Allègement hypothécaire COVID-19 : comment obtenir de l'aide fédérale et éviter la saisie

La loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act) a obligé les prêteurs détenant des hypothèques unifamiliales soutenues par le gouvernement fédéral à suspendre les paiements pour les emprunteurs en difficulté financière due à la pandémie de coronavirus, jusqu'à un maximum de 360 jours. Une mesure similaire, mais limitée à 90 jours, s'appliquait aux propriétaires d'unités multifamiliales avec des hypothèques fédérales.

Des lois ultérieures, comme la Consolidated Appropriations Act 2021 et l'American Rescue Plan Act 2021, ainsi que des actions exécutives présidentielles, ont étendu cet allègement face à la crise de 2020.

Points clés à retenir

• Pour les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral, la loi CARES et les textes suivants permettent une suspension des paiements jusqu'à 18 mois en cas de difficultés liées à la crise de 2020.
• Demandez un allègement si votre prêt est géré par HUD, FHA, USDA, VA, ou pour des logements multifamiliaux fédéraux.
• Pas de date limite pour une abstention initiale chez Fannie Mae et Freddie Mac.
• Le moratoire sur les saisies de prêts fédéraux a expiré le 31 juillet 2021.
• Inscriptions à l'abstention possibles jusqu'au 30 septembre 2021.
• Sous la loi CARES, pas de frais de retard ni de signalement aux agences de crédit.
• L'abstention aide à éviter la saisie.
• Pour les prêts non fédéraux, contactez votre prêteur, l'État ou les autorités locales.
• Les lois de 2021 prévoient un financement supplémentaire pour l'aide au logement.

Hypothèques concernées

L'allègement COVID-19 vise les prêts garantis par le gouvernement fédéral ou les GSE (Fannie Mae, Freddie Mac) :

• Assurés par la FHA.
• Assurés sous la section 255 du National Housing Act (HUD/HECM).
• Guarantis sous les sections 184/184A (familles amérindiennes, logements hawaïens).
• Guarantis par VA, USDA.
• Achetés ou titrisés par Fannie Mae ou Freddie Mac.

Ces prêts concernent propriétaires résidentiels et commerciaux/multifamiliaux, avec règles distinctes.

Si vous êtes en retard sur vos paiements

Contactez immédiatement votre prêteur pour une option d'évitement de saisie, comme une modification de prêt. Ne quittez pas votre propriété et répondez à toutes les demandes. Un silence de plus de 90 jours peut entraîner une saisie.

Pour un accompagnement gratuit, contactez un conseiller HUD-approved dans votre État.

Comment vérifier si votre prêt est fédéral

• Appelez/écrivez votre servicer : il doit divulguer le propriétaire du prêt.
• Vérifiez en ligne via les outils de Fannie Mae/Freddie Mac.
• Consultez MERS pour identifier votre servicer.

Pour les prêts non fédéraux

Les régulateurs s'attendent à ce que les prêteurs privés adoptent des mesures similaires. Contactez-les pour leurs programmes COVID. Les accords de modification protègent aussi votre crédit.

Si votre abstention expire bientôt, demandez une prolongation avant la fin.

Abstention hypothécaire (suspension des paiements)

Propriétaires de maisons avec prêt fédéral en difficulté COVID : suspendez jusqu'à 18 mois (avec extensions).

• Fannie Mae/Freddie Mac : jusqu'à 18 mois si en plan actif au 30/09/2021 ; sinon 12 mois.
• HUD/FHA, USDA, VA : même durée, si demande initiale avant 30/09/2021.

Pour multifamilial : extension annoncée le 24/09/2021 par FHFA, sans nouvelle limite. Informez les locataires des protections (pas d'expulsion pour non-paiement, pas de frais, remboursement échelonné).

Lisez attentivement les termes : idéalement, paiements reportés en fin de prêt.

Discrimination

Illégale. Signalez au CFPB ou HUD si suspectée (race, religion, etc.).

Comment demander

Contactez votre servicer. Affirmation simple de difficultés suffit (téléphone OK). Initiale : 180 jours, extensible à 360+.

Multifamilial : à jour au 01/02/2020 pour full ; sinon, 30 jours + extensions 60.

Droit d'arrêt

Vous pouvez arrêter l'abstention à tout moment (CARES).

Avantages de l'abstention

Pas de pénalités, intérêts ou frais supplémentaires

Seulement ce qui aurait été dû si payé à temps. Idem pour locataires.

Pas de signalement au crédit

Les paiements suspendus ne nuisent pas à votre score.

Moratoire expulsions (août 2021)

CDC annulé par Cour suprême ; États comme NY, CA prolongent jusqu'au 01/06/2022.

Pas de saisies/expulsions

Jusqu'au 30/09/2021 pour prêts fédéraux.

Aide supplémentaire post-abstention

Reprenez paiements si possible ; sinon, options comme réduction mensuelle ou modification. Pas de signalement négatif.

Aide financière

Abstention ≠ pardon. Consolidated Appropriations Act et American Rescue Plan financent Homeowner Assistance Fund (HAF) et Emergency Rental Assistance (ERA).

Fonds d'aide aux propriétaires (HAF)

Prévention défaillances/saisies. Priorité aux plus touchés. Fonds pour : paiements hypothécaires, assurance, utilities. Demandes via États (mises à jour 12/11/2021).

Comment demander HAF

Via plan étatique approuvé. Carte status sur site National Council of State Housing Agencies.

ERA

Aide locataires (loyer/utilities) via États/tribus. Site Trésor pour localiser programmes.

Programme de relance hypothécaire ?

Non, aucun fédéral. Méfiez-vous des pubs frauduleuses.

Actions présidentielles Biden

Extensions moratoires/abstentions ; 9,961 milliards $ au HAF pour modifications/réductions.

Modification post-abstention ?

Oui, CFPB rule (depuis 31/08/2021, jusqu'au 31/12/2021) pour processus simplifié.

Saisie après abstention ?

Non immédiate : options obligatoires (report fin prêt, modification, vente). Restrictions saisie jusqu'au 31/12/2021 sauf abandon ou >120 jours retard pré-pandémie.

L'essentiel

Ne cessez pas les paiements sans contact. Appelez votre prêteur pour options. Ignorer mène à frais, mauvais crédit, saisie.