De nombreux propriétaires ou propriétaires d'entreprises ont des actifs coûteux ou précieux. Pour réduire leur revenu déclaré, ils peuvent utiliser la valeur dépréciée de ces actifs pour bénéficier de déductions spéciales sur leurs impôts. À court terme, les déductions pour amortissement peuvent faire économiser beaucoup d'argent aux entrepreneurs ou aux investisseurs immobiliers sur leurs impôts annuels. Cependant, l'IRS finit par appeler ! Il n'oublie jamais la valeur déduite de vos actifs et vous obligera éventuellement à payer des impôts sur la propriété une fois que vous la vendez. Ce processus est appelé récupération de l'amortissement . Examinons de plus près la récupération de l'amortissement et décomposons comment vous pouvez l'éviter en utilisant d'une manière spécifique les bénéfices que vous réalisez en vendant une propriété ou un bien immobilier.
En termes simples, la récupération de l'amortissement permet à l'IRS de percevoir des impôts sur le gain financier que vous réalisez en vendant un actif comme un bien immobilier ou une propriété. Lorsque vous achetez un actif comme un bâtiment ou un véhicule, l'IRS vous permet de déduire une partie de la valeur de cet actif au fur et à mesure qu'il se déprécie avec le temps. Cela vous permet de payer moins d'impôts à court terme. Mais si jamais vous vendez cet actif, la différence entre la valeur de vente de l'actif et sa valeur dépréciée sera comptabilisée. Ce revenu supplémentaire sera imposé lors de votre prochaine déclaration de revenus, « récupérant » ainsi le revenu imposable perdu. Pour mieux comprendre la récupération de l'amortissement, vous devez d'abord comprendre l'amortissement.
L'"amortissement" est le plus souvent utilisé par les contribuables ou les entreprises pour radier la valeur progressivement perdue de certaines immobilisations, comme l'équipement ou l'immobilier. Au fil du temps, cela permet au contribuable de bénéficier et/ou de tirer des revenus de la valeur de cet actif sans avoir à payer d'impôts sur cet actif à son prix d'origine. La « charge d'amortissement » est la valeur que l'actif perd progressivement au fil du temps. Par exemple, la plupart des maisons se déprécient, tout comme la plupart des voitures, car elles sont utilisées et perdent de leur valeur pour les futurs acheteurs. Un exemple encore meilleur est une propriété commerciale commerciale.
Une fois qu'un propriétaire d'entreprise achète la propriété, il peut utiliser l'amortissement pour amortir une partie de sa valeur, car sa valeur diminue avec le temps. Mais le propriétaire de l'entreprise tire toujours des revenus de l'actif, ce qui augmente son revenu net. Bien que la récupération de l'amortissement s'applique le plus souvent à la vente de biens immobiliers, elle peut également s'appliquer à d'autres actifs comme l'équipement ou le mobilier. Toutes les immobilisations sont théoriquement vulnérables à la récupération de l'amortissement dans les bonnes circonstances.
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L'IRS publie des calendriers d'amortissement distincts pour différents types d'actifs, y compris les biens, l'équipement, les véhicules, etc. L'amortissement de ces actifs divise le coût associé à l'utilisation des actifs sur un nombre défini d'années. Les contribuables peuvent consulter les calendriers d'amortissement de l'IRS pour déterminer la part de la valeur d'un actif qu'ils peuvent déduire de leur déclaration de revenus chaque année. Ils trouveront également une limite de durée pour ces déductions. Les contribuables le font parce que la déduction de l'amortissement annuel des actifs coûteux réduit leurs revenus, ce qui signifie qu'ils doivent payer moins d'impôts pour cet exercice. Mais la récupération de l'amortissement entre en jeu si jamais le contribuable décide de vendre l'actif.
Si un actif amorti, comme un camion d'occasion, est vendu pour un gain, le taux d'imposition ordinaire du contribuable, quel qu'il soit, sera appliqué au montant de l'amortissement précédemment déduit de cet actif. Cela permet à l'IRS de percevoir des impôts sur les ventes rentables d'actifs que les contribuables utilisaient auparavant pour compenser leur revenu imposable. Naturellement, les entreprises et les particuliers possédant des actifs de valeur essaient généralement d'éviter la récupération de l'amortissement.
