L'achat d'une maison est un processus passionnant :vous avez enfin trouvé une annonce idéale qui correspond à votre budget et le vendeur a accepté votre offre, peut-être après quelques négociations. Cependant, vous découvrez alors que vous avez encore un obstacle critique à surmonter :la fermeture immobilière traiter. Souvent appelé "entiercement", "achèvement" ou "règlement", le processus de clôture de l'immobilier est la dernière étape du processus d'achat d'une maison avant que la propriété ne vous appartienne officiellement. En apprenant à connaître les bases de la clôture immobilière ci-dessous, vous serez sûr d'avoir une transaction fluide et efficace.
Une clôture immobilière est la dernière étape du processus d'achat et de vente d'un bien immobilier. Une fois qu'une offre sur une propriété est officiellement acceptée par le vendeur, un contrat d'achat est conclu et une date de clôture est fixée. Lors de la clôture, la propriété est officiellement transférée du vendeur à l'acheteur, après quoi l'acheteur est libre de commencer son processus d'emménagement ou de rénovation. Votre agent, votre prêteur et votre agence de titres travailleront ensemble pour terminer leur part de l'accord. Cela signifie que leur calendrier peut différer de la date de clôture convenue entre l'acheteur et le vendeur. Par conséquent, vous devez être prêt à faire face à tout problème susceptible de repousser votre date de clôture.
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Pour expliquer plus en détail la clôture immobilière, vous trouverez ci-dessous le processus divisé en douze étapes principales :
Saisir le dépôt de garantie : Parce qu'il y a tellement d'étapes impliquées dans la réussite d'une transaction immobilière, un tiers neutre protégera tout le financement et les documents impliqués dans le processus de clôture. L'entiercement aide à protéger à la fois l'acheteur et le vendeur contre l'arnaque pendant cette période.
Effectuez une recherche de titre et souscrivez une assurance : En effectuant une recherche de titre et en achetant une police d'assurance titres, les acheteurs s'assurent que le transfert de propriété se déroulera sans heurts à la clôture. Dans certains cas malheureux, le titre ne peut être transféré si le vendeur de la propriété n'a pas le droit de le faire. En demandant à un agent de titre d'effectuer cette recherche à l'avance, les acheteurs peuvent avoir l'esprit tranquille.
Engagez un avocat de clôture : Les documents juridiques relatifs au processus de clôture peuvent être assez compliqués, c'est pourquoi de nombreux acheteurs choisiront d'engager un avocat de clôture immobilière pour acquérir une expertise professionnelle et une défense des droits en cas de problème dans la paperasserie.
Obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire : En obtenant une pré-approbation pour un prêt hypothécaire au début du processus d'achat d'une maison, les acheteurs peuvent assurer aux vendeurs qu'ils peuvent effectivement obtenir un prêt hypothécaire de leur prêteur à temps pour la clôture. De plus, l'approbation préalable d'un prêt permet d'accélérer le processus de clôture, et les prêteurs offrent souvent un blocage du taux d'intérêt à ce moment-là.
Déterminez vos frais de clôture : Les sociétés d'entiercement factureront des frais de service pour la gestion de votre processus de clôture. Cependant, les acheteurs doivent examiner attentivement la liste détaillée des frais au cas où il serait possible de négocier un coût inférieur ou d'éliminer des éléments de ligne. Faites attention aux "frais indésirables", tels que les frais administratifs, les frais de révision, les frais de courrier électronique ou de traitement, qui sont souvent négociables.
Planifier une inspection de la maison et des nuisibles : Bien que la maison et les inspections ne soient pas légalement requises, elles doivent absolument être effectuées. Faites inspecter la propriété par un professionnel pour vous assurer qu'il n'y a pas de problèmes sous-jacents qui pourraient vous surprendre à l'avenir. De nombreux acheteurs de maison incluront une condition d'inspection de la maison dans leur contrat d'achat.
