Avec autant d'avenues différentes qu'un investisseur peut emprunter dans le secteur de l'immobilier, il peut être difficile de décider quelle voie suivre. Cependant, avec une diligence raisonnable appropriée, il est possible de faire fonctionner n'importe quelle stratégie de sortie ou type de propriété pour votre entreprise.
L'opportunité d'investir dans l'immobilier de nouvelle construction vole souvent sous le radar mais est parfait pour les investisseurs qui veulent se démarquer de la foule. Alors que de nombreux investisseurs sont constamment à la recherche de propriétés délabrées et délabrées à réparer et à transformer, les investisseurs ayant le créneau de la construction neuve font exactement le contraire - et ont généralement de solides rendements.
Une nouvelle construction fait référence à une propriété nouvellement construite et peut inclure des propriétés résidentielles, à usage mixte ou commerciales. Les investisseurs peuvent soit commencer par acquérir un terrain vierge et superviser le processus de construction, soit suivre la voie la plus courante :acheter de nouvelles propriétés de construction directement auprès d'un promoteur immobilier. Cette stratégie est connue pour ses marges bénéficiaires attractives et ses opportunités de percer sur les marchés émergents.
Cependant, avant de sauter dans le train en marche, il est important de noter que la nouvelle niche de construction est une bête différente et vient avec son propre ensemble de règles et de bizarreries. N'oubliez pas que, dans de nombreux cas, vous achetez la propriété directement à la personne qui l'a créée, et non au propriétaire ou à un autre investisseur. Cela signifie qu'il est crucial de faire vos recherches à l'avance. Visitez d'autres développements que le constructeur a déjà réalisés et, si possible, obtenez des avis d'autres acheteurs auxquels le constructeur a vendu dans le passé.
Comme pour toute stratégie d'investissement immobilier, le succès dépendra des objectifs commerciaux à court et à long terme de l'investisseur unique ; mais, avec les taux d'intérêt bas d'aujourd'hui, investir dans une propriété à revenus passifs est presque une évidence.
Alors, votre location sera-t-elle une nouvelle construction ou une réhabilitation? Triez ces avantages et inconvénients pour vous aider à prendre cette décision (et si vous décidez d'opter pour la nouvelle voie de construction, assurez-vous de lire jusqu'à la fin pour obtenir des conseils d'investissement utiles !)
Avant de s'aventurer dans une nouvelle construction, chaque agent immobilier expérimenté vous dira que l'achat et la vente de nouveaux projets de construction est une expérience tout aussi excitante et intimidante pour les nouveaux arrivants. Voici cinq conseils essentiels à connaître sur l'immobilier de construction neuve :
Processus de vente de nouvelle construction : Il y a des étapes supplémentaires que vous devez suivre lors de la vente de ce type de propriété unique. Tout d'abord, le contrat constructeur. Les agents immobiliers doivent décrire les droits de l'acheteur, tels que la date limite pour que l'acheteur se retire sans perdre son acompte. Les informations telles que les inclusions, les incitations à conclure un accord et les options de financement du constructeur doivent être confirmées tôt. Chaque aspect, des plans d'étage aux plans, doit être couvert pour donner à l'acheteur le plus d'informations possible pour sa décision.
Les acheteurs auront besoin d'agents immobiliers : Une nouvelle construction est intimidante, mais avec le bon professionnel expérimenté, vous pouvez obtenir exactement ce que vous recherchez dans une nouvelle propriété de construction. Se lancer aveuglément dans une nouvelle construction peut exposer les acheteurs à plusieurs problèmes et risques qui auraient pu être évités avec les bonnes informations.
Analyser le contrat du constructeur : Les contrats du constructeur auront plus que probablement du verbiage avec le meilleur intérêt de l'acheteur à cœur. C'est une bonne pratique de mettre la main sur le contrat tôt pour traiter correctement les termes et les délais. En tant qu'agent, il est de votre responsabilité de traduire clairement ces informations sous une forme simple à l'acheteur.
