Avez-vous déjà envisagé de louer à des étudiants ?
Selon le National Center for Education Statistics, près de 20 millions d'étudiants fréquenteront les collèges et universités américains en 2019. Cela représente environ 6% de la population totale des États-Unis, un énorme segment de marché qui ne peut être ignoré. Cependant, la location de propriétés à ce groupe démographique particulier est un créneau dont vous devrez déterminer si vous souhaitez en faire partie ou non. Ce guide vous aidera à explorer certains des avantages et des inconvénients potentiels de ce groupe unique de locataires.
Certains investisseurs trouvent l'idée de louer à des locataires d'âge universitaire intimidante. Ces personnes n'ont probablement jamais vécu seules auparavant, et posséder et louer une propriété à proximité d'une université peut susciter des inquiétudes légitimes. (On ne peut s'empêcher de s'attarder sur les images de fêtes de fraternité.) Cependant, un investissement dans un logement étudiant peut également présenter des avantages importants. Selon Jonas Bordo, PDG et co-fondateur de Dwellsy, tout investissement dans une ville universitaire s'accompagnera de nombreuses recherches. "L'investisseur doit faire preuve de diligence raisonnable sur la propriété et s'assurer qu'il comprend parfaitement à la fois la propriété et le marché de la propriété avant d'acheter", explique Bordo.
Vous trouverez ci-dessous un débat sur certains des avantages et des inconvénients de la location aux étudiants pour vous aider à décider si cette stratégie d'investissement est le bon choix pour vous.
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De nos jours, jusqu'à 74 % des étudiants universitaires n'entrent pas dans la catégorie que nous utiliserions généralement pour décrire l'étudiant universitaire "traditionnel". Ces élèves « non traditionnels » présentent une ou plusieurs de ces caractéristiques :ceux qui sont financièrement indépendants de leurs parents, ont plus de 30 ans, s'occupent d'un enfant, fréquentent à temps partiel ou fréquentent après une pause entre le secondaire et collège.
Avec des millions de nouveaux étudiants entrant dans les universités à travers le pays chaque année, les villes universitaires représentent une mine d'or pour les investisseurs immobiliers. Les campus constituent constamment une source de demande de logements et peuvent contribuer à augmenter les loyers (et les rendements) pour les propriétaires.
La location à des étudiants offre d'immenses avantages aux investisseurs qui cherchent à élargir leur portefeuille d'investissement, à capitaliser sur des opportunités de revenus passifs et à créer une stratégie de retraite. Cela peut même représenter une opportunité clé pour les investisseurs disposant de faibles budgets marketing.
Les avantages suivants montrent pourquoi louer à des étudiants peut être une stratégie intelligente pour tout investisseur :
En 2018, le College Board a publié une étude sur la vie des étudiants de premier cycle et a constaté qu'en moyenne, 44% des étudiants de premier cycle vivent hors campus. Les chiffres varient légèrement entre les universités publiques et privées, avec respectivement 46 et 29 % des étudiants vivant hors campus. Cependant, compte tenu du nombre moyen d'inscriptions dans les établissements publics et privés, ces pourcentages correspondent à un nombre élevé d'étudiants à la recherche d'un logement hors campus.
La popularité des logements hors campus dans les villes universitaires n'est pas nouvelle. En fait, selon une étude de l'Urban Institute, environ le même nombre d'étudiants vivaient hors campus au début des années 2010. Cette étude, ainsi que plusieurs autres, suggère que la forte demande locative observée dans les villes universitaires a été constante dans le temps.
Alors que la demande de location peut connaître de légères fluctuations au cours de l'année universitaire, les villes universitaires produisent constamment une demande de logement stable de la part des étudiants, des professeurs et du personnel. À moins d'un changement drastique de la politique universitaire, les étudiants auront constamment besoin d'un logement. Cette demande intégrée rend l'investissement dans la location de villes universitaires très attrayant pour les investisseurs. Même si c'est un inconvénient de faire face au roulement des locataires, il y aura toujours une demande pour le combler à nouveau. Il est également plus facile de trouver de nouveaux locataires grâce au bouche à oreille. Il n'est pas rare que les propriétaires gardent leurs propriétés louées pendant des années en se basant uniquement sur les références des locataires.