Renégocier l'offre : Si les inspections de la maison ont révélé des problèmes et qu'une éventualité d'inspection de la maison a été incluse dans votre contrat d'achat, il est maintenant temps de renégocier votre offre d'achat avec le vendeur. Vous pouvez soit demander au vendeur de baisser son prix d'achat, soit lui demander de payer les réparations nécessaires. En cas d'échec de la négociation, l'éventualité d'une inspection de la maison protégera l'acheteur s'il choisit de retirer son offre.
Bloquez votre taux d'intérêt : Si le taux d'intérêt sur le prêt hypothécaire n'était pas déjà bloqué lors du processus d'approbation préalable, l'acheteur souhaiterait également le faire lors du processus de clôture. Étant donné que les taux d'intérêt fluctuent quotidiennement, il est dans l'intérêt de l'acheteur de surveiller les taux et de bloquer le taux le plus bas possible.
Lever les imprévus immobiliers : Pour que votre transaction soit conclue avec succès, toutes les éventualités immobilières qui ont été mises en place doivent être supprimées par écrit avant votre date de clôture. Travaillez avec votre agent immobilier pour approuver et supprimer toutes les éventualités, le cas échéant.
Dépôt de fonds en séquestre : Pour finaliser votre achat immobilier, vous devrez déposer votre acompte et les frais de clôture prédéterminés dans un compte bloqué. Très probablement, vous aurez payé des arrhes lors de la signature du contrat d'achat, qui est généralement appliqué à l'acompte. Assurez-vous de vérifier à l'avance quel mode de paiement est requis, qu'il s'agisse d'un virement bancaire ou d'un chèque de banque.
Effectuez une visite virtuelle finale : Avant la date de clôture et la signature des documents finaux, les acheteurs de maison seraient avisés d'effectuer une dernière visite de la propriété. Il s'agit de s'assurer qu'aucun dommage n'a été causé à la propriété entre les visites et lorsque la fermeture est finalisée.
Signer tous les documents : La dernière étape arrive à la date effective de clôture. Les parties de l'acheteur et du vendeur se rencontreront en personne pour effectuer les paiements finaux, signer les documents juridiques et transférer officiellement la propriété. Assurez-vous de consulter la section « Ce qui se passe le jour de la clôture » ci-dessous pour savoir à quoi vous attendre lors de cette réunion.
La clôture immobilière doit être considérée davantage comme un processus que comme une étape spécifique du processus d'achat d'une maison. Entre le moment où l'acheteur et le vendeur parviennent à un accord d'achat jusqu'à la date de clôture, plusieurs actions doivent être entreprises pour s'assurer que la propriété de la propriété est transférée légalement. Utilisez la liste de contrôle de clôture immobilière ultime ci-dessous pour assurer un processus de clôture immobilière fluide :
Le processus de clôture immobilière n'est pas aussi compliqué que la plupart des nouveaux acheteurs ou vendeurs le prétendent. Cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas grand-chose à faire, mais plutôt qu'il existe un système pour faciliter les choses pour chaque partie. En fait, plus on en sait sur la fermeture d'une chronologie de maison, mieux ils s'en porteront. Par conséquent, il peut littéralement être payant de connaître les réponses à certaines des questions de clôture immobilière les plus fréquemment posées aujourd'hui.
Bien que le délai de clôture d'un bien immobilier varie au cas par cas, il faut généralement quelques semaines pour fermer une maison, sauf retard. Si un acheteur a déjà été pré-approuvé pour un prêt hypothécaire, le prêteur peut généralement traiter les documents et planifier une évaluation de la maison en seulement une à deux semaines. Cependant, si l'acheteur n'a pas été pré-approuvé, le processus d'approbation du prêt hypothécaire peut prendre plus de temps. D'autres types de retards courants incluent le processus d'évaluation, les modifications ou les erreurs trouvées dans les rapports de solvabilité, les changements d'état civil ou les problèmes de traitement des documents.