Financement de nouvelles constructions : Par rapport aux transactions de revente, le financement d'une maison neuve ou inachevée doit être traité avec un peu plus de soin. Les taux d'intérêt ne peuvent pas être confirmés plus de 90 à l'avance, ce qui pose des problèmes aux acheteurs plus tard. Par exemple, si l'acheteur se qualifie à peine pour l'achat au moment du contrat, il se peut qu'il ne puisse pas gérer l'augmentation des taux hypothécaires lorsque la propriété est terminée. Encore une fois, plus vous avez d'informations, mieux c'est.
Traiter avec de nouvelles constructions immobilières peut nécessiter un peu plus de temps et de patience pour les agents immobiliers. Comme toute autre chose, il est livré avec sa juste part d'informations à apprendre avant de commencer à investir. Commençons par couvrir les avantages et les inconvénients de l'immobilier de nouvelle construction.
Étant donné que l'investissement immobilier dans les nouvelles constructions est légèrement plus complexe, plusieurs avantages en découlent. En ce qui concerne les nouvelles constructions, la beauté est - vous échappez aux coûts sans fin qui ont tendance à accompagner les maisons plus anciennes, ce qui n'est qu'un des nombreux avantages. Quelques autres incluent :
Emplacement : À moins que vous n'ayez vécu sous un rocher, vous savez que l'immobilier, c'est "l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement". Bien qu'il soit tout à fait possible de profiter d'une maison située dans un quartier moins qu'impressionnant, il y a de fortes chances que vous rencontriez plus de succès dans un quartier "A". De bonnes écoles, des routes bien entretenues, des parcs publics propres et un faible taux de criminalité n'ont pas de prix et s'accompagnent généralement de propriétés dans des quartiers plus agréables. Généralement, les maisons neuves sont construites dans ces types de quartiers (ou quartiers en plein essor), ce qui signifie généralement que vous aurez plus de chance de trouver des locataires de qualité.
Augmentation de l'offre : Contrairement à la forclusion, à la vente à découvert, à la REO ou aux listes de vente en gros, les nouvelles propriétés de construction sont faciles à trouver. Ne vous laissez pas prendre dans une guerre d'enchères immobilières à découvert et ne manquez pas des taux d'intérêt bas et des propriétés de meilleure qualité. Lorsque vous n'êtes pas concentré sur la poursuite d'un accord de forclusion qui pourrait finalement échouer, vous pouvez vous concentrer sur la recherche d'une propriété "packagée" qui est à la fois bon marché, dans un excellent emplacement et dotée d'équipements améliorés.
Coûts de maintenance initiaux : Les maisons nouvellement construites ne sont pas à l'abri des dommages. Cependant, ils sont beaucoup moins susceptibles de subir des dommages comme un toit qui fuit ou un tuyau brisé que les maisons plus anciennes. Il est également courant que les constructeurs offrent des garanties sur leurs maisons nouvellement construites, comme une garantie complète à court terme sur la structure ou une garantie extérieure à long terme. Avec des coûts d'entretien moindres, il est prouvé que l'immobilier de construction neuve soulage financièrement ses propriétaires les premières années.
Vraies garanties et appareils mis à niveau : Lorsque vous achetez une maison plus ancienne, vous passez souvent beaucoup de temps à rechercher les offres d'un spécialiste des fondations ou à appeler votre plombier sans cesse. Évitez ce casse-tête avec de nouvelles propriétés de construction. Lorsqu'un problème survient dans une maison neuve, c'est le problème du constructeur - pas le vôtre - car les garanties des maisons neuves peuvent durer entre un et 10 ans (négociez la durée avant de fermer). En plus des garanties prolongées, les maisons neuves sont construites avec des appareils en parfait état. Cela vous fera gagner du temps et de l'argent, à vous ou à votre société de gestion immobilière, en vous évitant de vous occuper de robinets qui fuient et de toilettes bouchées.