Alors, quelles déductions fiscales pouvez-vous généralement faire? Commençons par les déductions locatives. En général, toutes les dépenses légitimes liées à votre bien locatif peuvent être déduites, telles que :
Tous les frais d'exploitation et frais d'entretien, y compris les frais de réparation
Votre assurance hypothécaire
Toutes les taxes foncières
Le coût d'achat ou d'amélioration d'un bien locatif (bien que les coûts doivent être amortis sur la "durée de vie utile" du bien plutôt qu'en une somme forfaitaire)
Toutes ces déductions peuvent être prises au cours de la même année au cours de laquelle vous dépensez de l'argent. Reportez simplement les déductions sur votre formulaire annexe E. Mais n'oubliez pas que si vous vendez le bien locatif, l'IRS vous imposera les déductions pour amortissement !
Selon l'IRS, vous pouvez déprécier tout bien locatif si :
Vous êtes entièrement propriétaire de la propriété, même si vous remboursez une dette sur la propriété
Vous utilisez pleinement la propriété pour votre entreprise ou une autre activité génératrice de revenus, comme la location à des locataires
Le bien locatif en question a une durée de vie déterminée. En d'autres termes, le bien locatif doit éventuellement s'user, devenir obsolète ou perdre de sa valeur. Il doit se déprécier. Heureusement, tous les biens locatifs sont éligibles pour cet attribut
Le bien locatif doit durer au moins un an
D'autre part, l'IRS impose également certaines limites aux propriétés que vous ne pouvez pas amortir. Ceux-ci incluent :
Biens locatifs que vous mettez en service et revendez à un autre investisseur au cours du même exercice
Terre brute, qui ne devient généralement pas obsolète ou ne s'use pas
Vous ne pouvez pas non plus amortir les coûts d'aménagement paysager, de plantation ou de défrichage. L'IRS considère que ces coûts font partie du coût global d'achat et de développement des terres.
Il peut être difficile de savoir quand commencer à déduire l'amortissement de votre investissement locatif s'il y a plusieurs dates importantes dans votre parcours d'investissement. Par exemple, si vous achetez un bien locatif le 10 janvier, que vous le rendez prêt à être loué avant le 11 avril, puis que vous ne démarrez pas votre premier bail de locataire avant le 12 mai, laquelle de ces dates devez-vous utiliser à des fins d'amortissement ? Selon l'IRS, vous pouvez commencer à amortir tout bien locatif ou investissement dès qu'il est "en service". En bref, la propriété doit être prête et disponible pour les locataires potentiels à utiliser comme maison de location. Dans l'exemple ci-dessus, votre investissement locatif était entièrement prêt pour un locataire au 11 avril, même si vous n'avez pas obtenu de bail et que quelqu'un n'a commencé à vivre dans la propriété que le 12 mai. En vertu de ces règles, vous pouvez commencer l'amortissement pour vos avantages fiscaux le 11 avril.
Vous devrez également vous rappeler que l'IRS limite le montant que vous pouvez amortir chaque année sur chaque actif. Différentes catégories d'actifs, tels que les véhicules, les biens locatifs et les équipements coûteux, ont des limites ou des plafonds d'amortissement différents. L'IRS utilise le système de recouvrement accéléré des coûts modifié ou MACRS pour amortir tout bien locatif résidentiel mis en service après 1986. Si votre bien est admissible, vous utiliserez le système ci-dessus, qui répartit toutes les déductions pour amortissement sur la durée de vie utile projetée dudit bien.