Comme mentionné ci-dessus, certains problèmes peuvent entraîner des retards dans le processus de clôture. Ceux-ci sont généralement associés à des questions financières ou juridiques relatives à la propriété. Dans certains cas, ils pourraient même être liés à l'état de la propriété, comme des problèmes structurels cachés de la maison. Bien que ces retards puissent être gênants pour quiconque essaie de fermer une propriété, la plupart peuvent être résolus (même si cela signifie reprendre les négociations sur l'achat de la propriété). De plus, certains problèmes pourraient survenir avec l'évaluation de votre maison, l'inspection de votre maison ou votre prêt immobilier. Votre maison pourrait être louée pour moins que ce à quoi vous vous attendiez, ou vous pourriez être approuvé pour un prêt inférieur à ce que vous visiez. Parfois, l'inspection de votre maison peut révéler plus de problèmes que ce à quoi vous vous attendiez, ce qui peut retarder le processus de clôture. Cependant, pour vous assurer que votre calendrier de clôture immobilière reste sur la bonne voie, lisez les retards courants suivants :
Problèmes d'évaluation : Le processus d'évaluation peut être éprouvant pour les vendeurs de maisons, car la valeur officielle de la maison pourrait être inférieure aux prévisions. Si tel est le cas et que la maison vaut moins que le prix d'achat, les acheteurs peuvent avoir du mal à faire approuver le prêt final. Il est compréhensible que les prêteurs ne veuillent pas financer un actif dont la valeur est inférieure au coût total - et les acheteurs de maison peuvent se trouver dans l'obligation de renégocier le prix de la propriété. Si les vendeurs sont fixés sur le prix, les deux parties peuvent convenir de faire évaluer la propriété par quelqu'un d'autre pour confirmer, ou le contrat pourrait être annulé.
Problèmes d'inspection : Tout comme une évaluation, une inspection officielle de la maison pourrait révéler des surprises lors du processus de clôture. La plupart des problèmes découverts lors d'une inspection de maison ne nécessitent que des réparations mineures. cependant, ils pourraient retarder le processus de clôture si des problèmes plus importants surviennent. Quelques exemples incluent la présence de moisissures ou d'infestations d'insectes, qui exigent une attention considérable. Si tel est le cas, les acheteurs pourraient s'éloigner complètement de la propriété ou demander aux vendeurs d'effectuer les réparations nécessaires.
Problèmes de financement : Les prêteurs fournissent encore un autre ensemble d'attentes à respecter pendant le processus de clôture et, par conséquent, ils peuvent retarder l'ensemble du calendrier. Les problèmes de financement les plus fréquents qui retardent un délai de clôture surviennent lorsque les acheteurs font une offre sans approbation ou proposent un prix hors de leur budget. Dans chacun de ces cas, les acheteurs peuvent devoir ajuster leurs offres (et parfois même passer à une propriété différente) ou rechercher d'autres options de financement.
Les acheteurs et les vendeurs ressentiront sans aucun doute un sentiment de soulagement lorsqu'ils atteindront enfin la date de clôture effective. La pire chose qui puisse arriver le jour de la clôture est de retarder davantage le processus en raison d'un manque de préparation. Pour vous préparer correctement, assurez-vous de consulter votre formulaire de règlement HUD-1 et d'effectuer une dernière visite de la maison pour vous assurer que l'acheteur a résolu tous les problèmes résultant de l'inspection.
Le jour même de la clôture, assurez-vous de rassembler et d'apporter tous vos documents de clôture immobilière, une pièce d'identité avec photo émise par le gouvernement, ainsi que votre mode de paiement pour couvrir les frais de clôture immobilière. Cela prendra généralement la forme d'un chèque de banque ou d'un virement bancaire, mais apportez également un chéquier au cas où des frais imprévus surviendraient. Lors de la réunion de clôture, attendez-vous à ce que de nombreuses personnes soient impliquées, telles que votre avocat de clôture immobilière, le vendeur, les agents immobiliers des deux parties et les représentants de la société de titres et du prêteur.
