La loi CARES (Coronavirus, Aid, Relief, and Economic Security) ordonnait aux prêteurs détenant des hypothèques unifamiliales soutenues par le gouvernement fédéral de suspendre les paiements des emprunteurs jusqu'à un maximum de 360 jours s'ils rencontraient des difficultés financières en raison de l'épidémie de coronavirus. Une abstention similaire mais plus courte (90 jours) était disponible pour les propriétaires d'unités multifamiliales avec des hypothèques garanties par le gouvernement fédéral.
La législation ultérieure, y compris la Consolidated Appropriations Act de 2021 et l'American Rescue Plan Act de 2021, ainsi que les actions de l'exécutif présidentiel, ont entraîné un allégement supplémentaire des prêts hypothécaires à la suite de la crise financière de 2020.
L'allégement hypothécaire COVID-19 s'applique aux prêts garantis par le gouvernement fédéral et les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) et est défini comme des prêts :
Les prêts hypothécaires admissibles au fédéral peuvent être détenus par des propriétaires résidentiels ainsi que par des propriétaires et d'autres propriétaires commerciaux. Les règles diffèrent pour les emprunteurs hypothécaires résidentiels par rapport aux propriétaires de propriétés multifamiliales.
Appelez votre prêteur et demandez immédiatement une option d'évitement de saisie comme une modification de prêt hypothécaire.
N'abandonnez pas votre propriété et assurez-vous de répondre aux demandes de renseignements de votre prêteur. Si vous abandonnez votre propriété ou êtes injoignable par votre prêteur pendant plus de 90 jours, il peut procéder à une saisie.
Si vous êtes submergé par vos options, contactez un conseiller en logement agréé par le HUD. Ils sont situés dans chaque État et travailleront avec vous gratuitement pour vous aider à prévenir la saisie.
Pour savoir si votre prêt est garanti par le gouvernement fédéral, vous rendant éligible à l'aide mentionnée ci-dessus, voici quelques mesures que vous pouvez prendre :
Les régulateurs fédéraux pensent que la plupart des prêteurs et des gestionnaires de prêts non soutenus par le gouvernement adopteront des politiques similaires à celles mandatées par la loi CARES et la législation ultérieure. Pour le savoir, contactez votre agent de prêt, demandez quels programmes il a mis en place pour fournir un allégement hypothécaire aux propriétaires touchés par l'épidémie de coronavirus et suivez les instructions qui vous sont données.
Bien que la loi CARES n'oblige pas les prêteurs privés à offrir une assistance hypothécaire, si vous et votre prêteur concluez un accord de modification de prêt, la loi relative à la non-signalisation des paiements réduits ou suspendus aux bureaux de crédit s'applique à vous.
Si votre abstention hypothécaire doit bientôt expirer, vous pourrez peut-être demander une prolongation, mais vous devez en faire la demande avant la fin de l'abstention.
Si vous êtes propriétaire d'une maison avec un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement et que vous rencontrez des difficultés financières liées au COVID-19, vous pouvez suspendre les versements hypothécaires jusqu'à 18 mois (y compris les prolongations) dans le cadre d'un processus appelé abstention.
Si vous possédez un immeuble locatif multifamilial avec un prêt garanti par le gouvernement fédéral, le 24 septembre 2021, l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a annoncé une prolongation du délai d'abstention, sans nouveau délai pour le moment.
Si vous bénéficiez d'une abstention pour la propriété multifamiliale, vous devez :
Si une abstention vous est proposée en vertu de la loi CARES ou d'un prêteur privé, lisez attentivement les conditions avant de signer. Il est préférable que les versements manquants soient ajoutés à la fin de la durée de votre prêt hypothécaire. Certains prêteurs, en particulier du secteur privé, peuvent avoir des conditions spéciales qui ne peuvent différer les paiements que pendant une courte période et exiger un paiement forfaitaire.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l'état civil, le recours à l'assistance publique, l'origine nationale, le handicap ou l'âge, vous pouvez prendre certaines mesures. L'une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ou du HUD.
