Bien qu'il soit difficile d'obtenir des prévisions fermes, les preuves suggèrent qu'il y a toutes les raisons d'être optimiste alors que le marché de 2021 se réchauffe. Alors que les économistes prédisent une croissance plus lente et plus durable au cours de la prochaine année, les craintes d'une bulle semblent exagérées. En outre, les différences dans la nature de cette reprise du marché du logement suggèrent qu'elle repose sur une base plus solide que la spéculation des investisseurs et des financiers qui a conduit aux évaluations gonflées précédentes.
De manière générale, une bulle immobilière se produit lorsqu'il y a un déséquilibre sur le marché qui gonfle artificiellement les prix au-delà de leurs niveaux et attentes raisonnables. La bulle éclate une fois que les conditions obligent à revenir à des niveaux de prix plus appropriés, laissant ceux qui ont acheté au sommet du marché avec peu de capitaux propres et, dans certains cas, des capitaux propres négatifs ou des hypothèques sous-marines.
La bulle immobilière qui s'est produite en 2008 a été le résultat de prêts hypothécaires à risque mal souscrits, suivis d'une spéculation sur les marchés financiers axée sur les titres adossés à des créances hypothécaires. Ce double coup dur a entraîné une série de saisies en raison d'un manque de fonds propres et de l'impact économique de la récession qui en a résulté.
Il est important de noter que la récession de 2008 était inhabituelle dans sa focalisation sur le marché du logement. Historiquement, dans la plupart des périodes de récession, les prix des maisons se sont maintenus, car l'immobilier est considéré comme un investissement plus sûr lorsque l'économie dans son ensemble se contracte. De plus, les propriétaires ont tendance à conserver leur maison pendant une récession et à éviter de faire de gros changements, ce qui accroît la stabilité du marché du logement.
Contrairement à de nombreuses bulles immobilières, la hausse actuelle des évaluations des maisons est assez facile à comprendre et à expliquer. Les facteurs suivants ont modifié l'équilibre entre l'offre et la demande, entraînant les augmentations que nous connaissons actuellement sur les marchés à travers le pays. Parce qu'elles reposent sur des facteurs solides, ces hausses promettent d'être des indicateurs de valeur plus fiables que les hausses de prix spéculatives normalement associées aux bulles immobilières.
Taux d'intérêt historiquement bas
L'une des premières mesures prises pour lutter contre les effets économiques des fermetures liées à la COVID a été de réduire les taux d'intérêt des prêts hypothécaires et du refinancement hypothécaire. Cependant, contrairement à la crise de 2008, cette fois, les prêteurs étaient mieux monétisés et les conditions d'emprunt étaient plus strictes. Cela a empêché les emprunteurs sous-qualifiés de contracter des prêts, garantissant que ceux qui avaient un crédit et des réserves supérieurs à la moyenne étaient ceux qui achetaient.
Environnement de vente à faible inventaire
Alors que la plupart des régions métropolitaines connaissaient déjà un faible inventaire avant mars 2020, l'ajustement actuel a été remarquable pour les conditions de marché toujours tendues. Cela est dû à divers facteurs, notamment le ralentissement précoce du rythme des nouvelles constructions, la réticence des propriétaires à apporter des changements majeurs au milieu d'une pandémie et l'incertitude des vendeurs quant à leur capacité à trouver une nouvelle maison après la vente de leur actuel.
Marché de printemps prolongé
Des fermetures dues à une pandémie se sont produites à la mi-mars 2020, en plein milieu de ce qui promettait d'être un marché printanier actif. Une fois que les professionnels de l'immobilier et les prêteurs hypothécaires se sont familiarisés avec les modèles de visite virtuelle et de transaction, les acheteurs ont recommencé à chercher la maison de leurs rêves tandis que les propriétaires recherchaient de plus grands espaces pour le travail à domicile (WFH) et les réalités de l'école à domicile. Cela a conduit à une sorte de marché printanier sans fin, qui ne montre désormais aucun signe de ralentissement à l'approche de la traditionnelle saison des ventes de printemps 2021.
Activité du marché élargi
Dans la plupart des marchés immobiliers en effervescence, les prix de vente des maisons plus élevés et l'augmentation de l'activité se limitent aux enclaves urbaines les plus recherchées et aux marchés exurbains populaires. Cependant, la disponibilité du télétravail à long terme signifie que de nombreux marchés qui sont normalement négligés, en particulier ceux des zones suburbaines et rurales, sont soudainement en demande. Offrant plus d'espace et de plus grands terrains, ces nouveaux marchés populaires voient leur part augmenter la valeur et la valeur marchande des maisons.
L'avènement d'options de traitement améliorées, le déploiement de vaccins et l'effet de la demande refoulée des propriétaires fatigués de leur maison actuelle, ainsi que l'incitation du potentiel d'offre multiple et des taux d'intérêt toujours bas, sont tous prometteurs pour augmenter l'offre et la demande continue. Associées à des taux d'intérêt historiquement bas, même ces valeurs immobilières plus élevées sont rendues plus abordables, ce qui compense les risques accrus.
Même les marchés les plus touchés par la pandémie, y compris les stocks en ville et en copropriété, semblent être sur le point de revenir, ce qui apaise les craintes que ces segments ne connaissent une baisse de valeur. En outre, les experts prévoient une augmentation des mises en chantier, ce qui entraînera un inventaire plus disponible et une accessibilité financière accrue.
Comme toujours, il est important de parler à un professionnel de l'immobilier afin de mieux comprendre comment les conditions de votre marché spécifique et de votre propriété spécifique reflètent les tendances plus larges du marché dans son ensemble. Un agent ou un courtier peut vous donner un aperçu des ventes de propriétés comparables les plus récentes dans votre région et vous aider à réfléchir aux décisions que vous devez prendre afin d'optimiser la valeur de votre propriété et la valeur nette de votre maison.