Efficacité énergétique : Les nouvelles constructions de maisons incluent généralement des aspects éconergétiques de la maison qui rapporteront de l'argent aux propriétaires à long terme. Si vous achetez l'une de ces maisons, vous aurez plus de contrôle sur les aspects éconergétiques que vous préférez dans votre maison. Ceux-ci peuvent inclure des panneaux solaires, des appareils à faible consommation ou économes en eau, ou des systèmes d'isolation et de CVC améliorés. Non seulement ces maisons généreront une facture mensuelle d'électricité, de gaz et d'eau moins élevée, mais elles réduiront également l'empreinte carbone de leurs propriétaires et contribueront à réduire leur impact sur l'environnement.
Appréciation : L'appréciation est l'un des avantages les plus attrayants de l'investissement immobilier. Avec les nouvelles propriétés de construction, cet avantage peut être encore plus excitant. La valeur du terrain peut changer énormément à mesure que vous construisez une nouvelle propriété et que la zone environnante se développe davantage. Vous pourriez voir l'appréciation en quelques mois avec la bonne propriété (et le bon emplacement). Faites attention au marché et recherchez des domaines pour exploiter une nouvelle croissance.
Bien que les avantages d'investir dans une nouvelle construction puissent sembler très attrayants, il est important d'examiner l'autre extrémité du spectre avant de décider si c'est le créneau pour vous. D'autre part, ne laissez pas les inconvénients vous effrayer - il y a des hauts et des bas dans chaque stratégie d'investissement. Si vous souhaitez vous lancer dans une nouvelle construction, sachez qu'il existe toujours des moyens de déjouer les obstacles.
Prix plus élevé : Alors que de nombreuses incitations viennent avec l'achat de maisons nouvellement construites, le fait est qu'elles sont généralement plus chères. Si vous êtes un nouvel investisseur ou un investisseur à petit budget, une nouvelle construction peut ne pas être la solution idéale. Étant donné que la propriété et le quartier sont neufs, vous paierez essentiellement la valeur marchande de détail. Le nombre peut être difficile à digérer au début, mais si vous investissez dans la propriété à long terme (c'est-à-dire des propriétés à revenu passif), l'augmentation des prix n'est pas si grave. Voyez les choses de cette façon :vous échangez de l'argent contre du temps, et nous savons tous que le temps est l'atout le plus précieux d'un investisseur. Vous payez peut-être plus, mais vous payez pour un processus sans tracas.
Goût de l'acheteur : Il y aura beaucoup d'acheteurs qui recherchent exactement ce que les maisons neuves peuvent offrir, mais les qualités en désactiveront certaines. Les nouveaux développements ne sont souvent pas achevés d'un coup. Le constructeur vendra au fur et à mesure de la finition de chaque propriété. Cela signifie qu'un acheteur habitera souvent un quartier en construction et/ou sans voisin. Il peut être difficile de vendre à de nouvelles familles et à des acheteurs d'une première maison à la recherche d'un sentiment de communauté bien établie. Les nouvelles constructions sont souvent construites sur des terrains plus petits et peuvent manquer du charme des maisons plus anciennes. Là encore, il peut être plus difficile d'attirer les acheteurs qui ont imaginé de grands jardins et des styles uniques.
L'inconnu : Contrairement aux maisons plus anciennes, les maisons neuves n'ont pas d'historique sur lequel les investisseurs peuvent compter. Lorsqu'une maison est neuve, vous ne pouvez pas être certain du montant des taxes foncières, et vous ne pourrez pas non plus effectuer une analyse des flux de trésorerie en toute confiance. Au cours de votre première année, les impôts fonciers ne seront basés que sur le terrain lui-même, ce qui rendra le coût relativement faible. Mais vous ne connaîtrez pas le coût pour l'année suivante tant que la propriété achevée n'aura pas été évaluée. Diminuez ces inconnues en ayant une ligne de communication ouverte entre vous et le constructeur. Renseignez-vous sur les propriétés qu'ils ont achevées dans le passé et exécutez des "comparables" sur celles-ci. Faire preuve de diligence raisonnable est un autre moyen de limiter l'incertitude.
