réussite et vous mettent sur la voie d'une plus grande richesse.
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