Selon ce système, tout immeuble résidentiel locatif a une durée de vie utile d'environ 27,5 ans. Pour un investisseur immobilier, cela signifie que vous pouvez amortir 3,636% du coût total de base de la propriété chaque année. Le « coût de base » est simplement le montant initial que vous avez payé pour acheter la propriété, que vous l'ayez financée ou achetée directement. Notez que la base de coût comprend également les frais accessoires tels que les frais de titre, les frais de transfert, etc. La base de coût comprend en outre les améliorations que vous pourriez apporter à un bien locatif après l'avoir acheté. Cependant, pour que les améliorations soient admissibles, elles doivent ajouter une valeur « réelle » à la propriété, de sorte qu'elles constituent une bonne raison pour vous d'augmenter le prix ou la valeur de la propriété. Ceux-ci peuvent inclure des équipements tels que des piscines ou des gymnases pour les locataires, la climatisation, etc. Notez que la base de coût n'inclut pas d'autres coûts, tels que :
Le loyer que vous payez avant de conclure l'affaire
Toute prime d'assurance incendie ou frais similaires
Les coûts de refinancement d'un prêt, d'obtention de rapports de solvabilité, d'obtention de primes d'assurance hypothécaire
Même avec ces lignes directrices, l'amortissement des biens locatifs peut être difficile pour les investisseurs qui doivent amortir des années partielles de propriété d'un bien locatif. Supposons que votre bien locatif n'a été en service qu'une partie de l'année. Dans ce cas, vous ne pouvez pas déprécier la valeur annuelle totale de 3,636 %. Heureusement, l'IRS décompose le montant que vous pouvez amortir pour un bien locatif en fonction du mois où vous le mettez en service. Les valeurs d'amortissement sont :
Janvier :3,485 %
Février :3,182 %
Mars :2,897 %
Avril :2,576 %
Mai :2,273 %
Juin :1,970 %
Juillet :1,667 %
Août : 1,364 %
Septembre :1,061 %
Octobre :0,758 %
Novembre : 0,455 %
Décembre : 0,152 %
Si vous avez commencé à déprécier votre propriété au cours de l'un de ces mois, vous déprécierez selon les valeurs ci-dessus plutôt que selon le montant total de 3,636 %. N'oubliez pas que votre base de coûts ne couvre que la valeur du bâtiment, pas le terrain ou toute amélioration du terrain que vous avez commandée. La base de coût comprend les frais de clôture, les améliorations apportées directement à la propriété, etc. Vous pouvez continuer à amortir votre propriété jusqu'à ce que les 27,5 années de la durée de vie utile de la propriété soient écoulées ou jusqu'à ce que vous retiriez la propriété. « Retirer » un immeuble de placement locatif signifie que vous ne l'utilisez pas comme immeuble à revenu. Vous l'abandonnez, vous le vendez ou l'échangez contre un autre bien, vous le convertissez à un autre usage, ou il est détruit.
Décomposons un exemple. Supposons que vous ayez acheté la propriété pour 100 000 $ et payé 20 000 $ pour les améliorations et 15 000 $ en frais de clôture. Cela ferait de votre base de coût total 135 000 $. Si vous pouviez commencer à amortir cette propriété en avril, vous auriez un taux d'amortissement de 2,576 %. Branchez le nombre dans votre base de coût total et vous obtenez une valeur d'amortissement de 3477,60 $. L'équation à utiliser serait :
135 000 x 0,02576 =3477,6
N'oubliez pas que le pourcentage d'amortissement est représenté mathématiquement à deux décimales lors du calcul. C'est le montant que vous pouvez amortir pour la première année de la durée de vie de votre bien locatif, mais vous pouvez l'amortir pour la valeur totale de 3,636 % pour chaque année suivante.
La récupération d'amortissement de l'article 1245 est utilisée pour calculer l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les gains en capital que vous pourriez devoir sur un actif vendu. Pour calculer cela, vous commencerez par le coût de base de l'article, puis moins toute dépréciation de cet article, et enfin ajouterez votre prix de vente final de l'article. Votre calcul ressemblera à ceci :
(Prix initial de l'article - Amortissement cumulé) + Prix de vente final de l'article =Gain réalisé
Si le gain réalisé finit par être négatif (une perte réalisée), il n'y a pas de récupération d'amortissement car vous avez vendu l'article à perte et vous n'aurez pas à payer d'impôt sur le revenu ou sur les gains en capital. Cependant, si le gain réalisé est un nombre positif, vous devrez payer l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les gains en capital sur ce montant. Vous comparerez ensuite le gain réalisé à l'amortissement cumulé. Le nombre le plus petit est votre récupération d'amortissement. Tout montant de gain réalisé supérieur au prix d'achat initial de l'actif sera imposé comme un gain en capital, et toute dépréciation accumulée sera imposée comme un revenu normal. En effet, l'actif ne s'est pas réellement déprécié, de sorte que les allégements fiscaux que vous obteniez pour cet actif via l'amortissement sont désormais annulés et vous devrez le rembourser sous la forme d'un impôt sur le revenu.
Disons que vous souhaitez retirer votre bien locatif en le vendant. Vous possédez le bien depuis plusieurs années et l'avez donc déprécié sur vos déclarations de revenus antérieures. Par conséquent, la récupération de l'amortissement entrera presque certainement en vigueur une fois que vous aurez vendu la propriété. L'amortissement joue un rôle clé dans le montant que vous devrez payer en impôts lorsque vous vendrez la propriété. Après tout, les dépenses d'amortissement ont réduit votre coût de base pour la propriété sur plusieurs années.
