Les vrais grossistes sont assez intelligents pour ne pas conclure un accord sans une stratégie de sortie appropriée en place. À cette fin, les grossistes les plus prolifiques de notre époque ont toujours une longueur d'avance; ils savent que les accords de gros imminents nécessitent non seulement une stratégie de sortie, mais deux. La possibilité d'exercer plusieurs options de clôture à une clôture donnée est un atout pour tout investisseur et peut facilement faire pencher la balance en sa faveur. Les grossistes d'aujourd'hui accordent une importance particulière aux deux méthodes les plus courantes pour conclure une affaire :la vente d'un contrat et la double conclusion. .
Alors que la plupart des grossistes privilégient la méthode de cession de contrat, il est dans leur intérêt d'avoir un plan de secours :la double clôture. Autrement appelé double séquestre, une double clôture est destinée à faciliter une transaction de gros si un contrat ne peut être cédé ; c'est un plan B et un plan précieux à cela. Se familiariser avec la stratégie immobilière à double clôture pourrait faire la différence entre une bonne carrière et une grande carrière.
Une double clôture est une stratégie de vente en gros alternative à la très populaire méthode de vente par contrat. Plus précisément, cependant, les doubles fermetures verront un investisseur acheter réellement une propriété en question, pour ensuite faire demi-tour et la vendre assez rapidement, d'où le nom de double fermeture. Une double clôture obligera littéralement un investisseur à conclure deux transactions indépendantes (une avec le vendeur initial et une avec l'acheteur final). Une double clôture n'est pas si différente de la façon dont vous achèteriez et vendriez généralement une propriété; cela se produit simplement dans une période beaucoup plus courte. Il n'est pas rare que des fermetures doubles se produisent au fil des heures, des jours ou des semaines.
Pour mettre les choses en perspective, une double clôture aura deux transactions distinctes. La première transaction aura lieu entre le vendeur initial de la maison et l'investisseur qui a l'intention de vendre la propriété en gros. Par conséquent, la deuxième transaction est entre nul autre que le grossiste et le nouvel acheteur. C'est une distinction importante à faire, car une double clôture doit consister en deux transactions individuelles, chacune ayant ses propres relevés de règlement.
Le premier ensemble de déclarations de règlement, appelé HUD-1, décrira les accords sur les chiffres convenus, c'est-à-dire le montant que vous avez négocié pour acheter la propriété. Sans surprise, la deuxième déclaration identifiera combien vous avez accepté de vendre la même propriété à un acheteur final.
Lorsque viendra le temps de vendre l'affaire à un autre acheteur, vous conclurez un deuxième contrat d'achat et de vente, mais cette fois, il dépendra de la première clôture (celle qui vous a fait acheter la propriété du propriétaire d'origine) . Par conséquent, vous devez divulguer qu'un autre accord doit être conclu avant que l'accord suivant puisse aller de l'avant. Pour être clair, vous devez divulguer tout ce qui concerne la première transaction aux parties impliquées dans la seconde transaction.
Si vous n'avez pas encore signé vos propres contrats à double clôture, je vous recommande fortement de demander des conseils juridiques. Ne faites rien tant qu'un professionnel du droit ne s'est pas assuré que tout est en ordre. Une transaction immobilière à double clôture n'est pas sorcier, mais de nombreuses règles doivent être suivies. Avec un représentant légal dans votre coin, il n'y a aucune raison pour que vous ne sachiez pas comment faire une double fermeture dans les limites de la loi.
Tout au long d'une double clôture, les investisseurs supporteront les frais standard associés à une clôture immobilière, qui sont directement corrélés à l'état dans lequel la transaction a lieu. De plus, l'investisseur sera ajouté à la chaîne de titres, car il a brièvement possédé la propriété à un moment donné.
Comme j'y ai déjà fait allusion, il existe deux principales stratégies de vente en gros :l'attribution des contrats et la double clôture. J'ai déjà approfondi ce dernier, mais le premier présente plusieurs différences qui méritent votre attention :le transfert de propriété ou son absence. Alors qu'une double clôture obligera un grossiste à acheter la propriété (s'engageant ainsi envers la chaîne de titres), la cession d'un contrat n'obligera pas le grossiste à l'acheter. Au lieu de cela, les stratégies de vente en gros de cession de contrat (autrement appelées vente de contrat) verront les grossistes vendre leurs droits d'acheter la propriété en question, et non la propriété elle-même. Cela vaut la peine de le répéter :lorsque vous vendez un contrat, vous ne vendez pas la propriété, vous vendez votre droit d'acheter la propriété à un autre investisseur.
Au cours d'une vente en gros de cession de contrat, l'investisseur signera un contrat avec le vendeur qui lui donne le droit d'acheter la propriété. Le contrat donne légalement à l'investisseur un « intérêt équitable » dans la maison en question ; ils n'ont pas droit au titre. Par conséquent, lorsque la cession du contrat a lieu, l'investisseur vend ses droits dans les conditions déjà convenues avec le vendeur d'origine.