En tant que propriétaire avec un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement fédéral, vous devrez contacter votre gestionnaire de prêt (la société à laquelle vous effectuez des paiements) pour demander une abstention. Vous n'avez pas besoin de soumettre une documentation détaillée, principalement une affirmation de vos difficultés financières, ce que vous pouvez faire par téléphone. Votre abstention initiale peut aller jusqu'à 180 jours. Selon le moment où votre abstention initiale a commencé, vous pouvez prolonger l'abstention de 180 ou même 360 jours supplémentaires.
Les propriétaires d'unités multifamiliales doivent être à jour des paiements au 1er février 2020 pour être approuvés pour l'allégement de l'abstention. Le cas échéant, les propriétaires doivent soumettre une demande orale ou écrite à leur agent de service, qui peut approuver l'abstention initiale de 30 jours, avec des extensions ultérieures pouvant aller jusqu'à 60 jours supplémentaires.
En tant qu'emprunteur, la loi CARES vous donne le droit d'arrêter l'abstention à tout moment. Cela s'applique à vous si vous avez un prêt garanti par le gouvernement sur une propriété résidentielle ordinaire ou un immeuble multifamilial.
Pendant toute période d'abstention qui vous est accordée, votre réparateur ne peut pas facturer de pénalités, d'intérêts ou de frais qui n'auraient pas été facturés si vous aviez effectué vos paiements à temps et en totalité. Les propriétaires ne peuvent pas facturer aux locataires des frais ou des pénalités pour retard de paiement du loyer pendant toute période d'abstention accordée au propriétaire.
Les prêteurs sont tenus de ne pas vous signaler aux bureaux de crédit pour les paiements en retard ou manqués à condition que vous soyez dans l'un des programmes d'abstention. Cela signifie que le fait que vous n'effectuez pas de paiements complets ou que vous ne payez pas du tout n'affectera pas votre cote de crédit.
Bien que le moratoire sur les expulsions à l'échelle nationale ordonné par les Centers for Disease Control (CDC) ait été annulé par la Cour suprême des États-Unis le 26 août 2021, plusieurs États, dont New York, la Californie, le New Jersey et d'autres, ont prolongé leurs moratoires sur les expulsions à l'échelle de l'État. jusqu'au 1er juin 2022.
Le moratoire sur les saisies et les expulsions pour les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral a couru jusqu'au 30 septembre 2021.
Lorsque vous atteignez la fin de votre période d'abstention, vous pouvez bénéficier d'une aide supplémentaire si vous en avez besoin. Travaillez avec votre réparateur et, si possible, reprenez vos paiements réguliers. Si vous avez encore besoin d'aide, demandez à votre réparateur quelles autres options sont disponibles. Cela pourrait inclure la réduction de vos paiements mensuels ou un autre type de modification de prêt.
Dans le cas où vous et votre prêteur parvenez à un accord sur une modification de prêt, vous ne pouvez pas être signalé aux bureaux de crédit comme "non à jour" sur ce prêt.
La patience n'est pas la même chose que le pardon. L'abstention ne fait que retarder le jour inévitable où les paiements suspendus doivent être compensés. Les programmes financés par la Consolidated Appropriations Act de 2021 et l'American Rescue Plan Act de 2021 fournissent une aide financière aux propriétaires et aux propriétaires dans le cadre de deux programmes :le Homeowner Assistance Fund et le Emergency Rental Assistance.
Le Fonds d'assistance aux propriétaires (HAF) a été créé pour prévenir les défaillances hypothécaires, les défauts de paiement, les saisies, la perte des services publics et le déplacement des propriétaires. L'utilisation des fonds est prioritaire pour les propriétaires qui ont connu les plus grandes difficultés. Les directives sur l'utilisation du fonds ont été mises à jour le 12 novembre 2021 afin de prolonger les délais de demande de fonds jusqu'au 15 décembre 2021 pour certains domaines. Les fonds peuvent être utilisés pour :
Les fonds d'aide aux propriétaires sont en train d'être distribués aux États pour être redistribués aux propriétaires. Le Département du Trésor des États-Unis a fourni des conseils aux États pour l'élaboration de leurs plans HAF individuels.
