Le zonage unifamilial est un type de classification légale qui restreint le type de logement résidentiel pouvant être construit sur une propriété. En vertu de ces restrictions, seules les maisons individuelles unifamiliales peuvent être construites, interdisant les logements résidentiels multifamiliaux, tels que les duplex ou les condominiums, qui sont courants dans les zones plus densément construites.
Le zonage unifamilial est apparu au XXe siècle. Les chercheurs ont fait valoir que cela, avec les clauses restrictives raciales et la redlining, a joué un rôle central dans la cimentation de la ségrégation dans de nombreuses villes américaines. Étant donné que la majorité de la richesse du ménage américain est liée au logement (jusqu'aux deux tiers, selon certaines estimations), il est également important de comprendre l'écart croissant de richesse raciale.
Le zonage unifamilial a commencé comme une mesure d'urbanisme et une pratique des promoteurs immobiliers. Dès le début, il s'agissait d'exclusion raciale, un aspect qui est devenu plus explicite au fil du temps.
Le zonage - des lois locales qui restreignent la manière dont la propriété est développée et utilisée - a été introduit dans les villes américaines vers 1916 (bien que Los Angeles ait des exemples de règles de type zonage qui précèdent cela de quelques années). Cette année-là, plusieurs villes américaines ont adopté des ordonnances de zonage, dont la ville de New York, qui a choisi d'approuver une législation municipale étendue, ce qui en fait la première à le faire, selon le livre de William A. Fischel Zoning Rules ! Règlement sur l'économie de l'utilisation des terres. La prolifération dans les années 1910 des trains de marchandises à bas prix et des bus jitney avait ouvert la voie à l'adoption rapide des lois de zonage qui suivraient, selon Fischel.
Fischel considère le zonage comme une force active dans la formation des villes américaines. Contrairement à certaines analyses populaires des pratiques de zonage, Fischel soutient également que le zonage est généralement une «institution ascendante». Dans ce récit, le zonage s'est répandu non pas à partir de planificateurs centraux progressistes, mais à partir de responsables gouvernementaux élus par le peuple. Dans de nombreux récits de zonage unifamilial, l'un des principaux moteurs était l'aménagement du territoire en Californie au début du XXe siècle.
En Californie, Mason-McDuffie Co., dirigée par le défenseur de l'environnement Duncan McDuffie - qui a joué un rôle central dans le développement du système des parcs d'État de Californie et à un moment donné président du Sierra Club - a joué un rôle central dans l'établissement de règles ségrégationnistes et l'utilisation de maisons unifamiliales. zonage, à East Berkeley en particulier. Le libellé des contrats de quartier qu'il a érigé spécifiait des contrats d'exclusion raciale qui empêchaient les Noirs et les Asiatiques de s'installer. Bien que les clauses restrictives raciales soient courantes à ce stade, le travail de McDuffie est généralement cité comme le catalyseur de la généralisation du zonage unifamilial.
En 1916, grâce en grande partie au lobbying de McDuffie, le conseil municipal de Berkeley a approuvé une ordonnance de zonage plusieurs mois avant les règles de New York. Il était basé, comme l'a écrit Marc A. Weiss, sur un règlement similaire à Los Angeles et sur des décisions de justice qui l'ont confirmé. Cependant, l'ordonnance de Berkeley était remarquable, écrit Weiss, car elle distinguait les résidences unifamiliales des autres types de résidences.
Selon Maya Tulip Lorey, la société de McDuffie voulait construire des « parcs de résidences privées » à Berkeley, ce qui établirait une distinction claire entre les investissements immobiliers sûrs et en croissance constante dans leurs communautés et les villes dures, imprévisibles et indésirables. Une partie de l'emballage qui les rendait si attrayants était les prix de ces propriétés, les clauses interdisant la construction de maisons multifamiliales sur le terrain et les clauses interdisant l'exploitation d'entreprises à l'intérieur de ces communautés, qui visaient spécifiquement les communautés asiatiques et noires.
La similitude raciale, qui attirait les acheteurs blancs aisés, était un élément important du développement stable et régulier que McDuffie envisageait pour les quartiers de son entreprise. Finalement, McDuffie a fait pression sur le gouvernement local pour modifier les règles d'utilisation des terres à Berkeley afin de protéger ses projets de développement communautaire contre d'éventuels changements démographiques dans les zones autour de ces projets.
Bien qu'initialement cachée, la composante raciale était importante. "Alors que les restrictions d'acte et d'engagement auxquelles il est fait allusion dans la brochure de Claremont Park sont masquées par des euphémismes, la société Mason-McDuffie indique clairement dans ses contrats légaux que seuls les acheteurs caucasiens à revenu élevé sont les bienvenus", écrit Lorey.
Il n'a pas fallu trop de temps pour devenir transparent. En 1929, dit Lorey, le contrat habituel Mason-McDuffie Co. spécifiait que personne ne pouvait vivre sur la propriété s'il n'était pas de "pur sang caucasien". Ce type d'alliance inlassablement raciste était courant à l'époque et, apparemment, banal. Lorey montre qu'en 1935, l'alliance était répertoriée à côté de faits neutres, tels que les taxes et les zones environnantes, dans les documents publicitaires.
Plus tard, avec le développement du réseau routier inter-États et l'inflation de la valeur des maisons, les «contrôles de la croissance» sont devenus assez courants en tant qu'outils que les communautés locales utilisaient comme incitations, avec le zonage, pour ralentir la croissance dans les zones à forte demande. La majeure partie des réglementations sur l'utilisation des terres adoptées depuis 1970, selon Fischel, provient d'initiatives étatiques et fédérales. Celles-ci ont eu tendance à être plus restrictives plutôt que moins, et elles ont rarement tenté de passer outre les désirs des résidents locaux.
