Points clés
Trouvez des offres comme un pro
Reconnaître la valeur
Recherchez des vendeurs motivés
Se connecter
Utilisez le bon courtier
Si vous êtes prêt à faire passer votre carrière d'investisseur immobilier du résidentiel au commercial, vous vous êtes probablement posé une question importante :où puis-je trouver de bonnes affaires commerciales ?
Trouver des offres immobilières commerciales ne doit pas être une douleur. En fait, si vous avez déjà mis en place des efforts pour vous aider à trouver des offres immobilières résidentielles, vous n'aurez probablement pas à modifier tant que ça vos stratégies.
Les entrepreneurs immobiliers ont tendance à craindre les biens immobiliers commerciaux. Pourtant, je vous mets au défi de parler à un investisseur commercial qui n'aime pas les flux de trésorerie supplémentaires, les économies d'échelle bénéfiques, les règles du jeu ouvertes et les bénéfices plus importants associés à la CRE (immobilier commercial). Alerte spoiler :vous ne pourrez pas en trouver un.
La clé pour trouver des offres immobilières commerciales est simplement de savoir où chercher. Se renseigner sur les meilleurs marchés, la terminologie commune et les équations mathématiques pour lesquelles l'investissement immobilier commercial est connu vous aidera à vous démarquer de la concurrence. Gardez à l'esprit que les trois hacks suivants sont un autre moyen de garder une longueur d'avance sur tout le monde.
Du fanatique de la vente de garage à l'entrepreneur immobilier, tout le monde aime trouver une bonne affaire. Cependant, certains ont tendance à être meilleurs que d'autres lorsqu'il s'agit d'analyser le produit réel et de négocier les conditions. Heureusement, je suis ici pour vous offrir ces trois conseils afin que vous puissiez commencer à trouver des offres immobilières commerciales comme un pro :
Une leçon importante que chaque investisseur devrait apprendre au début de sa carrière est que toutes les propriétés commerciales ne sont pas créées égales. Les entrepreneurs les plus prospères savent comment parcourir une propriété et l'évaluer avec précision afin qu'ils en ressortent en réalisant la vraie valeur de la propriété (un nombre qui est utile lors des négociations et des contrats). Il est également nécessaire de noter que même si la valeur marchande d'une propriété commerciale peut sembler acceptable, ses revenus et ses coûts d'exploitation peuvent l'emporter, et donc éclipser, cette bonne affaire.
Deuxièmement, apprendre à reconnaître une bonne affaire est plus facile lorsque vous entrez dans une affaire en connaissant vos options de stratégie de sortie. Gardez un œil ouvert sur les dommages au sol, les réparations potentielles, les zones à risque, etc., lorsque vous décidez de réhabiliter, de vendre en gros ou d'acheter et de conserver un accord. Si vous savez que la propriété répond aux qualifications d'une personne de votre réseau d'investisseurs qui est à la recherche d'un accord, la vente en gros serait un bon choix. Si vous trouvez une propriété en relativement bon état et sur un marché locatif, l'achat et la détention pourraient être la solution.
En plus de connaître votre stratégie de sortie, le calcul de certaines valeurs vous aidera également à déterminer si oui ou non une propriété est une bonne affaire. Mesdames et messieurs, vous allez avoir besoin d'une calculatrice pour ces chiffres :
Taux de capitalisation : Le calcul du taux de capitalisation (un processus également connu sous le nom de capitalisation des bénéfices) est utilisé pour estimer la valeur actualisée nette des bénéfices futurs ou des flux de trésorerie. Les immeubles d'habitation, les bureaux commerciaux et les petits centres commerciaux sont tous d'excellents candidats pour déterminer cette valeur.
Revenu net d'exploitation : Pour trouver ce nombre (qui devrait être positif), soustrayez vos dépenses d'exploitation de la première année de votre revenu brut d'exploitation de la première année.
Cash on Cash : Cette formule est utilisée pour comparer la performance de la première année des propriétés concurrentes. Si vous êtes un investisseur qui dépend du financement pour acheter votre bien immobilier commercial, sachez que vous ne pourrez pas conserver l'intégralité de votre bénéfice net d'exploitation (NOI) car vous devrez dépenser une partie de cet argent pour effectuer des versements hypothécaires. Il est important de garder cela à l'esprit lorsque vous calculez si votre propriété sera rentable ou non.
Si vous voulez vraiment trouver une bonne affaire immobilière commerciale, travailler avec et trouver des vendeurs motivés sera la clé de votre succès. Les offres les moins chères sont généralement à un prix si bas parce que la personne qui vend la propriété veut vraiment vendre - sa motivation est élevée. Qu'ils déménagent dans une nouvelle ville et qu'ils ne souhaitent pas être propriétaires absents ou qu'ils ne soient plus en mesure d'effectuer des paiements sur la propriété, ils doivent vendre rapidement et ils sont prêts à vendre à bas prix (exactement ce que les investisseurs recherchent) .
