Les ventes à découvert continuent d'être l'un des joyaux de la couronne dans le paysage de l'investissement immobilier. Du point de vue d'un investisseur, ces propriétés en difficulté offrent d'énormes avantages car elles peuvent parfois être achetées en dessous de la valeur marchande. Cependant, faire des offres de vente à découvert est très différent des offres traditionnelles, car ces offres commerciales nécessitent une approche différente pour acquérir. Nous vous expliquerons ici les tenants et les aboutissants d'une vente à découvert, comment faire des offres de vente à découvert, comment rédiger une lettre d'offre et les quatre secrets pour augmenter vos chances d'obtenir l'approbation de votre offre de vente à découvert.
La première étape pour apprendre à faire une offre de vente à découvert consiste à comprendre le processus de transaction. Une vente à découvert a lieu lorsqu'une propriété est vendue à un prix inférieur au montant que le propriétaire doit sur l'hypothèque - et que le prêteur hypothécaire accepte le gain "court". Dans la plupart des cas, les propriétaires instituent une vente à découvert parce qu'ils ne peuvent plus payer leur hypothèque et veulent quitter la propriété afin d'éviter une forclusion. Le prêteur déterminera alors si une vente à découvert est préférable à une saisie sur la propriété.
En outre, il convient également de noter que les ventes à découvert sont très différentes des REO. Connues sous le nom de propriétés immobilières, les propriétés REO se produisent lorsqu'une maison a été saisie et que la banque en a repris possession. La différence avec une vente à découvert est que le propriétaire vend la propriété, mais le prêteur a l'approbation finale sur toutes les offres faites. Dans cette situation, la banque est le prêteur, et non le vendeur, et doit approuver l'offre et la vente. Cela signifie que toutes les parties concernées doivent accepter d'accepter moins que ce qui est dû sur la propriété. C'est là que réside la complexité des transactions de vente à découvert.
Plus souvent qu'aujourd'hui, les prix des maisons en vente à découvert sont bas dans le but d'attirer plusieurs offres, et les investisseurs doivent être compétitifs lorsqu'ils font des offres de vente à découvert. La prochaine étape pour faire des offres de vente à découvert consiste à comprendre le contrat. Bien que les éventualités soient tout à fait acceptables et recommandées, les investisseurs doivent comprendre que la majorité des ventes à découvert sont achetées « telles quelles ». Ces transactions offrent généralement peu de marge de manœuvre pour les négociations, et les investisseurs ne doivent pas s'attendre à ce que la banque baisse le prix demandé si l'inspection de la maison révèle des problèmes ou des réparations nécessaires.
Le dernier aspect que les investisseurs doivent prendre en compte lorsqu'ils font des offres de vente à découvert est l'attente. Il est courant pour les banques de s'asseoir et d'attendre lorsqu'elles répondent à des offres de vente à découvert, et les investisseurs doivent comprendre que leur patience sera mise à l'épreuve. Le jeu de l'attente est le plus gros inconvénient pour de nombreux investisseurs, car ce processus peut prendre des mois après la soumission d'une offre.
Pour réussir à faire approuver les offres de vente à découvert, les investisseurs doivent aborder leur offre de manière stratégique. Souvent, la première offre est la seule chance que les investisseurs ont de séduire le prêteur, il est donc important qu'ils aient fait preuve de diligence raisonnable pour s'assurer que la première offre est aussi solide que possible. Lorsque vous faites des offres de vente à découvert, les conseils suivants aideront les investisseurs à faire accepter leurs offres.
En termes simples, un dépôt d'arrhes révèle à quel point un acheteur est sérieux à propos d'une propriété. Alors que de nombreux acheteurs d'une première maison déposent simplement un dépôt minimum, généralement d'environ 1 000 $, les investisseurs qui cherchent à capitaliser sur les ventes à découvert devraient envisager d'augmenter. Pour attirer l'attention de la banque, les investisseurs devraient envisager de baisser entre un et trois pour cent des prix de vente. Cela en dira long en tant qu'acheteur sérieux. De plus, les investisseurs immobiliers doivent déposer leur dépôt d'arrhes dans un compte en fiducie une fois la vente à découvert approuvée.
Un autre aspect important que les investisseurs doivent prendre en compte est leur lettre de pré-approbation. Les vendeurs sont plus susceptibles d'examiner les offres faites par des investisseurs qui peuvent montrer qu'ils sont financièrement capables de conclure la transaction.
La diligence raisonnable est la pierre angulaire de toute transaction immobilière de qualité, et les investisseurs doivent faire leurs devoirs lorsqu'il s'agit de faire des offres de vente à découvert. Cela comprend la vérification des ventes comparables et l'appel des agents inscripteurs avant de faire une offre.
Les annonces de vente à découvert sont généralement évaluées en dessous de la valeur marchande pour attirer les investisseurs potentiels. Cependant, cela ne signifie pas que la banque acceptera réellement le prix inférieur. En tant qu'investisseur, il est important de comparer des propriétés similaires dans la région et d'obtenir des prix comparables. Dans certains cas, les banques sont connues pour approuver les ventes à découvert dont le prix se situe entre 5 et 10 % en dessous du marché, mais cela dépend de la propriété et de la zone.
Un autre aspect de la diligence raisonnable est d'appeler l'agent inscripteur. Cela révélera non seulement ce que le vendeur cherche à récupérer, mais cela donnera un aperçu du nombre d'offres que la propriété a reçues, y compris si le prix a augmenté ou baissé. C'est aussi un excellent moyen pour les investisseurs de ne pas perdre leur temps ou leur énergie à propos d'une propriété, jusqu'à ce qu'ils aient toutes les informations.
Avant de faire des offres de vente à découvert, les investisseurs doivent savoir si la vente à découvert est approuvée par le prêteur. Cela signifie que le vendeur a fait défaut sur le prêt et que la banque a déjà accepté la vente à découvert. Bien que de nombreuses maisons soient répertoriées comme des ventes à découvert, il n'y a aucune garantie que la transaction sera conclue comme une seule. Dans de nombreux cas, les investisseurs perdent du temps sur des ventes à découvert qui n'ont pas été approuvées par le prêteur, ce qui signifie que la banque pense qu'elle peut obtenir plus d'argent en procédant à une saisie. En tant qu'investisseur, prenez le temps de vous assurer que la vente à découvert est approuvée par le prêteur avant de soumettre une offre.
Le jeu de l'attente est l'inconvénient numéro un pour les investisseurs immobiliers lorsqu'ils font des offres de vente à découvert. Alors que certaines peuvent être approuvées en quelques semaines, la majorité des offres de vente à découvert mettent des mois à être approuvées ou rejetées, parfois plus longtemps. Le dernier conseil pour les investisseurs lorsqu'ils font des offres de vente à découvert est simplement d'attendre. Ne vous impliquez pas dans une vente à découvert si vous êtes pressé. Les investisseurs qui font une offre de vente à découvert doivent laisser suffisamment de temps au vendeur et à la banque pour approbation.
Les ventes à découvert continuent d'être une denrée recherchée car elles offrent aux investisseurs la possibilité de faire une bonne affaire immobilière. Bien que toutes les offres de vente à découvert sont assurés d'être acceptés, suivre ces conseils permettra aux investisseurs immobiliers de mieux se positionner pour réussir.
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