L'immobilier universitaire est attrayant pour les investisseurs pour plusieurs raisons, mais principalement parce qu'il rapporte. En raison de la forte demande, les immeubles locatifs universitaires peuvent générer des flux de trésorerie plus élevés que les immeubles de placement traditionnels. Il n'est pas rare de voir des logements étudiants générer plus de revenus que des maisons similaires dans un marché voisin. Gardez à l'esprit que même si les prix de location peuvent être élevés, la chambre et la pension sur le campus peuvent être encore plus coûteuses pour les étudiants. De plus, les campus sont plafonnés au nombre d'étudiants pouvant vivre sur le campus. C'est pourquoi un grand nombre d'étudiants choisiront de trouver un logement ailleurs.
Cela vous permet de facturer plus que vous ne le feriez normalement. Selon une étude de Home.com, les investisseurs possédant des logements étudiants peuvent obtenir un retour sur investissement (ROI) supérieur à dix pour cent. Pour mettre cette statistique en perspective :de nombreux investisseurs immobiliers considéreront un retour sur investissement supérieur à 5 % comme un bon investissement. Cette augmentation des flux de trésorerie en fait à elle seule un investissement attractif. Dans de nombreux cas, vous pouvez facturer beaucoup plus en fonction uniquement de votre proximité avec l'école.
En ce qui concerne les immeubles de placement pour étudiants, les attentes des locataires vont être différentes. De nombreux étudiants n'ont jamais vécu seuls auparavant; s'ils l'ont fait, c'est dans un dortoir. Par conséquent, les investisseurs peuvent remarquer que les conditions de leurs propriétés ne doivent pas nécessairement être aussi parfaites que leurs propriétés locatives plus chères lorsqu'elles s'adressent aux étudiants. Par exemple, la qualité de la peinture ou du revêtement de sol n'a pas besoin d'être parfaite car la propriété sera probablement repeinte ou la moquette remplacée avec le roulement des locataires.
Bien que l'entretien de la propriété soit toujours crucial en tant qu'investisseur immobilier, il est moins nécessaire de s'inquiéter de l'état de la propriété sur les marchés universitaires. Au lieu de demander des appareils électroménagers en acier inoxydable ou d'autres équipements de haute qualité, les étudiants seront probablement plus préoccupés par la proximité du campus, le stationnement et l'aménagement général. Cela devrait être une excellente nouvelle pour les investisseurs qui espèrent éviter des rénovations immobilières coûteuses, car une forte demande restera, même si la propriété ne dispose pas des fonctionnalités les plus récentes et les plus performantes.
L'une des plus grandes préoccupations concernant les propriétés locatives est que les locataires ne paient pas leur loyer à temps ou pas du tout. Heureusement, lorsqu'ils louent à des étudiants, les investisseurs rencontrent généralement une cohérence extrême pour plusieurs raisons.
Premièrement, de nombreux étudiants reçoivent une aide financière de leurs parents. Selon CNBC, jusqu'à 23% des frais des étudiants sont payés par leurs parents. Bien que les étudiants ne semblent pas être des locataires fiables, le soutien financier de leurs parents les rend tout aussi fiables que n'importe quel autre locataire.
De plus, lorsque les investisseurs achètent une maison pour la louer à des étudiants, plusieurs étudiants vivent probablement dans la même propriété. Bien que la collecte de plusieurs chèques de loyer puisse être un problème au début du mois, cette configuration peut être une bénédiction déguisée. Si un locataire a un problème à court terme et ne peut pas payer, l'investisseur recevra toujours un loyer partiel des autres locataires. En comparaison, si une famille ou un locataire unique fait face à des problèmes à court terme, les investisseurs risquent de perdre la totalité de leur loyer ce mois-là.
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Beaucoup de gens hésitent à investir dans un logement étudiant car ils craignent le pire. Comment savez-vous que les locataires étudiants seront fiables ? Comment éviter les dommages matériels causés par les fêtes ou les taux d'occupation élevés ? Comment louer à des locataires qui n'ont jamais vécu seuls ?
Autant de questions légitimes, mais le constat demeure :la location aux étudiants représente une opportunité attractive. Au lieu d'avoir peur à l'idée du logement étudiant, préméditez les risques potentiels de ces marchés. Cela aidera les investisseurs à minimiser les risques et à se préparer à tout ce qui pourrait survenir.