Alors, comment pouvez-vous trouver ces vendeurs motivés ? Tout ce que vous avez à faire est de suivre quelques étapes faciles. Tout d'abord, vous pouvez acheter une liste. Que vous sécurisez une liste de délinquants fiscaux dans votre comté ou que vous travailliez avec un fournisseur de données pour organiser une liste personnalisée avec des exigences spécifiques, vous devrez collecter des informations de contact d'une manière ou d'une autre. Si vous avez un budget limité, gardez à l'esprit que toutes les "informations de liste" que vous recherchez sont des archives publiques. Si vous êtes prêt à entreprendre un travail manuel, vous pouvez rassembler une liste solide presque gratuitement. Une fois que vous avez votre liste, préparez-vous à intensifier vos efforts de campagne de publipostage.
Le publipostage fonctionne si bien pour trouver des vendeurs motivés, car les investisseurs ont la capacité de cibler un public particulier. Souvent, une stratégie de publipostage régulière ne donne pas de résultats parce que les expéditeurs sont envoyés à un public trop large. Cela conduit à des rappels de faible calibre. Lorsque vous savez exactement ce que vous recherchez (c. possédaient leur propriété depuis 10 ans ou plus, ou les propriétaires qui ont des impôts en souffrance. Avoir une liste particulière apportera des prospects de haute qualité à un taux de réponse favorable.
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Le MLS n'est pas le seul endroit pour trouver des offres immobilières commerciales. Choquant, je sais. Il existe de nombreuses façons de conclure des transactions hors marché, et tirer parti de la technologie en fait partie. Au cours des dernières années, la technologie s'est développée spécifiquement pour servir l'industrie de l'immobilier commercial. Le financement participatif gagne chaque jour en popularité, ce qui amène des sites comme FundRise et RealtyMogul à héberger rapidement de nouveaux utilisateurs. Ce changement permet aux acheteurs et aux vendeurs d'accéder plus facilement à des offres qu'ils n'auraient jamais connues autrement. Ces sites de financement participatif ne présentent pas uniquement des offres hors marché ; (vous trouverez des propriétés MLS sur FundRise et RealtyMogul) cependant, vous aurez la possibilité d'évaluer un plus large éventail d'options. Si vous recherchez principalement des offres non MLS, des sites comme Brevitas, par exemple, servent de marché privé aux investisseurs commerciaux pour passer en toute sécurité tout au long du processus de transaction (de la recherche de la propriété à la signature des contrats), le tout dans le confort d'un bureau à domicile.
L'immobilier commercial augmente les enjeux par rapport à l'investissement résidentiel traditionnel. Les propriétés sont plus grandes, les investissements plus rentables et les transactions peuvent être plus difficiles à conclure. L'une des meilleures choses que vous puissiez faire pour conclure votre premier accord commercial est de faire appel à des professionnels. Il peut être tentant de s'appuyer sur votre équipe immobilière existante, mais il est essentiel de travailler avec des professionnels qui ont une expérience commerciale, surtout si vous n'en avez pas. Un courtier immobilier commercial, en particulier, aura une expérience inestimable lorsqu'il s'agit de négocier et de sécuriser de plus grandes propriétés.
Les courtiers commerciaux comprennent comment gérer les chiffres et naviguer dans le processus de clôture des propriétés commerciales. Cette expérience est ce qui vous aidera à verrouiller votre première propriété. Organisez une réunion avec des courtiers potentiels et recueillez plus d'informations avant de vous engager dans une relation de travail. Demandez combien d'accords commerciaux ils ont conclus au cours de la dernière année et faites-vous une idée de leur style de négociation. N'ayez pas peur de rencontrer quelques courtiers différents dans votre région avant de travailler avec un. Une fois que vous avez trouvé le bon courtier commercial pour votre équipe immobilière, il peut être un excellent débouché pour acquérir de nouveaux prospects.
De nombreux investisseurs sont surpris d'apprendre à quel point les investissements immobiliers commerciaux et résidentiels sont similaires. Bien que les propriétés et les styles de gestion puissent être quelque peu différents, les tactiques que vous utilisez pour trouver des offres ne doivent pas nécessairement l'être. Si vous êtes prêt à commencer à trouver des offres immobilières commerciales , essayez d'utiliser ce que vous savez déjà. Demandez à vos relations réseau, recherchez des vendeurs motivés et recherchez même des propriétés commerciales dans le MLS. Vous serez surpris du nombre d'opportunités que vous pouvez trouver simplement en tirant parti des outils dont vous disposez déjà.
Si vous avez réussi à investir dans l'immobilier commercial ou à trouver des offres commerciales, veuillez partager vos histoires dans les commentaires ci-dessous.
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