Enfin, soyez prêt à signer de nombreux documents juridiques avant que la propriété ne puisse enfin être déclarée comme la vôtre. Assurez-vous que tous les chiffres, en particulier votre taux d'intérêt, dans les documents sont corrects. Vous ne voulez pas être aveuglé par votre premier versement hypothécaire et constater que vous êtes enfermé. Prenez le temps d'examiner chaque document et de poser à votre avocat immobilier toutes les questions qui se présentent. Préparez-vous à passer du temps à signer et à réviser des documents, et rappelez-vous que cela en vaudra la peine lorsque vous aurez les clés de votre nouvelle maison.
Vous pouvez emménager dans une maison le jour de la clôture, mais seulement si c'était l'arrangement convenu dans le contrat d'achat. Selon Imani Francies, un expert en investissement chez USInsuranceAgents.com, « la date de clôture est généralement déterminée au cours du processus de négociation plusieurs semaines après l'acceptation formelle d'une offre. Lorsque le vendeur accepte, signe et renvoie votre offre d'achat, la procédure de clôture commence officiellement (également appelée contrat d'achat) ». Dans certains cas, l'acheteur et le vendeur d'une propriété peuvent négocier une date d'occupation après la date de clôture, par exemple lorsqu'un vendeur a besoin de plus de temps pour finaliser ses propres conditions de vie. Cependant, il est important de noter que le vendeur ne peut pas déplacer la date d'occupation une fois le contrat d'achat finalisé. Lorsqu'un vendeur occupe une propriété après la date de clôture, il est généralement tenu de payer un loyer aux nouveaux propriétaires de la maison.
Le processus de clôture immobilière est devenu synonyme de plusieurs frais, dont beaucoup de nouveaux acheteurs et vendeurs peuvent ne pas être au courant. Par la suite, ces frais peuvent s'additionner, il faut donc les comptabiliser. En conséquence, les investisseurs doivent rendre compte de tout. Pour une meilleure idée de ce à quoi s'attendre à la table de clôture, voici quelques-uns des frais de clôture les plus courants :
Frais de montage hypothécaire : Comme leur nom l'indique, des frais de montage sont facturés aux emprunteurs pour la création et la rédaction du prêt. Traditionnellement, les frais de montage hypothécaire coûtent environ 1 % du prêt hypothécaire, mais ils sont négociables. Cela dit, plus on a de garanties et de cote de crédit, plus on négociera.
Points de remise : Les points peuvent être achetés comme moyen de prépaiement des frais d'intérêt. De même, des points peuvent être achetés à la clôture pour réduire les obligations d'intérêts plus tard.
Frais d'évaluation : Afin d'évaluer la valeur de la maison, une évaluation doit être effectuée. Non seulement les prêteurs exigeront une évaluation, mais cela coûtera également entre quelques centaines de dollars et plus de 600 $.
Assurance titres : L'assurance titres est spécialement conçue pour protéger les nouveaux acheteurs de toute future divergence de titre. Par exemple, l'assurance titres peut atténuer le risque de pertes résultant de défauts de titre, de privilèges, d'impôts en souffrance, d'hypothèques et de violations appartenant aux propriétaires précédents. La plupart des États exigeront que l'assurance titres soit payée en une seule fois à la clôture.
Frais d'agent immobilier : Faisant généralement partie des frais de clôture du vendeur, tous les frais d'agent immobilier encourus tout au long de la transaction seront dus à la clôture. De cette façon, les agents acheteurs et vendeurs pourront recevoir ce qui leur a été promis. Le plus souvent, les honoraires des agents immobiliers vont de 2 % à 6 % du prix de vente de la propriété.
Coûts prépayés : Bien qu'ils ne soient pas requis à chaque clôture, certains acheteurs peuvent devoir payer des frais prépayés, notamment les taxes foncières, l'assurance habitation et l'assurance des biens locatifs.
Assurance hypothécaire privée (PMI) : Si l'acheteur n'est pas en mesure de verser au moins 20 % de mise de fonds à la clôture, il peut être tenu de payer une assurance hypothécaire privée. Autrement connue sous le nom de PMI, l'assurance hypothécaire privée agit comme un filet de sécurité pour les prêteurs en cas de défaillance de l'emprunteur.