Une étude de l'UCLA de 2015, utilisant les données des 95 plus grandes villes américaines, a établi que les politiques qui restreignent l'utilisation des terres sont corrélées à des niveaux plus élevés de «ségrégation des revenus» que celles qui ne le font pas, créant souvent des enclaves riches qui causent des problèmes métropolitains. D'autres études, y compris une série en cinq parties de l'Université de Californie, Berkeley's Othering and Belonging Institute, ont corroboré le lien entre les niveaux de ségrégation et les lois de zonage restrictives.
L'étude de Berkeley, qui a utilisé un peigne fin sur la ségrégation raciale dans la région de la baie de San Francisco, a également signalé que sept des neuf comtés de la région étaient plus ségrégués en 2010 qu'en 1980. Il a en outre prévu que le nombre de résidences raciales la ségrégation augmentera au cours de la prochaine décennie, sauf indication contraire.
L'enquête de Berkeley a révélé des niveaux croissants de ségrégation latine et asiatique et une quantité persistante de ségrégation noire, bien qu'il y ait eu une baisse des quantités globales de ségrégation noire. D'autres restrictions d'utilisation des terres, telles que les zones à faible densité, ont également été liées à de plus petites populations latines et noires.
Les détracteurs des lois sur le zonage unifamilial classent les effets néfastes de ces réglementations sur les lignes d'équité environnementale et sociale. Ils soutiennent que cela a nui à l'environnement parce qu'il a conduit à l'étalement des banlieues et des villes, les villes se construisant sur de vastes étendues de terres parce qu'elles n'étaient pas en mesure de se développer de manière plus concentrée. Ceci, à son tour, a conduit à une dépendance accrue à l'égard des voitures, ce qui contribue à la pollution et allonge les trajets.
Dans le domaine de l'équité sociale, les critiques disent que cette pratique a restreint l'offre de logements et entravé l'inclusion. En combinaison avec d'autres pratiques, y compris les clauses restrictives et le redlining, le zonage unifamilial a exclu les minorités des quartiers prospères. L'effet cumulatif de cela a été d'empêcher les minorités d'accéder à la richesse, car, comme indiqué ci-dessus, jusqu'à deux tiers de la richesse du ménage américain sont liés au logement.
Les critiques s'empressent de souligner que la suppression du zonage unifamilial ne rend pas illégale la construction de maisons unifamiliales; il permet uniquement la construction d'autres types de maisons, telles que des multiplex.
En évaluant la ségrégation raciale dans la région de la baie de San Francisco, l'UC Berkeley Othering and Belonging Institute a suggéré que l'objectif des politiques d'intégration raciale est double :préserver l'intégration là où elle existe déjà et l'encourager là où elle n'existe pas. Pour atteindre ces deux objectifs, il faudra annuler les politiques restrictives d'utilisation des sols, en particulier le zonage unifamilial, "un obstacle direct au développement de logements abordables" et d'autres politiques intégrationnistes, selon l'étude. De nombreux autres articles ont suggéré que des politiques qui renversent les politiques restrictives d'utilisation des terres devraient être adoptées pour construire des logements multifamiliaux.
Un article de 2019 du Journal of the American Planning Association affirme que les arguments en faveur de la préservation des lois d'exclusion sont faibles, en partie parce qu'ils reposent sur les préférences et l'esthétique de la communauté, qui semblent ignorer le racisme et le classicisme qui ont établi ces quartiers en premier lieu.
L'utilisation du « zonage inclusif », un outil réglementaire qui oblige les promoteurs à accorder des subventions pour un montant inférieur à celui du marché, a donné des résultats mitigés. Une étude de l'Université George Mason de 2021, par exemple, a révélé que ce type de zonage faisait grimper les prix du marché dans le corridor Baltimore-Washington lorsqu'il était mandaté, et que les versions facultatives du programme avaient tendance à échouer en tant qu'outil de création de logements abordables. . Une étude de 2009, en revanche, a révélé que le zonage d'inclusion provoquait une "augmentation légèrement significative" des prix des logements multifamiliaux, bien qu'il n'ait pas fait baisser les prix des logements unifamiliaux.
Ces dernières années, plusieurs villes et États ont adopté une législation qui mettrait fin à la pratique du zonage unifamilial. Minneapolis, par exemple, a voté en 2019 pour autoriser les multiplexes dans des endroits de la ville où les lois de zonage unifamilial les avaient interdits. La législature de l'Oregon a adopté un projet de loi en 2019 qui permettait aux propriétaires de construire des logements non unifamiliaux sur des propriétés résidentielles.
La crise du logement en Californie, un État dont les villes ont certains des prix des logements les plus élevés du pays, a soumis la pratique à un examen législatif. En 2021, le Sénat de l'État de Californie a adopté deux projets de loi qui annuleraient les règles de zonage unifamilial dans tout l'État :SB-9 et SB-10.
Le zonage unifamilial limite la construction de nouvelles maisons dans une zone résidentielle donnée aux maisons individuelles unifamiliales.
La première loi de zonage de ce type a été promulguée en 1916 à Los Angeles, et New York et d'autres villes ont emboîté le pas la même année.
À première vue, l'objectif de la loi est de créer des zones résidentielles moins densément construites que les zones urbaines. Dans la pratique, cependant, le zonage unifamilial a conduit à des taux plus élevés de ségrégation raciale, concentrant la richesse entre les mains des Blancs, ainsi qu'à une plus grande pollution de l'air, en raison du fait qu'il encourage l'étalement urbain.