Supposons que vous déteniez le bien locatif ci-dessus pendant une seule année et que vous décidiez de le vendre à profit. Dans ce cas, vous finirez par payer des impôts sur les gains en capital à long terme. Les taux d'imposition peuvent se situer entre 0 % et 20 %, selon le montant d'argent que vous déclarez sur vos revenus. De plus, si vous vous situez dans une tranche d'imposition supérieure à la moyenne, vous devrez peut-être également payer un impôt net sur le revenu de placement de 3,8 %.
Mais recentrons-nous ; vous devrez payer les déductions pour amortissement que vous avez faites précédemment. L'IRS veut que vous remboursiez une partie de l'argent de ces déductions par le biais de la récupération de l'amortissement.
Votre récupération d'amortissement est plafonnée à 25 % pour les biens locatifs et est finalement basée sur votre taux d'imposition normal. La récupération de l'amortissement est appliquée à tout montant de votre gain qui peut être attribué aux déductions pour amortissement que vous avez prises précédemment. Pour déclarer la récupération de l'amortissement à l'IRS, faites-le sur le formulaire 4797 ou Ventes de biens commerciaux.
Prenons un autre exemple pour bien comprendre le concept :supposons que vous ayez acheté un bien locatif pour 150 000 $ et que vous l'ayez détenu pendant 10 ans. Vous avez radié 54 540 $ de déductions pour amortissement total (en supposant que vous avez utilisé le taux de déduction de 3,636 % tout le temps). Cela ferait de votre prix de base rajusté pour la propriété après 10 ans de service 94 460 $ (c'est la valeur dépréciée soustraite de la valeur initiale de 150 000 $ de la propriété). Supposons donc que vous vendiez la propriété pour 300 000 $ ou le double du prix initial demandé. Cela signifie que vous réalisez un gain total de 205 540 $ (300 000 $ moins les 94 460 $ de la valeur résiduelle de votre propriété). Étant donné que votre gain est si élevé, vous devrez payer jusqu'à 25% environ en fonction de votre taux d'imposition normal pour toutes les parties liées aux déductions pour amortissement. Si vous deviez payer le montant maximum dans cet exemple, vous devrez payer à l'IRS 13 635 $ ou 25 % de votre valeur initiale dépréciée. Ensuite, le reste de vos gains devrait être imposé au taux normal des gains en capital à long terme, par exemple 20 %, sur 192 175 $. Dans cet exemple, cela reviendrait à 38 435 $. Au total, vous devrez peut-être payer 52 070 $ en raison de la récupération de l'amortissement et de l'impôt sur les gains en capital.
Ainsi, ce n'est un secret pour personne pourquoi de nombreux investisseurs cherchent à éviter des paiements d'impôt aussi élevés lorsqu'ils vendent l'un de leurs biens immobiliers. Il existe des moyens de minimiser ou même d'éviter la récupération de l'amortissement. L'un des meilleurs moyens consiste à utiliser un échange 1031, qui fait référence à la section 1031 du code des impôts de l'IRS. Cela peut vous aider à éviter la récupération de l'amortissement et tout impôt sur les gains en capital qui pourrait s'appliquer. Cependant, un échange 1031 vous oblige à utiliser le produit de la vente pour investir dans un nouvel immeuble de placement, tel qu'un autre immeuble locatif.
Cela vous permet de retarder vos gains en capital et vos taxes de récupération d'amortissement en utilisant l'argent de la vente pour continuer à gérer votre entreprise de location. C'est un moyen astucieux d'éviter la récupération de l'amortissement sur la base d'un détail technique, car vous ne tirez aucun profit de la vente de votre propriété si vous l'utilisez pour financer votre entreprise pour l'avenir.
Dans l'ensemble, l'amortissement peut être un excellent moyen d'économiser de l'argent sur les impôts à court terme. Mais à long terme, cela peut vraiment creuser dans vos coffres et vous faire tirer beaucoup moins de profit de la vente de biens immobiliers ou d'autres actifs que vous ne le pensez. À cette fin, réfléchissez attentivement à l'opportunité de déduire l'amortissement de la propriété de vos impôts et assurez-vous de bien comprendre la récupération de l'amortissement .
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