Vous demanderez des fonds à votre État une fois que le plan HAF de votre État aura été approuvé et que son système sera opérationnel. Pendant ce temps, la page Web du Fonds d'assistance aux propriétaires du Conseil national des agences de logement d'État présente une carte indiquant l'état du HAF de chaque État à ce jour.
Le programme Emergency Rental Assistance (ERA) fournit des fonds pour aider les locataires qui ne sont pas en mesure de payer le loyer ou les services publics. Les fonds sont versés directement aux États, aux territoires américains, aux gouvernements locaux, aux tribus amérindiennes, aux entités de logement tribalement désignées et au Département des terres hawaïennes. Ces entités peuvent utiliser les fonds de l'ERA pour fournir une assistance par le biais de programmes d'aide à la location existants ou nouvellement créés.
Étant donné que le Trésor verse les fonds de l'ERA aux États et à d'autres entités, vous devez demander l'assistance de l'ERA par l'intermédiaire de l'État ou de l'entité appropriée. Pour aider à cela, le Trésor a créé une page Web pour aider les locataires et les propriétaires à trouver des programmes d'aide au logement dans leur région. Utilisez-le pour vous diriger vers l'État ou une autre autorité appropriée afin de déterminer comment demander à recevoir de l'aide ou pour aider vos locataires à le faire.
Il n'y a pas de programme de relance hypothécaire soutenu par le gouvernement fédéral. Si vous voyez une annonce pour un "nouveau paiement de relance hypothécaire 2021" ou quelque chose du genre, il s'agit soit d'une publicité de refinancement hypothécaire intelligemment conçue, soit d'un spam pur et simple.
Selon un communiqué de presse de la Maison Blanche:"Peu de temps après son entrée en fonction, l'administration Biden-Harris a prolongé le moratoire sur les saisies et la période d'inscription à l'abstention hypothécaire pour les propriétaires ayant des hypothèques garanties par le gouvernement afin de soulager les propriétaires en difficulté." De plus, dans le cadre du plan de sauvetage américain du président Biden, 9 961 $ ont été fournis au Fonds d'assistance aux propriétaires, encourageant les modifications de prêt et les options de réduction de paiement sur tous les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral.
Oui. Le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) a publié une nouvelle règle obligeant les prêteurs à autoriser les emprunteurs présentant certaines difficultés à modifier leurs prêts grâce à un processus simplifié. Cette règle est entrée en vigueur le 31 août 2021 et s'étend actuellement jusqu'au 31 décembre 2021.
Bien que la période d'abstention soit terminée pour la plupart des emprunteurs, le CFPB et l'administration Biden ont mis en place de nouvelles règles pour empêcher une vague massive de saisies imminentes. Les prêteurs sont tenus d'offrir aux emprunteurs de nombreuses options, notamment :
Si aucune de ces options n'est possible pour les emprunteurs, il existe encore des restrictions supplémentaires en place jusqu'au 31 décembre 2021. Les prêteurs ne peuvent entamer le processus de saisie que si l'emprunteur a abandonné sa propriété, n'a pas répondu aux demandes du prêteur pendant plus de 90 jours (et a plus de 120 jours de retard sur les paiements), ou avait plus de 120 jours de retard sur son prêt hypothécaire avant la pandémie (1er mars 2020).
Ne vous contentez pas d'arrêter de faire des paiements. Si vous êtes dans une situation de détresse, vous avez peut-être plus d'options que vous ne le pensez. Que votre prêt soit garanti par le gouvernement fédéral ou un prêteur privé, la seule chose que vous ne devriez pas faire est simplement d'arrêter de faire des paiements. Vous devez contacter votre prêteur ou votre réparateur pour informer l'entreprise que vous rencontrez des difficultés pour effectuer vos paiements. Le fait de ne pas contacter votre prêteur pourrait entraîner de nombreuses conséquences négatives, telles que des frais supplémentaires, des rapports de solvabilité en souffrance et, en fin de compte, une saisie et une expulsion possibles.