Les éléments suivants décrivent les risques potentiels associés à la location aux étudiants et la manière dont les investisseurs doivent réagir :
Les dommages matériels sont le pire cauchemar de tout investisseur. Les investisseurs qui louent à des étudiants peuvent faire face à une combinaison de plaintes liées au bruit, à une usure accrue et à un manque d'entretien de la maison. Cependant, tout espoir ne doit pas être perdu. Les investisseurs peuvent se préparer à ces risques de plusieurs manières :épargner un fonds d'urgence, sélectionner les locataires, exiger un contact parental, etc.
L'un des moyens les plus importants de prévenir les problèmes lors de la location aux étudiants consiste à maintenir les voies de communication ouvertes. Les locataires doivent savoir exactement qui appeler en cas de problèmes de plomberie ou de problèmes électriques. En maintenant une communication ouverte avec les locataires, les investisseurs peuvent aider à s'assurer que les petits problèmes sont détectés avant qu'ils ne s'aggravent. Les investisseurs devraient également envisager d'exiger une assurance des locataires.
Il y aura toujours un roulement élevé des locataires sur les marchés du logement étudiant. Les étudiants entrent et sortent souvent de leur université en quatre ans et ne vivent probablement pas dans la même propriété tout le temps. Les investissements immobiliers locatifs des étudiants sont également susceptibles de s'accompagner de baux à court terme plutôt qu'à l'année. Cela peut laisser de nombreux investisseurs effrayés par les postes vacants potentiels.
Bien qu'un investisseur ne puisse pas faire grand-chose pour éviter un roulement élevé lorsqu'il opère sur les marchés universitaires, il peut éviter les impacts négatifs associés à cette tendance. Premièrement, les investisseurs peuvent proposer des baux d'été à court terme ou des tarifs d'été réduits pour éviter les postes vacants après la fin de l'année universitaire. L'augmentation du rendement locatif au cours de l'année devrait plus que couvrir la différence.
Les investisseurs peuvent également engager un propriétaire ou un gestionnaire immobilier pour assurer le suivi de la propriété. Dans de nombreuses villes universitaires, de nombreuses sociétés de gestion immobilière se spécialisent dans ces marchés. Ils sont prêts à organiser la signature des baux, la commercialisation, etc., afin d'aider les investisseurs à maintenir des bénéfices élevés et des taux d'inoccupation bas.
Un autre souci auquel les investisseurs sont confrontés lorsqu'ils louent à des étudiants est de ne pas recevoir leur loyer à temps. Bien que le logement étudiant doive être abordé différemment des propriétés locatives typiques, les processus de demande et de sélection des locataires ne devraient pas changer. Les étudiants n'auront pas de longs antécédents de crédit ou de revenus à déclarer, mais les investisseurs peuvent toujours être minutieux.
Un exemple de demande de locataire devrait demander des références, des contacts parentaux et même des informations sur la provenance du loyer. De nombreux étudiants ont des prêts ou une aide financière, tandis que d'autres recevront des paiements de loyer de leurs parents. Cela ne devient un signal d'alarme potentiel que lorsqu'un candidat laisse ces questions vides.
Les investisseurs doivent également se préparer au cas où un chèque de loyer arriverait en retard. Ils peuvent le faire en mettant de côté un fonds pour les jours de pluie pour couvrir les dépenses immobilières si les revenus sont inférieurs aux prévisions. Bien sûr, c'est toujours une bonne idée pour les investisseurs de disposer d'un fonds d'urgence en cas de problèmes de maintenance inattendus ou de problèmes similaires, mais surtout lorsqu'ils travaillent avec des locataires qui n'ont pas d'historique de location solide.
Il est important de noter qu'un investissement immobilier dans un logement étudiant sera traité différemment d'un marché à l'autre par rapport aux unités locatives typiques. Dans la plupart des régions, les investisseurs doivent soumettre une demande initiale pour voir s'ils peuvent louer aux étudiants. Ce sont des règles de sécurité mises en place pour protéger les étudiants vivant dans des zones à forte fréquentation.
Les villes mesurent souvent les fenêtres, comptent les alarmes incendie et inspectent l'état général de la propriété. Les investisseurs peuvent alors être tenus d'obtenir une licence annuelle pour continuer à louer la propriété aux étudiants. Bien que ces processus soient associés à certains frais, de nombreux investisseurs trouvent que l'augmentation des flux de trésorerie compense les coûts.
Les investisseurs doivent également être conscients des lois résidentielles qui régissent le nombre de locataires pouvant vivre dans une propriété. Il n'est pas rare que les villes aient des lois d'occupation maximale. Les investisseurs doivent être prêts à respecter ces règles et s'assurer que leurs locataires suivent les mêmes réglementations. Les investisseurs doivent s'assurer d'inclure le nombre d'occupation maximum dans leurs baux pour se protéger si les locataires étudiants tentent de contourner ces lois.