Frais d'enregistrement et taxes : Les municipalités et les gouvernements locaux factureront des frais d'enregistrement et des taxes pour documenter la transaction. Ces frais varient selon l'État, mais les acheteurs et les vendeurs doivent s'attendre à les voir à la clôture.
Frais divers : Il y a plusieurs coûts divers que chaque partie peut s'attendre à rencontrer. Les recherches de titres sont devenues monnaie courante, ce qui coûte de l'argent, mais les acheteurs et les vendeurs doivent également garder un œil sur les frais d'enquête, les frais de dossier de crédit et les frais de notaire.
Vous pouvez en effet renoncer à la fermeture d'une maison que vous achetez, mais cela peut s'accompagner de quelques mises en garde. Par exemple, si vous n'êtes pas dans un contrat signé pour acheter la propriété, vous pouvez simplement vous retirer de l'accord sans poser de questions et sans frais encourus. Cependant, si vous êtes dans un contrat signé, les choses peuvent être un peu plus délicates. Si le contrat comporte des éventualités, vous pouvez en profiter et les utiliser pour sortir de l'accord. Deux exemples de ceux-ci seraient les éventualités basées sur une inspection de la maison ou un financement.
Si vous renoncez à un contrat basé sur une éventualité, vous serez libéré de la responsabilité d'acheter la propriété et vous recevrez également votre argent de départ. Si, toutefois, vous ne pouvez pas quitter votre achat parce que vous avez déjà signé le contrat et qu'il n'y a aucune éventualité, vous pouvez toujours vous retirer de l'accord. Cela pourrait vous faire perdre les arrhes que vous avez versées lors de la première signature du contrat, mais cela vous permet tout de même de mettre fin à la transaction sans être responsable du montant total de l'achat.
L'assurance de protection à la clôture est un moyen de protéger une transaction en cas d'inconduite d'un agent de clôture au cours du processus de clôture. Une lettre de protection finale sera émise en tant que contrat entre le prêteur et le souscripteur d'assurance titres. Ces contrats couvrent les problèmes courants qui peuvent survenir au cours du processus de clôture. Les problèmes courants lors de la clôture incluent l'agent de clôture qui ne suit pas correctement les instructions écrites et qui gère mal les fonds ou les documents du prêteur. Si ces problèmes surviennent lors de la clôture, la lettre de protection de clôture permet au prêteur de percevoir une indemnisation.
Comme avertissement juste, soyez prêt à signer un nombre écrasant de documents au moment de la clôture. Vous signerez des documents liés à la clôture immobilière, mais également à la clôture de votre hypothèque. Vous trouverez ci-dessous une liste des documents à connaître. Assurez-vous de vous appuyer sur votre avocat de clôture immobilière et votre agent immobilier pour vous aider à expliquer le but de chaque document et ce que vous devez attendre d'eux.
Documents de clôture hypothécaire :
Billet à ordre
Vérité dans la déclaration de prêt
Acte de fiducie
Relevé de paiement mensuel
Documents de clôture immobilière :
Divulgation de clôture
Titre de la garantie
Papiers au prorata
Déclaration d'informations
Déclaration des rapports
Résumé du titre
Bien que la fermeture immobilière processus peut être long et intense, la perspective de posséder une propriété à la toute fin est sûre de servir de source d'énergie tout au long. De plus, les acheteurs ne doivent pas avoir l'impression qu'ils doivent s'occuper seuls des étapes à suivre. Votre agent immobilier et votre avocat de clôture immobilière vous aideront à vous guider tout au long du processus et vous fourniront des conseils et des ressources afin que chaque étape puisse être complétée de manière correcte et en temps opportun. Lorsque vous atteignez enfin la date de clôture et que vous détenez les clés de la propriété, une célébration sera de mise.
Avez-vous des conseils à donner aux acheteurs qui ne sont jamais passés par le processus de clôture immobilière ? Partagez dans les commentaires ci-dessous :
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