Contrairement à une double clôture, la cession de contrat ne permettra jamais à un investisseur de prendre le titre de propriété de la maison, et il n'apparaîtra pas non plus sur la chaîne de titres. Peut-être plus important encore, une cession de contrat ne nécessitera généralement aucun financement de la part de l'investisseur. Au lieu de cela, le nouvel acheteur paiera l'investisseur pour les droits d'acheter la maison.
La trésorerie est la forme de capital qui a le plus d'impact lors de la réalisation d'une double clôture. Ne serait-ce que pour rien d'autre, l'argent facilite la rapidité nécessaire pour rendre possible une double clôture. Les sources de liquidités peuvent inclure, mais sans s'y limiter :
Marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC)
Argent privé
Argent dur
IRA autogéré
Bien que l'argent soit intrinsèquement le meilleur moyen de procéder à une double clôture, ce n'est pas nécessaire. Les grossistes qui ne disposent pas de leur propre argent peuvent essayer de demander l'approbation d'un financement transactionnel à court terme (autrement connu sous le nom de "cash flash" ou financement le jour même) pour garantir l'accord. Encore une fois, l'argent liquide est idéal, mais ce n'est pas le seul moyen de procéder à une double clôture.
La stratégie de vente en gros de biens immobiliers à double clôture est généralement mieux reléguée à un rôle de réserve. Cela ne veut pas dire que la double clôture dans l'immobilier n'est pas une option viable, mais plutôt qu'il est généralement préférable d'attribuer des contrats lorsque cela est possible. Le meilleur moment pour procéder à une clôture consécutive est lorsque la vente d'un contrat n'est pas une option.
Il y a deux raisons principales pour lesquelles une double clôture devrait servir d'alternative à la vente de contrats :le financement et les frais. Pour commencer, la vente d'un contrat peut être réalisée en quelques heures seulement sans avoir besoin de votre propre financement. Ainsi, l'acheteur final est en fait celui qui vous paie pour l'opportunité d'acheter la maison. Peut-être plus important encore, cependant, la vente d'un contrat n'est pas aux prises avec les frais qui sont devenus synonymes de transactions immobilières. Comme je l'ai déjà mentionné, une double clôture obligera les investisseurs à payer tous les frais et coûts qui accompagnent généralement les transactions dans le secteur immobilier. Par conséquent, si vous souhaitez éviter de payer des frais supplémentaires, l'attribution d'un contrat sera une meilleure alternative.
La capacité à effectuer une double clôture est inestimable pour les investisseurs. Cependant, comme toutes les autres stratégies, une double clôture a à la fois des avantages et des inconvénients qui doivent être pesés les uns par rapport aux autres. Examinons quelques-unes des raisons pour lesquelles les investisseurs peuvent envisager de procéder à une double clôture et certaines des raisons pour lesquelles ils peuvent ne pas le vouloir.
Les doubles fermetures sont un outil important que les investisseurs doivent avoir à leur disposition. Voici quelques-unes des raisons les plus importantes pour lesquelles il est bon de savoir comment effectuer une double clôture
Une double clôture offre une option aux investisseurs immobiliers. Si l'attribution d'un contrat ne fonctionne pas, la possibilité de faciliter une double conclusion rend la possibilité d'un accord beaucoup plus probable.
Dans la plupart des États, une double clôture est traitée comme une clôture traditionnelle, qui ne nécessite pas d'agent immobilier agréé.
Les grossistes n'ont pas besoin de divulguer les prix à l'acheteur final, car il s'agit d'une transaction entièrement différente.
Les doubles fermetures ne sont pas sans inconvénients, notamment :
Comme leur nom l'indique, les doubles fermetures représentent deux fois plus de travail. Les investisseurs concluront littéralement deux transactions distinctes, nécessitant deux fois plus de travail.
Les doubles clôtures peuvent être stressantes, car les parties indécises ont de multiples chances de renoncer à un accord.
Les doubles fermetures sont illégales dans certains États, il est donc important de vérifier les lois locales avant d'aller de l'avant avec cette stratégie.
Étant donné que les doubles clôtures ne sont pas courantes, les investisseurs rencontreront des agents de clôture qui ne savent pas comment les faire ou ne les feront tout simplement pas du tout.
Étant donné que les doubles clôtures comportent de nombreuses pièces mobiles, il peut être difficile d'aligner les horaires de toutes les personnes impliquées dans une transaction.
La vente d'un contrat s'est avérée être une stratégie de sortie viable pour les grossistes d'aujourd'hui. Cependant, une cession de contrat peut ne pas être dans les cartes pour de nombreuses raisons. Par conséquent, les investisseurs doivent savoir comment effectuer une double clôture; de cette façon, ils peuvent augmenter leurs chances de conclure une transaction réussie. À tout le moins, l'accès à chaque stratégie vous permettra de poursuivre avec plus d'offres.
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