Difficile à négocier : En règle générale, le prix d'une maison est déterminé par son ancien propriétaire et sa valeur marchande. Pour ces raisons, il y a généralement place à la négociation avec une maison déjà possédée. Cependant, les prix des maisons neuves ne sont pas déterminés de la même manière. Le prix d'une maison neuve est fixé par le constructeur qui la construit. Les constructeurs ne négocieront généralement pas, de sorte que le prix d'une maison neuve est ce que l'acheteur paiera.
Calendrier de construction : Il n'est pas rare que les investisseurs obtiennent un nouveau contrat de construction pendant que le processus de développement est en cours, après que tous les développeurs ont besoin d'un moyen de financer le projet. Cet arrangement peut parfois laisser les investisseurs dans une situation difficile si la construction ne se déroule pas comme prévu. N'oubliez pas que la météo, la maladie, les chaînes d'approvisionnement, etc., peuvent tous avoir un impact sur les délais de construction. Tenez compte de ces possibilités lorsque vous envisagez des offres potentielles et évitez de commettre des erreurs coûteuses.
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Si vous êtes prêt à investir dans de nouvelles propriétés de construction, gardez à l'esprit les conseils suivants :
Travaillez avec un agent qui connaît bien la construction neuve et qui a idéalement une relation avec le constructeur.
Soyez créatif lorsque vous négociez. Les constructeurs peuvent ne pas être disposés à baisser leurs prix, mais ils peuvent être disposés à couvrir les frais de clôture ou à améliorer les équipements sans frais supplémentaires.
Faites le tour et faites attention à votre diligence raisonnable avant de choisir un prêt. Le prêteur du constructeur n'est pas toujours la meilleure option pour vous et votre entreprise.
Selon un rapport réalisé par SeekingAlpha, en moyenne, une fermeture de maison sur cinq est annulée. Cela signifie que les investisseurs doivent acheter des stocks immédiatement, car les constructeurs souhaitent vendre le plus rapidement possible une fois le projet terminé.
Faites des recherches sur les projets futurs de la communauté. Si aucun plan initial n'a été établi pour la zone environnante, vous achetez peut-être dans un quartier qui n'a pas de place pour la croissance.
Ne présumez pas qu'une maison sera sans problèmes simplement parce qu'elle est toute neuve. Effectuez tout de même une inspection approfondie comme vous le feriez pour tout immeuble de placement.
Étant donné que la plupart des primes pour les constructeurs sont basées sur des objectifs mensuels et trimestriels, l'achat de maisons neuves au cours des derniers jours du mois peut aider les investisseurs à conclure une affaire.
Si vous achetez une maison qui n'est pas encore entièrement achevée, obtenez une garantie. Incluez des dates et des exigences spécifiques pour vous assurer que votre propriété est terminée à temps et de qualité.
Envisagez de travailler avec les gens du constructeur. Souvent, les constructeurs entretiennent des relations avec des sociétés de titres, des courtiers en hypothèques, des évaluateurs, etc. Le recours à des personnes du réseau du constructeur peut vous permettre de bénéficier de remises.
Planifiez un budget à l'avance, en laissant une marge de manœuvre pour les changements en cours de route. Le coût des personnalisations, de l'aménagement paysager et des fonctionnalités supplémentaires peut s'accumuler rapidement si vous n'y prêtez pas attention.
Envisagez-vous un immobilier de nouvelle construction comme niche d'investissement ? Cela peut être un défi pour les nouveaux arrivants, mais cela peut être une aventure enrichissante dans votre carrière immobilière avec les bonnes informations de professionnels expérimentés. La recherche sera votre plus grand atout et votre succès vous aidera à vous démarquer des autres investisseurs. Posez vos questions sur la mise en route dans les commentaires ci-dessous :
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