Les propriétaires ne peuvent pas refuser de louer aux étudiants en fonction de leur âge. Le Fair Housing Act protège certaines caractéristiques pour empêcher que des groupes ne se voient refuser un logement, et l'âge fait partie des catégories protégées. De plus, dans certains États, dont la Californie, les propriétaires ne peuvent pas rejeter un locataire sur la base d'une caractéristique arbitraire, comme être un étudiant de premier cycle. Ces directives empêchent essentiellement les propriétaires et les propriétaires de rejeter des locataires potentiels simplement parce qu'ils sont à l'université.
Si vous vous inquiétez des risques associés à la location à des étudiants, vous pouvez prendre plusieurs mesures pour protéger votre immeuble de placement. Pour commencer, assurez-vous d'avoir un processus de demande pour les locataires. Bien que les étudiants n'aient pas de longs antécédents de crédit, vous pouvez demander d'autres références de logement ou une preuve de revenu. De plus, de nombreux propriétaires exigeront un cosignataire avant de louer à des étudiants, généralement un parent. C'est un excellent moyen d'atténuer les risques et de s'assurer que le loyer sera toujours payé - et vous pouvez vous assurer que les parents sont au courant des règles du bail.
Une autre étape importante pour minimiser les risques consiste à travailler avec un avocat pour créer un bail spécifique pour les étudiants. Cela pourrait inclure des procédures en cas de dommages matériels, de non-paiement de loyer ou de violations d'occupation. Il est également toujours recommandé de parcourir la propriété avec les étudiants pour documenter l'état de la propriété avant et après la durée du bail. Dans certains cas, les propriétaires peuvent même programmer des enregistrements périodiques pendant que les locataires vivent dans la propriété, en supposant que vous respectiez les réglementations en matière d'avis d'entrée de votre État.
Quelques autres moyens de minimiser les risques lors de la location à des étudiants consistent à configurer les services publics, à spécifier des règles supplémentaires pour la propriété (comme l'interdiction de feux d'artifice ou de grillades) et à envisager de louer des chambres séparément. Bien qu'elles ne soient pas obligatoires, ces règles peuvent aider à tenir les étudiants au courant de l'utilisation des services publics, à prévenir les dommages matériels et à s'assurer que chaque étudiant est tenu responsable de sa part du loyer. Veillez à minimiser les risques lorsque vous installez votre entreprise d'investissement dans une ville universitaire; lorsque cela est fait correctement, les investisseurs peuvent profiter des avantages de la location aux étudiants tout en réduisant les risques associés à ces propriétés locatives.
La location à des étudiants peut être plus simple que la location à des locataires à plus long terme, car ils sont généralement moins critiques à l'égard des caractéristiques d'une propriété. Par rapport aux dortoirs, la plupart des propriétés auront des qualités plus attrayantes que les chambres du campus. Cela étant dit, les locataires des collèges ont toujours de nombreuses fonctionnalités qu'ils désirent. Voici quelques éléments que votre propriété devrait avoir lors de la location à des étudiants :
Les étudiants universitaires effectuent une grande partie de leurs recherches en ligne, que ce soit pour des cours, des emplois, du plaisir ou même pour trouver un logement. L'inscription en ligne de votre bien locatif pour les étudiants est un excellent moyen d'atteindre votre public cible là où il est déjà en train de chercher, et cela peut vous faire économiser beaucoup de temps et d'efforts lorsque vous essayez de pourvoir des postes vacants. Les sites Web populaires pour répertorier votre bien locatif incluent Zillow, Facebook, Craigslist et College Pads. Si vous souhaitez gagner encore plus de temps, vous pouvez utiliser un logiciel de gestion immobilière pour partager votre annonce sur plusieurs sites Web en même temps. De nos jours, l'inscription de votre bien locatif en ligne est une étape cruciale pour trouver des étudiants de qualité à qui louer votre bien.
Bien que les avantages de la location aux étudiants l'emportent sur les risques, les investisseurs doivent être pleinement conscients des défis liés à la mise en œuvre de cette stratégie. Comprendre les risques potentiels est crucial pour minimiser leur impact. Ceux qui le font peuvent réaliser des bénéfices constants et attrayants grâce à cette stratégie d'investissement.
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